臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第1501號原 告 李坤南訴訟代理人 陳德文律師被 告 林順孝訴訟代理人 黃軍達律師被 告 茶米建設股份有限公司法定代理人 巫漢鈞上列當事人間履行契約事件，本院於民國102 年6 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：臺北市○○區○○段○○段000 地號土地(下稱系爭土地) 原為臺灣省農會所有，民國98年10月29日台灣省農會辦理公開標售，原告與被告林順孝均為系爭土地之鄰地所有人，均有投標意願，被告林順孝為圖以較低之金額得標，乃以承諾書向原告承諾如下事項：㈠如果原告不與伊競標，而伊能順利得標時，願給付原告新臺幣( 下同)110萬元；㈡原告在系爭土地上之鐵皮屋拆除騰空並交地予被告林順孝時，願給付原告110 萬元；㈢原告提出要求時，被告林順孝願將系爭土地分割出一坪土地以28萬4000元售與原告。
嗣被告林順孝順利得標後，除有履行上開第㈠項承諾外，經原告請求履行第㈡、㈢項之承諾時，非但拖延迄今不履行，反於101 年9 月24日將系爭土地出售並移轉登記於被告茶米建設股份有限公司( 下稱：茶米公司) 所有，然被告茶米公司在買受系爭土地前已詳予探勘系爭土地，原告並已數度交付承諾書予其收執，其明知或可得而知原告與被告林順孝有上揭承諾書之債權契約關係，仍願受讓系爭土地，依最高法院100 年度台上字第463 號判決意旨及大法官釋字第349 號解釋理由書意旨所示，上揭承諾書對被告茶米公司自仍繼續有效，被告茶米公司自應負有履行系爭承諾書所載之義務等語。並聲明：㈠被告林順孝、茶米公司應於原告拆除如附圖台北市士林地政事務所土地複丈成果圖A 部份即系爭土地上之鐵皮屋並騰空交付被告茶米公司時給付原告110 萬元及自99年6 月23日起至清償日止，依週年利率百分之5 計算之利息。前開給付部份，如其中一被告履行給付，他被告於該給付範圍內免其責任；㈡被告茶米公司應於原告給付28萬4000元時，將上揭成果圖B 部份面積3.31平方公尺之土地交付原告占有並辦理分割及移轉其所有權予原告所有；㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、被告林順孝則以：本件係因原告無權占有系爭土地，被告林順孝為期投標取得系爭土地後能順利使用，因此與原告商議簽訂系爭承諾書。依據雙方於該承諾書約定的履約過程，被告林順孝於得標時給付原告110 萬元，而原告自得標日起6個月內即99年5 月1 日前，應負責拆除現有占用之鐵皮屋並騰空交地時，被告林順孝才會付清餘額尾款110 萬元予原告。惟被告林順孝於標得系爭土地後，多次催促原告拆除鐵皮屋騰空交地，原告均置之不理，迄今仍未拆除鐵皮屋繼續無權占有系爭土地，導致被告林順孝於標得土地後無法使用系爭土地。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕其給付，並得請求損害賠償，民法第229 條第1 項及第23
2 條分別定有明文。本件原告於99年5 月1 日約定期限屆滿時，仍未拆除鐵皮屋騰空交地，已屬給付遲延，造成被告林順孝受有無法使用系爭土地之損害。況被告林順孝既已出賣系爭土地並移轉所有權予被告茶米公司，原告於此時履行其拆除鐵皮屋騰空交地的給付，顯對被告林順孝已無任何利益可言，故原告主張要求被告林順孝對待給付其110 萬元，並無任何法律上之理由。原告未依約於期限內拆除鐵皮屋騰空交地，依雙方承諾書約定之履約過程，原告並無任何權利要求依承諾書第7 條向被告林順孝購買系爭土地中1 坪之土地。蓋雙方約定之交易順序，必須是要先完成拆屋還地後，才有讓售1 坪土地之後續承諾。而且，從一般土地交易慣例來看，若原告拒絕拆除鐵皮屋而繼續無權占有系爭土地，被告林順孝顯然不可能先行分割讓售1 坪之土地所有權予原告，從而讓原告有機會從無權占有轉而成為可據所有權主張之有權占有。是原告主張其可以於拆除鐵皮屋騰空交地前向被告要求讓售1 坪土地，於理不合。此外，前述承諾書第7 條雙方係約定：「…若乙方有需求提出時，則本筆492 地號，與488-3 地號及臨489 地號之處( 如附圖) 甲方保留6 米寬度後，願分割大約壹坪之土地讓售與乙方。…」等內容，故該約定必須在符合「乙方有需求提出時」及「甲方保留6 米寬度後」等條件後，原告才可以向被告林順孝主張買受1 坪之土地。然依據臺北市士林地政事務所於102 年5 月15日函附之土地複丈成果圖所載內容，系爭土地與488 之3 地號土地交界處測量長度為6.2 米，與492 之2 地號土地交界處測量長度僅有4.9 米。由此可知，如要依據系爭承諾書第7 條保留系爭土地6 米寬度的條件，該1 坪土地的左邊邊界應與系爭土地與492 之1 地號土地交界地界平行時，該處是不足夠分割出1 坪的土地，也就無法滿足於保留6 米寬度的條件，該項雙方約定的條件既然無法成就，被告林順孝自得拒絕出賣1 坪之土地予原告。且本件被告林順孝原本預期原告會在99年5 月1 日依約拆除鐵皮屋，就可以開始使用系爭土地，不料原告卻遲遲不履行其拆除義務，導致被告林順孝原先規劃的土地使用計畫受到影響，受有相當大的損害。反觀原告於98年10月30日已經取得被告林順孝給付的拆除鐵皮屋預付款110 萬元，之後又不依照時間拆除鐵皮屋，卻反而對被告林順孝興訟，斷無道理可言。再者，按債權係在特定人與特定人之間才具有拘束力，其效力原則上不得對抗第三人，就是所謂債之關係的相對性。當債權被賦予具有對任何第三人均有效的絕對性，而有對抗第三人之效力，則是債權相對性之例外，也就是債權之物權化。而債之關係的相對性是維持交易安全的重要原則，當出現物權化時，必須法律有特別之規定，即使司法權以法官造法之方式，承認法未明文的債權物權化類型，也必須嚴守類型強制與限制列舉原則。而本件原告主張系爭承諾書對被告茶米公司繼續有效，是依據最高法院100 年度台上字第463 號判決而為之主張，但該判決之類型為依據原有之使用借貸關係而合法占有土地之類型，與本件原告係屬非法占有土地類型顯有不同，應不可援引該判決而主張本件有債權之物權化之適用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告茶米公司則以：伊與被告林順孝簽訂買賣契約時，並不知道原告與被告林順孝有系爭承諾書之約定，係於買賣契約簽訂後，伊公司執行長找原告，請原告拆遷要補貼10萬元予原告，隔天原告才跟執行長說與被告林順孝有系爭承諾書之約定，是伊公司是在斯時，才知悉有該承諾書之事實。而伊非承諾書之契約當事人，自無依承諾書履行之義務等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、被告林順孝與原告於98年10月27日簽訂系爭承諾書。
㈡、被告林順孝於98年10月30日依據系爭承諾書第5 條約定給付原告110 萬元整。
㈢、系爭臺北市○○區○○段○○段000 地號土地已由被告林順孝出售並於101 年9 月24日移轉登記予被告茶米公司。
㈣、原告至今仍未拆除系爭土地上之鐵皮屋。
四、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之
1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下：
㈠、原告依據系爭契約( 按承諾書) 第6 條請求被告二人於系爭鐵皮屋拆除並騰空交付被告茶米公司時，應給付如聲明所示之金額及利息，有無理由？
㈡、原告依系爭契約( 按承諾書) 第7 條請求於原告給付28萬4000元時，被告茶米公司應將如複丈成果圖B 部分的土地，交付原告並辦理分割及移轉所有權予原告，有無理由？
五、本院得心證理由：
㈠、就原告請求被告林順孝給付110 萬元及遲延利息部分：原告與被告林順孝間簽署之系爭承諾書書明：「…第二條：本件不動產擬定於民國98年10月29日公開標售。第三條：甲乙雙方係與本不動產標的為鄰地，均有投標權利。第四條：甲乙雙方商議協議投標當日，甲方( 按被告林順孝) 以每坪新臺幣貳拾捌萬肆仟元正投標，乙方( 按原告) 以每坪新臺幣貳拾捌萬叁仟柒佰元正投標。第五條：雙方約定甲方得知標得本土地時，即支付新臺幣壹佰壹拾萬元正予乙方收執。第六條：自得標日起陸個月內( 即民國99年5 月1 日前) 乙方拆除現有佔用鐵皮屋、騰空交地時，甲方壹次付清餘額尾款新臺幣壹佰壹拾萬元正予乙方。同時甲方自行負責處理圍牆之拆除。…」等語。足見原告與被告林順孝係約定，由被告林順孝以較高之價額標取系爭土地，如標得後，由被告林順孝支付合計220 萬元予原告，被告林順孝應給付之金額分
2 次給付，先於被告林順孝得知標得系爭土地時，給付110萬元，其餘尾款110 萬元，於得標日起6 個月內原告拆除其所占用系爭土地之鐵皮屋將系爭土地騰空交付被告林順孝時給付。則原告請求於其拆除鐵皮屋並騰空交付系爭土地予被告林順孝時，被告林順孝應給付原告尾款110 萬元，即屬有據。惟依系爭承諾書之約定，原告拆除鐵皮屋原應交付原所占有土地之對象，為被告林順孝，然原告本件請求則係請求於其拆除鐵皮屋交付系爭土地予被告茶米公司時，被告林順孝應給付原告尾款110 萬元，其所主張交付之對象即與承諾書所約定交付之對象即有不同。則原告依系爭承諾書請求被告林順孝於其拆除鐵皮屋交付系爭土地予契約第三人即被告茶米公司時，應給付原告尾款110 萬元即無所據。原告雖另主張依最高法院100 年度台上字第463 號判決意旨及大法官會議釋字第349 號解釋之理由書所載，被告茶米公司於受讓前即已知悉原告與被告林順孝前開承諾書之約定，依民法第
14 8條第2 項之誠信原則，即應受前開承諾書之拘束，繼受被告林順孝於前開承諾書所負之義務，是原告請求將鐵皮屋拆除後，將系爭土地交付被告茶米公司係符合系爭承諾書之約定云云，惟按債權物權化係債權相對性原則之例外，債權相對性來自於私法自治原則，亦即未參與締結契約之人，不受契約之拘束，此為契約自由原則之消極意義的表現，在實際案例運用上，不得任意破壞，以貫徹私法自治原則之理念。又債權物權化係契約自由原則之例外，應從嚴解釋，據此，當債權契約經由交付或登記而具公示性時，在法律明文規定之案例，如租賃契約、共用物分管契約等，固得使債權物權化，但在其他法無明文規定之契約，自應嚴守私法自治原則，則不得任意擴張債權物權化之範圍，使契約以外之第三人，亦受契約之拘束。經查原告所舉之最高法院100 年度台上字第463 號判決意旨之具體個案，係為受讓人受讓不動產前已知悉讓與人與第三人有使用借貸之法律關係存在，而由第三人占有該不動產，則受讓人於受讓不動產後，仍應受讓與人與第三人間之使用借貸契約拘束，不得對第三人主張無權占有，而依所有物返還請求權請求返還；而大法官會議解釋釋字第349 號，則係針對不動產分割或分管契約所為之解釋，均與本件具體事件不同，自不得比附援引。是以，依前開說明，依契約自由原則，僅契約之相對人，應受其契約之拘束，換言之，基於債之相對性原則，債權契約係對人之請求權，僅契約之相對人受契約約定之拘束。是原告主張被告茶米公司受讓系爭土地前，知悉原告與被告林順孝間關於系爭承諾書之約定，即應繼受林順孝與原告間就系爭承諾書所生之權利與義務，即無可採。
㈡、被告請求被告茶米公司給付110 萬元及遲延利息，並移轉如聲明第二項所示之土地部分：
查系爭承諾書之契約當事人，分別為原告與被告林順孝，而被告茶米公司非契約之相對人，亦不因由被告林順孝處受讓系爭土地，即繼受原告與被告林順孝間就系爭承諾書契約所生之權利或義務，業如前述。則原告依系爭承諾書契約第6條、第7 條之約定，請求被告茶米公司給付110 萬元及遲延利息，並移轉聲明第二項所示之土地，即屬無據。
㈢、綜上所述，原告依系爭承諾書第6 條之約定請求被告林順孝給付110 萬元及遲延利息，其請求之內容與系爭承諾書第6條之約定不符，為無理由。對被告茶米公司請求部分，被告茶米公司非契約之相對人，則原告依系爭承諾書第6 條、第
7 條之約定請求被告茶米公司給付並移轉如訴之聲明第一項、第二項所示之金額及土地，亦為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。又原告請求傳訊證人王寶龍，以證明原告曾於101 年9月18日交付系爭承諾書予被告茶米公司執行長張勝哲，故系爭土地移轉登記予被告茶米公司前，被告茶米公司已知悉原告與被告林順孝有系爭承諾書之約定存在一事，惟本院認依私法自治契約自由原則，被告茶米公司非承諾書契約之相對人即無須依系爭承諾書履行承諾書所載之義務，並不因被告茶米公司是否知悉原告與被告林順孝間有系爭承諾書之約定而有不同，已如前述，是無傳訊證人王寶龍之必要。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
民事第二庭 法 官 劉逸成以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 4 日
書記官 周嫣蘋