臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第186號原 告 王明義被 告 潘安平
李淇湶共 同 張樹萱律師訴訟代理人上列當事人間請求核定租金等事件，經本院於民國101 年9 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李淇湶所有臺北市○○區○○路○段○○○號房屋承租原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地之租金，自民國一百年十二月二十日起調整為每月新臺幣陸萬壹仟貳佰肆拾陸元。
被告李淇湶所有臺北市○○區○○路○段○○○號房屋承租原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地之租金，自民國一百年十二月二十日起調整為每月新臺幣叁仟壹佰玖拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告原聲明請求法院核定被告占用其所有坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 000000 地號土地期間，每月應給付之租金額（本院卷第36頁）。嗣於民國101 年9 月10日具狀陳稱原聲明請求租金之核定就是調整租金，且其請求之基礎為民法第442 條。被告對此表示同意，且查原告自始均主張同一事實理由，未變更訴訟標的，前揭應屬法律上陳述之更正，依民事訴訟法第256 之規定，為法之所許，先予敘明。
二、本件原告起訴主張：被告李淇湶於99年7 月28日自被告潘安平以贈與為原因受讓移轉登記，門牌號碼臺北市○○路○ 段○○○ 號之房屋一棟（以下簡稱系爭房屋）。系爭房屋占用原告所有，於91年11月28日自被告潘安平受讓所有權，坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 0000 00 地號土地（以下合稱系爭土地）。因系爭房屋早先曾於45年4 月15日登記為被告潘安平所有，故系爭房屋與系爭土地曾同屬被告潘安平所有，而由被告潘安平將系爭房屋及系爭土地分別讓與所有權，是被告潘安平嗣再行取得系爭房屋所有權並移轉被告所有，被告使用系爭房屋期間推定與原告間有租賃關係存在。
因原告前於92年間向被告潘安平讓與系爭房屋所有權之訴外人潘麗懿請求租金，為本院核定租金每月為新臺幣（下同）43,450元，迄今已有10年，地價已漲一倍有餘，租金自有調整之必要，原告自得依公告地價年率10% 調高租金，故被告使用系爭房屋占用系爭土地201 地號部分每月租金應調高為76,558元；系爭土地201-2 地號部分應調高為3,993 元。為此，基於民法第442 條之規定，聲明請求：㈠系爭房屋占用系爭土地201 地號面積178 平方公尺部分，自被告取得系爭房屋所有權至喪失時止，每月租金調整為76,558元；㈡系爭房屋占用系爭土地201-2 地號面積10平方公尺部分，自被告取得系爭房屋所有權至喪失時止，每月租金調整為3,993 元。
三、被告則以：原告係於91年11月間因拍賣程序而取得系爭土地所有權，並非出自原土地所有權人被告潘安平之讓與，故與民法第425 條之1 規定不合，原告不得以該條規定所推定之租賃關係，調整租金。且原告未就系爭土地環境為任何管理、改善，使用狀況仍甚差，原告請求金額顯屬過高等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
四、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、系爭201 、201 之2 地號土地原為被告潘安平所有，其取得所有權之時間分別為45年4 月26日、53年7 月8 日，嗣因被告潘安平積欠原告借款未還，原告遂向本院聲請強制執行，並依法承受系爭土地，於91年11月28日辦畢所有權移轉登記（本院100 年度湖調字第151 號卷，以下簡稱調解卷第13、17頁）。
2、系爭房屋於45年4 月26日登記為被告潘安平所有，嗣被告潘安平於56年10月16日將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人潘闕謹，潘闕謹再於77年7 月12日移轉登記予潘麗懿。
潘麗懿復於98年9 月24日將系爭房屋贈與被告潘安平，被告潘安平又於99年7 月28日贈與被告李淇湶（調解卷第30至31頁）。
3、系爭房屋占用系爭201 號土地178 平方公尺、占用系爭201-2 地號土地10平方公尺（調解卷第26頁）。
（二）爭執事項：原告請求調整之金額是否妥適？
五、本院得心證之理由：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442 條定有明文. 又民法第425 條之1 明定「其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」，故屬租賃未定期限之情形，故占用土地之房屋如其本身價值於契約成立後有昇降，當事人仍得申請法院增減租金額。
（二）次按法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形（最高法院20年度上字第
283 號著有判例。
（三）再按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院48年度台上字第521 號著有判例。
（四）本件原告主張系爭房屋占用系爭201 地號土地部分原為本院核定每月租金額為41,406元，應調整為76,558元；系爭房屋占用系爭201-2 地號土地部分原為本院核定每月租金額為2,044 元，應調整為3,993 元。為原告陳稱：因系爭房屋占用系爭201 號土地178 平方公尺、占用系爭20 1-2地號土地10平方公尺，至99年度，系爭201 地號土地申報地價為每平方公尺51,612元，系爭201-2 地號土地為47,920元，參酌土地法第97條第1 項、第105 條之規定，以系爭土地申報地價年息10% 計算，每月系爭房屋之所有權人應給付原告租金為每月80,551元；至98年度，系爭201 地號土地申報地價為每平方公尺46,480元，系爭201-2 地號土地為42,160元，以系爭土地申報地價年息10% 計算，每月系爭房屋之所有權人應給付原告租金為每月72,459元，爰請求酌予提高如聲明請求之租金額等語，且提出建物登記謄本1 件（調解卷第9 頁）、土地登記謄本2 件（調解卷第10、11頁）、本院92年度訴字第1479號判決既確定證明書（調解卷第22至25頁）、複丈成果圖1 份（調解卷第26頁）、地價謄本2 件（調解卷第28、29頁）、異動索引（調解卷第30至31頁）為證。被告對於原核定金額亦不爭執，本院並調閱本院92年度訴字第1479 號 卷宗核閱無訛，堪可認定。惟被告仍以原告係拍賣取得系爭土地所有權，與民法第425 條之1 所規定的情形不合，且調整之金額過高等語為辯。
（五）經查：原告係因拍賣取得原屬被告潘安平所有之系爭土地，且系爭房屋固於45年4 月26日為被告潘安平所有，嗣被告潘安平於56年10月16日將系爭房屋所有權移轉登記予潘闕謹，潘闕謹再於77年7 月12日移轉登記予潘麗懿，潘麗懿於98年9 月24日復將系爭房屋贈與被告潘安平，被告潘安平又於99年7 月28日贈與被告李淇湶，均為兩造所不爭執之事實，已堪認定。而按民法第425 條之1 所規定之「讓與」行為，原不限定於當事人間之買賣行為，也包含強制執行拍賣取得所有權之情形（謝在全著，民法物權論（中），99年9 月修訂5 版，頁22），故系爭房屋之受讓人均應推定與原告間具有租賃關係，被告辯以原告係拍賣取得系爭房屋所有權，不得依民法第425 條之1 規定推定被告與原告間具有租賃關係云云，與法不合，自不足採。
（六）又查：原告與被告間之租賃關係依民法第425 條之1 之規定推定而取得，且依法不受民法第449 條第1 項規定之限制，為不定期限之租賃，依前揭規定意旨，亦應有民法第
442 條規定之適用，故原告自得依該規定請求法院調整租金額。
（七）再查：系爭土地被占用之部分，面臨南港路，緊臨八德路，步行5 分鐘可至饒河夜市、松山捷運站、松山火車站、松山國小，鄰近市立醫院忠孝院區，附近商店林立、交通便利、生活機能完善，有本院92年度訴字第1479號事件審理中，由本院於93年4 月8 日履勘現場，製有勘驗筆錄，並為本院調閱該卷宗核閱屬實（本院92年度訴字第1479號卷第28至29頁）。目前附近土地多處實行都市更新，改建成十數層現代化大樓，亦據原告陳稱在卷，被告對於系爭土地所在位置便利，亦不予爭執（本院卷第57頁）。堪認系爭土地被占用部分交通便利、生活機能完整，並極富有商業機能。又本院核定租金當時，系爭201 地號土地93年
1 月之公告地價為130,692 元，而100 年1 月已調漲為193,846 元；系爭201-2 地號土地93年1 月之公告地價為115,000 元，至100 年1 月已調漲為180,000 元，有系爭土地登記謄本4 件在卷可參（92年度訴字第1479號卷第21、21-1頁、調解卷第10 、11 頁）。調漲幅度分別為48%【（000000－000000）/130692 ×100%=48%】、57% 【（000000－000000）/115000 ×100%=57%小數點以下四捨五入】，故土地地價均已漲逾1 倍。又依「臺北市市有土地出租租金計收基準」規定：「臺北市市有出租基地，自八十二年七月一日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金」，系爭土地被占用部分坐落於臺北市區內，亦不宜以申報地價5%以下為租金之基準。惟系爭房屋所占用部分原告亦未曾改善、管理，為原告所不爭執，亦堪可認定。爰依土地法第97條、第105 條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限；而於租用基地建築房屋，亦準用之。審酌系爭土地之上開坐落位置、工商業繁榮程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益及系爭土地地價調漲幅度，堪認原告主張應按最近一次申報地價年息8%計付系爭土地每月租金，即系爭210 地號土地依99年1 月之申報地價每平方公尺51,612元之年息8%計算，每月之租金調整為61,246元（51612 ×
178 ×8%÷12=61246元以下四捨五入）；系爭210-2 地號土地依99年1 月之申報地價每平方公尺47,920 元 之年息8%計算，每月之租金調整為3,195 元（47920 ×10×8%÷12=3195 元以下四捨五入），尚屬允當，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
（八）惟查：原告向被告請求依調整後之租金給付原告，起訴狀係於100 年12月20日到達被告李淇湶，有起訴狀繕本送達證書1 紙在卷足按（調解卷第37頁），此外查無原告於起訴前曾向被告請求依調整後之租金給付之意思表示。故依前揭判例意旨，原告自100 年12月20日起始得調整對被告李淇湶之租金。逾此部分之請求（即對於被告潘安平調整部分及對於被告李淇湶100 年12月20日以前的租金調整部分之請求），則於法未合，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第442 條之規定，對於被告李淇湶將系爭房屋占用系爭土地201 地號部分，自100 年12月20日起（因被告係於取得系爭房屋所有權期間推定為承租人，不再將終止日贅述為被告喪失系爭房屋所有權時為止），每月租金調整為61,246元；將系爭房屋占用系爭土地201-2 地號部分，自100 年12月20日起，每月租金調整為3,195 元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 11 日
民事第一庭法 官 古振暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 15 日
書記官 許竺筠