臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第1039號原 告 蕭玉鳳訴訟代理人 連元龍律師
陳瓊苓律師被 告 何行素訴訟代理人 謝進益律師
張靖雅律師陳昱嵐
參 加 人 吳美瑜上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國102 年7 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國一○一年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔九分之五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣參拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告為坐落台北市○○區○○○路○○○ 巷○○○ 弄○ 號4 樓房地（下稱系爭房地）之所有權人，兩造透過仲介於民國100年8 月14日締結不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告已支付新台幣（下同）180 萬元進入履約保證帳戶，兩造於系爭買賣契約第2 條約定，應於100 年9 月5 日雙方備齊證件交予代書，同時原告應給付備證用印款180 萬元，及於100 年11月15日交屋。詎於備證用印前幾日，原告經仲介葉育誠通知，被告表示因系爭房地遭假扣押，故無法進行備證用印程序，要求原告暫緩支付備證用印款，嗣經原告多次以存證信函催告被告履約，被告均未履約，原告依系爭買賣契約第11條約定得據以解除賣賣契約，並請求被告另交付依原所收款項計算之金額為違約金，而原告業於101 年5 月7日以存證信函通知解除系爭買賣契約，並請被告於函到10日內支付180 萬元之違約金，經被告於101 年5 月7 日收受存證信函，惟迄未支付，爰依系爭買賣契約第11條及民法債務不履行之法律關係，請求被告給付180 萬元違約金，並加計法定利息。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、系爭房地遭參加人即被告配偶吳美瑜聲請假扣押查封登記而給付不能，係可歸責於被告之事由，被告確有違約情事：
１、兩造於100 年8 月14日訂定系爭買賣契約，被告應依民法第
348 條第1 項、第758 條第1 項規定及系爭買賣契約約定之期限，交付系爭房地、辦理所有權移轉登記予原告。而被告為系爭房地之出賣人，因其與配偶吳美瑜間之離婚分產糾紛，致買賣標的物遭假扣押查封，致未能移轉所有權登記，已處於對原告不能履行債務之狀態，陷於給付不能至明。
２、被告辯稱系爭房地遭吳美瑜假扣押而無法移轉，係不可歸責於被告云云，毫無理由：
⑴、查防止系爭房地遭他人為查封登記之糾葛，或應迅予排除系
爭房地上查封登記之糾葛（例如提供反擔保撤銷假扣押等），依系爭買賣契約第8 條第1 項約定，本為被告應負之出賣人責任。本件被告自承於100 年7 月間開始即與吳美瑜洽談離婚分產事宜而遲遲無法談妥，惟仍於100 年8 月14日與原告簽訂系爭買賣契約，被告不僅未能於事前防止糾葛發生，事後亦不願清理排除查封登記，故意自陷於違約之境地，其空言抗辯系爭房地無法移轉為不可歸責於被告，顯無可取。
⑵、又假扣押制度僅在保全債權人之債權，債務人供反擔保後即
得撤銷假扣押，而得履行契約，尤其系爭房地買賣價金高達1,820 萬元，被告遭假扣押之金額僅為900 萬元，姑不論被告於101 年度執事聲字第70號抗告狀中自陳任職於產物保險公司、高居襄理收入穩定，有相當之資產可供強制執行云云，本件原告於獲悉系爭房地遭假扣押之初，亦明確向被告表示願先支付價金予被告以撤銷假扣押，詎被告均捨此不為，故意不塗銷假扣押，自陷於債務不履行之情至明，最高法院亦有判決一再說明債務人遭假扣押乃其內部準備工作未能完成，且假扣押更可透過反擔保而撤銷，因假扣押所致之債務不履行，自屬可歸責於債務人之事由，不容被告自陷於給付不能之境地後，再以伊不可歸責云云，將不利益全部轉嫁予善意買受系爭房地之原告承擔。
㈡、參加人吳美瑜聲稱其曾向仲介表示系爭房地有爭議云云，與原告無涉，亦無礙於被告應負之違約責任：
１、參加人吳美瑜雖稱曾向仲介葉育誠表示系爭房地有爭議云云，惟依證人葉育誠於審理中之證述，系爭房地應非如參加人所稱已將房屋有法律或產權糾紛乙節告知仲介處理，況於原告看屋當日參加人與被告均在現場，然參加人當場並無表示任何意見，足見無論仲介或參加人均未曾向原告本人表示系爭房地有爭議，原告就此毫不知情。
２、況本件原告係因在南部唸書之子女即將北上共同居住，原本僅有3 房之舊屋已不敷使用，故需購入4 房之房屋俾全家居住，遂於特約條款中約定：「本案最遲應於民國100 年11月15日完成交屋手續」，若原告明知系爭房地有問題、無法過戶，豈有可能斥資購買，足證原告於買受系爭房地時，根本不知悉被告與參加人之婚姻有問題、系爭房地有爭議。
㈢、原告乃依據雙方約定之付款方式，將款項存入履約保證專戶，自屬被告已收受款項：
本件依兩造簽立之系爭買賣契約及價金履約保證申請書可知，雙方已明文約定付款方式為原告將應付款項存入履約保證專戶，以生清償之效果，則原告存入款項自屬已付價款無誤，至於被告能否動用履約保證帳戶內之金錢，並不影響原告交付價金之法律效果。且依付款明細確認表所示，被告已確認簽收原告所交付之180 萬元，並轉交永慶房屋代為存入保證銀行之賣方履約保證專戶，尤見180 萬元已經被告收受確認。何況目前不動產交易實務多以履約保證方式辦理，買方按期付款至履約保證帳戶，賣方即應同時履行相應之提供過戶文件、辦理過戶、交屋等義務，若依被告所辯，豈非所有使用履約保證制度之買賣雙方，買方從未付款、賣方從不生對待給付義務，益見被告所辯毫無足採。
㈣、本件約定之違約金並無過高：
１、系爭買賣契約乃基於雙方自由意志下所簽訂，又因不動產買賣之交易價格極高，且可替代性極低，若一方違約要再成交，需耗費大量時間精力，遂於契約第11條明定雙方之違約責任。本件因可歸責於被告之事由造成債務不履行，原告即得依雙方明定之系爭買賣契約第11條第2 項向被告請求給付違約金180 萬元，被告稱違約金過高，應負舉證之責。
２、本件原告因自住需求而購屋，因被告之違約而僅得另覓新屋，經長達約1 年之看屋後，方覓得替代物件，然價格較系爭房地高出近500 萬元，且依台灣銀行檢附之貸款資料所示，原告之購屋成本更因而大幅增加；又原告所蒙受之租屋損害，以相同路段德行東路附近4 房之物件，租金平均每坪為91
8 元，以系爭房地約45.14 坪計算，每月租金應為4 萬1,43
8 元之損失，迄至新屋交屋日約12個月（100 年11月15日至
101 年11月10日），即有高達近50萬元之租屋損害；再因被告遲遲未能撤銷假扣押以續行買賣契約，造成原告子女遷回台北後，仍須在外租屋無法同住，不僅造成租金之損失，未能同住享受家庭溫暖之損害更係金錢難以估算。綜上，足證系爭買賣契約約定被告應加倍返還180 萬元作為原告之損害賠償，並無違約金過高之情事。
三、聲明：
㈠、被告應給付原告180 萬元，及自101 年5 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則辯以：
一、本件事實為：79年4 月間被告與參加人吳美瑜結婚；93年間，為訴外人即被告之父何運溥辦理移民之資產規劃之故，將原為何運溥所有之系爭房地移轉登記於被告名下，嗣後並於
100 年間委託被告代為出售；100 年7 月間，被告與參加人即開始商討離婚事宜，惟對於協議離婚之贍養費用始終無法合意；100 年8 月13日，參加人陪同原、被告現場看屋，並知悉原、被告將買賣系爭房地乙事；100 年8 月14日，兩造於永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）之簽約中心締結系爭買賣契約，原告交付10萬元；100 年8 月15日，原告交付永慶房屋仲介葉育誠170 萬元之支票，由其直接存入「兆豐銀行思源分行何行素履約保證專戶」，加計締約當天之10萬元，共180 萬元，惟履約保證專戶之取款及結清行為尚需買賣雙方（即原、被告）、永慶房屋仲介葉育誠、永慶房屋特約代書王梓譯等人共同簽名，被告並無動用帳戶內金額之權限，且被告迄今亦未自此帳戶取得任何款項；100 年
8 月22日，系爭房地遭參加人向法院聲請假扣押，並供90萬元之擔保金以代釋明之方式，獲法院宣告假扣押之裁定並查封系爭房地，被告尋求律師之協助以撤銷假扣押；100 年9月22日，被告委託律師發函要求撤回假扣押之程序；100 年10月7 日，被告與參加人不斷洽談離婚之條件，希冀能順利解決移轉買賣系爭房地乙事，參加人要求750 萬之離婚相關費用，以換取撤銷對系爭房地假扣押之聲請；101 年2 月23日，被告向法院聲請撤銷參加人對系爭房地之假扣押裁定；
101 年2 月15日，被告所委任之律師事務所收到法院送達參加人提起宣告分別財產制訴訟之起訴狀；101 年4 月30日，被告與參加人仍積極協調離婚和解事宜，以謀撤銷假扣押之裁定移轉系爭房地予原告；101 年6 月25日，原告與仲介於未經被告同意下，逕自領取履約保證專戶之定金180 萬元。
二、本件系爭房地係因遭參加人查封致無法辦理移轉登記，被告對此並無過失，依鈞院99年訴字第793 號判決要旨與學者見解，被告實不可歸責，原告主張被告應依系爭買賣契約第11條第3 項後段約定給付違約金云云，並無理由：
㈠、本件並無系爭買賣契約第11條第3 項後段違約金約定之「可歸責事由」：
１、按假扣押裁定之性質僅作為保全債務人財產之總擔保，程序上非債務人所能掌控，為保護交易之安全，在系爭標的物未受強制執行前，債務人本得自由處分其財產。鈞院99年訴字第793 號判決認為：債權人一旦取得前開執行名義，因債務人之財產為債權人之總擔保，債權人得自行選擇假扣押之標的向法院供擔保為假扣押，苟債權人所請假扣押之標的物，恰為債務人對第三人應履行交付之物，致債務人因法院查封而無法履行，尚難以此即認債務人無法履行對第三人給付義務，係可歸責於債務人，蓋因假扣押之裁定並無確定執行債權人對執行債務人有無請求權之存在，且縱認執行債權人確對執行債務人有請求權之存在，然因執行債務人並無法選擇或左右執行債權人選擇執行之標的，而無法預見其欲處分之標的，會遭他人查封。
２、又按學者見解亦認為債務人出賣標的物後，遭債權人聲請假扣押並且查封登記，係屬不可歸責於債務人。因就假扣押之事實之證明而言，債權人通常僅負釋明義務，提出使法院獲得就某事實之存否「大概如此」之微弱心證，因此假扣押是否有理由，仍需進行本案訴訟始能確定法律上之權利義務關係，故聲請假扣押之人未必具有足夠法律上之理由，則於買賣關係之訴訟上，不可逕以買賣標的物遭第三人假扣押而認為係可歸責於出賣人之事由。本件系爭房地經鈞院以參加人願以90萬元供擔保代釋明而裁定准予假扣押，致系爭房地無法辦理移轉登記，惟參加人前開聲請假扣押處分是否有理由，尚未可知，若由此逕認被告具可歸責之事由，顯失公平。
㈡、本件被告因系爭房地遭參加人查封，而無法辦理移轉登記，被告對此事前並無可預見，事後更盡一切排除之情事，顯屬不可歸責於被告：
１、參加人於101 年7 月間與被告就離婚條件無法合意，於100年8 月22日對借名登記於被告名下、市價將近1,900 萬元之系爭房地，以供90萬元擔保之條件提起假扣押之聲請，並獲法院裁定准許假扣押，而進行系爭房地之查封，100 年10月
7 日，參加人委託律師以傳真提出離婚條件略為：「被告應支付750 萬離婚之相關費用，以作為換取參加人吳美瑜向法院聲請撤銷假扣押裁定之條件」，被告於出賣之當時無法預見系爭房地受參加人聲請假扣押，且無任何過失可言，嗣被告亦積極尋求撤銷假扣押之方式，不料參加人以各種名目要求高達750 萬元之離婚費用，甚至脅迫被告盡速進行協議離婚和解，被告經濟能力上無從負擔參加人所提出之高額離婚費用，而被告已窮盡一切法律途徑尋求撤銷假扣押之方式，惟仍遭最高法院以再抗告意旨與適用法規顯有錯誤無涉等語，駁回再抗告而告確定。
２、從而，自被告事前無可預見及事後積極態度觀之，被告對系爭房地遭查封無法移轉予原告乙事並無過失，難謂被告有可歸責之事由，原告請求被告給付180 萬元違約金難謂有據。
㈢、原告已知悉系爭房地涉有爭訟，則系爭房地因遭假扣押致不能移轉所有權予原告，即不可歸責於被告：本件依參加人於審理中所述，足證原告於簽訂系爭買賣契約時即已知悉系爭房地涉訟乙事，原告仍簽訂買賣契約，顯然願意負擔系爭房地恐遭聲請假扣押之風險，縱系爭房地果因遭聲請假扣押致不能移轉所有權予原告，仍在原告得預見且願意承擔之風險中，自不得歸責於被告。
三、本件原告交付價款之履約保證專戶為受託銀行管領，被告並無權限動用，不能認被告已收款項，原告據此請求違約金，並無理由：
履約保證專戶中之180 萬元款項，非由被告管領、支配，原告雖主張將180 萬存入履約保證專戶中，然依履保申請書之規定，係由兆豐銀行受託管領，並未由被告管領、支配，被告實無動支該筆款項之權限；況履約保證專戶內之款項業已於101 年6 月25日，在未經被告簽名及授權之情況下，由原告將該帳戶內之186 萬4,039 元逕自提領，其中包括該段期間孳生之利息2,039 元，益徵被告並未收受該筆款項，無依系爭買賣契約第11條第3 項後段約定交付違約金之義務。
四、退而言之，縱認本件被告須負擔賠償責任，然違約金180 萬元之約定亦屬過高，請法院依職權酌減違約金之金額：
㈠、本件被告未曾支配、動用履約保證專戶中之款項，且原告逕自由履約保證專戶中提領186 萬4,039 元中，包括此段期間所生之利息2,039 元，顯見原告於此段期間內仍保有該筆款項之管領、支配，更未受有利息之損害，是原告請求之違約金與其實際所受之損害顯不相當，而有違約金過高之情事。
㈡、原告以其另覓新屋之價金較高、貸款利率因政府金融政策改變而提高、租屋損害近50萬元、且耗費時間精神尋覓新屋，而主張本件違約金並無過高云云，惟查：
１、有關原告主張新屋價金較高、貸款成本增加部分：本件原告因奢侈稅之施行，房屋價金應係較系爭買賣契約訂定時更為低廉；又原告主張新屋價金較高、貸款成本增加云云，是以不同之標的、情況與條件為比較基礎，可信性甚微，故原告此部分之主張，顯屬無據。
２、有關原告主張租金損害部分：依系爭房地附近地段，房屋坪數、類別相似之出租房屋價格以觀，原告之平均租金為每月
2 萬8,700 元，且原告於101 年5 月7 日即已解除系爭買賣契約，租金計算應自原告主張遲延之日之100 年11月16日計算至解除契約之日止，故原告所受租金損害僅有17萬2,200元（計算式：28,700x6=172,200），原告主張相差近10倍之
180 萬元違約金，顯屬過高。
３、有關原告主張於看屋過程中耗費之時間、心力難以估算部分：本件違約金既為損害賠償額之預定，性質上仍屬損害賠償請求，故僅得就財產上之損害為主張，而不得主張非財產上之損害，此部分自不應列入違約金之估算基礎。
五、聲明：
㈠、原告之訴駁回；
㈡、如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
參、參加人陳述略以：
一、被告與參加人於79年4 月7 日結婚，未約定應適用之夫妻財產制，系爭房地乃婚姻關係存續中被告於93年間依「買賣」取得之財產，100 年8 月間被告將其簽好之離婚協議書置於家中即系爭房地之桌上，並於100 年8 月24日留言表示「房子已交仲介公司委賣中，請於1 個月內搬離」，參加人因當時不想離婚且不同意被告所提之離婚條件，並未在離婚協議書簽字，100 年8 月14日參加人住在系爭房地遇到永慶房屋仲介葉育誠及其他房仲帶人來看房子，參加人向房仲葉育誠表示與被告在談離婚中，拒絕仲介帶人看屋，惟被告仍執意指示讓人看屋，被告及房仲若未向原告說明此情，乃被告及房仲之問題，應由被告自行負責，若原告知悉上情仍願買受，則應自行承擔風險，與參加人不相干。
二、參加人在離婚條件不明之情況下，不得已聲請假扣押系爭房地以保全未來生活，所為乃依法保全權利之合法行為，又參加人與被告間後續之分別財產制、剩餘財產分配之相關程序尚未終結，併予陳明。
肆、兩造不爭執之事項：
一、被告為系爭房地登記之所有權人；
二、兩造透過永慶房屋之仲介，於102 年8 月14日簽訂系爭買賣契約，原告向被告買賣系爭房地；
三、系爭買賣契約第2 條第1 項約定買賣總價1,820 萬元之支付方式為：㈠簽約款：於契約簽訂時支付180 萬元（含定金）；㈡備證用印款：於100 年9 月5 日時支付180 萬元，同時雙方應備齊證件交予代書，以便辦理用印手續；㈢完稅款：
180 萬元；㈣尾款：1,280 萬元，交屋日期訂於100 年11月15日；又第4 項約定：甲乙雙方同意本契約依兆豐銀行之價金履約保證相關手續辦理，並應簽立及遵守履約保證申請書及履約保證書條文，原告已支付簽約款180 萬元存入被告名義之履約保證帳戶；
四、100 年8 月22日與被告洽談離婚中之參加人聲請就被告之財產供擔保准予假扣押；嗣經本院於100 年8 月23日以100 年度司裁全字第634 號裁定，准予參加人以90萬元為被告供擔保後，得對於被告之財產於900 萬元之範圍內為假扣押，又被告如為參加人供擔保金900 萬元或將該金額提存後，得免為或撤銷假扣押；又參加人依本院上開假扣押裁定供擔保後，經本院民事執行處於100 年8 月30日以士院景100 司執全如字第412 號查封登記函，囑託台北市士林地政事務所辦理系爭房地之假扣押查封登記；
五、原告於101 年4 月17日發函催告被告於101 年5 月1 日前塗銷限制登記，嗣再於101 年5 月7 日發函被告稱因已超過催告期限，而依系爭買賣契約第11條約定解除兩造買賣契約，並請被告於通知解約日起3 日內將所收款項180 萬元返還予原告，及於解約日起10日內另交付180 萬元予原告以為違約損害賠償等語，經被告於同日收受該存證信函，嗣簽約款18
0 萬元已返還予原告；
六、上情並有系爭買賣契約、參加人100 年8 月22日假扣押聲請狀、本院100 年度司裁全字第634 號假扣押裁定、本院民事執行處100 年8 月30日查封登記函、原告存證信函暨回執等件（見本院卷第10至13、16至18、26、39至41頁）附卷可稽。
伍、兩造之爭點：
一、系爭房地遭參加人聲請假扣押查封登記，是否為可歸責於被告之事由？
二、原告主張依系爭買賣契約第11條約定，解除契約並請求被告給付與原收款項同額之違約金予原告，是否有據？
三、原告支付存入被告名義之履約保證帳戶180 萬元，是否可認係被告於原告解約前已收受之款項？
四、原告請求被告給付違約金180 萬元，是否過高？
陸、得心證之理由：
一、關於系爭房地遭參加人吳美瑜聲請假扣押查封登記，是否為可歸責於被告之事由：
㈠、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第348 條第1 項、第
758 條第1 項分別定有明文。本件原告向被告買受系爭房地，被告依前開法條及系爭買賣契約約定之期限，負有交付系爭房地及辦理所有權移轉登記之出賣人義務。
㈡、次按土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第141 條規定甚明，則在法院撤銷查封前，登記機關不准申請移轉登記，債務人自係處於給付不能之狀態（最高法院70年度第18次民事庭會議決議㈡參照）。再按所謂不可歸責於債務人之事由，係指發生於外部而與債務人無關之事故而言，茍因債務人之內部準備工作不能如期完成，以致發生給付或受領之遲延時，雖該內部準備工作之不能如期完成，係出於第三人之行為，亦不能認為有不可歸責於債務人之事由，而使其免負遲延責任，況假扣押執行均可由債權人提供反擔保而免為或撤銷假扣押，為民事訴訟法第528 條所明定，上訴人既稱被上訴人不得解除契約，又不依上開規定撤銷假扣押，反任令系爭土地被執行查封，陷自己於無法履行契約之境地，難謂就此給付不能之情事無故意或重大過失（最高法院90年度台上第1418號判決意旨參照）。本件被告為系爭房地之出賣人，並自承於100 年7月間開始即與配偶即參加人洽談離婚分產事宜而始終無法合意（見本院卷第34頁之被告民事答辯狀），惟仍於100 年8月14日與原告簽訂系爭買賣契約，則系爭房地於兩造簽約後遭參加人聲請為假扣押查封登記，顯非屬被告無法預見，且為其內部準備工作未能完成而非為與被告無關之外部事故，復未能提供反擔保免為或撤銷假扣押，陷自己於給付不能而無法履行契約之境地，依前揭說明，自屬可歸責於被告之事由無疑。
㈢、至被告另辯稱：依參加人於審理中所述，足證原告於簽訂系爭買賣契約時已知悉系爭房地涉訟乙事，是原告仍簽訂買賣契約，顯願意負擔系爭房地恐遭聲請假扣押之風險，自不得歸責於被告云云。惟查，參加人就此節於審理中係陳稱：仲介是在原告到場前先來的，伊有向仲介表達異議，仲介告訴伊現在是鬼月不會這麼快成交，至於原告到場時伊是否有表示異議，伊現在沒有什麼印象等語（見本院101 年12月27日言詞辯論筆錄）；又證人即永慶房屋仲介葉育誠於審理中證稱：伊自己先到場時，何先生和何太太有發生爭執，好像是何先生臨時通知何太太，應該是何太太有不同意出售房屋及帶看房子；當場的氣氛蠻沈默的，但後來就有經紀人帶買方來按門鈴，因為事先已經和買方約好時間，所以後來還是有開門讓人進來看；買方來看時，何太太當場坐在沙發上，沒有講話；伊等並沒有告訴來看房子的人說房屋可能因為何太太不同意出售而會有糾紛等語（見本院102 年6 月13日言詞辯論筆錄），顯見並無被告所稱原告於簽約時即已知悉系爭房地涉訟，而仍願負擔系爭房地遭聲請假扣押之風險之事，被告執此主張系爭房地遭參加人聲請假扣押乃不可歸責於被告云云，洵無可採。又原告另舉本院另案判決及學者見解，辯稱債務人出賣標的物後，遭債權人聲請假扣押並為查封登記，係屬不可歸責於債務人云云，惟僅屬個案或個別學者之見解，並無拘束本案認定之效力，併為敘明。
㈣、綜上，被告因系爭房地於兩造簽約後遭參加人聲請假扣押查封登記，而對原告給付不能，非屬不可歸責於被告之事由，洵堪認定。
二、關於原告主張依系爭買賣契約第11條約定，解除契約並請求被告給付與原收款項同額之違約金，是否有據：
㈠、按系爭買賣契約第11條第1 項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」，又第3 項後段約定：「如乙方（按即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」等語（見本院卷第11頁背面）。
㈡、查如前述被告因系爭房地於兩造簽約後遭參加人聲請假扣押查封登記之可歸責事由而無法履約，被告已構成違約情事，業經原告於101 年4 月17日發函催告被告於101 年5 月1 日前塗銷限制登記，嗣再於101 年5 月7 日發函被告稱因已超過催告期限，而依系爭買賣契約第11條約定解除兩造買賣契約，並請被告於通知解約日起3 日內將所收款項180 萬元返還予原告，及於解約日起10日內另交付180 萬元予原告為違約損害賠償等語，經被告於同日收受該存證信函，有原告之存證信函暨回執附卷可稽（見本院卷第16至18頁），本件原告所為核與兩造系爭買賣契約第11條約定，並無不合，洵為可採。
㈢，綜上，原告主張業已合法解除系爭買賣契約，並得請求被告給付與原收款項同額之違約金，洵屬有據。
三、關於原告支付存入被告名義之履約保證帳戶180 萬元，是否可認係被告於原告解約前已收受之款項：
㈠、按系爭買賣契約第2 條第4 項約定: 「甲乙雙方同意本契約依兆豐銀行之價金履約保證相關手續辦理，並應簽立及遵守履約保證申請書及履約保證書條文」（見本院卷第10頁背面），又按兩造簽立之價金履約保證申請書第2 條第1 項約定：「甲方（即原告）所應付之買賣價款新台幣壹仟捌佰貳拾萬元整（含銀行貸款之核撥部分），均應存入乙方（即被告）在履約保證銀行所設立之履保專戶中」、第3 條約定：「甲乙雙方不可撤銷且同意由永慶房屋指示履保銀行自履保專戶中，代甲乙雙方支付下列款項... 」、第8 條特別約定第
2 項約定：「甲方依不動產買賣契約所應支付之買賣價款，均應直接存入或匯入履保專戶」等語（見本院卷第122 至12
3 頁），是兩造已明文約定系爭買賣契約之付款方式為原告將應付款項存入履約保證專戶，則於原告支付之款項存入履約保證專戶時，應認即已發生清償之效果。查本件如前述原告之簽約款180 萬元已存入履約保證帳戶，自屬已支付之買賣價金無誤，至於被告能否動用該履約保證帳戶內之金錢，並不影響交付價金之法律效果。
㈡、綜上，原告主張被告於原告解約前已收受之買賣價金為180萬元，亦屬有據。
四、關於原告請求被告給付違約金180 萬元，是否過高：
㈠、按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，民法第250 條第1 項、第2 項前段定有明文。又本件依系爭買賣契約第11條第3 款後段約定：「如乙方（即賣方）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方（即買方）解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為『違約損害賠償』」等語（見本院卷第11頁背面），足認兩造間關於違約金之約定，係屬損害賠償總額預定之違約金。
㈡、復按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252 條亦有明文，至於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，以為酌定之標準。本件原告固主張被告依系爭買賣契約第11條第3 款約定應給付與其已收受之買賣價款180 萬元同額之違約金，惟查，本院經審酌：系爭房地位在台北市士林區之天母地區，為發展成熟、機能健全之區域，而近年北部都會區內房地產價格復呈現上漲趨勢，此亦有證人即永慶房屋仲介葉育誠於審理中證稱：系爭房地於100 年8 月成交，約100 年9 月間奢侈稅上路，但初期並未馬上反應在實價上，101 年5 月間房子之市價應該有漲；雖然有奢侈稅及實價登錄措施，但因大環境的影響，所以系爭房地之市價仍有持續上漲等語可參（見本院
102 年6 月13日言詞辯論筆錄），則如被告依約履行，原告當可享有系爭房地相當之漲價利益；又原告於系爭買賣契約解約後，於101 年間另購他屋，而依台灣銀行南門分行102年4 月3 日南門授字第00000000000 號函暨所檢附之貸款利率資料顯示，原告於100 年、101 年間兩次申辦貸款（有實際訂借額度者僅101 年該筆），第1 次貸款條件之基本利率為1.84 %，按基本利率按季加0.499 個百分點浮動計息，又第2 次貸款條件之基本利率為1.86 %、1.935%，前兩年按基本利率加0.441 個百分點、第3 年起按基本利率加0.516 個百分點等情（見本院卷第192 至197 頁），即原告於101 年間申辦之貸款，如為短期借款則利率較100 年間為低，如為長期借款則利率較100 年間為高而致原告負擔較重；再依兩造分別提出系爭房地附近之租屋行情資料，原告提出之資料顯示台北市○○區○○○路附近4 房之物件，租金平均每坪為918 元，以系爭房地約45.14 坪計算，每月租金為4 萬1千餘元，被告提出之資料則顯示台北市士林區一帶4 房格局之物件，平均每月租金為2 萬8 千餘元等情（見本院卷第12
7 、167 至168 頁），如以兩造分別提出資料之平均數計算原告因未能實現預定居住規劃而須另行租屋之每月租金費用約為3 萬5 千餘元，而自兩造系爭買賣契約預計交屋日100年11月15日至原告於101 年5 月7 日解除系爭買賣契約約6個月期間，亦即原告如另行租屋而損失之租金額約為21萬元（35,000x6=210,000）；另本件原告未能於系爭買賣契約預計交屋日期受系爭房屋之交付，雖未能享有使用房屋之便利，惟亦免去維護房屋所需之相關費用等一切情狀後，認本件原告得請求被告給付之違約金，應予酌減為100 萬元為宜。
㈢、綜上，原告解除系爭買賣契約後得向被告請求之違約金，經本院酌減為100 萬元，又依前揭系爭買賣契約第11條第3 款約定，被告給付違約金義務之日期應為自原告解約日起10日，是原告請求加計自其於101 年5 月7 日解約日起10日之翌日即自101 年5 月18日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息，亦屬有據。
五、揆諸以上各節所述，原告主張依系爭買賣契約之法律關係，請求原告給付違約金100 萬元，及自101 年5 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則非有理，應予駁回。
六、兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79項、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
書記官 江俐陵