臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第1134號原 告 陳桂蘭被 告 鄭千慧訴訟代理人 洪維煌律師複 代理人 張怡和律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國102 年7 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○街○○○巷○○○號房屋，以將浴廁防水層打除，以彈性防水材料重做防水層，再鋪上面磚之方式整修至不漏水為止。
被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬伍仟陸佰零伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣玖萬柒仟肆佰零伍元為原告預供擔保，免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣肆拾壹萬伍仟陸佰零伍元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：原告起訴原聲明：㈠、被告應整修系爭3 樓房屋（詳後述）房屋地板至不漏水為止，或准許原告僱工進入被告系爭3 樓房屋，並以被告之費用，逕行修理。㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）930,000 元（包括修復費用480,00
0 元、租金損害150,000 元、精神慰撫金300,000 元）。㈢、願供擔保請准宣告假執行。嗣就第㈡項聲明部分減縮為593,555 元（修復費用120,555 元、租金損害360,000 元、自行支出鑑定費用48,000元及訴訟中墊支鑑定費用113,000 元）；復將租金損害減縮為322,500 元及不請求訴訟中墊支鑑定費用113,000 元；後再變更第㈠項聲明為：被告應依台北市鑑築師公會鑑定報告之方式整修系爭3 樓房屋至不漏水為止，擴張第㈡項聲明為：被告應給付原告528,555 元（包括修復費用120,555 元、租金損害360,000 元、鑑定費用48,000元），其請求基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且就修復費用及租金損害屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，分別合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7款之規定，應予准許，核先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣兩造分別為門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○ ○○ 號、2 號之2 樓、3 樓房屋（下分別稱系爭2 樓、
3 樓房屋、）上下樓所有權人。因被告就其所有系爭3 樓房屋，變更其內部隔間，擅自改為6 間套房，各套房均設有浴室，並以1/2B磚牆隔間，增加40平方公尺之磚造隔間，又因
6 間浴室之給排水管之配置，將地板以RC材料墊高15公分，面積約70平方公尺，二項工程合計增加樓版之荷重，致系爭
2 樓房屋屋樑下陷約1.5 公分導致頂版龜裂漏水，伊自民國
100 年10月間發現，被告應修復系爭3 樓房屋致不漏水，其方式則依鑑定結果建議之「浴廁防水層打除，以彈性防水材料重做防水層，再鋪上面磚」方式，並應賠償系爭2 樓房屋裝潢之損害120,555 元、及因有3 間房間漏水，自100 年10月迄今無法出租之租金，每間房租每月以5,000 元計算，估計至修繕完畢24個之損害360,000 元、及於起訴前於101 年
3 月30日先行請新北市裝潢同業公會鑑定費用48,000 元 ，合計528,555 元等語，提起本訴，聲明：㈠、被告應依台北市建築師公會鑑定意見整修系爭3 樓房屋至不漏水為止。㈡、被告應給付原告528,555 元。㈢、願供擔保請准假執行之宣告。
二、被告則以：原告購入系爭2 樓房屋約1 年餘，惟其前手至少於5 年前即進行裝潢整修，是否因裝修造成破壞，本有疑慮，且該屋內天花板為RC，隔間牆則用氧化鎂板或一半氧化鎂板、一半水泥進行隔間裝潢，因建材係屬便宜材質，約使用
5 年即會因氧化鎂板吸附空氣中之水氣而溼滲，且其室內廁所與隔間牆之距離僅約90公分，更因廁門沒關致更加速建材溼腐，被告係於6 、7 年前即購入系爭3 樓房屋，買後並未再做任何裝潢，也因原告反應後多次檢修及修繕，目前應已無漏水情形，鑑定機關所說之天花板痕，不排除為舊有，鑑定報告所述之逾原結構設計載重，亦有可能係同棟5 樓隔間或5 樓上加建6 樓水泥建物所致。又系爭2 樓房屋裝潢本已老舊，其變形程度，尚非不堪用，應無達毀損需全部拆除程度，縱認有修復費用，亦應扣除10年之折舊，且否認已達無法出租之程度；況且，房屋能否出租與位置交通、裝潢新舊、租金高低、安靜與隱私性無關，原告稱因漏水無法出租，尚無積極證據足堪證明等語置辯，聲明求為駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、兩造爭執及不爭執事項：
㈠、不爭執事項：⒈兩造分別為門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○ ○○ 號、
2 號之2 樓、3 樓房屋上下樓所有權人，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本在卷可按（見本院卷88、89頁）。
⒉兩造就系爭2 、3 樓房屋，均分隔為套房，為兩造所不爭執
，並據本院會同台北市建築師公會至現場會勘無訛，並有外放台北市建築師公會102 年3 月11日102 鑑字第0492 號鑑定報告書記載用途為據。
㈡、爭執事項：⒈系爭2 樓房屋有無漏水？如有，其滲漏水損害，是否為被告
所有系爭3 樓房屋所造成？⒉如是，則被告應如何賠償原告之損害，及賠償之金額為何？
四、系爭2 樓房屋有無漏水，及滲漏水損害是否為被告所有系爭
3 樓房屋所造成部分：
㈠、經查，原告就系爭2 樓房屋有漏水之情形，有其於起訴前自行送社團法人新北市建築師公會鑑定房屋漏水之鑑定報告書內所附房屋照片7 幀（見調解卷第32-33 頁），顯然有漏水情形，而該公會於101 年4 月18日初勘後，復於101 年5 月14日通知兩造會勘，惟被告並未到場，由該公會現場拍照可知系爭2 樓房屋除有滲水痕跡，牆壁仍有持續滲水之情形（見調解卷第18頁、第25-28 頁）等情，足見原告所指系爭2樓房屋確有漏水情形，應可採信。被告雖否認系爭2 樓房屋現仍有漏水情形，且稱已於起訴前二次配合檢修及做二次浴室防水工程等語，並提出裝修工程報價單2 紙為憑（見本院卷第85、86頁），惟查，依裝修工程報價單所載日期各為10
1 年1 月4 日及16日，早於原告所提出之前開滲漏水照片拍攝之日期及鑑定之時間，是被告抗辯早已因系爭3 樓房屋檢修，系爭2 樓房屋已無漏水情形，該水漬應屬舊痕等情，則與前情不符，而難採信。而查，雖本院於101 年12月12日會同兩造及台北市建築師公會指派技師到現場會勘，及102 年
1 月19日複勘時現場並無實際漏水現場，有勘驗筆錄及上開鑑定報告書在卷可參（見本院卷第26-28 頁），惟上開鑑定報告書對此之說明為：「經對照平面圖，水漬位置為上層浴廁範圍。會勘時為寒假期間，樓上浴廁已多日未使用，故未發現明顯滴漏水現象；另經聲請人（即原告）描述，於開學期間，樓上浴廁每日使用，即會滴水」等語，是因系爭2 樓房屋滲水現況為系爭3 樓房屋所造成（詳如後述），而漏水情形又可受控制於系爭3 樓房屋浴廁使用情形，是縱至現場時無實際漏水情狀，則被告既無法證明業就上開滲漏水情形為修復，自無以反推確已無漏水之事實，亦無礙於前漏水所肇致系爭2 樓房屋損害之情形。
㈡、按土地上之建築物或其他工作物致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第191 條第1 項定有明文。是所有人對於工作物之設置或保管有欠缺與損害之發生有因果關係，或所有人對於損害之發生未為防止，為法律所推定。故被害人苟能證明其權利受損害係因其工作物所致，即可請求賠償。至設置或保管之所以有欠缺，是否由於所有人之過失所致，則非所問。因此，工作物所有人如主張免責，則應證明其對於工作物之設置或保管並無欠缺，或雖有欠缺，但該欠缺非發生損害之原因，或於防止損害之發生已盡相當之注意而後可。
㈢、查，系爭2 樓房屋有滲漏水現象，及實際受有隔間彎曲、滲水水漬之具體損害情形，業經本院送請台北市建築師公會鑑定，並命具結函詢以：「…⒈請就聲請人（即原告）系爭2樓房屋屋頂漏水之原因為分析。如原因有多端，請一併為敘明（聲請人主張係3 樓房屋隔間增加重量，使屋樑下陷，2樓頂版龜裂所致，相對人《即被告》則認係聲請人隔間使用建材不佳，使用年限屆期，致氧化鎂板吸附空氣而溼滲所致，且因廁所門未關而加速建材溼腐等等…），不以兩造所主張之原因為限」等語，已就兩造各自主張可能造成漏水之原因一併請鑑定機關為鑑定，而經鑑定機關以：「鑑定標的物之構造、用途及現況…㈢⒈系爭2 樓房屋…⑵…B 、平頂滲水痕。C 、輕隔間牆拱起變形。D 、原有梁下磚牆現況。⒉系爭3 樓房屋…⑴平面示意圖⑵現況照片：A 、廁所現況。
B 、樓板加厚15公分現況」、「鑑定分析及結果：⒈⑴依構造研判，標的物原皆為傳統式公寓住宅，現皆更改為學生宿舍，原浴廁位於平面圖之左側。⑵2 樓部份：經修改隔間，以磚牆增設三間浴廁，局部分間牆採輕隔間構造。因天花板滲漏水，造成構造物多處片狀水漬痕，輕隔間因受潮，導致彎曲變形。經對照平面圖，水漬位直為上層浴廁範圍。會勘時為寒假期間，樓上浴廁已多日未使用，故未發現明顯滴漏水現象；另經聲請人描述：於開學期間，樓上浴廁每日使用，即會滴水。⑶3 樓部份：地坪全部以混凝土加厚15公分，以磚牆增設四間浴廁，其他分間牆皆為磚造」、「⒉滲漏水原因探討：⑴3 樓樓板加厚，分間牆增加，超過原結構設計載重甚多，故在結構體受撓動時，極易產生隙裂。⑵3 樓浴廁防水層以非彈性材料施作，故極易因結構體破壞，隨之同時產生隙裂，失去防水功能。⑶會勘時尚無發現持續性滴水現象，故研判滲漏水應非給排水管等，因水壓引起之滲漏水。
⑷由聲請人口述，滲漏水情形於開學期間，浴室有使用時較為嚴重，故研判滲漏水原因為3 樓浴廁防水層破壞，失去防水功能引起」等語，是鑑定機關係以系爭2 樓房屋滲漏水位置、變形隔間情形，系爭2 樓、3 樓現況上下位置比對及使用材質等具體客觀事實為據，再就各種滲漏水原因加以研判，判斷係系爭3 樓房屋樓板加厚，分間牆增加，超過載重甚多，造成結構體受撓動時，易產生隙裂，系爭3 樓房屋浴廁防水層破壞，失去防水功能而致前開滲漏水之情形，揆諸前揭說明，原告主張係系爭3 樓房屋造成系爭2 樓房屋滲漏水之損害，自屬有據。
㈣、被告仍執前詞認係系爭2 樓房屋施作隔間材質本身所造成等語為辯，業經送鑑定時一併陳明而為鑑定機關所不採，業如前述，是被告此部分抗辯自屬無據，而難採信。被告另抗辯鑑定報告所述之逾原結構設計載重，亦有可能係同棟5 樓隔間或5 樓上加建6 樓水泥建物所致等語，惟為原告所否認，且被告亦未提及系爭3 樓房屋有何受同棟5 樓、6 樓隔間或水泥物之載重肇致結構損壞之情形，自無跳躍同棟3 樓，而逕對同棟2 樓內部裝潢結構造成滲水損害之可能，是其空言將責任推至同棟5 、6 樓，而未能提出任何證據佐證，自難採信，亦難認有再送鑑定之必要。
五、被告應如何賠償原告之損害，及賠償之金額為何部分：
㈠、按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額；又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，且債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第196條、第213 條第1 項、第3 項分別定有明文。被告對於系爭
3 樓房屋樓板加厚，分間牆增加之設置時載重甚多，造成結構體受撓動時，易產生隙裂，及系爭3 樓房屋浴廁防水層破壞，失去防水功能而致前開滲漏水之情形，違反其設置保管義務，自應負賠償責任。原告請求被告回復原狀之方式及所需必要費用，當屬有據。而系爭2 樓房屋因漏水受損害回復原狀之方式及所需之費用，經台北市建築師公會建議：2 樓部分，室內輕隔間牆彎曲變形，應拆除重做，費用為120,55
5 元；3 樓部分，浴廁防水層應打除後，以彈性防水材料重做防水層，再鋪貼面磚，費用為97,405元等語，有上開鑑定報告書在卷可按，是原告請求被告就系爭3 樓房屋部分按鑑定報告所述「浴廁防水層打除，以彈性防水材料重做防水層，再鋪上面磚」之方式回復原狀，而系爭2 樓房屋毀損部分，則以給付修復費用之方式代之，揆諸前揭說明，應予准許。
㈡、又按物被毀損時，被害人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第213 至第215 條之適用，惟民法第196 條之規定即係第213 條之法律另有規定，請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（如修理材料以新品換舊品，應予折舊）。是主張物被毀損，而請求賠償修復費用時，就修理費用中零件材料以新品替換舊品部分，自應依法予以折舊，至工資部分，則屬人力支出，不生應否折舊之問題。經查，原告係於99年6 月29日以買賣為原因登記為系爭2 樓房屋之所有權人，有被告提出之建物登記謄本在卷可按（見本院卷第88頁），而兩造均不否認原告於購買系爭2 樓房屋時，室內裝潢即已如現狀所示，而非新品，則原告請求修復費用中倘有零件材料自應計算折舊，應堪認定。又原告主張應以3 年計算折舊，而被告則認應以10年計算為當，惟原告並無法提出系爭2 樓房屋室內裝潢實際時間，而參考被告係於94年11月21日以買賣為原因購入系爭3 樓房屋，亦有建物登記謄本在卷可考（見本院卷第89頁），而被告陳稱自其入住系爭2 、3 樓房屋之裝潢即均如現狀等語，是認系爭2 樓房屋之裝潢至原告主張因滲漏水致無法出租之100 年10月間之損害發生時，應已逾6 年以上，且再參以依台灣地區住宅類建築工程造價參考表所示，建築物裝潢之耐用年數為10年，惟折舊率超過50% 者，以50% 為限之規定，是應推認上開裝潢應已將屆使用年限為當，故應以50% 計算其折舊。復查，上開鑑定報告所估之系爭2 樓房屋修復費用表所列項目中有「⒈拆除原有輕隔間牆、⒉平頂及牆刷乳化漆、⒊雙層石膏板牆、⒋廢料運棄、⒌零星整修及其他、⒍利潤、稅捐及管理費」等，其中僅有雙層石膏板牆及平頂牆刷乳化漆屬於施工後固定資產而得算定折舊之項目，其金額為69,900元（計算式：20,400元＋49,500元＝69,900元），經計算折舊之結果，此部分之金額為34,950元（69,900元×50 %＝34,950元），是原告請求修復系爭2 樓房屋之費用應為85,605元（計算式：5,400 元《拆除原有輕隔間牆》＋20,0 00 元《廢料運棄》＋9,530 元《零星整修及其他》＋15,725元《利潤、稅捐及管理費》＋34,950元《前述折舊後費用》＝85,605元）為適當。另修復需先拆除，是拆除原有已損壞之輕隔間牆之工資，自屬回復原狀所必要之支出，被告抗辯此部分應非損害，尚屬無據。再者，被告抗辯系爭2 樓房屋裝潢未達全損而需重做，及上開鑑定報告書費用預估未確認範圍等語，顯與本件於送鑑定時已明確載明囑託「又是否能修復使其不為漏水，其修復之可能方式為何。又修復所需之費用約為何？（請分就其內容、項目分析之）」等語，是上開鑑定報告書自係限於使其回復不為漏水之方式及費用，況且，倘依原告原所提出預估全間舊有天花板、壁板、木地板等均拆除重做之估價單，其金額高達512,00
0 元，有工程估價單1 紙在卷可稽（見調解卷第44頁），顯見上開鑑定報告書修復費用之計算自有所限縮，被告仍執此為辯，顯與上開鑑定報告書不符，而難採信。
㈢、再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，且損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第184 條第1 項前段、第216 條亦分別有明文規定。經查，原告主張系爭2 樓房屋其中3 間房間因上開漏水情形，自100 年10月計至102 年9 月止，24個月無法出租，而每間房租每月以5,000 元計算，受有損害360,000 元應由被告賠償等語，業據其提出房屋租賃契約書2 紙、3 間空房照片4 幀、銀行帳戶存摺封面及明細表1 份為據（見本院卷第76-79 頁、第102 、103 頁），再參諸本院會同兩造至現場勘驗之結果，其左側3 間房間中之2 片隔間牆面均有突起，且範圍至廣，而該3 間房間，於勘驗時有1 間有人使用（該生稱為借住，並無付租金，故記載為借住），另2 間則為空房，有勘驗筆錄及現場圖在卷可按（見本院卷第26、28頁），而被告亦不否認系爭3 樓房屋亦隔間作套房出租予學生，5 樓亦有隔間出租等情，而原告輕隔間隔作5 間房間，其中2 間尚在出租使用中，足見兩造所有系爭2 、3 樓房屋所屬之同棟公寓因鄰近大學附近巷弄，生活交通便捷，經常為學生租屋，是原告主張有出租使用之利益，自屬可採。又因系爭2 樓房屋有牆面突出等顯然妨害承租意願之情形，亦合於一般常情，而該牆面突出之情形復為系爭3 樓房屋結構及防水設備設置保管欠缺所致，業如前所述，是原告所有系爭2 樓房屋之3 間房間因上開滲漏水之情形而致無法出租受有租金之損害，自有相當因果關係。被告抗辯出租與否與漏水損害間無必然因果關係等語，顯與該棟房屋出租之常情相佐，且系爭2 樓房屋未能出租之3 間房間，係有窗戶面對巷弄採光較佳之房間，而原告之房屋位於2 樓，常情而言，亦較高樓層容易出租予學生，且被告及同棟5 樓既均作為出租學生使用，原告所得收取之租金自應屬可依通常情形，可得預期之利益，被告執此抗辯，尚難採信。又被告雖稱其出租租金每月為3,000 元，而非5,000 元等語，惟與原告實際有按月收取5,000 元等租賃契約及匯款資料不符，而由上開平面示意圖所示，系爭2 樓房屋5 間房間面積大小大約相當，是認其出租租金亦應相當，而無違常情，被告以其自行出租之租金為據，而認原告收取租金過高等語，尚嫌無據，而難採信。另依原告所提出之房屋租賃契約書，原告出租學生套房均係以學期為單位，簽約時間為年初或年終寒暑假前或開學時，而原告主張致100 年10月迄今均無法出租，是其請求自100 年10月至102 年7 月止期間無法出租之損害，固屬可採，惟7 月、8 月為學校暑假期間，則被告何時修復，是否於102 年學年度上學期開學時仍無修復或簽約出租之可能，即非無疑，且屬將來之給付，是原告得請求預期租金之所失利益應以至本件言詞辯論終結之102 年7 月止，其金額為330,00 0元（計算式：5,000 元×3 ×22＝330,000 元），逾此部分，則難認可採。
㈣、原告復主張因被告否認系爭3 樓房屋對於系爭2 樓房屋造成之損害，致其於起訴前先行請新北市裝潢同業公會鑑定，而支出鑑定費用48,000元，此損害依侵權行為損害賠償之規定，請求被告賠償等語，並提出該鑑定報告書、收據及統一發票為憑（見調解卷第10頁、本院卷第59頁），惟已為被告所否認，而亦非屬前述法律規定之損害範圍或內容，且因未據被告同意而由原告逕自送鑑定，以求先行釐清責任，為其行使權利自行支出之費用，非屬損害或所得利益，是其請求被告賠償，尚屬無據。
六、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償系爭漏水狀況造成系爭2 樓房屋之損害，其回復原狀方式為請求被告依台北市建築師公會鑑定方式，將系爭3 樓浴廁防水層打除，以彈性防水材料重做防水層，再鋪上面磚，至不漏水為止，及給付415,605 元（計算式：85,605元《回復系爭2樓房屋修復費用》＋330,000 元《租金損害》＝415,605 元），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求部分，均為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 5 日
民事第二庭 法 官 陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴, 須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 5 日
書記官 彭品嘉