臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第119號原 告 廖錫智訴訟代理人 吳國輝律師
吳卓燦被 告 陳麗淑上列當事人間債務不履行損害賠償等事件，本院於民國102 年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣叁拾伍萬陸仟元，及自民國一○一年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣原告於民國99年11月22日與被告簽訂不動產買賣契約，買賣門牌號碼台北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○○號5 樓房屋及其基地（下稱系爭房屋），買賣契約載明於99年12月31日前交屋，及漏水部分於交屋前修復，故被告應依約定於交屋前修復各項漏水缺失，嗣後被告向原告保證所有漏水皆已修復完成，並交付防水保固3 年之保證書予原告以為保證，原告同意撥款。殊不料交屋後，原告發現系爭房屋仍繼續漏水嚴重，而其他如房間內磁磚突起、屋頂防水等亦有瑕疵，而原告已將該房屋漏水等之事實通知被告，依民法第354條第1 項、第359 條、第227 條、第231 條等規定所載之請求權，原告（即買方兼請求交屋債權人）有權向被告（即賣方兼交屋債務人）請求如下：㈠系爭房屋漏水等瑕疵補正之修復費用或相當該修復費用之減少買賣價金，計新台幣（下同）53萬4,975 元，此有原告所提出之估價單足證；㈡又被告依兩造買賣契約，本應於99年12月31日前修復漏水，然被告雖交屋卻並未依約定期限修復該漏水，故被告之給付顯屬不完全給付及給付遲延，是被告依民法第227 條、第231 條規定及兩造不動產買賣契約第7 條第4 項約定，應於交屋期限屆滿後之100 年1 月1 日起負損害賠償責任，本件依兩造契約第7 條第4 項特別約定之計算標準，即：「乙方若有遲延給付之情形，應賠償甲方每日按已支付價款千分之一計算違約金」之規定，本件原告已支付被告價款1,630 萬元，其千分之一為每日1 萬6,300 元，故被告應自100 年1 月1 日起至修復費用或減價價金給付被告之日止，每月給付原告1萬6,300 元。而關於系爭房屋之瑕疵部分，雖經鑑定機關台北市土木技師公會鑑定修復費用為34萬8,000 元，惟該鑑定報告所估算之修復費用，係參考台北市建築工程損壞修復單價表而估算，估得修復費用似顯低於市場一般之實際修復費用，且該費用未包括被告已自承願處理之房間內地板磁磚突起之處理費用，故仍請鈞院參酌原告委請市面工程廠商估價之修復費用為53萬4,975 元，予以判認修復費用金額。
二、聲明：
㈠、被告應給付原告53萬4,975 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；
㈡、被告應自100 年1 月1 日至清償日止，按日每日給付1 萬6,
300 元予原告。
貳、被告則辯以：
一、被告於85年間購入系爭房屋並即出租直至99年6 月，之後立即整修並處理頂樓防水工程後，本規劃續出租並委託仲介辦理，惟仲介於同年11月告知因面積大出租不易，願承購者多建議改為出售，原告及親人等多次查勘後於99年11月22日簽約購買，雙方簽約時即告知客廳冷氣下有滲水情事，並記載於買賣契約書第11條其他約定事項於交屋前修復完成，而於99年12月31日交屋日，除補貼原告1 萬元由原告自行修繕小臥室地板突起外，並無其他應改善事項，並另附防水保固3年之保證書，確認無其他問題後完成交屋撥款，原告於交屋後2 個多月即100 年3 月間才告知部分牆壁油漆脫落，俗稱壁癌、陽台外加裝之鋁窗部分滲水及屋頂PU品質不良非漏水等情事，被告於第一時間即允諾修復及補強，並無違約情事。就原告主張依民法第354 條第1 項及第359 條規定請求部分，兩造於不動產買賣契約簽訂時，被告已就系爭房屋為中古屋亦使用有23年之久，因而已酌減價金，並經原告同意而簽署買賣契約書；又就原告主張依民法第227 條及第231 條等規定請求部分，被告早已就買賣契約書內所約定之事項，多次向原告表示已雇工待命修復，惟原告經多次催告後亦不理會，被告無法在未經原告同意下逕行修繕，係不可歸賣於被告。另關於鑑定機關台北市土木技師公會所提供之「修復費用估算表」，樓頂及前陽台屋頂等已有保固，又窗框導水板製作部分，因系爭房屋是以現況交屋，交屋時並無導水板修復或製作問題，其餘部分被告均已雇工待命修復，惟原告不理會，故責任不在被告。本件原告之請求，均不可取。
二、聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、原告於99年11月22日與被告簽訂買賣契約，買受系爭房屋，被告業於99年12月31日交屋，原告亦已付清買賣價金等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書乙份（見臺灣板橋地方法院100 年度訴字第2305號卷《下稱板院卷》第7 至14頁）附卷可稽，此部分之事實堪信為真。
二、原告主張被告交付之系爭房屋有「漏水」及「房間內地板磁磚突起」之瑕疵，故依民法第354 條第1 項、第359 條規定，請求被告給付瑕疵補正之修復費用或相當該修復費用之減少買賣價金，共計53萬4,975 元，又被告未依兩造買賣契約約定於99年12月31日交屋前修復房屋漏水，故依民法第227條、第231 條規定及兩造買賣契約第7 條第4 項約定，請求被告於交屋期限屆滿後起負起損害賠償責任，即自100 年1月1 日起至修復費用或減價價金給付被告之日止，每月給付原告1 萬6,300 元等情，為被告所爭執。被告辯以：原告於簽約前曾至系爭房屋多次查勘始簽約購買，被告已因系爭房屋為中古屋而於簽約時酌減價金，系爭房屋除客廳冷氣下方有滲水情事惟被告已依約定於交屋前修復之外，其餘均係現況交屋，交屋日被告除補貼原告1 萬元由原告自行修繕臥室地板突起外，並無其他應改善事項，並另附防水保固3 年之保證書，確認無其他問題始完成交屋撥款，原告於交屋2 個多月後才通知諸多實非屬漏水之情事，且多屬被告所交付保固書之保固範圍，而被告經原告通知後於第一時間即允諾修復及補強，是原告不願配合修繕，不可歸責於被告等語。本件兩造爭點厥為：系爭房屋有無「漏水」及「房間內地板磁磚突起」之瑕疵？原告得向被告請求之金額為何？茲分別析述如下：
㈠、就系爭房屋是否有「漏水」瑕疵部分：
１、查本件原告就其主張系爭房屋有漏水情事，聲請本院送鑑定機關鑑定，經本院囑託台北市土木技師公會鑑定「系爭房屋目前有無漏水情形？漏水之具體情狀及原因為何？該漏水情形於民國99年11、12月間是否已存在？修復費用為何？」，鑑定結果認系爭房屋有粉刷剝落及潮斑、白華滲透及防水處理不完整等漏水之具體情狀，並針對各漏水之具體情狀列表分析，研判其原因主要包括防水系統性能瑕疵、原始設計功能不足、施工作業瑕疵等，又於99年11、12月間，漏水可能原因已存在或當時雖有防水處理但未完全改善，並進而估算修復費用為34萬8,000 元等情，有該公會101 年10月1 日鑑定報告書乙冊（見本件外放證物）在卷可按，足認系爭房屋確有原告所指之漏水情事。
２、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。本件系爭房屋有漏水情事，顯然欠缺依通常交易觀念應具備之性質而影響其效用，並減損系爭房屋之價值，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，洵屬可採。
３、至被告所辯：原告於簽約前已多次查勘系爭房屋；被告已因系爭房屋為中古屋而於簽約時酌減價金；系爭房屋除客廳冷氣下方滲漏水應於交屋前修復之外，其餘均係現況交屋；原告於交屋2 個多月後才通知被告所謂漏水之情事，而所指諸多非屬漏水，並為被告所交付保固書之保固範圍；本件原告拒絕配合修繕等節。經查：
⑴、按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條第1 、2 項定有明文。上述買受人明知或因重大過失而不知有瑕疵，為出賣人之免責要件，應由出賣人就此為舉證。查被告雖謂原告於簽約前多次查勘系爭房屋，惟原告於尚未受系爭房屋交付之前，顯難長時、持續、仔細的查看屋況，而被告亦未舉證系爭房屋有諸如曾經媒體報導位於颱風受災區域、房屋漏水之情形於簽約時已至為明顯等事實，難認原告於買賣契約成立時已明知或因重大過失而不知房屋有漏水之情事，被告自無法因此主張免責；
⑵、又參諸一般買賣房屋之交易習慣，買屋者所期待者，係買受
一無漏水之虞之房屋，屋齡之多寡與有無漏水乃分屬兩事，尚難以中古屋之買賣價金較新屋為少，即認買受人須接受一有漏水問題之房屋，而不能對中古屋之出賣人主張負漏水瑕疵之擔保責任；
⑶、再兩造不動產買賣契約書第11條其他特約事項第4 項約定：
漏水部分於交屋前修復後交屋（見板院卷第12頁），而該契約之附件「不動產標的現況說明書」內，雖就系爭房屋勾選有滲漏水情形之說明欄僅記載有「客廳冷氣孔下牆壁」乙處（見板院卷第14頁），惟該現況說明書係由被告自行勾選，不能等同於系爭房屋實際上之漏水情形，尚難執此認原告應接受其他部分有漏水現況之房屋；
⑷、復按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條第1 至3 項定有明文。查被告雖謂原告於交屋後2 個多月始通知被告有漏水情事，惟房屋之漏水問題常需時發展，未必立即顯示徵兆於外，本件被告自承原告於99年12月31日受領房屋後，於100 年3 月間即通知被告有漏水之情形，依常情應無明顯之遲滯，難認原告怠為檢查通知之義務而已視為承認所受領之物；
⑸、又前述鑑定結果認系爭房屋有粉刷剝落及潮斑、白華滲透及
防水處理不完整等情狀，依一般社會通念，牆面粉刷剝落（俗稱壁癌）、潮斑、白華滲漏均屬漏水之現象，而防水處理不完整亦屬漏水進程之階段，堪認均屬廣義之「漏水」範圍；再被告縱曾於交屋時，交付其於交屋前委託施作防水工程之包商所出具之保固書（見本院卷第27頁），惟系爭房屋之買賣契約係存在於兩造間，該保固書之性質應僅屬被告向原告陳明其對原告應負之責任委由包商實際執行，並未免除被告對原告之買賣契約出賣人義務，難謂原告因收受被告所交付之保固書即不得直接向被告為請求；另物之瑕疵擔保責任係屬法定無過失責任，原告是否有被告所指之不配合查看或拒絕修繕等情事，依法均無礙於被告應負之瑕疵擔保責任。
⑹、準此，本件被告所辯各節，均不能免除其瑕疵擔保責任。
４、綜上所述，系爭房屋確有「漏水」之瑕疵，原告得請求被告負物之瑕疵擔保責任。
㈡、就系爭房屋是否有「房間內地板磁磚突起」瑕疵部分：
１、原告就其主張系爭房屋有「房間內地板磁磚突起」之瑕疵，提出房間地板相片、兩造100 年4 月27日協調紀錄等件（見本院卷第102 、186 頁）為據，被告則爭執關於臥室地板突起之問題，業於99年12月31日交屋日由被告補貼原告1 萬元自行修繕而處理完畢云云。
２、查兩造不動產買賣契約書第11條其他特約事項第3 項約定：小臥室地板突起部分，依接近同色系地磚修繕舖平等語，於99年12月31日續就該項為附加條款約定：雙方同意由賣方補貼買方1 萬元，由買方自行修繕等語（見板院卷第12頁）；又兩造100 年4 月27日協調紀錄之協議事項第4 點，記載就「小房間地面空心」問題為協調等情（見本院卷第31頁）；衡諸兩造於99年12月31日已就房間地板問題和解處理完畢後，另於100 年4 月27日再就房間地板問題為協調，應堪信兩次處理之標的並非相同。況經原告於審理中當庭繪製系爭房屋之內部隔間圖，指明兩造於99年12月31日和解之房間係該圖編號「B 」之房間、本件請求之房間則係100 年4 月27日協議之房間即該圖編號「C 」之房間等情，而被告經當庭辨識該內部隔間圖後，亦同指明兩造於99年12月31日和解之房間係該圖編號「B 」之房間，100 年4 月27日協議之房間係該圖編號「C 」之房間等語（見本院102 年1 月24日言詞辯論筆錄、本院卷第206 頁之系爭房屋內部隔間圖），足認本件原告主張有地板磁磚突起問題之房間，並非兩造已於99年12月31日和解處理完畢之房間無訛，本件原告並無被告所指之重複請求情事。
３、再查依上開兩造100 年4 月27日之協調紀錄，系爭房屋於交屋後尚有房間內地板磁磚突起之地面空心問題，而構成影響系爭房屋效用及減損價值之瑕疵，固無疑義，惟就地板磁磚突起之具體範圍，原告主張地面3 排相連接之共計20塊磁磚均有突起問題，然被告僅自承地面2 塊相連接之磁磚有突起問題，考諸原告就此節主張，僅提出房間地板相片1 紙（見本院卷第186 頁上方相片）為據，而經檢視該相片所示之地面磁磚情狀，尚不足認原告在該相片上所標繪指出之3 排磁磚均有突起之情事，本件應以被告在該相片上自承而標繪指出之2 塊相連磁磚，並加計為修復該2 塊磁磚而須一併牽連施工之旁邊6 塊磁磚，即共計8 塊磁磚為瑕疵之具體範圍，洵堪認定。
４、綜上所述，系爭房屋確有「房間內地板磁磚突起」之瑕疵，範圍為8 塊磁磚，原告得請求被告負物之瑕疵擔保責任。
㈢、就原告得向被告請求之金額：
１、原告得請求「漏水」及「房間內地板磁磚突起」瑕疵部分：
⑴、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35
9 條定有明文。本件系爭房屋有「漏水」及「房間內地板磁磚突起」之瑕疵，業經前述認定，則原告請求該等瑕疵之修復費用，相當於系爭房屋無該等瑕疵所減少之金額，而提起本件訴訟，應認係減少價金之意思表示，洵堪准許。
⑵、又原告雖提出勇發工程行所開立之工程估價單乙紙，主張系
爭房屋之「漏水」及「房間內地板磁磚突起」瑕疵修復費用金額，共計53萬4,975 元（見板院卷第21至25頁），惟查：
①、原告所舉之勇發工程行係其自行尋覓之包商，未經被告認同
，尚難遽採，而前述台北市土木技師公會所出具之鑑定報告，係經兩造同意由法院指定之鑑定機構所製作，於至現場詳為勘查並參考台北市建築工程損壞修復單價表後，始出具「修復費用估算表」估算「漏水」之修復費用為34萬8,000 元（見本件外放證物），應可憑採；至被告固再爭執：「該估算表所列樓頂及前陽台屋頂等已有保固，又窗框導水板製作部分，因系爭房屋是以現況交屋，交屋時並無導水板修復或製作問題，其餘部分被告均已雇工待命修復，惟原告不理會，故責任不在被告」云云，然查，被告交付保固書及原告是否不配合修繕，均無礙於被告對原告應負之瑕疵擔保責任，業如前述，又屋簷及窗框導水板製作，係該鑑定報告所建議關於滲漏情形之修復方法，自不以被告於交屋時已有導水板為限，被告所質上情，不足認該鑑定報告之估算費用為不可採；準此，本件原告就「漏水」瑕疵部分所得請求之金額，應為34萬8,000 元；
②、再原告就「房間內地板磁磚突起」之請求金額，亦係以上開
勇發工程行所開立之工程估價單之記載為據，惟如前述該估價單尚難憑採，而本件被告於審理中陳稱如單獨叫師傅來處理2 塊突起之地磚，伊認為應只要1 、2000元等語（見本院
102 年1 月24日言詞辯論筆錄），則如以被告自承之每塊地磚以1,000 元計算，本件經前揭認定共計8 塊磁磚之瑕疵範圍之修復費用共為8,000 元，是原告就「房間內地板磁磚突起」瑕疵部分所得請求之金額，應為8,000 元。
⑶、準此，原告就系爭房屋之「漏水」及「房間內地板磁磚突起」瑕疵，而得向被告請求之金額，總共為35萬6,000元。
２、原告請求「不完全給付及給付遲延」之損害賠償部分：
⑴、原告另主張被告依兩造買賣契約，本應於99年12月31日前修
復漏水，然被告雖交屋卻並未依約定期限修復該漏水，故被告之給付屬不完全給付及給付遲延，而依民法第227 條、第
231 條規定及兩造買賣契約第7 條第4 款約定，請求被告自
100 年1 月1 日起至修復費用或減價價金給付被告之日止，每月給付原告1 萬6,300 元之損害賠償云云。
⑵、惟按原告就系爭房屋之漏水情事，雖得對被告主張負物之瑕
疵擔保責任或不完全給付之損害賠償責任，惟原告就該兩請求權依法僅得擇一行使，而非得重複請求；又兩造買賣契約第7 條違約處理第4 項約定：「乙方若有遲延給付之情形，應賠償甲方每日按已支付價款千分之一計算違約金」，所指遲延給付應為「交屋」之遲延，至於被告所交付之房屋是否有瑕疵或符合債之本旨，乃原告是否得向被告請求負物之瑕疵擔保或不完全給付責任之另一問題。
⑶、準此，原告此部分向被告請求之金額，不應准許。
３、綜上所述，原告得向被告請求之金額，共計35萬6,000 元。
三、從而，原告於請求被告給付35萬6,000 元，及加計自起訴狀繕本送達之翌日即101 年2 月13日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
書記官 江俐陵