臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第1199號本訴原告即反訴被告 曹林寶鳳
曹益誠上列二人共同訴訟代理人 錢裕國律師
林立捷律師本訴被告即反訴原告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘訴訟代理人 王曉婷律師
陳心瑩上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國102 年6 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾貳萬貳仟元，及自民國一○二年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行，如反訴被告以新臺幣貳拾貳萬貳仟元為反訴原告預供擔保後得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按當事人就一定法律關係而生之訴訟得以文書合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條定有明文。查本件兩造就本件委託銷售契約之法律關係所生之訴訟，合意由委託標的物所在地（臺北市士林區）之本院管轄，有卷附委託銷售契約書第15條可參（本院卷第56頁），依前開規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」，民事訴訟法第255 條第1 項規定有明文。本訴原告起訴時訴之聲明為：一、先位聲明：㈠兩造間於民國101 年5 月28日簽立委託銷售契約書之法律行為及同年月日簽訂委託事項變更契約書之法律行為應予撤銷，或減輕本訴原告等所應為之給付。㈡本訴被告應給付本訴原告新臺幣（下同）51萬8,000 元，及自本訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：確認本訴被告就服務報酬超過51萬8,000元部分之債權不存在。嗣於本件訴訟進行中更正其訴之聲明為：一、先位聲明：㈠本訴被告應給付本訴原告51萬8,000元，及自本訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠兩造間於101 年5 月28日簽立委託銷售契約書之法律行為及所簽立委託事項變更契約書之法律行為應予撤銷，或減輕本訴原告所應為之給付。㈡若本院為前項撤銷或減輕時，本訴被告應將先位聲明第一項金額與前項撤銷或減輕給付後之金額之差額給付予本訴原告，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。核屬訴之聲明之變更及追加，惟其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分
甲、本訴部分
一、本訴原告起訴主張：㈠緣本訴原告原為坐落於臺北市○○區○○街○○巷○○弄○ 號3
樓之建物及其坐落臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地（下稱系爭房地）之共有人，各有權利範圍為二分之一，於101 年5 月間，原僅由本訴原告曹林寶鳳單純向本訴被告詢問關於委託銷售系爭房地之相關事宜而已，當時尚未決定，即由本訴被告之營業員何冠霖承辦委託銷售事宜。詎隔日何冠霖旋即逕至本訴原告住處並備妥委託銷售契約書及委託事項變更契約書等文件要求本訴原告簽名。然本訴原告當時根本尚未決定委託銷售價格，對於成交行情亦毫無所悉，又本訴原告曹林寶鳳現年61餘歲，僅有國小二年級肄業學歷，幾不識字，亦甚少工作經驗，又本訴原告曹益誠現年37 餘歲，因雙眼視力不佳，領有視力障礙之殘障手冊。本訴被告營業員何冠霖於簽約當日僅向本訴原告表示將以1980萬元出售系爭房地，並只須於伊所指示之書面文件上簽名即可完成委託予被告銷售系爭房地之手續。本訴原告因本訴被告再三保證最低委託銷售價為1980萬元，遂依其指示於銷售契約書及委託事項變更契約書上簽名，然當時因本訴原告曹林寶鳳不識字及本訴原告曹益誠有視覺殘障下，完全不理解各該契約規範內容，本訴被告之營業員何冠霖亦未告知有審閱期之權利，更遑論對契約內容有逐條解說。嗣本訴原告突於簽約之翌日接獲通知已成交並要求本訴原告出面簽立不動產買賣契約，至現場始知係以1850萬元為成交售價，經本訴原告當場對於成交價何以低於當初委託銷售價1980萬元提出質疑，本訴被告營業員何冠霖竟表示本訴原告已於委託變更契約書中約定1823萬元以上即可成交，本訴原告當場表示簽約當時被告營業員何冠霖並未告知此事，何冠霖反以倘本訴原告欲拒絕同意將有違約賠償等問題相脅，本訴原告不得已只好無奈與買方李淑蓉簽立系爭房地之不動產買賣契約書。嗣後系爭房地買賣以履保專戶方式進行交易，本訴原告於101 年6月初收領本訴被告開立之服務費51萬8,000 元發票始知委託銷售契約書上有約定服務報酬為成交價4%並於簽約時給付70% 、交屋日給付30% 等情。
㈡本訴原告與本訴被告就委託銷售契約書第5 條約定服務報酬
部分之意思表示未合致，該部分契約約定未成立。因本訴原告曹林寶鳳現年61餘歲，僅有國小二年級肄業學歷，幾不識字，亦甚少工作經驗，本訴原告曹益誠現年37餘歲，因雙眼視力不佳，領有視力障礙之殘障手冊，二人理解外界資訊顯僅得以口頭陳述聽聞方式為之。本訴被告營業員何冠霖於簽約當日僅向本訴原告表示將以1980萬元出售系爭房地，並告知本訴原告須於伊所指示之書面文件上簽名即可完成委託予本訴被告銷售系爭房地之手續，簽約當時對於服務報酬計算或約定內容均隻字未提，故本訴原告未知悉亦未同意委託銷售契約書第5 條服務報酬約定，該部分約定未成立，本訴被告不得請求本訴原告給付服務報酬。
㈢退步言之，縱若本訴原告於系爭銷售契約書及委託事項變更
契約書上簽名，然本訴原告乃係因錯誤而為意思表示，本訴原告係因本訴被告再三保證最低委託銷售價為1980萬元，然當時因本訴原告曹林寶鳳不識字及本訴原告曹益誠有視覺殘障下，無能力閱讀各該契約條款，故完全不理解各該約定內容意義，本訴被告公司營業員何冠霖亦未告知有審閱期之權利，更遑論對契約內容有逐條解說，甚或告知收取服務報酬之計算方式，對於契約約定了解僅靠本訴被告營業員何冠霖解說而知悉，本訴原告遂僅單純聽從伊指示於委託銷售契約書及委託事項變更契約書上應簽名處簽名表示願委託本訴被告以最低委託售價1980萬元銷售，故對於委託銷售契約書第
5 條服務報酬條款約定及委託事項變更契約書約定誠屬因錯誤而為意思表示，特此以本訴起訴狀送達本訴被告之時為撤銷該錯誤意思表示之時點。承此，本訴被告據以請求服務報酬之委託銷售契約書第5 條乃因本訴原告等撤銷錯誤之意思表示而溯及無效，被告不得請求服務報酬。
㈣再退步言之，倘鈞院認上述本訴原告撤銷錯誤意思表示無理
由，另請鈞院依民法第74條規定，撤銷兩造間簽立委託銷售契約書及委託事項變更契約書之法律行為或減輕本訴原告之給付。
⒈按民法第74條規定：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或
無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」⒉本訴原告曹林寶鳳現年61餘歲，僅有國小二年級肄業學歷，
幾不識字，亦甚少工作經驗，迄今均仰賴系爭房地貸款及原告曹益誠扶養維生。本訴原告曹益誠現年37餘歲，因雙眼視力不佳，領有視力障礙之殘障手冊，從事按摩服務賺取生活花費，二人學經歷均不高，對於買賣房屋相關事宜更毫無相關經驗知識，此可自各該契約本訴原告曹林寶鳳簽名因不知自己真實姓名而誤簽為「林寶惜」等情，益可見本訴原告曹林寶鳳確係目不識丁無經驗之人。且本訴原告係為償還貸款，不得已下方出售系爭房地。本訴被告公司乃於不動產業界成立30餘年以上之房仲公司，對於房屋交易經驗上遠高於本訴原告。然本訴被告營業員於簽約時竟未詳實告知簽立系爭變更契約書上委託價額變更為買方出價達1823萬至1980萬元，屋主同意出售及委託銷售契約書第5 條服務報酬等文字意義，且明知本訴原告等於系爭房地尚有積欠貸款下，乘本訴原告學歷不高、目不識丁、視覺殘障下，而為委託銷售契約服務報酬給付之約定及委託事項變更協議書變更委售價額之約定，而致使系爭房地在簽約隔日因委售價額低於市場行情，旋即有買方李淑蓉承購系爭房地，旋至簽約現場，本訴原告始知係以1850萬元為售價而成交，本訴被告之營業員何冠霖復表示倘本訴原告欲拒絕同意將有違約賠償等問題，本訴原告在混沌不知情況下，不得已只好無奈與買方李淑蓉簽立系爭房地之不動產買賣契約書，並簽立履約保證申請書。綜上，本訴原告對於委託銷售契約條款第5 條服務報酬及變更銷售價格毫不知情，亦因急迫、輕率、無經驗下而簽立委託銷售契約書及委託事項變更契約書，而本訴被告公司竟於簽立上開文件後隔日旋即尋獲買方要求原告等簽立不動產買賣契約，並於101 年6 月4 日由履約保證銀行逕匯予本訴被告公司服務報酬70 %即51萬8,000 元，本訴被告公司並開有發票收據可按，本訴被告公司僅勞費不到2 天時間以向學經歷甚低之本訴原告壓低委售價格方式取得買賣成交，核其情形顯失公平，懇請鈞院撤銷簽立委託銷售契約書及委託事項變更契約書之法律行為，或減輕原告等應為之給付。
㈤為此，爰依民法第179 條、第572 條提起本件訴訟。並為聲
明：一、先位聲明：㈠本訴被告應給付本訴原告51萬8,000元，及自本訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠兩造間於101 年5 月28日簽立委託銷售契約書之法律行為及所簽立委託事項變更契約書之法律行為應予撤銷，或減輕本訴原告所應為之給付。㈡若本院為前項撤銷或減輕時，本訴被告應將先位聲明第一項金額與前項撤銷或減輕給付後之金額之差額給付予本訴原告，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、本訴被告則以：㈠本訴原告二人於101 年5 月28日簽立一般委託銷售契約書，
委託本訴被告仲介銷售系爭房地，契約條款第5 條載明：「⑴支付金額：為成交總價之百分之四（內含營業稅）…」，當場本訴被告公司經紀人員逐條向本訴原告二人解釋契約條款，含買賣總價及服務費報酬，且均有本訴原告二人之簽名確認，本訴被告並覓得合適之買方李淑蓉，買賣雙方並於同年5 月29日簽立不動產買賣契約書，現已如期交屋。本訴原告曹林寶鳳辯稱其僅有國小二年肄業學歷，不識字亦甚少工作經驗，本訴原告曹益誠視力不佳，故委託銷售契約書有關服務費條款部分意思未合致云云，僅係單純就服務費報酬部分不願意支付，否則何以僅否認服務費報酬條款，對於不動產買賣契約條款等均不否認其效力，豈不謬哉？㈡本訴原告主張撤銷委託銷售契約書及委託事項變更契約書上
簽名之錯誤意思表示，須由本訴原告就民法第88條第1 項但書之情形負舉證責任。然本訴原告於101 年5 月28日簽立委託銷售契約書，將系爭房屋委託本訴被告仲介銷售，於101年5 月29日簽立服務費確認單，本訴原告就委託銷售之服務費款項總計74萬元，並同意若本案件為履保案件時，同意簽約時直接由履保專戶扣除七成服務費51萬8,000 元。故對於服務費報酬之金額及支付方式於101 年5 月28日簽立委託銷售契約書時，該委託銷售契約書第5 條即有載明：「⑴支付金額：為成交總價百分之四（內含營業稅），甲方（即本訴原告）同意以現金或自履保帳戶中撥款支付…⑶給付時機：甲方承諾應於契約成立時給付約定報酬，若簽立書面買賣契約時，則簽約同時支付70% ，甲方收到尾款同時支付30% 。
」，嗣於101 年5 月28日再次簽立服務費確認單，將服務費報酬即成交總價百分之四之金額確認為74萬元。本訴被告並為本訴原告覓得合適之買方李淑蓉，買賣雙方於101 年5 月29日簽立不動產買賣契約書，且已完成交屋，是本訴被告既已完成仲介銷售之責任，本訴原告既當給付仲介服務費報酬，始符合契約責任及社會之公平正義。況本訴原告就系爭服務費報酬既有前開簽立委託銷售契約書及簽立服務費確認單時，前後兩次確認，且本訴原告簽立委託銷售契約書及委託事項變更契約書時，本訴被告公司經紀人員何冠霖有就契約內容為逐條（包含服務費條款）仔細解說，並告知本訴原告審閱期之權利，經本訴原告選擇放棄三天審閱期，故於委託銷售契約書及委託事項變更契約書之特約條款中均有書明：「賣方已充分了解契約內容，因此放棄三日審閱期」文字並簽名。故本訴原告主張委託銷售契約書及委託事項變更契約書上之簽名乃因錯誤而為意思表示，並主張撤銷錯誤意思表示云云，為無理由，不應採信。
㈢本訴原告主張依民法第74條，請求法院撤銷兩造間委託銷售
契約書及委託事項變更契約書，則本訴原告應舉證證明本訴被告有利用其急迫、輕率或無經驗而簽訂委託銷售契約書及委託事項變更契約書，且內容對本訴原告有顯失公平之情事。然本件委託總價係由本訴原告提出，本訴被告於本訴原告簽立上揭契約書時亦逐條向本訴原告說明，本訴被告並無趁本訴原告急迫、輕率或無經驗而與渠等簽訂委託銷售契約書及委託事項變更契約書，且兩造間服務費報酬係依據內政部對於不動產經紀業向買賣雙方收取之服務費報酬規定，對本訴原告並非顯失公平。況系爭房地目前並已完成交屋移轉於買方，本訴原告已取得價金1,850 萬元，亦無任何損失，且本訴被告係基於委託銷售契約書及服務費確認單向本訴原告為給付服務費報酬之請求，並非無法律上原因而受有利益，原告主張依不當得利請求被告返還51萬8,000 元為無理由。
㈣本訴原告主張本訴被告於簽約後隔日即101 年5 月29日即覓
得買方，認為本訴被告僅於短短2 日內即將系爭房屋成交出售，並未花費任何廣告、帶看、議價磋商之時間勞力成本云云，洵屬誤解。本訴被告為不動產經紀業之龍頭，平常即花費鉅大之時間勞力成本，建立大買賣需求資料庫，基於本訴原告希望盡速賣出之要求，遇有合適之買方即進行帶看及議價過程，並非如本訴原告所陳本訴被告並無花費任何時間勞力成本。況本訴原告認為服務費報酬與本訴被告所認勞務之價值為數顯屬過大，其計算及比較之基礎為何均未陳明，本訴原告並無理由請求酌減服務費報酬，自基於委託銷售契約書及服務費確認單關於服務費報酬之約定，給付服務費報酬總額74萬元等語，資為答辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造間就本訴原告共有之坐落臺北市○○區○○段○○段00
000 地號土地暨其上建號00000-000 號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○○弄○ 號3 樓房屋，權利範圍各二分之一，由本訴原告委託本訴被告代為仲介買方而出售，兩造並簽立委託銷售契約書、委託事項變更契約書及服務費確認單，並有委託銷售契約書、委託事項變更契約書、服務費確認單影本各1 份在卷可佐。（本院卷第54頁至第56頁、第57頁、第118 頁）㈡兩造於101 年5 月28日所簽立之委託銷售契約書第2 條載有
委託銷售價格1,980 萬元；第5 條約定服務報酬「⑴支付金額：為成交總價百分之四（內含營業稅），甲方（即本訴原告）同意以現金或自履保帳戶中撥款支付…⑶給付時機：甲方承諾應於契約成立時給付約定報酬，若簽立書面買賣契約時，則簽約同時支付70% ，甲方收到尾款同時支付30% 。」；第16條約定：「本契約非經甲乙雙方書面同意，單方不得任意變更；本契約簽訂時，如須加添或更改契約條款，經甲乙雙方同意，並經乙方承辦人及甲方簽章確認。本契約簽立後，如雙方同意變更本契約內容時，應以乙方提供之「委託事項變更契約書」為之，該文件具有修正本委託契約書之優先效力，於雙方簽章後生效」；第12條：「委託期間自民國
10 1年5 月28日起至101 年8 月28日止。…」；第19條特約條款：「賣方已充分了解本契約內容，因此放棄三日審閱期。」。（本院卷第55頁至第56頁）㈢兩造所簽立之委託事項變更契約書，第1 條：「委託價額變
更為買方出價達壹仟捌佰貳拾叁萬元至壹仟玖佰捌拾萬元整，屋主同意出售。」；第2 條：「變更價款支付方式壹仟捌佰貳拾叁萬至壹仟玖佰捌拾萬」；第3 條委託期間原一般委託變更為專任委託；第4 條特約條款：「賣方已充分了解本契約內容，因此放棄三日審閱期。」。（本院卷第57頁）㈣服務費確認單上記載賣方即客戶曹林寶鳳、曹益誠（即本訴
原告二人），應付總服務費74萬元正。（本院卷第118 頁）㈤本訴被告為本訴原告覓得買方李淑蓉，且本訴原告曹益誠委
任本訴原告曹林寶鳳為代理人，與買方李淑蓉，於101 年5月29日簽立不動產買賣契約，買賣價金為1,850 萬元，並於
101 年7 月23日辦理所有權移轉登記予李淑蓉，且完成交屋。又買方已給付全部買賣價金。（臺北市士林地政事務所申領異動索引，本院卷第14頁）㈥本訴原告已給付服務報酬51萬8,000 元給本訴被告，尚餘22萬2,000 元未為給付。
四、本院得心證之理由
㈠、先位聲明部分按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179 條規定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文。本件本訴原告主張本訴被告取得其所交付之報酬51萬8,00
0 元乃係無法律上之原因，且致其受有損害，自應由本訴原告就本訴被告有不當得利之事實負舉證責任。
⒈本訴原告主張因本訴原告曹林寶鳳為61歲，僅有國小二年級
肄業之學歷，幾不識字，甚少工作經驗；又本訴原告曹益誠為37餘歲，因雙眼視力不佳，中度視障，並領有視力障礙之殘障手冊；本訴原告理解外界事務資訊僅得以口頭陳述聽聞方式為之，本訴被告之營業員何冠霖於簽約當日僅向本訴原告表示以1,980 萬元出售系爭房地，有關服務報酬之計算或約定內容均隻字未提，故本訴原告並未知悉且未同意委託銷售契約書第5 條服務報酬約定云云，為本訴被告所否認。本件兩造所簽立之委託銷售契約書第5 條約定服務報酬：「⑴支付金額：為成交價額百分之四（內含營業稅），甲方（即本訴原告）同意以現金或自履保帳戶中撥款支付而乙方（即本訴被告）應開統一發票為憑據，甲方並同意由買方應給付甲方之購屋價款中直接由買方給付予乙方（即本訴被告）（最高不得超過中央主管機關之規定）。…⑶給付時機：甲方承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約時，則簽約同時支付70% ，甲方收到尾款同時支付30% 。」等語明確，有委託銷售契約書影本1 份在卷可稽（本院卷第55頁），且委託銷售契約書上並有本訴原告二人之簽名（原告曹林寶鳳簽「曹林宝惜」），此為兩造不爭執。雖本訴原告主張曹林寶鳳年61歲，僅國小二年級肄業之學歷，幾不識字，甚少工作經驗；又本訴原告曹益誠現年37餘歲，因雙眼視力不佳，患有中度視障，並領有視力障礙之殘障手冊，並提出本訴原告曹益誠之身心障礙手冊影本1 份為證。
然證人即本訴被告之營業人員何冠霖到庭證稱：約於101 年
5 月27日，本訴原告曹益誠騎機車載本訴原告曹林寶鳳到我們永慶房屋忠誠店，本訴原告進入店內有表示要賣房子，希望房子可以賣到1,700 萬元以上，我們當時也有跟本訴原告聊賣房子的原因，並約下午到系爭房地看現場。之後我和同事鄧瑋仁於當日下午就到系爭房地，當時本訴原告曹林寶鳳在家，她跟我們說還房子貸款還得很辛苦，並表示她兒子因工作導致手腫起來，而我們在她家，有以國台語逐條向她解釋委託銷售契約書之內容，因為本訴原告曹益誠已經去上班不在家，所以我們才和本訴原告曹林寶鳳約隔天即10 1年5月28日早上再碰面。於101 年5 月28日，本訴原告曹益誠表示希望房子可以賣到1,800 萬元，我們可以體諒本訴原告曹益誠還貸款比較累，所以向本訴原告曹益誠表示我們會盡力幫他們處理房子，並於101 年5 月28日簽立委託銷售合約書，後來我們確定幫他們賣到1,823 萬元，此價格是本訴原告曹益誠提議的，而且我們也有提供成交行情表供渠等參考，委託銷售契約書記載委託總價格是本訴原告曹林寶鳳提議的，因為她希望開價1,980 萬元，但最少就是1,823 萬元，故兩造簽立委託銷售合約書，簽約時本訴原告均在場，我有跟本訴原告逐條解釋委託銷售契約書的內容，於每條解釋完後，我們還有跟本訴原告確認是否瞭解意思，而且我們也有跟本訴原告解釋上揭第5 條服務報酬之內容，並有講過成交後要收成交總價格百分之四作為服務費，於解釋契約內容過程中，本訴原告也有和我們互動，並有詢問一些相關問題，例如服務費百分之四，他們要付多少；至於委託銷售變更契約書也是於101 年5 月28日所簽訂，因為101 年5 月27 日 本來就帶有委託銷售契約書及委託事項變更契約書，且為了怕忘記寫日期，就先書寫了5 月27日，但因為5 月27日至本訴原告家中，發現本訴原告曹益誠不在，所以才約5 月28 日簽約，之後卻忘了更改委託事項變更契約書上簽約日期，所以才會委託事項變更契約書之日期記載為5 月27日；又於本訴原告與買方簽立系爭房屋買賣契約時，亦由代書及買賣雙方逐條向本訴原告兼簽約代理人曹林寶鳳逐條解釋等語明確（本院卷第156 頁背面至第157 頁面）。復證人鄧瑋仁亦具結證稱：委託銷售合約書及委託事項變更契約書是同一天所簽，至於委託事項變更契約書簽約日期會記載5 月27日，係因為本來以為5 月27日就可以簽約，但於5 月27日下午至本訴原告家中，因本訴原告曹益誠不在，所以才於5 月28日簽約，但忘了更改日期。於簽立上揭契約書前，何冠霖有逐條解釋契約內容，本訴原告曹林寶鳳不懂的地方就問何冠霖，何冠霖也有回答，簽約過程中本訴原告並未表示曹林寶鳳不識字或曹益誠有視障，因為我們曾目送曹益誠騎機車離去等語綦詳（本院卷第177 頁至第178 頁）。則縱原告曹林寶鳳僅有國小二年級肄業、識字不多，且被告曹益誠又患有中度視障，閱讀能力較一般人為弱，惟渠等於起訴狀上亦自承得以口頭陳述聽聞方式理解，且本訴原告曹益誠亦非全盲，只是比較弱視，業據本訴原告訴訟代理人陳明在卷（本院卷第77頁），則證人何冠霖於本訴原告在委託銷售契約書簽名之前，既已逐條以口頭陳述解釋委託銷售契約書之內容，且有將服務報酬約定內容向本訴原告說明係成交價之百分之四；又於買賣雙方簽立買賣契約書時，再度向本訴原告曹林寶鳳確認服務報酬為74萬元，則尚難謂本訴原告就第5 條服務報酬於在委託銷售契約書簽名時未為知悉。又委託事項銷售契約書上之本訴原告簽名，既為本訴原告二人所簽，為本訴原告所不否認，而該條約定亦記載為委託銷售契約書內容，並經何冠霖以口頭告知，本訴原告始簽名其上，故足認第5條服務報酬約定亦經兩造合意。故本訴原告之主張第5 條服務報酬約定，其未知悉且未有合意而不成立云云，堪難採信。⒉本訴原告主張因本訴原告曹林鳳寶不識字、及本訴原告曹益
誠有視覺障礙下，本訴被告公司營業員何冠霖未告知審閱期之權利，且本訴原告僅能從何冠霖之解說而知悉契約內容，且單純聽從何冠霖之指示於委託銷售合約書及委託事項變更契約書上簽名，係出於錯誤之意思表示，而主張以本訴起訴狀送達本訴被告作為撤銷錯誤之意思表示云云，為本訴被告所否認。
⑴按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」，民法第88條第
1 項規定有明文。又「按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277 條第1 項亦定有明文。本訴原告主張其就簽立委託銷售合約書及委託事項變更契約書係出於錯誤之意思表示，自應由本訴原告負舉證責任。本訴原告提出委託銷售契約書日期為5 月28日、及委託事項變更契約書日期為5 月27日為證，而主張兩份契約簽約順序不對，顯有矛盾，且其是要以1980萬元出售系爭房地云云，為本訴被告所否認，並辯稱：上揭兩份契約書是同一天所簽，但日期僅是人員作業誤植等語。
⑵如前揭證人何冠霖、鄧瑋仁之證述，可知證人何冠霖於簽約
前，已就委託銷售契約書及委託事項變更契約書逐條向本訴原告以口頭解釋後，始請本訴原告簽名，則本訴原告於簽名前既已知悉上揭契約內容；又委託事項變更契約書日期之所以誤載為5 月28日，係因為原先以為兩造會於5 月27日簽約，但因本訴原告曹益誠不在家，所以才於5 月28日簽約，惟嗣後忘了更改日期所致，且兩造係先簽立委託銷售契約書，再簽立委託事項變更契約書等情，並據證人何冠霖證述明確。又證人何冠霖亦證稱：我也有向本訴原告說明審閱期的特約條款，我們跟本訴原告說本份契約書最少可以審閱3 天，本訴原告表示希望盡快幫他們賣掉，因此放棄審閱期而簽名，且因為當天談完後，因本訴原告所簽立之委託銷售契約書是一般的委託，而本訴原告想變更為專任委託，所以才同一天又簽立委託事項變更契約書等語明確（本院卷第160 頁、背面）。證人鄧瑋仁亦證稱：何冠霖亦有解釋委託銷售契約書及委託事項變更契約書之不同處等語綦詳（本院第178 頁背面）。復參諸兩造所簽立之委託銷售契約書第9 條特約條款約定亦以手寫記載：「賣方已充分了解本契約內容，因此放棄三日審閱期。」，旁邊並有「林宝惜」（即本訴原告曹林寶鳳之原名）、「曹益誠」之簽名字樣；且委託事項變更契約書第4 條特約條款約定亦以手寫記載：「賣方已充分了解契約內容，因此放棄三日審閱期」，旁邊並有「林宝惜」（即本訴原告曹林寶鳳之原名）、「曹益誠」之簽名字樣；而本訴原告並不否認上揭簽名為其所簽，足認本訴原告於充分了解後選擇放棄三日審閱期間，始簽名其上。且依證人鄧瑋仁、何冠霖證述系爭房地委託出售價格係由本訴原告決定，本訴被告營業員有提供成交行情表供本訴原告參考，而1980萬元是本訴原告曹林寶鳳提出，且表示希望最少就是1823萬元，至於本訴原告如何決定此金額，我們不知道，而且沒有向本訴原告表示不簽約會遭買方處罰違約金，本訴原告亦未有表示其反悔不簽立買賣契約等情，業據證人何冠霖、鄧瑋仁證述明確，且有本訴原告簽名之成交行情表1 份在卷可稽（本院卷第184 頁）。足認本訴原告經何冠霖口頭解釋契約內容後，已得知服務報酬之計算方式，且自行決定系爭房地委託售價變更為1823萬元至1980萬元，並同意放棄三日審閱期間，而於委託銷售契約書及委託事項變更契約書上簽名，故尚難謂本訴原告有何意思表示錯誤之情形。
⑶綜上，本訴原告未能舉證證明其因非出於己之過失，致其意
思表示內容有錯誤之情事，從而，其主張依民法88條規定以本訴起訴狀繕本送達作為撤銷委託銷售契約書及委託事項變更契約書之意思表示，自非可採。
⒊綜上，兩造間之委託銷售契約書及委託事項變更契約書上揭
有關服務報酬之約定係合法存在，本訴被告係基於兩造間之委託銷售契約書及委託事項變更契約書上之約定而收受本訴原告給付之報酬51萬8,000 元，並非無法律上原因而受有利益，從而，本訴原告依民法第179 條不當得利之規定，請求本訴被告返還其已收受之報酬51萬8,000 元為無理由，應予駁回。
㈡、備位聲明⒈本訴原告主張本訴被告明知其因系爭房屋有積欠貸款，乘其
學歷不高、目不識丁、視覺障礙下，而為委託銷售契約書第
5 條服務報酬給付之約定，且致系爭房地在簽約翌日以低於市場行情之1,850 萬元成交，其對委託銷售契約書第5 條服務報酬及變更銷售價格毫不知情，亦因急迫、輕率、無經驗下而簽立委託銷售契約書及委託事項變更契約書，請求法院撤銷上揭契約書之法律關係，或減輕本訴原告等應為之給付云云，為本訴被告所否認。
⑴按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1 項固有明文。惟查，法院依民法第74條第1 項之規定減輕給付或撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。
⑵系爭房地之出售價格係由本訴原告決定，且於本訴原告決定
出售價格前，本訴被告之營業員何冠霖亦有提供成交行情表供本訴原告參考等情，業據證人何冠霖、鄧瑋仁證述明確，並有本訴被告提出由本訴原告簽名之成交行情表影本1 份在卷可稽（本院卷第184 頁）。且依成交行情表觀之，系爭房地最後以1850萬元成交，並未有低於市場之情。又證人何冠霖、鄧瑋仁均證稱：因為5 月27日當天，本訴原告曹益誠騎機車載本訴原告曹林寶鳳來忠誠店，本訴原告曹益誠亦係騎機車離開；且於兩造洽談或簽約過程中，本訴原告並未曾表示曹益誠有視覺障礙、曹林寶鳳僅國小二年級肄業或不識字之情形，伊等並未查覺本訴原告有上揭情狀；況本訴原告雖有表示貸款繳得很累，但並沒有說是何種貸款，僅是請盡快幫忙出售等語綦詳，伊等並未因本訴原告有貸款要繳納而利用此點以低於市價出售等語明確。則於兩造締約過程中，本訴被告並未察覺本訴原告有上揭不識字或視覺障礙之情形，則尚難謂本訴被告有何利用本訴原告之前揭情形而為顯失公平之約定。況本訴原告雖表示有貸款要繳，但並未表示係何種貸款或有何急迫性，僅表示要本訴被告儘快幫其出售系爭房地，亦難謂本訴被告有何乘本訴原告輕率、急迫、無經驗而有顯失公平之情事。此外，本訴原告復未舉證證明被告有何利用其急迫、輕率、無經驗而簽立委託銷售契約書及委託事項變更契約書，而有契約書內容對被告有何顯失公平之情事，況本訴原告曹林寶鳳並非如其所述就不動產交易為毫無經驗，此有本訴被告提出之臺北市光特版地政電傳資訊系統異動索引查詢資料1 份為證（本院卷第93頁至第95頁），故本訴原告此部分之主張亦不足採。
⑶按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公
平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。民法第572 條規定有明文。本訴原告主張本訴被告僅於短短的2 日內即將系爭房屋成交出售，且本訴被告屬於雙方簽立不動產買賣契約書後方補行製作不動產說明書要求本訴原告簽立，尚未花費任何廣告、帶看、議價磋商之時間勞力成本，倘以委託銷售契約書第5 條約定報酬成交價1,850 萬元之百分之四即74萬元，較與本訴被告所任勞務之價值，為數顯屬過大，有失公平，故請求本院免除超過已給付51萬8,000 元部分即22萬2,000 元予以酌減免除本訴被告之債權云云，為本訴被告所否認。證人何冠霖到庭證稱：我們一般接一個案件，都會需要幾個工作天去做資料，惟本訴原告有告知希望快點賣掉房子，因此我們用最快的速度將系爭房地所有資料做好，而且我們忠誠店在天母地區經營時間很久，我們人員本來就會認識一些要限定區域房子的買家，因為系爭房地適合我們認識的其中一位買家，而且我們在同年5 月29日當天帶了好幾組客戶去看，當時原告曹林寶鳳也在現場，後來是我認識的買家即李淑蓉因為很喜歡，所以就當天決定購買等語綦詳（本院卷第157 頁、背面、
159 頁背面）。且本訴被告為從事不動產仲介買賣之經紀商，且於坊間享有一定之知名度，平日即於電視媒體、報章雜誌及網絡等為行銷廣告，則其必投入相當大量的人力時間、勞力成本，建立廣大買賣需求資料庫，本基於其仲介服務業務性質，受本訴原告委任及要求儘速賣出，適逢有合宜之買方即進行帶看及議價過程，並非未花費任何時間及勞力成本，而兩造間就委託銷售契約書第5 條服務報酬之約定以成交價4%計算，並未逾越一般市場行情或法令規定（參不動產經紀業管理條例第19條及內政部89年7 月19日台內中地字第0000000 號函修正不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或1 個半月之租金。），則尚難認兩造所約定報酬有為數過鉅而顯失公平之情形。況本訴原告並未舉證其計算及比較之基礎，尚難空言廣泛指摘約定報酬有過鉅且失公平之情事，且依前揭第572 條但書規定，已給付之報酬不得請求返還，則有關已給付51萬8,000 元部分，本訴原告當不得請求返還，而未給付部分，既未經本院撤銷或酌減，故本訴原告之主張，尚不足採。
⒊從而，本訴原告依民法第74條、572 條規定，請求本院撤銷
、減輕或酌減本訴被告之服務報酬，均為無理由，應予不准許，則本訴原告請求超過或酌減部分之報酬返還，亦為無理由，應予駁回。
㈢、據上論結，本訴原告之訴為無理由，應不予准許，應予駁回。其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
乙、反訴部分
一、反訴原告起訴主張：兩造就系爭房地於101 年5 月28日簽立委託銷售契約書，由反訴被告委託反訴原告銷售系爭房地，嗣兩造於同日又簽立委託事項變更契約書，將一般委託變更為專任委託，並委託出售價格變更為1823萬元至1980萬元。
反訴原告於101 年5 月29日促成反訴被告與買受人李淑蓉簽立系爭房地之買賣契約書，約定買賣價金為1850萬元，並於
101 年7 月23日辦理所有權移轉登記予買方，且已完成交屋，且買方已將買賣價金給付完畢。反訴被告應依兩造間之上揭委託銷售契約書第5 條及委託事項變更契約書約定，應給付反訴原告上開成交價之4%之報酬即74萬元，惟反訴被告僅給付反訴原告51萬8,000 元，尚欠22萬2,000 元未為給付。
為此，爰依兩造間上揭契約之法律關係，請求反訴被告給付。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告22萬2,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則援引其本訴之主張為抗辯（詳如本訴部分之主張）。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證理由反訴原告主張之上開事實，業據其提出委託銷售契約書、委託事項變更契約書及不動產買賣契約書等件影本各1 份為證，又如本訴部分本院判斷之理由所述，依兩造間之委託銷售契約書及委託事項變更契約書、不動產買賣契約書就服務報酬之約定，並無反訴被告於本訴及反訴抗辯中所主張不成立或得撤銷之事由，當未有因撤銷而自始無效之情形；且未有反訴原告利用反訴被告急迫、輕率、無經驗而為顯失公平約定，而經本院撤銷法律行為或酌減其報酬；更未有經本院認報酬與勞務不相當而依民法第572 條酌減其報酬之情事，則兩造間就有關服務報酬之約定仍為有效，反訴原告當得依兩造間有關服務報酬之約定，請求反訴被告給付尚未給付之報酬。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233 條第1 項前段。從而，反訴原告請求反訴被告給付22萬2,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日即102 年2 月1 日（本院卷第139 頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、因本件反訴所命之給付未逾50萬元，本院爰依職權宣告假執行。又反訴被告陳明願供擔保請准宣告免為執行，本院酌定相當金額命其擔保後得免為假執行。
叁、兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之訴訟資料，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，無庸一一論駁。
肆、據上論結，本件本訴為無理由，反訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段、第389 條第1 項第5 款、第
392 條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 7 月 10 日
民事第二庭 法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 10 日
書記官 卓怡芳