臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第1354號原 告 羅涵喬訴訟代理人 尤子源
謝維仁律師被 告 康梅
許銘福共 同訴訟代理人 孫世群律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102 年5 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1 項第1 、3 款分別定有明文。本件原告於起訴時聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）2,507,
747 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣原告於本院審理中以言詞將上開聲明之本金數額變更為2,284,794 元（見本院卷第148 頁），利息計算方式不變。經核原告就前揭訴之聲明所為之變更，係減縮其應受判決事項之聲明，且被告亦表示對原告聲明減縮之部分，在程序上沒有意見（見本院卷第148 頁正、反面）；是原告就前開訴之聲明所為之變更，核與上揭法條規定相符，在程序上應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）其為經營民宿，於民國100 年5 月7 日與被告康梅簽訂租賃契約，承租位於新北市○○區○○○00號3 樓房屋及1樓戶外前院（下稱系爭房屋），並已給付被告康梅押租金36,000元及第2 年租金96,000元；被告許銘福則為被告康梅之夫，簽約前後之交涉，多由被告許銘福與原告接觸；原告於簽約前曾向被告許銘福詢問系爭房屋是否為合法房屋，獲得被告許銘福肯定之答覆，因而決定承租。詎料於
101 年2 月裝潢完畢後，原告欲依民宿管理辦法第13條之規定，向新北市政府觀光旅遊局（下稱新北市觀光局）申請登記，向被告索取建物使用執照影本，被告始終無法提供。新北市觀光局科員吳若瑄於101 年5 月3 日至系爭房屋現場勘查，被告許銘福當時在場，曾向吳若瑄表示將設法使房屋合法，原告因而得知系爭房屋並非合法房屋，要求被告設法取得使用執照，以協助原告申請民宿登記；被告許銘福並於101 年5 月9 日傳簡訊給原告，表示「民宿申請事項已著手進行」。
（二）原告於簽約前，曾詢問被告系爭房屋有無所有權狀，被告雖承認並無所有權狀，但仍蓄意隱瞞沒有使用執照之事實，一再表示系爭房屋為合法房屋。被告康梅於簽訂租約前，已知悉原告承租系爭房屋之目的係為經營民宿，自應負有提供建物使用執照及建物登記謄本，以使原告得以申請民宿登記之從給付義務或附隨義務；被告康梅因可歸責於己之事由，違反上開義務，應屬不完全給付。原告於101年9 月6 日發函催告被告康梅於7 日內提供上開文件，逾期則解除租賃契約，被告康梅於同年月12日收受催告函後仍未提供，前開租賃契約已生解除之效力，原告自得依民法第259 條解除契約回復原狀之規定，請求被告返還押租金36,000元及已付1 年之租金96,000元。
（三）原告自兩造簽約之日起，至101 年9 月19日解除契約之日止，籌備及經營民宿工作16個月，如以行政院勞工委員會公布000 年0 月0 日生效之最低工資17,880元計算，原告之勞力成本為286,080 元；另原告因未取得民宿登記而營業，遭新北市政府裁處罰鍰30,000元；又原告為經營系爭民宿而支出雨棚、招牌、網站、第四台工資及解約金、責任保險費、貸款利息等費用合計134,318 元、支出裝潢費合計1,702,396 元，以上損害金額總計達2,284,794 元。
本件係因被告康梅之不完全給付，致系爭房屋無法經營民宿，造成原告上開損失，原告自得對被告康梅請求損害賠償；如認本件已達給付不能，原告亦得依民法第226 條之規定，對被告康梅請求損害賠償；且原告就系爭房屋支出之裝潢費為有益費用，因而增加其價值，被告康梅知其情事亦無反對之表示，原告亦得依民法第431 條第1 項規定，請求被告康梅償還其費用。
（四）被告許銘福受被告康梅之委任，與原告洽談租約事宜，被告2 人蓄意隱瞞系爭房屋沒有建物使用執照及建物登記謄本之事實，誘使原告簽訂租約，造成原告上開押租金、租金、裝潢費之損失，係因故意共同不法侵害原告之財產權，及故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，爰依民法第184 條第1 項、第185 條第1 項之規定，請求被告2 人連帶負損害賠償責任。
（五）聲明：被告應連帶給付原告2,284,794 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告辯稱：
（一）原告係主動向被告邀約，請被告將系爭房屋出租予原告，被告早已告知原告系爭房屋為未辦理保存登記之建物，並無所有權狀，此有原告於100 年5 月4 日寄予被告之電子郵件中明確提及「沒有房屋所有權狀，是否可以投保？」可佐；再者，按一般社會租賃常習，若當事人間未有特別約定，房屋出租人所負之契約義務僅係以不動產標的物之現狀交付使用，房屋須符合民宿設立登記條件乃屬特殊事項，若當事人並未特別約定，或明示要求，房屋出租人對於房屋是否符合上開條件自無可能有特別認知；而兩造所簽訂之租約，係由原告草擬內容後，提供予被告康梅簽署，並未約定被告須保證原告可申請民宿登記，或被告需提供建物所有權狀等文件，原告請求被告提供建物登記謄本及使用執照，自屬於法無據。
（二）原告之夫尤子源於兩造簽訂租約前半年，一直懇求被告許銘福，希望向被告承租系爭房屋用以經營民宿，並提出營運計畫書，更邀請被告許銘福參觀類似之藍色撒哈拉民宿，被告許銘福方前往參觀，但被告於簽訂租約當時，並未保證或承諾可申請民宿設立登記，原告承租後，亦未向被告索取建物使用執照及建物登記謄本；嗣新北市觀光局人員於101 年5 月3 日到場，稱要找該民宿之經營者，被告許銘福即打電話給原告，讓原告自行與新北市觀光局人員通話，被告許銘福並未向新北市觀光局人員表示將設法使房屋合法，至於原告所提出由被告許銘福所傳送之簡訊，日期已在兩造簽訂租約長達1 年以後之101 年5 月9 日，當時原告已因裝潢系爭房屋而投入高額成本，被告許銘福基於人情覺得應該幫忙，但被告並無契約上之義務，該封簡訊亦無法證明兩造簽訂租約當時合意之內容。
（三）兩造當時所簽訂之租約尚有附件，該附件包含系爭房屋之99年度房屋稅繳款書，即因系爭房屋並無所有權狀，被告乃提出房屋稅繳款書作為附件，原告於簽約前既已明知系爭房屋並未辦理保存登記，而無所有權狀，被告自不可能向原告表示系爭房屋為合法且可經營民宿。依兩造所簽訂租約觀之，第1 年免付租金，第2 、3 年每月平均租金僅8,000 元，原告經營民宿所得利潤，與被告毫無關係，亦可佐證被告不負有使系爭房屋得以辦理民宿設立登記之義務；原告所提之各項支出，與被告出租系爭房屋並無因果關係，被告既無違約情事，自無賠償義務。
（四）聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，協同兩造整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造於本院
102 年5 月16日言詞辯論程序中，同意協議簡化不爭執事項及爭執事項分別如下：
（一）不爭執事項：
1.兩造於100 年5 月7 日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，由原告向被告康梅承租系爭房屋，於簽約前後均由被告許銘福代表被告康梅與原告進行接洽。
2.被告本於上開租賃契約，已向原告收取租金96,000元，及押租保證金36,000元。
3.原告因系爭房屋之裝潢與民宿經營，已支出費用如本院卷第25頁（其中「裝修硬體」欄，設計費更正為550,000 元；「其他」欄所載勞委會公佈最低工資計算工作損失部分除外，原告另將該部分金額更正為286,080 元）。
4.原告因以系爭房屋經營民宿未完成合法登記，遭新北市政府以101 年10月2 日北府觀管字0000000000號函處分在案，並裁處罰鍰30,000元。
（二）爭執事項：
1.原告依民法第423 條主張被告康梅不完全給付，解除契約，請求被告返還租金及押租保證金，有無理由？
2.原告依前開主張請求被告除解除契約之外，應依不完全給付、侵權行為、民法第431 條第1 項之法律規定，連帶賠償原告因此所受之損害2,152,794 元，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態；民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，而契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，惟是否應盡附隨義務，尚應視契約當事人有無為此達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277 條前段亦有明文。
（二）原告主張：被告於簽訂租約前，已知悉原告承租系爭房屋之目的係為經營民宿，自負有提供建物使用執照及建物登記謄本，使原告得以申請民宿登記之從給付義務或附隨義務，卻仍蓄意隱瞞系爭房屋沒有使用執照之事實，一再表示系爭房屋為合法房屋，違反上開義務，應屬不完全給付云云；而被告許銘福雖坦承其知悉原告承租系爭房屋之目的，係欲作為民宿使用，然否認曾承諾可讓系爭房屋符合民宿管理辦法之規定而合法經營（見本院卷第82頁反面），是兩造間是否確實訂有由出租人提供建物使用執照及建物登記謄本等證明文件，以使原告得以合法經營民宿之約定，厥為本件所應審究之首要爭點，並應由原告就此一有利於己之事實負舉證之責任。經查：
1.依一般社會租賃習慣，倘當事人間未有特別約定，房屋出租人所負之契約義務，係以房屋之現狀交付承租人使用，而承租房屋倘須符合經營民宿之相關法令規定，係屬租賃契約之特別事項，倘欲以之作為承租之條件，並須由出租人提供符合相關法令規定之證明文件，應於訂定租賃契約時由當事人特別加以約定。本件兩造所簽訂之房屋租賃契約書，係由原告之夫尤子源依據被告許銘福所提供制式租賃契約書範本為基礎加以調整，以符合原告之需求，此有尤子源於100 年5 月4 日所寄發予被告許銘福之電子郵件在卷可稽（見本院卷第14頁），且為原告所不爭執，倘兩造間確有關於系爭房屋必須符合經營民宿相關法令、並須由出租人提供必要證明文件以供原告申請民宿登記之特別約定，係屬本件租賃契約有別於其他一般租賃契約之重要事項，衡諸常情，原告當會要求特別於租賃契約中以明文加以約定，藉以保障自身之權益；然遍查系爭房屋租賃契約書之內容（見本院101 年度士調字第219 號卷宗第7 至
9 頁），全無隻字片語提及系爭房屋應合於經營民宿使用之相關法令，或應由出租人提供申請合法民宿登記之證明文件，自無從據以認定兩造間於簽訂房屋租賃契約時曾有上開約定之合意。
2.至原告雖主張：新北市觀光局科員吳若瑄於101 年5 月3日至系爭房屋現場勘查，被告許銘福當時在場，曾向吳若瑄表示將設法使房屋合法，且被告許銘福曾於同年5 月9日傳簡訊給原告，表示「民宿申請事項已著手進行」，足證兩造間確有約定系爭房屋須符合經營民宿之合法條件云云，然查：原告聲稱被告許銘福曾於新北市觀光局科員吳若瑄至系爭房屋現場勘查時，向吳若瑄表示將設法使房屋合法乙節，業為被告許銘福所否認，且未據原告舉證以實其說，尚難遽認原告此部分之主張為真實；而原告所提前開簡訊確為被告許銘福所發送，雖為被告所不爭執，然觀諸該封簡訊之內容，僅載明「另民宿申請事項已著手進行，初估可能要花一百多萬元！」（見本院101 年度士調字第219 號卷宗第10頁），以前開簡略之文字，無從確知被告許銘福所稱「民宿申請事項已著手進行」之具體作為及前因後果究竟為何，其所稱已進行之事項，究係指單純向主管機關詢問申請民宿登記所需提供之文件，抑或已由被告就系爭房屋開始準備辦理民宿登記所需具備之證明文件？又縱使被告許銘福已著手進行系爭房屋經營民宿之申請事項，其辦理上開事項之原因或動機究竟為何？均無從自上開簡訊中加以得知，自難遽行認定被告許銘福係以該封簡訊而向原告承認其確有使系爭房屋符合民宿合法經營條件之義務；況該封簡訊發送之時間為101 年5 月9 日，距離兩造簽訂系爭房屋租賃契約書之日期，已相隔超過1 年，亦難據以推知兩造間就系爭房屋成立租賃契約時，曾有系爭房屋須符合經營民宿合法條件之約定；再者，被告許銘福傳送前開簡訊之時間，適於新北市觀光局人員101 年
5 月3 日前往系爭房屋勘查數日之後，彼時兩造均已知悉系爭房屋經營民宿因未申請合法登記而遭主管機關查核，但已在原告開始承租系爭房屋1 年以後，被告許銘福辯稱當時因原告已為經營民宿而就系爭房屋之裝潢投入200 餘萬元之高額成本，其基於人情認為應該幫忙原告，以免原告血本無歸，並非出於租賃契約上有此義務等語（見本院卷第82頁反面至83頁反面），非但合於兩造間租賃契約書上之約定，亦與常情無違，是尚難徒以前開簡訊之內容，而認定兩造間確有系爭房屋須符合民宿經營合法條件、且被告應提供必要證明文件以供原告申請民宿登記之約定。
3.原告雖陳稱簽訂房屋租賃契約之前，被告許銘福曾表示系爭房屋為合法房屋，可以經營民宿使用，並聲請傳訊於兩造洽談之時在場聽聞之證人即看山小望海大咖啡廳經營者陳秀華、系爭房屋裝潢設計師楊明亮2 人為證，然查：證人陳秀華於本院審理中到庭證稱：「原告、尤子源、被告許銘福、楊明亮到新北市○○區00000000號望海大咖啡廳，這是我的店，許銘福是參觀楊明亮的作品，因為我的店裝潢設計也有楊明亮的作品，我知道他們中間有在詳談細節，是在談民宿的事情，我聽到尤子源夫妻有問被告許銘福，問合不合法，但是我不知道他們是在問什麼東西合不合法，我聽到許銘福用台語說我的房子是合法的，其他我不清楚。」、「（問：你有沒有聽到原告夫妻當場有無詢問被告許銘福房子有沒有使用執照或權狀或辦理保存登記？）這些我不知道。」、「（問：雙方當時有沒有講到被告許銘福所說的房子是合法的，是指何意？）沒有。」、「（問：原告夫妻當時有沒有要求許銘福要提供什麼文件，來證明他的房子是合法的，或者是配合提出什麼文件？）這些我都不清楚。」等語（見本院卷第98頁正、反面）；另證人楊明亮則於本院審理中證稱：「當初是原告想承租被告的房子，我知道被告許銘福一直是拒絕，但是原告帶被告許銘福去白沙灣的藍色撒哈拉民宿參觀我的作品，才說服被告把房子租給她，當天看完藍色撒哈拉民宿後，便移到看山小望海大咖啡廳聊天，當時在場的有原告、被告許銘福、咖啡廳老闆陳秀華和我，大概就只是聊天，後來的承租細節我就沒有參與，是兩造自己去談....」、「（問：在這次參觀及回到咖啡廳聊天的過程中，原告有無向被告許銘福詢問他的房子有沒有使用執照或權狀，或辦理保存登記？）我印象中沒有聽到這個部分，因為當天聊天過程中我走來走去，並沒有全程參與兩造的聊天。
就我們幾個人在現場坐著聊天的過程中，我是沒有聽到。」、「（問：雙方在聊天的過程中，被告許銘福有無提到他的房子是合法的？）這部分我也沒聽到。」、「（問：原告當時有無向被告要求要提出什麼文件配合他作民宿使用？）那天沒有。」、「（問：在你剛才所提及參觀藍色撒哈拉民宿及咖啡廳聊天的過程中，兩造有無提到申請民宿需要怎樣的登記文件或手續？）那時房屋都還沒承租，所以我沒有聽到他們有談到這部分。」等語（見本院卷第
116 頁反面至117 頁反面）。依前開兩位證人所證述之內容，均無法證明兩造間於洽談租賃系爭房屋之過程中，原告曾向被告詢及系爭房屋有無使用執照、所有權狀或辦理保存登記，甚至進而要求被告須配合就系爭房屋提出何種證明文件以供原告作為申請民宿登記使用；至證人陳秀華雖證稱曾聽聞被告許銘福於雙方洽談之過程中提及系爭房屋為合法的等語，然亦表示雙方當時並未進一步談到被告許銘福所說系爭房屋合法究係何意，其亦未聽到原告夫妻當時是否有要求被告許銘福應提供何種文件以證明系爭房屋合法，更不知道雙方當時有無談及系爭房屋之使用執照或所有權狀等事宜，是證人陳秀華上開所述，應僅係原告與被告許銘福間對話之片段，難以確認雙方當時商談之主題及完整內容究竟為何，縱使被告許銘福與原告洽談租約之過程中，曾為前開表示，亦難遽行認定其曾向原告承諾系爭房屋必可符合申請民宿登記之條件。
4.原告於承租系爭房屋後，因以系爭房屋經營民宿，未依發展觀光條例第25條第2 項、民宿管理辦法第13條之規定，向地方主管機關申請合法登記，遭新北市政府以101 年10月2 日北府觀管字0000000000號函處分在案，並罰鍰30,000元等情，有新北市政府102 年4 月10日北府觀管字第0000000000號函及新北市政府執行違反發展觀光條例事件處分書在卷可憑（見本院卷第123 、127 頁），且為兩造所不爭執。而依民宿管理辦法第13條之規定：經營民宿者，應先檢附下列文件，向當地主管機關申請登記，並繳交證照費，領取民宿登記證及專用標識後，始得開始經營....建物登記（簿）謄本或其他房屋權利證明文件。建築物使用執照影本或實施建築管理前合法房屋證明文件....依前揭法條規定，足知經營民宿者於申請登記時，須就經營民宿之建築物提出建物登記謄本或其他房屋權利證明文件、建物使用執照影本或實施建築管理前合法房屋證明文件，並非僅提出使用執照影本即可取得合法登記；而兩造簽訂系爭房屋租賃契約時，被告並未提出建物登記謄本，僅以99年度房屋稅繳款書作為附件，此為兩造所不爭執（見本院卷第18、84頁），且原告亦自承於簽約前即已自被告處得知系爭房屋並無所有權狀（見本院卷第14頁、85頁），當無法依前揭民宿管理辦法第13條之規定提出建物登記謄本以供申請民宿登記；參以原告一再主張其承租系爭房屋之目的，即係作為經營民宿使用，並曾在兩造簽訂租賃契約之前，對被告許銘福提出詳細之營運計畫書（見本院卷第15至17頁），顯然對於經營民宿事業抱有高度之熱忱與積極之意願，則原告自身對於合法經營民宿之建物所需必備之條件及應提出之申請登記文件，自不可能全無所悉，其既於簽訂租賃契約之前，即已得知系爭房屋未辦理保存登記，而無所有權狀及建物登記謄本，則對於系爭房屋恐將無法申請合法民宿登記乙節，較諸僅身為單純出租人之被告，應可更加有所瞭解，然而原告非但未於租賃契約書中與被告有所具體約定，更於100 年5 月7 日承租系爭房屋之後，隨即開始動工裝潢，直至101 年2 月始完成全部軟、硬體工程（見本院卷第148 頁反面），在此期間內，始終未向被告要求提供相關證明文件，以供其向主管機關申請合法民宿登記，甚且於101 年2 月完成裝潢之後，即開始接受顧客前來系爭房屋消費住宿（見本院卷第99頁），且依新北市政府之稽查資料，原告在101 年5 月3日遭新北市觀光局人員查核之後，仍繼續於網路上刊登改採會員制等預約住宿資訊，而有招攬旅客住宿之事實（見本院卷第129 頁反面、131 頁反面），並未因此而停止營業，直至提起本件訴訟之前，始於101 年9 月6 日以台北漢中街郵局第391 號存證信函催告被告康梅提供系爭建物登記謄本及使用執照影本（見本院101 年度士調字第219號卷宗第11頁），彼時已在兩造簽訂系爭房屋租賃契約書長達1 年4 個月之後；足見兩造間於簽訂租賃契約之時，並未約定被告應就系爭房屋提供必要證明文件使原告申請合法民宿登記之條件，至為灼然。
（三）兩造間既未訂有出租人應提供建物使用執照及建物登記謄本等必要證明文件，以使原告得以合法申請民宿登記之約定，則原告主張被告康梅因可歸責於己之事由，違反上開契約義務，致為不完全給付，經原告發函催告被告康梅限期提供上開文件，逾期則解除租賃契約，被告康梅仍未提供，系爭房屋租賃契約已生解除之效力云云，均非可採；系爭租賃契約既未合法解除，原告主張依民法第259 條解除契約回復原狀之規定，請求被告返還押租金36,000元及已付1 年之租金96,000元，自屬無據。
（四）被告康梅既未違反兩造所訂租賃契約之義務，原告另依不完全給付及給付不能之規定，對被告康梅請求損害賠償，亦無理由。又按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限；民法第431 條第1 項固有明文；然前開法條之適用，須以租賃關係之終止，為其前提，倘租賃房屋由承租人出費修理後仍繼續使用，雖其價格已因修理而增加，然所增加之利益仍歸自己享受，則欲求償有益費用尚非其時（最高法院18年上字第1697號判例意旨參照）。而系爭房屋租賃契約，未經原告合法解除，亦未由兩造予以終止，則兩造間就系爭房屋之租賃關係仍然存在，原告主張其就系爭房屋支出之裝潢費為有益費用，增加系爭房屋之價值，依前揭法條規定，請求被告康梅償還費用，亦屬於法不合，無從准許。
（五）原告既自承於簽訂系爭房屋租賃契約之前，即已經由被告之告知，得悉系爭房屋並未辦理保存登記，而無所有權狀及建物登記謄本，則原告對於系爭房屋恐將無法申請合法民宿登記，當可有所認識，被告2 人並無對原告侵權行為之可言，原告主張被告2 人故意隱瞞系爭房屋無建物使用執照及建物登記謄本之事實，誘使原告簽訂租約，造成原告上開押租保證金、租金、裝潢費之損失云云，均非可採，是原告依民法第184 條第1 項、第185 條第1 項共同侵權行為之規定，請求被告2 人連帶負損害賠償責任，亦屬無據。
（六）綜上所述，原告既未能舉證證明兩造間於簽訂租賃契約時，就系爭房屋訂有被告應提供建物使用執照及建物登記謄本等必要證明文件、使原告得以申請民宿登記之約定，亦未能證明被告故意隱瞞系爭房屋並無前開證明文件，誘使原告簽訂租約之侵權行為事實，則原告主張被告違反民法第423 條規定，對被告解除契約，尚非合法；原告請求被告連帶返還已付之租金及押租保證金合計132,000 元，另依不完全給付、侵權行為、民法第431 條第1 項等法律規定，請求被告連帶賠償原告因此所受之損害2,152,794 元，總計2,284,794 元，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
民事第一庭法 官 邱光吾以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
書記官 許巧玟