臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第249號原 告 張娟娟訴訟代理人 張志朋律師
羅凱正律師被 告 徐月珠訴訟代理人 徐景星律師
鄭智元律師周信亨律師徐雙富上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國101 年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國一０一年二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告以新台幣參拾參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意者，或請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款定有明文。
二、查原告起訴主張依民法第354 條第1 項、第359 條及民法第
179 條之規定提起本件訴訟（本院卷一第7 頁背面），嗣於民國101 年5 月18日言詞辯論期日當庭追加民法第349 條、第
350 條、第226 條等規定（本院卷一第134 頁背面），復經被告當庭表示同意，經核與前開法條規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國98年7 月26日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣標的為被告所有坐落於台北市○○區○○段○○段000 ○0 地號土地及同地段1450建號建物（下稱系爭不動產），其中並包含B2之57號坡道機械停車位（下稱系爭車位），買賣總價金為新台幣（下同）828 萬元，惟未就系爭停車位單獨約定買賣價金。查系爭買賣契約第17條第6 項約定「本物件之公設含停車用途，據賣方表示，賣方目前有車位之使用權利…。」，故被告就系爭車位明示其具有合法使用權利。嗣被告將系爭不動產登記予原告指定之訴外人楊焰昭，楊焰昭於99年1 月9 日再轉售系爭不動產及57號車位予訴外人黃懷正，詎黃懷正發函通知原告系爭停車位係由平面車位超設為上下機械式停車位，為違法私設，因違反建築法規而遭停止使用。
（二）被告及其代理人自始明知系爭停車位欠缺合法使用權利，且亦經位於系爭停車位下方之58號平面車位使用權人主張其違法使用，被告惡意欺瞞，致使原告需對第三人負擔損害賠償責任，被告雖抗辯締約時即表示系爭停車位係因花都中國大樓（下稱花都大樓）區分所有權人會議所訂立之分管契約，而使被告取得使用權，並無所有權，惟花都大樓決議私自設立停車位並供某特定住戶使用所訂立之分管契約，該決議及契約屬違反強行規定而無效，被告亦自承曾於84年間向建商提起訴訟，並由管委會自費拆除違法加設之停車位鐵板，顯見被告明知其對系爭停車位無合法使用權。再者，被告配偶徐雙富於88年向住戶白芬蘭購買C7（連同系爭停車位），並於93年轉賣予蔡維貞，惟因系爭停車位係違法加設，有使用權之疑義，徐雙富遂將被告原本擁有之編號20停車位連同C7一併賣給蔡維貞，由被告自己保留系爭停車位等情事，顯見被告於出賣系爭停車位予原告時即明知該車位係違法加設，並無合法使用權源。
（三）無論被告就系爭停車位係所有權或使用權，只要出賣人所出賣之停車位非合法權利，即應負權利瑕疵擔保責任，且系爭不動產缺少被告所擔保之品質，應由被告負物之瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金，於原告主張減少價金後，被告受領多餘之價金即屬不當得利，故系爭停車位依當地機械停車位之交易價格為120 萬元，被告應返還停車位部分之價金或賠償原告之損害，為此，爰依民法第226 條、第349 條、第350 條、第353 條、第354 條第1 項、第
359 條及第179 條規定，請求判決如訴之聲明。
（四）聲明：
1.被告應給付原告120 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭停車位位於花都大樓地下二樓，屬於公共設施，於83年7 月7 日經由臨時住戶委員會約定各住戶就抽籤分得車位部份擁有專用使用權，是被告對系爭停車位取得使用權係來自各住戶依據其所有之專有部分所得分配之共有部分持份，以及花都大樓分管契約之約定而來，而因其性質為區分所有物約定專用之共有部分，本即無獨立之產權，亦僅能隨專有部分一併移轉，故兩造就系爭57號停車位部分，僅約定移轉使用權，而非約定移轉所有權。被告於98年
7 月23日委託信義房屋代為處理系爭不動產出售事宜時，雙方簽訂之委託書中，車位標示部份亦強調無獨立建號，係依照分管契約移轉使用。又兩造簽訂之系爭買賣契約第17條第6 點亦強調系爭停車位之性質為公設含有停車用途，被告「目前」有車位之使用權利，原告於締約當時亦未表示異議，且被告除交付停車位使用詳圖向原告說明外，另亦明確告知原告系爭停車位之升降機器有無法使用之問題，目前因其下方編號58停車位尚無人停車，故仍可直接停放在系爭停車位之機器升降鐵板上，但若未來下方編號58停車位之住戶前來停車，原告須自費修復升降機械始可使用云云，此亦為被告以低於市價將系爭不動產賣予原告之原告。故原告於簽約時已知系爭停車位之升降機械有無法使用之瑕疵，自無法再主張物之瑕疵擔保。
（二）原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任，惟原告於簽約時已知就系爭停車位僅有使用權，且原告之後手黃懷正係於何時向原告及楊焰昭主張權利及請求損害賠償未見原告提出證明，再依華南銀行於101 年4 月5 日所為之回函（見本院卷第72頁），可知原告出賣予其後手黃懷正時未包括停車位，則黃懷正應無可能向原告主張停車位瑕疵而請求損害賠償。
（三）縱認被告應負物之瑕疵擔保責任，惟因兩造就系爭停車位僅約定為使用權，則被告擔保責任之範圍亦以系爭停車位之使用權為限，故原告主張減少相當於系爭車位所有權市價之價金顯無理由，況被告已完整移轉系爭車位之合法使用權予原告之指定人，故系爭車位之瑕疵至多為「因升降機械故障，致與B2之58號車位專用權人就車位利用上發生爭執」之瑕疵，則被告應負擔之責任應僅為相當於修復升降機械之金額或相當於系爭停車位二分之一使用權之金額。
（四）聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院101年6月25日言詞辯論筆錄）
（一）兩造於98年7 月26日簽立不動產買賣契約書，買賣標的除房屋、坐落基地外，尚包含停車位（B2、編號57號之坡道機械車位），買賣總價金為828 萬元，但未就停車位單獨約定買賣價金。
（二）系爭買賣契約當事人簽名欄末之備註欄記載「六、本物件之公設含停車用途，據賣方表示，賣方目前有車位之使用權，但因賣方尚未提供車位使用之證明文件，故其使用權屬暫無法確認，交屋時請出具該資料，另本停車位移轉及使用，須符合大樓管理委員會或分管契約之規定」等語。
（三）被告出售之系爭停車位係位於雙層機械式車位之上層機械式車位，下層之平面車位為58號車位，原告於簽約及點交時均知悉機械式停車位故障，機械停車位無法移動。
（四）系爭建築物地下二層，經台北市建築管理工程處核准取得使用執照之平面車位係4 輛、機械式車位47輛合計51輛。
（五）被告出售之57號坡道機械停車位所在位置，係位於建管處核准之平面車位位置上，換言之，系爭停車位非前揭使用執照核准之停車位，是事後加設的。
四、本件爭點：（見本院101年6月25日言詞辯論筆錄）
（一）系爭停車位是否屬違法增設？
（二）被告對出售之系爭停車位是否有合法使用權？被告得否以全體住戶會議決議抽籤取得57號車位作為使用權之依據？
（三）被告就出售系爭停車位是否負權利或物之瑕疵擔保責任？
（四）57號停車位於買賣當時之價值是否為120 萬元？
五、本院之判斷
（一）原告起訴主張被告出售之系爭停車位係屬違法增設一節，業據其提出使用執照附圖為佐（本院卷一第16頁），並經台北市建築管理工程處函覆系爭建物地下二層停車位原始執照核准圖說設有平面車位4 輛及機械式車位47輛共計51輛，有該處回函及使用執照存根在卷可按（本院卷一第59至60頁），復為被告所不爭執，顯見系爭建物地下二層停車位僅設有51輛，是以，被告出售之系爭停車位是否為合法停車位顯非無疑。參酌系爭建物所在之花都中國社區管理委員會函稱：系爭建物地下二層停車位係與建商購買後由區分所有權人抽籤方式決定，並隨主建物一併移轉，由承買人繼續享有使用權利，被告確曾擁有系爭停車位（上層懸臂式衡移停車位）之使用權，惟涉屬違規停車位，已於85年間經強制拆除（上層車位遭拆除馬達，降下焊死），迄今未獲分配其他停車位使用權，亦不得維修使用，有該函文在卷可稽（本院卷一第127 、272 至273 頁）。對照系爭停車位之位置，原本使用執照核准係設立3 格平面停車位，而系爭停車位乃於前開平面停車位上增設懸臂式衡移之上層停車位，有被告提出之停車位抽籤資料（本院卷一第53頁）可按，而被告出售當時，系爭停車位之停車板確已下降置於下方平面停車位上，亦有照片可參（本院卷一第58頁），被告不否認出售當時系爭停車位是故障無法升降（本院卷一第112 頁），是以，堪信系爭停車位增設時確實未取得使用執照甚明。查系爭建物地下二層停車位係於83年2 月23日取得使用執照，而依當時建築法第73條「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電，或申請營業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」之規定，可徵取得使用執照後，不得變更使用，參酌兩造簽約當時之建築法第73條第2 項前段更明文「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。」，益證被告出售之系爭停車位係取得使用執照後增設變更使用，復未取得變更使用執照，自屬違法增設之停車位，是以，原告此部分主張，應屬可取。
（二）被告抗辯其係基於建商、區分所有權人同意之分管契約取得系爭停車位之合法使用權一情，雖據其提出抽籤資料為佐（本院卷一第53頁），而按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1 款：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上字第1152號固著有判決要旨可供參照），然按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人契約約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束（最高法院91年度台上字第2405號判決要旨參照）。準此，建商與各承買人就地下二層停車位之使用權及範圍達成合意，雖可解釋為共有物之分管契約，但當事人訂定契約，仍不得違反強制或禁止規定甚明。查被告與建商、其他區分所有權人對於增設後之地下二層停車位分配，以抽籤決定而成立對共有物之分管契約，但因系爭停車位係屬違法增設，業已拆除不得維修使用，已見前述，前揭分管契約應係違反前開建築法之禁止規定而無效，因此，被告對於系爭停車位並未取得合法使用權至明，且客觀上，系爭停車位業已拆除不得維修使用，縱因下方58號停車位之使用權人，長期未居住於系爭社區，不知系爭停車位停車板降下焊死置於58號停車位上，此有系爭社區管理委員會回函在卷可參（本院卷第272 至273 頁），被告亦未因此取得系爭停車位之合法使用權，因此，被告此部分抗辯，尚無可採。
（三）另按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349 條及第350 條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決要旨參照）。次按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246 條第1 項前段固定有明文。惟鑑於買賣契約之有償性，並為保護善意之買受人，同法第350 條特設權利瑕疵擔保之規定。是以不存在之債權或其他權利為買賣標的物者，出賣人應負瑕疵擔保責任，買受人得依同法第353 條規定行使權利，其買賣契約並非無效（最高法院91年度台上字第2076號判決要旨參照），查被告出售系爭停車位予原告，並無獨立產權，僅有使用權，此有兩造簽立之不動產買賣契約書附備欄六之記載為憑，是以，依前開說明，被告出售停車位予原告，自應擔保關於系爭停車位之使用權確實存在，然被告於出售當時，系爭停車位早已拆除不得維修使用，且無合法使用權限存在，從而，原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任，並依民法第226 條規定負有損害賠償責任，即屬有據。
（四）原告起訴主張系爭停車位於買賣當時之價值為120 萬元，而被告於本院101 年4 月20日言詞辯論期日亦當庭自認當地機械停車位之價值為100 萬元等語（本院卷一第111 頁），嗣後被告雖改稱100 萬元是指有獨立產權者（本院卷一第167 頁背面），然按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第
279 條第1 項、第3 項定有明文。查被告撤銷前開自認，並未提出任何證據以實其說，經永慶房屋仲介股份有限公司函覆於本件交易當時即98年1 至9 月間，系爭建物所在位置半徑500 公尺以內之坡道機械停車位之平均成交行情，成交數1 件，成交價格為250 萬元，此有該公司函文在卷可按（本院卷一第158 頁），衡之永慶房屋仲介公司乃國內大型房屋仲介公司，掌握之成交行情、件數，應可作為市場交易行情之參考，準此，可徵本件交易當時，當地雖無多件機械式停車位交易行情，但依成交之機械式停車位交易價格顯未低於被告自認之100 萬元，因此，被告撤銷前開自認，尚屬無據。此外，經本院函詢中華民國建築物昇降暨機械停車設備協會、系爭社區管委會、台北市政府地政局，均無任何機械停車位之設置、維修費用以及耐用年限折舊計算資料可資參酌，有前開機關函文（本院卷一第284 、272 、270 頁）在卷可憑，而被告對此亦未提出其他證據以為證明，因此，本院審酌兩造係交易當事人，縱然系爭停車位買賣未獨立合意價格，但對於當地機械停車位之交易行情，應會進行探索，並將機械停車位之設置、維修保養、折舊等情考量在內，且交易當時兩造均已明知系爭停車位係屬故障，無法昇降，何況，被告於本院自認停車位價值之100 萬元，與原告主張之120 萬元甚為相近，因此，堪信被告自認之100 萬元乃系爭停車位於交易當時之價值。
（五）按債務不履行所生之賠償請求權，其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第216 條定之（同院55年台上字第1188號判例參照）。次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222 條第2 項亦有明文。如前所述，原告向被告買受系爭房地及停車位，然因被告對於系爭停車位無合法使用權利，下方之58號停車位使用權人亦不同意系爭停車位之承買人使用其停車位，足徵原告對所購買系爭停車位顯然亦無使用權限，因此，原告購買系爭停車位，卻無法取得合法使用權，亦無法經由修繕取得合法使用權，顯然受有系爭停車位交易價值之損害甚明，因此，原告依民法第350 條、第226 條之規定，請求被告返還交易當時停車位之價值即100 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即101 年2 月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬有據，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，乃合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
八、據上論斷，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 9 日
民事第二庭 法 官 黃欣怡以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 9 日
書記官 詹志鵬