臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第342號原 告 林明莉
鄭三元上二人共同訴訟代理人 張世興律師被 告 洪貴容
鄭美貞張泰嘉上 一 人訴訟代理人 張魏妙娟被 告 黃光賢
邱定軒張泰誌洪水池上七人共同訴訟代理人 藍瀛芳律師
陳香文律師上 一 人複 代理 人 許樹欣律師
顏榕律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國102 年5 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。本件原告起訴時原主張依民法第184 條第1 項前段及第
179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利及損害賠償，並聲明：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）337 萬3,790 元，及自民國101 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡被告應自101 年2 月6 日起按月連帶給付原告5 萬6,230 元；㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷一第8 頁）。嗣於本院審理中歷次變更其訴之聲明（見本院卷一第178 至181 、212 至215 頁），最後聲明則如後貳、一所示（見本院卷一第235 至236 頁背面），又於10
1 年10月24日準備程序期日追加備位主張依類推適用民法第
425 條之1 之規定，請求被告給付占有期間之租金（見本院卷一第208 頁背面）。經核，原告所為係基於同一基礎事實而追加訴訟標的之法律關係，並減縮其應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，於法自無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人鄒貴宏所有，嗣由訴外人鄒邱足分割繼承而取得所有權。鄒邱足於99年4 月21日將系爭土地所有權應有部分300 分之174 以買賣為原因移轉登記為原告鄭三元所有，原告鄭三元復於同年8 月6 日再以買賣為原因，將上開應有部分中之300 分之134 移轉登記予原告林明莉所有。詎被告洪貴容、鄭美貞、張泰嘉、黃光賢、邱定軒、張泰誌、洪水池各以渠等分別所有之門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 巷00弄00號（下稱系爭20號房屋）3 樓、
5 樓及臺北市○○區○○路0 段000 巷00弄00號（下稱系爭22號房屋，與系爭20號房屋合則稱系爭房屋）1 至5 樓，無權占有系爭土地如附圖所示部分，侵害原告之所有權，且無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，應按土地申報地價年息百分之10為計算基礎，對原告鄭三元自同年4 月21日起，依其應有部分300 分之40；對原告林明莉自同年8 月6 日起，依其應有部分300 分之174 ，按月給付相當於租金之不當得利及損害賠償。退步言之，縱認被告有合法占用之權限，原告亦得類推適用民法第425 條之1 之規定，請求被告給付租金。為此，先位依民法第184 條第1 項前段及第179 條規定，備位類推適用民法第425 條之1 規定提起本件訴訟云云，並聲明：㈠被告洪貴容應給付原告鄭三元16萬1,450 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡被告洪貴容應自101 年10月21日起，按月給付原告鄭三元5,382 元；㈢被告洪貴容應給付原告林明莉46萬8,745 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈣被告洪貴容應自101 年10月6 日起，按月給付原告林明莉1 萬8,029 元；㈤被告鄭美貞應給付原告鄭三元14萬1,608 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈥被告鄭美貞應自101 年10月21日起，按月給付原告鄭三元4,720 元；㈦被告鄭美貞應給付原告林明莉41萬1,138 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈧被告鄭美貞應自101 年10月6 日起，按月給付原告林明莉1 萬5,81
3 元；㈨被告張泰嘉應給付原告鄭三元11萬7,198 元，及自
101 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈩被告張泰嘉應自101 年10月21日起，按月給付原告鄭三元3,907 元；被告張泰嘉應給付原告林明莉34萬262 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告張泰嘉應自101 年10月6 日起，按月給付原告林明莉1 萬3,087 元；被告黃光賢應給付原告鄭三元9 萬6,515 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息；被告黃光賢應自101 年10月21日起，按月給付原告鄭三元3,217 元；被告黃光賢應給付原告林明莉28萬215 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告黃光賢應自101 年10月6 日起，按月給付原告林明莉1 萬778 元；被告邱定軒應給付原告鄭三元9 萬6,515 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告邱定軒應自101 年10月21日起，按月給付原告鄭三元3,217 元；被告邱定軒應給付原告林明莉28萬215 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告邱定軒應自101年10月6 日起，按月給付原告林明莉1 萬778 元；被告張泰誌應給付原告鄭三元9 萬6,515 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告張泰誌應自101 年10月21日起，按月給付原告鄭三元3,217 元；被告張泰誌應給付原告林明莉28萬21 5元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告張泰誌應自101 年10 月6 日起，按月給付原告林明莉1 萬778元；被告洪水池應給付原告鄭三元9 萬6,515 元，及自10
1 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告洪水池應自101 年10月21日起，按月給付原告鄭三元3,217 元；被告洪水池應給付原告林明莉28萬215 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告洪水池應自101 年10月6 日起，按月給付原告林明莉1 萬778 元；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠重測前臺北市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地（下稱重測前
245 之9 地號土地）為鄒貴宏所有，於66年12月26日分割出重測前臺北市○○區○○段○○○ ○○○○號土地（下稱重測前
245 之86地號土地），重測前245 之86地號土地又於67年7月31日變更地號為系爭土地。鄒貴宏於65年間以提供重測前
245 之9 地號土地及同段245 之55、247 之7 地號土地（下分別稱245 之55、247 之7 地號土地）作為合夥出資，與訴外人金忠開發股份有限公司（下稱金忠公司）共同經營合建房屋銷售事業，並簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），約定由金忠公司負責投資興建地上5 層房屋，俟建至4 樓時，鄒貴宏須負責將土地分割過戶，且房屋銷售由雙方商訂合理價格，以雙方名義統一銷售。嗣被告或其前手分別與金忠公司簽訂「房屋委建契約」及「訂購土地委託書」，出資買受系爭20號房屋3 、5 樓、系爭22號房屋1 至5 樓及所坐落基地，金忠公司乃執行業務之合夥人，其對外所為營業上法律行為效力及於合夥人全體，鄒貴宏應負將系爭土地分割移轉登記予被告或其前手之義務，被告並非無權占有。
㈡次鄒貴宏業因合夥經營合建房屋銷售事業而取得系爭20號房
屋1 樓、2 樓、4 樓之建物所有權，已獲得相當之利潤，且系爭20、22號房屋於75年間完工，期間其他土地所有權人亦曾對被告或其前手提出不當得利訴訟，均經法院認為被告或其前手為有權占有，鄒貴宏亦自知理虧，自房屋完工迄今近30年間均未對被告提出任何無權占有或不當得利之請求。再系爭20號、22號房屋屬合法領有所有權狀及使用執照之建物，可知其建築確係經土地所有權人之同意，而建物謄本為公開資訊，一般人均得查知，且依一般交易習慣，買受土地之人必會至現場查勘土地使用現況，並無對所欲購買土地及其上坐落建物之權利義務關係毫不關心之可能。又原告所買受者僅為系爭土地應有部分之一部，並非全部所有權，一般人實無冒險買受有合法建物興建其上、現占有人有權使用之土地應有部分，原告林明莉復為專業之房地產仲介人員，亦曾擔任鄒邱足發函請求被告黃光賢買受系爭土地之聯絡人。故而原告於受系爭土地所有權應有部分之移轉登記前，應已知悉被告或其前手與鄒貴宏間之契約關係，即應繼受原地主就系爭土地所定分管契約之拘束，被告本於與金忠公司間之委任契約得代位向鄒貴宏主張合理使用土地之權利，亦得向原告主張而有權占有系爭土地。另原告於買受系爭土地時，已表示概括承受原地主依系爭合建契約書及土地使用權同意書默許系爭房屋繼續使用系爭土地之義務，依債務承擔之法理，不得向被告請求不當得利。況原告與鄒邱足間實無實質買賣關係，且明知系爭房屋乃合法坐落在系爭土地上，其移轉登記之主要目的，乃為規避鄒貴宏與被告間之契約關係而向被告主張不當得利，係以損害被告之權益為主要目的，屬權利濫用且有違反誠信原則之情事。另原告就不當得利之計算方式明顯有誤，且以申報地價百分之10為計算依據，顯屬過高等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷一第152 頁，卷二第89頁背面至90頁背面、208 頁）：
㈠重測前245 之9 地號土地於66年12月26日分割出同段245 之
84、245 之85地號土地、及重測前245 之86地號土地，重測前245 之86地號土地又於67年7 月31日變更地號為臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地即系爭土地。
㈡系爭土地原為鄒貴宏所有，嗣由鄒邱足於99年2 月26日分割繼承而取得所有權。
㈢原告鄭三元於99年4 月21日以買賣為原因，登記取得系爭土
地所有權應有部分300 分之174 。原告鄭三元又於同年8 月
6 日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分300 分之13
4 移轉登記為原告林明莉所有。㈣系爭20號房屋3 樓於77年4 月25日為建物所有權第一次登記
，登記為訴外人洪長庚所有，嗣於92年5 月19日以贈與為由，移轉登記為被告洪貴容所有。
㈤系爭20號房屋5 樓於77年4 月25日為建物所有權第一次登記
，登記為訴外人鄭美秀所有，嗣於80年11月2 日以買賣為由，移轉登記為被告鄭美貞所有。
㈥系爭22號房屋1 樓於81年12月29日為建物所有權第一次登記
，並於同日以判決移轉為由，登記為訴外人張魏妙娟所有。嗣於94年8 月11日以贈與為由，移轉登記為被告張泰嘉所有。
㈦系爭22號房屋2 、5 樓於77年4 月25日為建物所有權第一次
登記，並分別登記為被告黃光賢、洪水池所有。依建物登記簿謄本所示，原因發生日期為67年10月19日。
㈧系爭22號房屋3 樓於77年4 月25日為建物所有權第一次登記
，登記為訴外人邱維仁所有，嗣於98年4 月6 日以贈與為由，移轉登記為被告邱定軒所有。
㈨系爭22號房屋4 樓於81年12月29日為建物所有權第一次登記
，並於同日以判決移轉為由，登記為訴外人魏旺慶所有。嗣於87年7 月20日以贈與為由，移轉登記為訴外人魏大棟、魏大傑所有。復於93年9 月3 日以買賣為由，移轉登記為被告張泰誌所有。
㈩鄒貴宏與金忠公司於65年10月23日就重測前245 之9 地號土
地、及245 之55、247 之7 地號土地簽訂系爭合建契約，約定由金忠公司出資興建地上5 層房屋，鄒貴宏則應於金忠公司建至4 樓時，負責土地分割過戶。房屋銷售則由鄒貴宏與金忠公司商訂合理價格以雙方名義統一銷售。
被告黃光賢、洪水池，及邱維仁、張魏妙娟、鄭美秀、洪長
庚曾與金忠公司簽訂「房屋委建契約」，委託金忠公司在「臺北市○○區○○段245 之9 、247 之7 、247 之8 、247之21、247 之27等地號土地」上代建系爭房屋。並均簽訂「訂購土地委託書」，被告黃光賢，及邱維仁、張魏妙娟、鄭美秀、洪長庚委託金忠公司代訂購坐落「臺北市○○區○○段245 之9 、247 之7 、247 之8 、247 之21、247 之27等地號土地」之各該戶之應有部分，被告洪水池則委託金忠公司代訂購坐落「臺北市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地」之各該戶之應有部分。
原告林明莉係以房屋仲介為業之人。
系爭20號3 、5 樓及系爭22號房屋1 至5 樓占用系爭土地之
之面積及位置，詳如附圖即臺北市士林地政事務所101 年8月13日北市士地測字第00000000000 號函、同年12月25日北市士地測字第00000000000 號函附之測量成果圖（即本院卷一第170 、261 頁）所示。
四、本院得心證之理由：原告主張被告洪貴容、鄭美貞、張泰嘉、黃光賢、邱定軒、張泰誌、洪水池各以渠等分別所有之系爭20號房屋3 樓、5樓及系爭22號房屋1 至5 樓，無權占有系爭土地如附圖所示部分，侵害原告之所有權，且無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，應給付相當於租金之不當得利暨損害賠償。退步言之，倘被告為有權占有，亦應類推適用民法第425 條之1 之規定給付租金云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應審究者，厥為：㈠被告占有系爭土地，有無合法權源？㈡本件有無民法第425 條之1 規定之類推適用？茲析述如下：
㈠被告占有系爭土地，有合法權源：
⒈按我國民法或其他特別法對於土地所有人與建商間之「合建
」關係，並未定有典型契約予以規範，而係依當事人契約約定之內容，適用或準用相關典型契約之規定，如買賣、承攬、互易或其他契約，或逕依當事人之約定，以定其權利義務之歸屬。次按房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，土地所有人與建築商簽訂合建契約，由土地所有人提供土地，供建築商建屋，則土地所有人對於所提供土地上將由建築商興建永久性房屋，自不得謂為不知；而因土地所有人出具土地使用權同意書予建築商興建建物，該建物就其基地自有利用之權。再按地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地，則應以合建契約之約定為斷。
⒉經查：
⑴重測前245 之9 地號土地所有權人鄒貴宏於65年9 月25日簽
發土地使用權同意書予訴外人龍昌建設開發企業股份有限公司（下稱龍昌公司），允由龍昌公司在重測前245 之9 地號土地建築5 層房屋，並以龍昌公司為起造人申請建造執照，經主管機關於同年10月21日核發65建字第249 號建造執照在案。鄒貴宏嗣於同年月23日另與金忠公司簽訂系爭合建契約，約定由金忠公司出資興建地上5 層房屋，建成後建物部分依立體對分，俟金忠公司建至4 樓時，鄒貴宏應負責將土地分割過戶，及應於該契約成立後同時交出建造執照與變更建造執照名義人為金忠公司所需文件等節。金忠公司嗣即執上開建造執照續行興建系爭房屋，並對外預售而分別於67年間與洪長庚（即被告洪貴容之前手）、鄭美秀（即被告鄭美貞之前手）、張魏妙娟（即被告張泰嘉之前手）、被告黃光賢、邱維仁（即被告邱定軒之前手）、被告洪水池就系爭20號房屋3 樓、5 樓及系爭22號房屋1 樓、2 樓、3 樓、5 樓簽訂「房屋委建契約」及「訂購土地委託書」；系爭22號房屋
4 樓則為訴外人余王秀美於67年間向金忠公司所購，嗣再行出售予被告魏旺慶乙節，有被告提出之臺北市政府工務局65建字第249 號建造執照（見本院卷一第116 頁）、土地使用權同書（見本院卷一第117 頁）、房屋委建契約書及訂購土地委託書（見本院卷二第10至81頁）附卷為憑，且據鄒貴宏於被告黃光賢、洪水池及洪長庚、鄭美秀、邱維仁與訴外人王林秀蘭、周仲懋、謝添麟前對金忠公司、鄒貴宏及龍昌公司、訴外人姚士林、林過、林海所提之本院80年度訴字第64
4 號所有權移轉事件（經本院判決駁回被告黃光賢等人之訴，被告黃光賢等人不服提起上訴，亦遭臺灣高等法院以82年度上字第157 號判決，最高法院以83年度台上字第2872號判決駁回上訴確定。上開事件下稱644 號事件）中陳述：系爭土地為伊所有，曾與龍昌公司及金忠公司合建等語（見本院80年度訴字第644 號卷123 頁背面。上開案卷下稱644 號一審卷），金忠公司於644 號事件中陳稱：伊曾與鄒貴宏簽訂與本院卷一第59至61頁所附合建契約書內容相同之合建契約等語（臺灣高等法院以82年度上字第157 號第43頁背面、46至50頁。上開案卷下稱644 號二審卷），訴外人即金忠公司總經理洪建輝於臺灣臺北地方法院71年度自字第551 號詐欺案件（下稱551 號案件）中敘以：伊是與龍昌公司合建；土地是龍昌公司的，已申請建築執照，因沒有錢蓋所以請伊蓋等語（見644 號二審卷第72頁背面），訴外人即龍昌公司之董事劉鴻祥於551 號案件中陳述：當初是提供土地給金忠公司合建等語（見644 號二審卷第73頁）在案，此均經本院依職權調取644 號事件暨臺北市政府工務局65建249 號建造執照案卷核閱無誤，復有臺灣高等法院82年度上字第1534號判決（見本院卷一第73頁背面至78頁）、本院79年度訴字第1654號判決（見本院卷二第210 至213 頁）存卷為佐，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
⑵系爭合建契約乃以鄒貴宏提供土地，金忠公司出資興建房屋
，兩者以土地與建物為對價而相互交換，是核系爭合建契約當屬互易契約。至系爭合建契約第11條雖另約定房屋銷售由鄒貴宏及金忠公司商訂合理價格，以雙方名義統一銷售等詞，惟衡諸系爭合建契約其餘條款洵未就房屋銷售、利得與費用分配等事宜有何約定，且依上開條款之記載，亦難認鄒貴宏或金忠公司負有必當出售所分得房地而不得自行保有之義務，復酌之其等依系爭合建契約所得房屋實屬比鄰，苟分別出售，即非無可能因賣方間相予競價致損及交易機會或成交價格等情以觀，可信該條款之目的不過為倘鄒貴宏及金忠公司嗣欲出售分得之房屋，應先與他方協商議定合理出價，以免影響他方之締約機會，要難據此推認鄒貴宏係與金忠公司合夥經營銷售房屋之共同事業，而以房屋銷售所得利益為其提供土地之對價。被告辯稱：系爭合建契約係鄒貴宏與金忠公司間之合夥契約，金忠公司本於執行業務合夥人之地位對外與被告或其前手所定契約，效力亦即於鄒貴宏，鄒貴宏應負將系爭土地分割移轉登記予被告或其前手之義務，被告並非無權占有云云，固容無足取。
⑶然準諸上情，鄒貴宏既以受分配合建房屋為提供土地之對價
，而同意將附具土地使用權同意書之建造執照交由金忠公司建屋，且於建物僅興築至4 層樓時即應分割土地辦理移轉登記，並非須待建物全部建築完畢且受移轉登記所分得房屋時始有此義務，足認鄒貴宏依土地使用權同意書之約定，於系爭合建契約經合法解消前，應有允許合建房屋自興築期間始乃至完成後，均得無償使用系爭土地之意思，非單純同意僅於金忠公司申請建照、雜項執照及建築時，始有權使用系爭土地。否則合建房屋於房屋建竣後即成為無權占有而其所有權人須負拆屋還地之義務，顯與系爭合建契約約由鄒貴宏及金忠公司互易土地及房屋所有權，使取得房屋所有權者對所坐落基地亦有合法占有權源之目的不符。
⑷又金忠公司既受洪長庚、鄭美秀、張魏妙娟、被告黃光賢、
邱維仁、余王秀美、被告洪水池之委託代建系爭房屋，衡諸房屋性質上不能脫離對土地之占有而單純存在，則金忠公司為履行上開房屋委建契約，自應使委建房屋者取得具有合法使用基地權利之房屋，是堪認金忠公司依土地使用權同意書之法律關係所取得合建房屋無償占有使用系爭土地之權源，均得為委託代建該合建房屋之被告或其前手，及輾轉由被告或其前手處取得房屋所有權者所繼受，被告即得本於上開土地使用權同意書之法律關係，對鄒貴宏主張有權占有，不因被告或其前手與鄒貴宏間無合建關係而有不同。至鄒貴宏是否業已取得依系爭合建契約應受分配之房屋，被告或其前手有無繳清委建房屋價金，或金忠公司是否未能完成房屋之興建而由被告自行出資完成，乃鄒貴宏與金忠公司間，及被告或其前手與金忠公司間，各基於系爭合建契約及房屋委建契約得否主張權利之問題，不得執此即謂被告為無權占有。原告主張：被告向金忠公司購買房屋後，尚未付清價款，不得主張得無償占有系爭土地云云，要難採為有利於其認定之佐據。
⑸原告固主張：被告無請求鄒貴宏移轉系爭土地所有權應有部
分之權利，業據644 號事件審認在案，且被告黃光賢、洪水池亦受644 號事件既判力之拘束，不得為反於該確定判決意旨之主張，故鄒貴宏無容任被告占有系爭土地之義務云云。
惟：
①按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有
既判力；確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第400 條第1 項、第401 條第1 項分別定有明文。訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前所提或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判，此就民事訴訟法第400 條第1項規定之旨趣觀之甚明（最高法院69年度台上字第1809號判決意旨參照）。是應受確定判決效力所及或得主張他造應受其既判力之拘束者，僅有該事件之當事人或其繼受人而已。②查洪長庚、鄭美秀、被告黃光賢、邱維仁及被告洪水池於64
4 號事件中，乃主張渠等係向金忠公司買受系爭20號房屋3、5 樓及系爭22號房屋2 、3 、5 樓與系爭土地應有部分，故依買賣之法律關係，代位金忠公司請求鄒貴宏應將系爭土地應有部分移轉登記予龍昌公司，次由龍昌公司移轉登記予金忠公司，再由金忠公司移轉登記予渠等。案經臺灣高等法院以82年度上字第157 號判決認被告黃光賢等人委託金忠公司代為訂購土地，並非向金忠公司購買上開土地，自不得依買賣之法律關係向金忠公司請求移轉登記系爭土地所有權應有部分，且委託代購之土地亦不包括系爭土地為由，駁回被告黃光賢等人之訴，嗣最高法院復以83年度台上字第2872號判決認被告黃光賢等人並非向金忠公司購買系爭土地，不得依土地買賣關係，代位金忠公司向鄒貴宏、龍昌公司請求移轉登記系爭土地為由，駁回被告黃光賢等人之上訴確定等節，有最高法院83年度台上字第2872號判決在卷可據（見本院卷一第102 至104 頁），且經本院調閱644 號事件案卷查核無誤。則該案所為判斷，就關於洪長庚、鄭美秀、被告黃光賢、邱維仁及被告洪水池依買賣之法律關係，代位金忠公司輾轉請求鄒貴宏移轉登記系爭土地所有權應有部分之請求權不存在一節，於該事件當事人即被告黃光賢、洪水池與鄒貴宏間固有既判力。然644 號事件之訴訟標的法律關係乃屬債之關係，而原告僅為受讓訴訟標的物即系爭土地所有權應有部分之人，則原確定判決之效力，自不及於原告，揆諸前揭說明，原告當不得以該確定判決之結果為基礎，主張被告黃光賢、洪水池應受644 號事件既判力之拘束。
③再被告縱無請求鄒貴宏移轉系爭土地所有權應有部分之權利
，洵無礙於鄒貴宏依系爭合建契約出具土地使用權同意書之法律關係，有容任被告所有之合建房屋無償使用系爭土地之義務，644 號事件歷審判決亦洵未就上節有何審認或判斷。
是原告上開主張，無從據為有利於其判斷之依憑，誠非可採。
⒊又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅
於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425 條第1 項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349 號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用土地，則土地所有權人依合建契約出具土地使用權同意書，同意或默許合建房屋得無償使用土地者，就其基地之使用、收益權能，自屬受有限制，且土地所有權人就此限制之存在亦不能謂為不知。上開無償使用土地之合意，雖僅屬債權契約之性質，惟其目的隱含使其一方繼續占有使用土地及限制他方即土地所有權人之使用、收益權能，而土地所有權人依合建契約之約定交付土地供建商建築房屋後，因坐落土地上之合建房屋由第三人占有中，即已公示土地所有權之使用、收益權能受限制之狀態，則於受讓之第三人明知其事實時，揆諸上揭債權物權化之法理，應使該債權契約對於該第三人繼續存在，該第三人即應繼受該法律關係而受此使用、收益限制之拘束。
⒋觀諸土地登記謄本之內容，已可見系爭土地上坐落有建物10
棟，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第10頁）。而系爭房屋所坐落基地包括系爭土地，於75年6 月13日即經主管機關核發使用執照，且自建物所有權第一次登記時起即非登記為鄒貴宏所有，近30年間亦均有人居住使用一節，此觀建物登記謄本（見本院卷一第14至20頁）、異動索引（見本院卷一第147 至153 頁）、臺北市工務局75使字第588 號使用執照（見本院卷一第79頁）、現場照片（見本院卷一第80頁）、建物測量成果圖（見本院卷一第154 至158 頁）等資料益明，並據本院依職權調閱臺北市政府工務局65建249 號建造執照暨75使字588 號使用執照案卷查核無誤。準此，系爭土地現有經核發使用執照且屬被告所有之建物坐落其上，悉已以登記方式公示而得為一般人所查知，且衡諸不動產之經濟價值繫諸其坐落地點、使用狀況及周遭環境，影響交易價格亦常屬甚鉅，依一般交易慣例，買受人應會至現場勘查以瞭解現況，再佐以原告所買受者並非系爭土地所有權之全部，其於加入他人之共有關係前，焉有不審慎查明之理，復酌之原告林明莉乃以房屋仲介為職，就此實具相當之智識能力得為深入調查，當無可能捨此不為即逕予買受，而依原告自承：原告2 人係同時向鄒邱足買受系爭土地，登記有先後係因原告鄭三元先出大部分資金，故先移轉登記至原告鄭三元名下，再移轉部分出來等語（見本院卷一第209 頁），則原告鄭三元既同意代原告林明莉先行墊付買賣價金，嗣再移轉應有部分之一部，其應係以原告林明莉為使用人而對買賣標的物之現況有所查悉等情以觀，堪認原告於買受系爭土地所有權應有部分前，顯已明瞭系爭土地之實際占用及所有權與使用權不符情形。再參核鄒貴宏之繼承人鄒邱足曾於原告鄭三元受讓系爭土地所有權應有部分之數日前即99年4 月19日，發函予被告稱：台端建物坐落本人所有土地北市○○段○○段○○○ ○號。本人曾於97年、98年多次委託林明莉小姐與台端洽商買賣土地事宜未果。今本人擬再出售該地，倘台端有意購買請於收文3 日內盡速與大丰房屋林明莉小姐聯絡為荷等語，並將該函副知原告林明莉，有存證信函在卷為據（見本院卷二第163 至169 頁），酌以原告亦自承：鄒邱足曾於寄發上開存證信函前委請原告林明莉與被告洽商買賣系爭土地事宜等語（見本院卷一第237 頁），則原告林明莉於買受系爭土地應有部分前，既多次受託與被告接洽買受土地應有部分之事宜，衡情被告必將告以合建原委，益見原告已明知原土地所有權人鄒貴宏提供土地與建商間合建房屋之情事，卻仍受讓系爭土地所有權應有部分。原告就此雖主張：鄒貴宏與被告間之訴訟係16年以前之事，且鄒貴宏係獲勝訴判決，鄒邱足亦未必瞭解實情，復不可能將此告知原告云云。惟上開合建情事，乃原告與被告洽商買地時即已可悉，非獨須聽聞鄒邱足敘及方能獲知，則原告所執前詞，委難採為有利於其認定之憑據。是以，揆諸前揭說明，原告既明知上情而仍受讓系爭土地所有權應有部分，自應繼受鄒貴宏、鄒邱足依土地使用權同意書所負容任被告無償使用土地之義務，被告所有之系爭房屋坐落在系爭土地上，即為有合法之占有權源。
⒌按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第179 條前段、第184 條第1 項前段固分別定有明文。惟被告占有系爭土地，既具有合法權源，已如前述，自非無法律上原因而受利益，且亦未侵害土地所有人之所有權，則原告依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利及損害賠償，即屬無據。
㈡本件無民法第425 條之1 規定之類推適用：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段固有明文。惟徵諸是項規定之立法理由所示「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價」之意旨，可認倘依當事人約定之內容，已另有其他法律關係可資適用者，自無須推定有租賃關係存在。
⒉鄒貴宏依土地使用權同意書之約定，於系爭合建契約經合法
解消前，應有允許合建房屋自興築期間始乃至完成後，均得無償使用系爭土地之意思，且原告於買受系爭土地所有權應有部分時起，亦繼受上開無償使用土地之法律關係，已析述如前，依前開說明，本件即無類推適用民法第425 條之1 規定，擬制兩造間有法定租賃關係存在之必要。是原告主張類推適用民法第425 條之1 規定，請求被告給付租金，亦有未合，不應准許。
五、從而，原告先位主張依民法第179 條及第184 條第1 項前段規定，請求被告應按系爭土地申報地價之年息百分之10、及被告分別占用系爭土地之面積計算，對原告鄭三元自99年4月21日起，依其應有部分300 分之40；對原告林明莉自同年
8 月6 日起，依其應有部分300 分之174 ，按月給付相當於租金之不當得利及損害賠償；備位主張類推適用民法第425條之1 規定，請求被告給付按上開方式計算之租金，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失其依附，應予一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 蕭錫証
法 官 施月燿法 官 李佳芳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 18 日
書記官 詹淳涵