臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第345號原 告 王麗祉訴訟代理人 詹德柱律師被 告 林玉真訴訟代理人 李富祥律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國101年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬捌仟元及自民國一百零一年三月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以本判決於原告以新臺幣壹拾柒萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾捌萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
甲、程序方面
一、本件係因不動產買賣契約之法律關係而生之訴訟，依不動產買賣契約書第14條約定，兩造合意由房屋所在地（即臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 號3 樓）之地方法院為第一審管轄法院，是依民事訴訟法第24條規定，本院為有管轄權法院，合先敘明。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：原告透過訴外人信義房屋仲介股份有限公司( 下稱信義房屋) ，於民國100 年8 月21日向被告買受門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 號3 樓之房屋（下稱系爭房屋) 及坐落基○○○區○○段○ ○段○○○ ○號，權利範圍1 萬分之65，雙方約定買賣價金為新臺幣（下同）573萬元，並於同年10月6 日完成房屋點交及價金支付。惟原告雇工欲對系爭房地進行裝潢，於拆除既有裝潢後始發現系爭房屋室內天花板有大面積混凝土剝落、鋼筋裸露銹蝕之情事。嗣後原告透過信義房屋遂委請訴外人莊忠鵬土木技師就系爭房屋進行鑑定，依據其所出具之報價單表示：『1 、本案現況為樓板鋼筋外露，有2 處梁有明顯裂縫。因樓板鋼筋外露面積大，幾乎占滿全部樓板。且鋼筋銹蝕嚴重致斷面縮小，因此其承載力已經小於原設計需求，故建議採用碳纖維補強方式補強。此工程若專業補強廠商依據完善之補強工法施作碳纖維補強完成，則可達比原設計更高之承載力。2 、本案現場勘察發現靠近百齡橋端的女兒牆向外傾斜，與另一牆面之接點亦已經脫離，因此有向外倒塌造成公共危險之顧慮，建議應拆除部分牆面，重新擺設鋼筋及混凝土或以樹酯紗漿施作，才能確保安全。3 、以上工程施作時，本所會到場查核施作方式是否符合需求。工程施作完成，再由本事務所鑑定其安全狀況，符合要求時，由本所出具本所補強後之結構安全證明。』，且經佳詮工程有限公司( 下稱佳詮公司)估算系爭房屋之修繕費用應為46萬2,578 元，以及委請土木技師到場查核之服務費用2 萬元，合計為48萬2,578 元。惟系爭房屋於101 年1 月間實際進行修繕時，因追加外牆丁掛磚等費用，與技師簽證費2 萬元併計後，實際支出之修繕費用合計應為52萬8,000 元。原告於知悉修繕之估價後，隨即於100 年11月21日寄發存證信函予被告，請其應就該瑕疵提出具提賠償方案。嗣後又於100 年12月28日委請詹德柱律師發函通知被告應為賠償之協商，惟雙方關於賠償之金額差距過大，未能達成和解共識，原告僅得提起本件訴訟請求之。系爭房屋之前揭瑕疵有減少房屋正常居住之通常效用，原告應負物之瑕疵擔保責任，況系爭房屋之前開瑕疵縱經修繕，而可為正常居住之使用，仍會致生房屋交易價值減損之情事，依市場上交易慣例至少會減少本件買賣價金10% 以上，為此，爰依兩造間之不動產買賣契約書( 下稱系爭契約) 第17條第4 項規定、民法第354 條、第359 條之規定，請求賠償系爭房屋修繕費用為52萬8,000 元及依民法第359 條後段之規定，請求被告應減少買賣價金57萬3,000 元整。並聲明：
㈠被告應給付原告新臺幣100 萬元及自本起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋建築完成日期為74年4 月2 日，距買賣時屋齡已有26年，且樓上房屋曾有滲漏水之情形，但已經樓上住戶維修，原告並已看過房屋現況，因日後有整修之必要，雙方乃以買賣中古屋之意思，協商降價買受系爭房屋，從而系爭房屋之混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕、女兒牆向外傾斜等，為中古屋依其屋齡所存在之必然情形，系爭房地交屋之現況與雙方認知之中古屋效用及價值相符，並無物之瑕疵，原告不得請求被告支付修繕費用或減少價金。縱認為被告應負擔系爭房屋之修繕費用，原告修繕系爭房屋，因技師沒有在修繕前做必要檢測，所以修繕結果超出必要範圍，從而修繕費用不得主張由被告負擔。又原告修繕系爭房屋後，系爭房屋安全狀況已經符合要求，原告再以房屋交易價值減損為理由，請求減少價金，兩者顯有重複請求，不足為據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、不爭執事項：
㈠、兩造於100 年8 月21日就系爭房屋及坐落基地成立買賣契約，買賣價金為573 萬元，原告於同年10月6 日付清買賣價金，並點交完畢。
㈡、標的物現況說明書上，被告對「是否聽聞海砂屋、鋼筋外露、混凝土剝落」、「標的物是否有滲漏水、壁癌之情形」均勾否。
㈢、原告於點交後，發現系爭房屋有混凝土剝落情形，委由信義房屋委託技師鑑定並進行修繕，給付技師鑑定及簽證費用2萬元；修繕費用50萬8,000元。
四、本院得心證之理由：
㈠、系爭房屋有混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕，屬於物之瑕疵：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項本文、第2 項、第359 條本文分別定有明文。又系爭契約第17條第4 款約定：「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）、樓地板及地壁磚異常等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理: 由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。
依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。」
2.查被告對於簽署上開買賣契約不爭執，惟否認同意第17條約定內容，辯稱買賣雙方經由雙方仲介轉達，嗣後才到代書室簽約，當時因為信賴仲介信義房屋，沒有看清楚合約即簽名等語。然查，證人邱俊德到庭證稱「簽17條時，代書有與買賣雙方一條一條的做確認。代書有宣讀第17條第4 項，雙方當場是沒有意見，所以才繼續簽下去。」等語，系爭契約第17條為特約條款，包括放射性污染、氯離子等是否檢測，均有選項可供買賣雙方合意選擇，是證人證稱代書均有一一宣讀與兩造確認，應屬可信，否則無法勾選處理方式。且被告收到買賣契約書面後，亦未提出異議，是被告對於系爭契約有第17條約定，是簽約前、後均知悉，並簽名其上，可知兩造對第17條約定確有合意，被告自應受其拘束。
3.再查，原告主張系爭房屋之室內天花板混凝土剝落、樓板鋼筋外露、2 處樑有明顯裂縫、鋼筋銹蝕嚴重致斷面縮小，以及女兒牆向外傾斜而有倒塌之虞之事實，除有其提出之照片為據外（見本院卷第20頁至第22頁），並有證人即技師莊忠鵬到庭證稱：系爭房屋有鋼筋外露的情形等語( 見本院卷第63頁) ，且為被告所不爭執( 見本院卷第95頁背面) ，勘信為真實。雖被告抗辯系爭上開情形為中古屋依其屋齡所存在之必然情形，且為原告於簽約時所明知，兩造考量系爭房屋有混凝土剝落需要再做整修之屋況，故降低交易價格，不得再主張物之瑕疵擔保請求減少價金等語。然觀之系爭契約附件標的物現況說明書第8 項「本標的物現況是否有滲漏水、壁癌之情形？本標的物委託前六個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌？」欄位，被告均勾選否，有標的物現況說明書在卷可稽（見本院卷第18頁) 。又依證人邱俊德即信義房屋之專案經理到庭證述: 「買方仲介楊小姐去現場看時，客廳到餐廳整個矽酸蓋（鈣）板是封起來的，只有陽台及廁所可以看。從廁所維修孔看到有一些混擬（凝）土剝落，賣方說是因為
3 、4 年前有漏水，但是樓上屋主裝修完之後就沒有再漏水了。」等語，是從標的物現況說明書及點交前現場狀況無法知悉混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等情形，承辦仲介人員亦不知悉上情，是在點交房屋後，進行拆除裝潢後才發現，是被告稱原告買受前知悉房屋有前開情形，並不可信。證人邱俊德亦證稱：「請兩造去代書事務所去談，原告有提到屋況需要再做裝修，隔成兩房，因為是幫原告的姪子買。原告希望被告金額可以再減少，所以最後成交金額573 萬元，屋主拿
550 萬元。」可得知兩造就交易價格曾有協商、交涉，顯然未就混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等為協商並作為價格協商內容，否則系爭契約第17條不會如此約定。倘若已就混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等情形作為折價條件，則雙方理應明文記載於契約內，且不會有系爭契約第17條針對混凝土剝落等約定由被告負擔修繕費用之約定，反而應約定上開情形與被告無關，且原告不得請求修繕或再為任何請求。故被告此部分所辯，亦非可取。足見系爭房屋確實有混凝土剝落、樓板鋼筋外露、2 處樑有明顯裂縫、鋼筋銹蝕嚴重致斷面縮小，以及女兒牆向外傾斜而有倒塌之事實，符合系爭契約第17 條第4 款約定之情況，並足以減損系爭房屋之利用，依通常交易觀念，顯然不具備應有之價值、效用及品質，揆諸首揭說明，系爭房屋於交付時確有瑕疵甚明。
㈡、原告得依系爭契約第17條第4 項請求修繕費用：
1.系爭房屋具有系爭契約第17條第4 項約定之情形，被告應受該條款拘束，已如前述，則依兩造約定，應由信義房屋委請專業廠商進行評估修繕，且費用由賣方（即被告）負擔。查本件瑕疵修繕之部分，乃經由信義房屋委請莊忠鵬技師先進行鑑定評估，再委由佳詮公司進行修繕，此與證人莊忠鵬證詞互核相符，亦為兩造所不爭執，故該費用依契約第17條第
4 項之約定，被告自有給付之義務。
2.至被告指摘原告支出之施工費用浮濫不實，未經檢測不知道系爭房屋承載力有無減損，以及減損情形，僅憑目測逕將系爭房屋補強至「比原設計更高之承載力」，實已超出必要之範圍，且重新施作女兒牆，係原告為了個人需求修改窗戶，不得將女兒牆施作工程費用8 萬元、追加外牆丁掛磚費用、技師簽證費及與房屋修繕無關之「管理費4 萬,050元」要求被告負擔云云。惟查，莊忠鵬技師證稱：「( 問：如果要用科學方法檢測，要如何檢測?)如過做檢測，光檢測費用就要
500 萬元、600 萬元以上，所以我們通常用目視及經驗就可以知道了。（問：修復的工法除了你所寫的方式外，還有其他方式嗎? ）我建議的方式是最省錢又可以達到安全的方法，可以修繕補強達到樓板須要的承載力。（問：依照被告所提出之宗錸公司之估價單可否修繕系爭房屋? ）該份估價單有作鋼筋鏽時的處理，但是沒有做鋼筋樓板承載力的恢復及前陽台女兒牆的修繕。女兒牆本來的修復方式是要從裡面修，但現場看時，發現混凝土都已經剝落，怕繼續敲下去會影響行人的安全。（問：女兒牆的修繕是基於安全及必要性，你認為有修繕必要? ）是。在施工快完成的時候，我有到現場去。他們只剩下收尾的動作。（問：就你的意見他們的安全狀況是符合要求的？）是的。不可能修復到完全一樣，如果要修復道到完全一樣，要全部打掉全部重作，受限於現況是不可能的等語。足認本件佳詮公司所採行修繕工法、修繕範圍，均係基於為維持系爭房屋結構之安全性所施作，又莊忠鵬技師及佳詮公司均係信義房屋公司所委託鑑定及修繕之廠商，尚難認有為原告個人之需求而恣意增加工程之情事，則關於修繕之工法及費用，核屬合理及必要。況據被告所提出之宗錸公司估價單所示，其修繕費用之金額合計達48萬4,
000 元，倘再加上女兒牆之修補費用，與佳詮公司之估價費用相差無幾，則被告辯稱原告支出之施工費用浮濫不實，要難採信。是原告支出之修繕費用52萬8,000 元確為必要、合理費用。
㈢、除系爭契約第17條第4 項修繕費用外，原告得否再請求減少價金？按民法第359 條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726 號判決要旨參考）。查系爭房屋於交屋時不具契約預定效用之瑕疵，業經本院認定如前，由於系爭契約已有約定「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用），樓地板及地壁磚異常等狀況，買賣雙方同意由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔，本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交」。按房屋建材均有耐用年限，系爭房屋為中古屋，買賣當時距離建築完成已有26年，雖有混凝土剝落、鋼筋外露等瑕疵，依一般工程損壞及瑕疵修復原則，乃就損壞瑕疵部分予以修復或施以必要之結構性補強，在不影響原來建物用途、機能及原設計安全條件下，因損害之原因已排除，並無價值貶損之問題。查，系爭房屋原有之瑕疵，於佳詮公司施作修繕工程後，已使系爭房屋回復至通常效用，此有證人莊忠鵬證稱：系爭房屋安全狀況符合要求等語（見本院卷第65頁) 。被告依系爭契約約定必須支付修繕費用，已如上述，系爭房屋經修繕後，已無價值貶損，是原告再主張有價值貶損減少價金，並無理由。雖原告主張系爭房屋是否完全修復仍有疑慮，導致交易價值減損，是應減少價金10% 之即57萬3,000 元，然原告所謂仍有交易價值貶損，其依據及所憑為何，未見其舉證以實其說，尚非可採。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依系爭契約第17條第4項之法律關係，請求被告給付修繕費用52萬8,000 元（20,000＋508,000 ＝528,000 ）及自起訴狀繕本送達翌日即101年3 月1 日起至清償日止按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。本件訴訟費用分擔如主文第三項所示。
六、兩造各陳明願供擔保，請准聲請宣告假執行及免為假執行，經核於原告勝訴之範圍內，於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額予以准許。而原告其餘之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經審酌後均認與本件判決結果不生影響，故不逐一論述。
八、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 7 月 27 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 6 日
書記官 高玉潔