臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第346號原 告 黃淑慧即反訴被告訴訟代理人 張志朋律師複代理人 羅凱正律師被 告 楊舒婷即反訴原告 之5號2.訴訟代理人 劉楷律師
李德正律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國101 年6 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用新臺幣壹萬柒仟捌佰叁拾元由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹萬柒仟捌佰叁拾元由反訴原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：被告楊舒婷與原告於民國100 年11月2 日簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約），由被告將其所有坐落臺北市○○區○○段二小段8-3 地號及其上4468建號，門牌號碼為臺北市○○區○○路三段75巷175 弄2 之
5 號2 樓及地下一樓87號車位等房地（以下簡稱系爭不動產），以新臺幣（下同）17,000,000元出售予原告，原告並已支付部分價金1,700,000 元，匯至兩造於訴外人安信建築經理股份有限公司（以下簡稱安信公司）所開設之履約專戶。詎系爭不動產之基地位於山崩潛感區內，且坐落於台北市政府環境保護局內湖焚化廠（以下簡稱焚化廠）附近，該焚化廠24小時日夜運作，對居民之健康自有不利影響，致原告購買系爭不動產之目的無法達到，因被告出賣系爭不動產有上開物之瑕疵，爰依法以起訴狀代解除契約之意思表示，向被告表示解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第2 款及第
179 條等規定，聲明請求：㈠被告應返還原告1,700,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡並願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：原告對於何謂山崩潛感區？如何證明？此與系爭不動產之瑕疵有何關聯性？均未有任何說明及舉證，顯無憑據。原告對於焚化廠附近空氣品質為何？是否有害身體健康？系爭不動產週遭之空氣品質是否因焚化廠之存在而受影響？此與系爭不動產之瑕疵間有何關聯性？均未有任何說明。且該焚化廠自運轉迄今已20年，自外觀即可見一巨大紅白相間之煙囪，讓人一望即知該處建有焚化廠之設施。原告既以高價購買系爭不動產，於買受前應已實地勘查欲購置標的之週遭環境，如學校、市場、醫院及交通設施等，對於焚化廠之存在，實不容諉稱不知。原告於簽訂系爭不動產買賣契約前，既已知悉焚化廠之存在，仍願意與被告簽訂契約，現反以之為藉口解除契約，亦顯為無據等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
三、本院得心證之理由：本件原告主張系爭不動產坐落於焚化廠附近、並已收受原告所支付之1,700,000 元，且原告已向其表示解除系爭買賣契約乙節，並不爭執，堪可認定為真實。惟被告仍以前詞為辯，是本件之爭點在於：㈠系爭不動產是否存在物之瑕疵，原告得解除系爭買賣契約？㈡系爭買賣契約是否因被解除或被告已無受領之權源，被告須返還原告價金1,700,000元？
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張系爭不動產位於山崩潛感區內，又若確實位於該區域內，有何不能居住之危險等？均未據原告提出說明並舉證以實其說，此部分應屬空言，自不足採。至原告又主張系爭不動產坐落於焚化廠附近，空氣品質不佳等情，亦未據原告提出具體憑據以供本院審酌確達無法居住使用之程度，亦不可取。是參照前揭規定，原告就其主張之事由，並未證明為真，且無其他事證顯示系爭不動產存有必須解除系爭買賣契約之事由，則其依該等事由向被告表示解除系爭買賣契約，自不生解除之效力。
五、次按契約解除時，當事人雙方固負有回復原狀之義務，故若受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；又按所謂不當得利，係以當事人無法律上原因而受利益，致他方受損害者，為其成立要件，民法第259 條第2 款、第179條規定意旨可資參照。本件被告於審理固自承：其因原告遲不給付其餘價金，而於100 年1 月10日解除系爭買賣契約等語（本院卷第26頁），原告對於未依約履行給付其餘價金之事實，亦不爭執，復有被告所提出臺北松江路郵局第001749號存證信函暨其掛號函件執據（本院卷第40至43頁）、浩宇法律事務所101 年1 月2 日（101 ）浩律字第010201號函暨其掛號郵件收件回執（本院卷第44至45頁）可證。參照系爭買賣契約第十條第二項約定：「買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：…（二）經賣方書面通知期限催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償」（本院卷第31頁背面），是被告之解除合於系爭買賣契約之約定事由，系爭買賣契約自應為被告所解除。惟原告所支付之1,700, 000元，並非由被告受領，而係匯至安信公司所設之履約專戶，已為原告所自認，並有被告所提出「代辦履約保證委任契約書」（本院卷第37至38頁）、支票2 紙（本院卷第39頁）在卷可資佐證，堪可認定，是被告並未受領該1,700,000 元，自無受領金錢之給付或利益可言，是縱系爭買賣契約業經解除，原告亦無從向被告請求已給付之價金。
六、綜上所述，原告尚無解除系爭買賣契約正當事由，被告亦無依法應返還原告已繳付價金之可能。是原告基於民法第259條第2 款及第179 條等規定，聲明請求：被告應給付原告1,
70 0,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既不應准許，則其假執行之聲請，即失所依據，併予駁回。並依職權確定訴訟費用額17,830元由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造簽訂系爭買賣契約，關於買受系爭不動產之付款方法，約定簽約時反訴被告應支付反訴原告1,700,
000 元，反訴被告並已依約將款項存至安信公司所開設之履約專戶。於100 年12月9 日完稅時，依約反訴被告須支付反訴原告3,400,000 元；於100 年12月29日最後交屋時，反訴被告又須支付反訴原告11,900,000元（以下將尚未給付之價款，合稱系爭尾款）。雙方並約定反訴被告若違約且可歸責時，經反訴原告書面通知限期催告後，仍無故不履行時，反訴原告得解除系爭買賣契約，並沒收反訴被告已繳價款作為違約之賠償。詎反訴被告屆期均未履行給付系爭尾款之義務，反訴原告先於100 年12月21日以信函催告反訴被告給付系爭尾款，反訴被告仍恝置不理，反訴原告復於101年1 月2日再次委請律師發函予反訴被告催告履行義務，否則解除契約，並沒收已繳價款作為違約之賠償。因反訴被告仍不願履行，是系爭買賣契約業經反訴原告解除，且反訴被告應給付反訴原告已繳付之價金作為違約金賠償。為此，基於系爭買賣契約之約定，聲明請求：㈠反訴被告應給付反訴原告1,700,000 元，及自101 年1 月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准為假執行宣告。
二、反訴被告則以：其並無可歸責之事由，反訴原告不得沒收伊所繳付之價金，縱認有可歸責之事由而遭解除契約，反訴原告出賣系爭不動產予反訴被告，縱反訴被告未依約履行，因反訴原告仍為系爭不動產之所有權人，因系爭不動產所在之臺北市○○區○○路三段，為臺北市○○○○○段，自系爭買賣契約簽訂之時即100 年11月2 日起迄今逾6 個月，房地產價格持續飆升，系爭不動產之市價較系爭買賣契約約定之金額更高，故反訴原告並未因反訴被告違約而受有任何損害，且目前反訴原告已將系爭不動產再次出賣予第三人，據反訴被告所知，買賣價金與本件買賣契約約定價金1700萬元大約相同，益徵反訴原告未因反訴被告未履約而受有任何損害，故所約定之違約金顯屬過高，法院應予酌減。此外，上開約定之違約金條款，其性質顯然屬於「損害賠償額預定性違約金」，反訴原告既無損害，當無請求之必要等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回反訴原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
三、本院得心證之理由：本件反訴原告主張反訴被告未依約履行給付系爭尾款，業經反訴原告向反訴被告以書面催告後，再行解除契約等情，為反訴被告所不爭執，應堪可認定為真。惟反訴被告仍以前詞為辯。是本件反訴之爭點厥在於：㈠反訴原告是否得向反訴被告請求給付已受領之價金作為違約金賠償？㈡反訴原告所請求賠償之金額是否因法院酌減違約金而僅能請求一部或全部無法請求？茲分述如下：
（一）按所謂給付，係指基於一定目的而有意識地增加他人之財產之謂。查：兩造間關於違約金之約定，僅於系爭買賣契約第十條第二項第（二）款約定：賣方…並『沒收』買方『已繳』價款作為違約之賠償」，是苟無履約保證契約，而係由買方將價金直接交付賣方的情形，亦只是由賣方逕將所受領之價金逕為沒收成為己有，而無買方尚須支付相當於已支付價金之賠償額予賣方之義務。故反訴原告請求反訴被告應給付其已經「給付」之價金作為賠償，並以反訴被告未於解約日即時給付為由，請求遲延利息賠償，參諸上揭給付之意義及兩造間之約定意旨，顯與約定未合，其請求之依據已屬有疑。
（二）又查：兩造間關於系爭不動產之買賣，尚與安信公司簽定履約保證契約，有上揭「代辦履約保證委任契約書」（本院卷第37至38頁）可參。依該契約第一條約定：「買方未能依買賣契約履行各項義務，且違約事由已足構成解約條件，經賣方完成催告、解除契約及沒收價金之意思表示，並經信義房屋依第八條之約定認定無誤後，賣方應以書面通知安信建經依認定內容辦理，安信建經應即對買方發限期仲裁通知，如買方未於期限內以賣方為相對人聲請仲裁，安信建經應即通知保證銀行逕將買方已給付之買賣價金交付賣方」；於第八條第一項約定：「買賣過程中，於下列各款情形致生出款與否之爭議，買賣雙方合意由信義房屋依買賣契約及法律規定，參酌全部相關資料後認定，並為安信建經出款與否之依據。一、賣方主張買方違約而且已通知解約並沒收價金」；同條第三項約定：「第一項各款情形，如經信義房屋書面表示難以認定時，買賣雙方合意交付中華民國仲裁協會依其仲裁規則進行仲裁，…並以該會仲裁判斷結果為最終依據，惟雙方合意不適用仲裁程序時，從其約定，且本契約書所稱仲裁判斷即改為確定訴訟判決」（本院卷第37頁）。是反訴原告以反訴被告違約，解除契約後，為取得違約賠償，尚須依上揭約定程序，通知從事履約保證之安信建經，由安信建經要求反訴被告限期仲裁，或兩造當事人合意以訴訟解決紛爭，故不論是仲裁或判決，均須由反訴原告持仲裁或法院判決結果向安信建經請求給付賠償金，而非直接向反訴被告請求給付。
是反訴原告逕向反訴被告請求，亦與兩造間的合意內容不合，並不足採。
（三）反訴原告既未能直接請求違約金，即無因酌減違約金而使反訴被告減輕一部或全部給付之必要，故未再予論究。
四、綜上，反訴原告之請求顯與兩造間之約定不合，是反訴原告請求反訴被告應給付反訴原告1,700,000 元，及自101 年1月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦顯無理由，應予駁回。反訴原告之訴既不應准許，則其假執行之聲請，即失所依據，併予駁回。並依職權確定訴訟費用額17,830元由反訴原告負擔。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 11 日
民事第一庭法 官 古振暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 11 日
書記官 許竺筠