臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第558號原 告 王洪美玲訴訟代理人 陳敬暐律師被 告 洪祖勳 原住臺北市○○區○○里○○路○○○號
參 加 人 陳鴻年上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國101 年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告洪祖勳未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其對法務部行政執行署士林行政執行處（下稱士林行政執行處）96年度助執字第2372號遺產及贈與稅法－贈與稅執行事件（下稱系爭行政執行事件）拍賣登記為該執行事件義務人即被告洪祖勳所有之如附表所示之不動產有優先承買權，惟經原告於民國100 年3 月間向士林行政執行處聲明優先承買，該處以101 年3 月28日士執卯96年助執字第00002372號函予以否准，復為本件參加人即拍賣標的應買人陳鴻年所否認，則原告就如附表所示之不動產是否存有優先購買權之法律關係不明確，其主觀上認有法律上地位不安之狀態存在，而此種不安之狀態得以確認判決予以排除，原告提起本件確認之訴應認有確認利益。
三、又按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。本件參加人陳鴻年陳稱：伊前於101 年2 月15日向士林行政執行處應買系爭行政執行事件第2 標（台北市○○區○○段○○段○○○ ○號、856 建號、863 建號），已依原定拍賣條件為應買之表示，原告就如附表所示之不動產應無優先權，為維伊之權益，爰聲明參加訴訟等語，衡諸本件原告起訴請求確認其就如附表所示之不動產有優先承買權，而陳鴻年為系爭行政執行事件合併拍賣如附表所示之不動產在內之拍賣標的應買人，則原告之優先承買權是否存在，將影響陳鴻年之購買權利，當認陳鴻年就本件訴訟有法律上之利害關係，依前揭規定，應准許其參加。
貳、原告起訴主張：
一、原告王洪美玲為系爭執行事件拍賣標的，坐落於台北市○○區○○段○○段000 地號土地上之台北市○○區○○段○○段000 ○號建物（下稱系爭863 建號建物）之共有人（原告於99年10月1 日繼承自其母洪陳梅），與被告洪祖勳各有應有部分2 分之1 ；嗣被告因贈與稅執行事件，經士林行政執行處查封、拍賣系爭863 建號建物之應有部分，因二次減價拍賣仍未拍定，於100 年12月6 日公告改行特別變賣程序，並於101 年2 月15日由參加人陳鴻年為應買之表示，且已繳納保證金；原告乃於同年3 月向士林行政執行處聲明優先購買權，並請其出具出賣通知予原告，惟該處竟於101 年3 月28日以士執卯96年助執字第2372號函，否准原告之申請，並否認原告對於系爭863 建號建物有優先購買權，理由略以：
「查本件地下室863 建號依照本件建築物之原始建築執照及使用執照，具有供應建築物之管線設備、防空避難室... 、排氣管室等功能，依公寓大廈管理條例第56條第1 項規定，此建築執照及使用執照之詳細圖說可認定本件地下室效用上與其附屬之建築物具有一體性，為共有部分，依照民法799條第5 項... 及公寓大廈管理條例第4 條第2 項... 之規定，本件地下室863 建號既為共有部分，必須隨同專有部分（即856 建號）及其基地之權利（即208 地號）移轉... 。準此，地下室863 建號無從單獨移轉，故而本件地下室之共有人無優先承買權之適用」云云。
二、惟查，原告依土地法第34條之1 第4 項規定，就被告所有系爭863 建號建物應有部分2 分之1 ，應有優先承買權存在，茲分述理由如后：
㈠、按公寓大廈之地下層，依土地登記規則第76條規定，限於性質上非屬共同使用部分，且已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，始能視同一般區分所有建物（即公寓大廈管理條例第3 條第3 款所稱之「專有部分」），而辦理建物所有權第一次登記。依此規定反面觀之，若性質上為共同使用部分（即公寓大廈管理條例第3 條第4 款所稱之「共用部分」）者，自不能單獨成為所有權之客體，而應依同規則第75條規定，另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有，且於區分所有建物移轉時，隨同移轉於同一人，不得單獨移轉於非區分所有人。依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。依建築法第102 條之1 第1 項、及建築技術規則建築設計施工編第59條至第62條、第140 條至第144 條規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間，細繹此等規範意旨，乃期使興建房屋時能兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間，且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意。蓋防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，而停車空間之設置，目的亦在於解決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等防空避難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用，而不能供非區分所有權人使用。換言之，建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體，於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間對於此一防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，宜基於私法自治之精神，准許渠等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用，在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有，最高法院93年度台上字第228 號判決著有明文。
㈡、查本棟建築物係於65年間由原地主洪陳梅、洪祖勳（即被告）、王洪美玲（即原告）與建商合建完成，除由建築平面圖可見系爭863 建號建物於構造上顯與其他部分區隔，使用上亦具備獨立之通道及出入口；且合建之工程合約書第28條復載明：「本大樓之地下室及第6 、7 、8 等三層樓概由乙方負責代售... 」等語，可知系爭863 建號建物早於本棟建築物建成之始即係作為單獨所有權之客體，依前揭最高法院判決意旨，應認系爭建物為專有部分而屬區分所有。
㈢、次按區分所有建物為共有，而共有人出賣其應有部分時，他共有人依土地法第34條之1 第4 項規定，當然得以同一價格共同或單獨優先承購，此與土地登記規則第98條所定區分所有建物連同其基地一併移轉之情形，尚屬有別，他共有人對於該區分所有建物應有部分之優先承購權，不應被剝奪。系爭建號3131號地下一層建物與其地上各層建物，同屬大樓之區分所有建物，二者之間似無依附主從之關係，且系爭建號3131號建物為再抗告人等6 人所共有，而地上各層建物則分屬不同之區分所有權人，權屬不盡相同... ，又系爭建號3131號建物，其用途登記為管理室，雖已規劃為停車位使用，惟該建物及其基地，於土地及建物登記簿謄本既均以所有權應有部分之方式登載，屬再抗告人等6 人所共有，依其登記情形，再抗告人等6 人就系爭建物為該棟大樓中區分所有建物之共有關係，是否無上開土地法第34條之1 第4 項規定之適用，亦滋疑義，最高法院95年度台抗字第703 號裁定亦著有明文。
㈣、而查系爭建物之建物登記第二類謄本明確以所有權應有部分之方式登載，屬被告及原告所共有，且於建物標示部更明確登載本建物共有部分：「台北市○○區○○段○○段000 ○號」，與本棟建築物其他區分所有部分相同，皆共有共同使用部分即847 建號，試問若系爭863 建號建物為其他專有部分之共有部分，則此共有部分又如何能再有共有部分，是故，依前開95年度台抗字第703 號裁定意旨所示，系爭863 建號建物乃屬區分所有建物之共有，與土地登記規則第98條所定情形尚屬有別；且據本棟建築物使用執照存根所載，地下層（即系爭863 建號建物）兼具防空避難室及飲食店之使用用途，況系爭863 建號建物之房屋稅均單獨發單課徵，並無併入地上各區分所有建物計算，且其核定稅率為合法營業用途之3%（台北市房屋稅徵收自治條例第4 條參照），益證系爭863 建號建物於構造上及使用上均屬獨立，而為獨立之專有部分建物至明。
㈤、綜上，在在可見系爭建物為獨立之專有部分而屬區分所有，尚非士林行政執行處所認係另一專有部分（即856 建號）之共有部分而無從單獨移轉；而士林行政執行處既以執行程序拍賣被告所有系爭863 建號建物2 分之1 應有部分，依行政執行法第26條準用強制執行法拍賣之規定，拍賣既為買賣之一種，則士林行政執行處代被告出賣系爭863 建號建物應有部分時，原告自得依土地法第34條之1 第4 項規定，以應買人陳鴻年應買之同一價格優先承購。
四、末按，依民法第799 條第5 項及公寓大廈管理條例第4 條第
2 項之規定，區分所有建物之專有部分應與其共有部分及基地之權利一併移轉，故原告之優先承買權當及於系爭863 建號建物之共有部分權利範圍2 分之1 ，即台北市○○區○○段○○段000 ○號權利範圍747/10000 【計算式：1494/10000《847 建號權利範圍》×1/ 2《被告應有部分》＝747/10
000 】，及其基地權利範圍2 分之1 ，即台北市○○區○○段○○段000 地號權利範圍191/1743【計算式《類推民法第
799 條第4 項規定計算》：476.3 《863 建號面積》×1/2《被告應有部分》／（476.3 ×1/ 2＋58.5《856 建號面積》×239/1743《被告208 地號權利範圍》】。
五、聲明：
㈠、確認原告就系爭行政執行事件拍賣如附表所示之不動產之優先承買權存在；
㈡、訴訟費用由被告負擔。
參、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
肆、參加人則以：伊前於101 年2 月15日向法務部行政執行署士林行政執行處應買系爭行政執行事件第2 標，已依原定拍賣條件為應買之表示，依原定拍賣條件內容，1 樓及地下室合併拍賣，原告應無優先權，如有優先權應分開拍賣；系爭86
3 建號建物地下室本來是大家共同使用的部分，但原告私自封閉樓梯出口，出租給別人，該建物在構造上及使用上並無獨立性；如就地下室有一半的所有權，難道別人就不能去停車嗎，有所有權不代表不能共同使用等語，以資抗辯。
伍、不爭執之事項：
一、門牌號碼台北市○○路○○巷○○號、13之1 號及台北市○○街○○號為（地下1 層）地上8 層共17戶之區分所有建物，坐落在台北市○○區○○段○○段000 0000 0000 地號土地上，於67年間建築完成及取得使用執照（67使字第661 號）；
二、門牌號碼台北市○○路○○巷○○號1 樓（即台北市○○區○○段○○段000 ○號）（面積58.50 平方公尺），坐落基地為台北市○○區○○段○○段000 地號，被告洪祖勳於86年11月9 日登記為所有權人（權利範圍：全部），建物登記謄本並登載共用部分為台北市○○區○○段○○段000 ○號（總面積：438.17平方公尺；權利範圍：10000 分之183 ）；
三、門牌號碼台北市○○路○○巷○○號地下室（即台北市○○區○○段○○段000 ○號；即系爭863 建號建物）（面積476.30平方公尺），坐落基地為台北市○○區○○段○○段000 地號，被告洪祖勳、原告之母洪陳梅均於68年1 月9 日登記為所有權人（權利範圍：各2 分之1 ），建物登記謄本並登載共用部分為台北市○○區○○段○○段000 ○號（總面積：
438.17平方公尺；權利範圍：10000 分之1494）；嗣原告王洪美玲於100 年6 月7 日以繼承為原因登記取得原登記為洪陳梅之系爭863 建號建物權利範圍2 分之1 ；
四、台北市○○區○○段○○段000 地號土地為原告王洪美玲（《歷次》取得權利範圍：1743分之173 、1743分之181 ）、被告洪祖勳（權利範圍：1743分之239 ）及其他共有人共有；
五、被告洪祖勳因欠繳贈與稅及罰鍰，經法務部行政執行署台北行政執行處93年度贈稅執特專字第11787 號行政執行事件囑託士林行政執行處以系爭96年度助執字第2372號行政執行事件為強制執行，將登記為系爭行政執行事件義務人即被告洪祖勳所有之⑴門牌號碼台北市○○路○○巷○○號1 樓（即台北市○○區○○段○○段000 ○號；權利範圍：全部）（該建號共用部分：台北市○○區○○段○○段000 ○號；權利範圍：10000 分之183 ）、⑵門牌號碼台北市○○路○○巷○○號地下室（即台北市○○區○○段○○段000 ○號；權利範圍：2 分之1 ）（該建號共用部分：台北市○○區○○段○○段000 ○號；權利範圍：10000 分之1494）、⑶基地台北市○○區○○段○○段○○○ ○號（權利範圍：1743分之239 ）合併拍賣（編為第2 標），因二次減價拍賣仍未拍定，於10
0 年12月6 日公告改行特別變賣程序，參加人陳鴻年於101年2 月15日應買，並已繳納保證金415 萬元；
六、原告於101 年3 月17日向系爭行政執行事件士林行政執行處提出民事聲明優先購買狀，陳明係系爭863 建號建物共有人，權利範圍2 分之1 ，依土地法第34條之1 第4 項規定享有優先購買權，請求士林行政執行處出具出賣通知予原告，使原告得於接到通知10日內表示是否優先購買等語，嗣經士林行政執行處於101 年3 月28日以士執卯96年助執字第2372號函，否准原告之申請；
七、上情並有各該建號及地號之登記謄本、拍賣公告、執行事件筆錄及通知函等附於本院調取之系爭行政執行事件卷宗可稽。
陸、得心證之理由：原告王洪美玲主張其為系爭863 建號建物之共有人，依土地法第34條之1 第4 項規定，就被告洪祖勳所有經系爭行政執行事件拍賣之部分不動產，即如附表所示之不動產，包含：系爭863 建號建物權利範圍2 分之1 、共用部分847 建號權利範圍10000 分之747 、坐落基地208 地號權利範圍1743分之191 ，有優先承買權存在等情，為參加人所否認。本件爭點厥為：原告就如附表所示之不動產，是否有優先承買權存在？茲析述如下：
一、㈠按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物；專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，民法第799 條第1 、2 、5 項分別定有明文。㈡次按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第4 條第2 項亦分別定有明文。㈢再按共有部分，係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部分或不屬於專有部分之附屬物。是共有部分包含：一是區分所有建築物專有部分以外之其他部分，例如基礎、樑柱等建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者；二是不屬專有部分之附屬物（即公寓大廈管理條例第
3 條第4 款之附屬建築物），係指附屬於區分所有建築物，效用上與其附屬之建築物具有一體之關係者而言，例如供應區分所有建築物之自來水、電力、瓦斯、管線設備或防空避難室、屋頂突出物、游泳池、蓄水池、水箱、化糞池、電氣室、機械室、幫浦室、配電室、受電室、電機房等皆是，三是區分所有人約定共同使用之專有部分與其附屬物。又共有部分依其成立原因之不同，可區分為當然共有部分與約定共有部分，而當然共有部分是區分所有建築物之構造上或效用（機能）上當然之共有部分，不待約定，於區分所有建築物完成時當然成立，其成立與當事人之意思無關，為法律上當然共有部分，故又稱為法定共有部分。各區分所有人不得以合意將此項共有部分變更或轉換為專有部分。共有部分不但通常不具獨立性，且形式上縱或已具構造上之獨立性，例如區分所有建築物地下室，然倘依建築法令設有諸多共用設施，例如貯水槽、電氣室或其他公共設備等，或作為防空避難室，因而成為區分所有建築物利用上不可缺少之部分時，應認欠缺使用上之獨立性，仍屬法定共有部分（參謝在全，民法物權論上，修訂五版，第343 至344 頁）。㈣另按數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依民法第799 條前段規定，推定其為各區分所有人所共有。地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。本件系爭地下室，依卷附之使用執照、變更設計申請書之記載：系爭地下室均供防空避難之用，倘該地下室確為該系爭370 號區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，而屬該系爭370 號建築物共同使用部分，縱經全體區分共有人為分管之約定，亦僅分得人享有使用權而已，仍不得單獨作為所有權之客體（最高法院88年度台上字第1553號裁判意旨參照）。㈤準此，土地法第34條之1 第4 項固規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，惟於區分所有建物之專有部分依法應連同其所屬共同部分及基地之權利一併移轉之情形下，即無該優先承買規定之適用至明。
二、經查：系爭863 建號建物，依系爭行政執行卷三內所附建築物之原始建築執照及使用執照、消防安全設施審查表等所示，該地下室建物除小部分區域為飲食室（兼防空避難室）外，其他區域係為整棟建築物之管線設備、腐敗槽、蓄水池、濾水池、變壓器室等共用設備使用（見系爭行政執行卷三所附完整執照資料），足認該地下室建物整體係全棟區分所有建物在利用上不可缺少之部分，欠缺使用上之獨立性，而為各區分所有建物專有部分之附屬物，依前揭說明，於區分所有建物之專有部分（本案中即係被告所有之856 建號建物）移轉時，此所屬共同部分及基地之權利均應一併移轉，並無土地法第34條之1 第4 項優先承買權規定適用之餘地。是本件原告主張其經登記為系爭863 建號建物之共有人，得於系爭行政執行事件拍賣另一共有人即被告所有之系爭863 建號建物權利範圍時，依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先承買權，並連同被告該權利範圍依登記謄本另登載之共用部分847 建號之權利範圍，暨原告自行推算被告該權利範圍所坐落208 地號之權利範圍同時優先購買，自無可採。
三、至被告雖另質以：本棟建築物係於65年間由原地主即被告等人與建商合建完成，由建築平面圖可見系爭863 建號建物於構造上與其他部分區隔，使用上亦具獨立之通道及出入口，且合建之工程合約書第28條載明：「本大樓之地下室及第6、7 、8 等三層樓概由乙方（即建商）負責代售... 」等語，可知系爭863 建號建物早於本棟建築物建成之始即係作為單獨所有權之客體；又系爭863 建號建物之建物登記第二類謄本明確以所有權應有部分之方式登載，屬被告及原告共有，且於建物標示部登載本建物共有部分：「台北市○○區○○段○○段000 ○號」，與本棟建築物其他區分所有部分相同，皆共有共同使用部分即847 建號，若系爭863 建號建物為其他專有部分之共有部分，則此共有部分如何能再有共有部分；再使用執照存根記載地下層兼具防空避難室及飲食店之使用用途，而系爭863 建號建物房屋稅均單獨發單課徵，並無併入地上各區分所有建物計算，且核定稅率為合法營業用途之3%（台北市房屋稅徵收自治條例第4 條參照），益證系爭863 建號建物於構造及使用上均獨立，而為獨立之專有部分建物至明云云，並舉本棟建築物之部分建築執照建築平面圖及使用執照存根、工程合約書、847 建號建物登記謄本、房屋稅繳款書等件（見本院101 年度湖家調字第15號卷附原證6 至原證10）為據。惟查：１、如前述依系爭行政執行卷三所附之完整原始建築執照及使用執照、消防安全設施審查表等資料所示，系爭863 建號地下室建物除小部分區域為飲食室（兼防空避難室）外，其他區域係為整棟建築物之管線設備、腐敗槽、蓄水池、濾水池、變壓器室等共用設備使用，本件原告所舉僅為部分圖說資料，尚未顯示系爭863 建號建物使用狀況之全貌；２、又按建物在形式上縱或具構造上之獨立性，然倘設有諸多共用設施，為區分所有建物利用上不可缺少之部分，仍認欠缺使用上之獨立性，而為各區分所有建物專有部分之附屬物，且不待約定，在法律上即為各區分所有人當然共有之共同部分，於區分所有建築物完成時當然成立，與當事人之意思無關，不受當事人是否約定專有而異其法定共有之性質，亦不因各區分所有建物於辦理第一次所有權登記時是否未辦理為公共設施之登記，而有礙其附屬於各區分建物所有人共有之性質，均經前揭法條、學說及最高法院裁判意旨揭明在案，準此，系爭863 建號建物無論是否曾經起造人約定單獨銷售、是否辦理為公共設施之登記、是否併入地上各區分所有建物計算稅賦等節，均不影響其為各區分所有建物專有部分之附屬物，不得單獨作為所有權客體之性質，而無土地法第34條之1 第4 項規定之適用。原告所陳上述各節，不足推翻本院前揭認定。
四、綜上，系爭863 建號建物屬各區分所有建物專有部分之附屬物，於專有部分移轉時不得分離而應一併移轉，並無土地法第34條之1 第4 項優先承買權規定適用之餘地。從而，本件原告主張其經登記為系爭863 建號建物之共有人，於系爭行政執行事件拍賣登記為另一共有人即被告所有之系爭863 建號建物權利範圍時，得行使優先承買權，並連同被告該權利範圍依登記謄本另登載之共用部分847 建號之權利範圍，暨原告自行推算被告該權利範圍所坐落208 地號之權利範圍同時優先購買，而聲明請求確認原告就系爭行政執行事件所拍賣如附表所示之不動產有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 31 日
書記官 詹佳佩