臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第67號原 告 大方建設股份有限公司法定代理人 陳坤地訴訟代理人 蔡志揚律師被 告 劉新民訴訟代理人 劉大新律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國101 年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零壹萬零肆佰元，及自民國一百年十月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用為新臺幣叁萬伍仟柒佰肆拾玖元，由被告負擔十分之三，即新臺幣壹萬零柒佰貳拾伍元；餘由原告負擔。被告應賠償原告所預繳之訴訟費用新臺幣壹萬零柒佰貳拾伍元。
本判決於原告以新臺幣叁拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰零壹萬零肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告起訴時僅依兩造間之契約，請求被告給付新臺幣（下同）3,501,998 元及自起訴狀繕本送達後至清償日止按法定利率計算之利息。嗣於民國101 年4 月26日追加備位聲明為被告應給付原告505,200 元及自起訴狀繕本送達後至清償日止按法定利率計算之利息。核該備位訴訟之追加，係以兩造間契約有無效力為主要判斷之基礎，故請求追加部分與原訴部分之基礎事實相同，揆諸前開規定，原告訴之追加，於法並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：被告於96年11月20日與原告簽訂合建契約（以下簡稱系爭契約），由被告提供其所有坐落於臺北市○○區○○段○○段00000 00 0000000 000000 000地號土地（以下簡稱系爭土地）予原告，配合原告從事相關鄰地、共同辦理都市更新事業及規劃興建高級住宅大樓。雙方並契約第十一條第2 項約定：「如因可歸責於甲方（按：即被告）之因素，導致乙方（按：即原告）無法順利取得建照、開工…者，甲方除加倍無息退還保証金作為違約金外，並每逾壹日應加計延遲利息（工程造價千分之一）連同本金併為返還乙方。」及第十四條第1 項約定：「甲方於簽訂本約至新屋交屋驗收前，如有違約情節重大，經乙方通知定期改善無效時，乙方得解除本約，並請求甲方加倍無息退還所收之保證金及賠償乙方及其他地主所生之損害」，原告並依約交付被告保證金505,200 元。詎被告因系爭土地未能以拍賣方式塗銷其上之抵押權，並由訴外人即被告女婿李新乾拍定取得所有權，即決意破壞原告之整合，於99年1 月23日至同年8月22日間，多次以地主自組更新會來自辦都更較有利益為由，慫恿同都市更新單元內其他土地所有權人向原告提出撤銷都市更新事業計畫同意書之要求。嗣總計有8 名土地所有權人決定撤銷，致原告從事都市更新法定人數門檻比例無法達到，所擬具之擔任實施者的都市更新計畫案為臺北市政府駁回申請。因可歸責於被告之事由，致原告無法順利從事取得建照、開工等都市更新事宜，因此，原告依約解除契約後，依系爭契約約定，先位聲明請求：被告應給付原告3,501,99
8 元及自起訴狀繕本送達後至清償日止按年息5%計算之利息；㈡並願供擔保請求宣告假執行。惟若鈞院認為契約因附加無效之條件而無效，則被告所取得上揭保證金即無法律上原因，自應返還原告。故亦得依不當得利法律關係，備位聲明請求：被告應給付原告505,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告則以：系爭契約附加之約定違反建築法第11條第1 項、第3 項等禁止規定，依民法第71條規定，其法律行為應屬無效。原告本於無效之契約為本件請求，即屬無據。又都市更新事業之實施者並不以一人為限，被告並無慫恿更新單位內之土地主自辦更新、干擾破壞原告對於更新單元地主之整合，更唆使地主撤銷同意書等事實，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
四、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、系爭土地因屬供建築物所占地面及所應留設之法定空地，故無法拍賣，而由本院以98年度司執字第15559 號裁定撤銷拍賣（本院98年度司執字第15559 號卷所附臺北市建築管理處98年8 月28日北市都建照字第09869743100 號函及本院執行處98年10月1 日裁定）。
2、被告為自行成立更新會申請自辦都市更新，而向其所在都市更新單元內地主散發「邀請函」、「公開信」、「都更快訊」等傳單，內容有「92年大方建設介入後，前後整合了六、七年，於97年6 月舉辦事業計畫公展，惟在公展期滿前有17位地主發現同意書有瑕疵，聯名向都更處提出異議，舉發甚多圖文不實疑點。98年8 月中旬大方召開說明會，無法讓這些地主信服達成共識，最後不歡而散。後有市議員和都更處官員出面協調並錄音證實大方同意給他們撤件，馬路邊店家地主也為此邀大方在天仁茗茶聚會商議，決議給大方整合最後期限到99年9 月31日止，一直到今天整合依然毫無進展，大方曾表示若自辦都市更新能整合成功，他願意退出，而外面流傳大方要轉讓的傳聞則甚囂塵上，合建恐已難成，眼看更新重建遙遙無期」，「其中大方算是投入時間最長的公司。但是大方和他們的代言人，歷年來種種不當的言論說詞，矇混誆騙簽署的舊版同意書、不公平的合建分配條件、不公開、不透明、欠缺誠信的做法，以及高達一、二百項錯誤百出、疏漏處處、圖文不實的都市更新事業計畫新案」等內容（本院卷第34、36頁）。
3、原告擔任實施者所擬具都市更新計畫案因土地所有權人事後撤銷同意，同意比例未達都市更新條例第22條所定法定門檻，且因無法補正，而為臺北市都市更新處駁回申請（本院卷第42頁）。
（二）爭執事項：
1、原告與被告間的系爭契約是否以李新乾拍定取得系爭土地為條件？
2、原告是否因被告違約而適法解除系爭契約，並得向被告依約請求退還保證金及損害賠償？
3、被告取得原告之保證金505,200 元，是否為無法律上原因所取得之利益？
4、原告請求之金額是否妥適？
五、本院得心證之理由：
（一）原告與被告間的系爭契約是否以李新乾拍定取得系爭土地為條件？
1、第按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款，故使法律行為效力發生或消滅，為附條件法律行為之本質，最高法院88年度台上字第1451號判決同其意旨，可資參照。
2、次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院19 年度上字第453號著有判例。
3、再按附解除條件之法律行為，於行為時已生效力，僅於解除條件成就時失效而已，是以解除條件為不能時，應解為其法律行為為無條件，最高法院52年台上字第286 號判決意旨可得參照。
4、本件被告抗辯系爭契約附有以李新乾拍定取得系爭土地為條件，因該附加之條件違反建築法第11條第1 項、第3項等禁止規定，依民法第71條規定，其法律行為應屬無效。
原告係本於無效之契約為請求，為無理由云云。原告對於被告之答辯陳稱：被告在參與都市更新後，仍可依約取得系爭土地，故附加之約定並非法律上之不能，又所附加之約定並未明確載明係以李新乾拍得系爭土地為合約成立之條件，故縱李新乾事後無法順利拍得系爭土地，亦不影響系爭契約之有效性；且原告耗費數百萬元及難以計算之整合人力成本在都市更新案上，原告於訂約時，絕無容許因非可歸責於己之事由致被告無法實現脫法目的，而令雙方契約無效之意思，再除去該約定無效部分，其他部分應仍為有效等語。
5、經查：系爭契約訂有：「乙方（按：即原告）需配合甲方（按：即被告）依甲方所持土地以共有人身份配合法院投標權利歸甲方，如甲方無法集資購買，則權利即歸乙方所有」之附加條款，復於系爭契約外增訂「合建補充契約書」，又訂有「一、乙方配合甲方取得98年8 月13日台北士林地方法院98年司執秋字第15559 號公開拍賣之優先承購權，由得標人為李新乾君為承購者」之約定，有系爭契約書及「合建補充契約書」在卷足稽（本院卷第18、21 頁）。上揭約定，從其字義上，固以原告之女婿李新乾拍得系爭土地等字面上將來不確定事實之發生與否為主要內容，但未寫明李新乾若未拍得，系爭契約之效力即不發生。
6、惟兩造上揭約定之真意，業為原告自認：被告因積欠大筆債務，系爭土地遭法院查封，被告係欲透過法拍其所持土地，由其女婿李新乾再取回權利，以塗銷其上高額抵押，原告僅能依其所開要求勉為配合等語（本院卷第8 頁），復參照上開「合建補充契約書」第二條又約定：「李新乾君自法院承購後即為本約甲方（按：即被告）之當然代表人，並無條件承續劉新民先前所簽署之合建契約書」等記載（本院卷第21頁）。足認被告係透過其女婿，實質取得無負擔之系爭土地權利參與都市更新，以在權利變換程序獲得最大之利益，而無庸為債權人取償。若未達其目的，則參與都市更新，將可能為債權人取償而無所獲，參與都市更新即毫無意義。復查：系爭契約於十七條第1 項約定：「甲方同意交便章乙枚給甲方指定之共同代理人（葉富鑑）保管，在後述約定範圍內，全權配合乙方辦理有關合建信託建造執照、拆除執照、使用執照之申領手續、水電與瓦斯裝修之申請，都市更新案申請之用，不得移作他用，否則應自負一切法律責任」之記載，有系爭契約書在卷足參（本院卷第17頁），原告於締結系爭契約後，亦依約簽署都市更新同意書予原告，為原告陳稱明確，被告亦不爭執（本院卷第117 頁背面），堪可認定。故縱然於約定內未清楚寫明附加之約定是否限制系爭契約法律行為之效力，惟參照上揭規定意旨，參酌被告同意原告都市更新之真意顯在以無負擔之系爭土地參與權利變換，自不應拘泥於約定之文字，而應將兩造締結系爭契約之真意，解為係讓系爭契約先行生效，並以李新乾未拍定取得系爭土地所有權為使系爭契約失其效力的解除條件。
7、然查：系爭土地固曾經法院進行拍賣程序，並由李新乾拍定取得，惟因系爭土地係坐落於建築基地範圍內之法定空地，依建築法第11條第1 項、第3 項規定，不得分割或移轉為他人所有，而為法院以裁定撤銷該拍賣程序，有本院依職權調閱本院98年度司執字第15559 號卷宗核閱無訛，是系爭土地本不得單獨讓與。因此，兩造間之附加約定，係以原本於法律上客觀不能之事項為內容的條件，雙方既以之為解除條件，則參照上揭判旨，即應為無條件。是被告以該條件之附加即使系爭契約無效云云，自不足採。
（二）原告是否因被告違約而適法解除系爭契約，並得向被告依約請求退還保證金及損害賠償？
1、按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，最高法院著有48年度台上字第481 號判例。
2、本件原告主張系爭契約因被告於99年1 月23日至同年8 月22日間多次以地主自組更新會自辦都市更新，慫恿其他土地所有權人向原告提出撤銷都市更新事業計畫同意書之要求，被慫恿的所有權人陸續向原告撤銷同意書，地主同意比例未達都市更新條例第22條所定法定門檻，且因無法補正，而為臺北市都市更新處駁回申請，故依約解除系爭契約，並請求違約金1,010,400 元及2,491,598 元之損害賠償，合計為3,501,998 元。為其提出邀請函、公開信、開會通知、都更快訊等文宣1 份（本院卷第31至40頁、12 8至137 頁）、臺北市政府99年8 月13日府都新字第09931283200 號函（本院卷第41頁）、臺北市都市更新處99年7月12日北市都新事字第0993112340 0號函（本院卷第42頁）、通知信函1 件（本院卷第46頁）、解除通知1 件（本院卷第47頁）資為證明。被告對於上開證據之真正均不爭執，但仍以：被告之行為與原告之損害間並無因果關係，被告並未慫恿其他土地所有權人向原告提出撤銷都市更新計畫同意書致無法達到法定人數門檻比例之事實等語置辯。原告對於被告之答辯則陳稱：被告所為顯屬與系爭契約本旨及目的相反、背道而馳之行為，當然為違約行為等語。
3、查：被告為自行成立更新會申請自辦都市更新，而向其所在都市更新單元內地主散發「邀請函」、「公開信」、「都更快訊」等傳單，內容有「92年大方建設介入後，前後整合了六、七年，於97年6 月舉辦事業計畫公展，惟在公展期滿前有17位地主發現同意書有瑕疵，聯名向都更處提出異議，舉發甚多圖文不實疑點。98年8 月中旬大方召開說明會，無法讓這些地主信服達成共識，最後不歡而散。後有市議員和都更處官員出面協調並錄音證實大方同意給他們撤件，馬路邊店家地主也為此邀大方在天仁茗茶聚會商議，決議給大方整合最後期限到99年9 月31日止，一直到今天整合依然毫無進展，大方曾表示若自辦都市更新能整合成功，他願意退出，而外面流傳大方要轉讓的傳聞則甚囂塵上，合建恐已難成，眼看更新重建遙遙無期」，「其中大方算是投入時間最長的公司。但是大方和他們的代言人，歷年來種種不當的言論說詞，矇混誆騙簽署的舊版同意書、不公平的合建分配條件、不公開、不透明、欠缺誠信的做法，以及高達一、二百項錯誤百出、疏漏處處、圖文不實的都市更新事業計畫新案」等內容，有該等文宣資料1 份（本院卷第31至40頁、128 至137 頁）在卷足參。被告對此事實並不爭執，堪認為真實。因系爭契約係以原告在系爭土地所在地區成為都市更新之實施者為前提而締結，且要求被告必須配合，此參以系爭契約第二條所定：「乙方（按：即原告）負責出面洽妥鄰接土地併同本合建土地，依據台北市都市更新自治條例及相關建築法規申請都市更新及建築執照。有關辦理更新作業甲方（按：即被告）應依本合建契約書及更新相關法令之規定配合辦理」之記載，不僅將原告得以申辦都市更新作為系爭契約成立之前提事實，且被告依約有「配合」之義務即明。是被告上揭散發不利於原告實施都市更新作業之行為確屬未配合原告從事都市更新計劃之實施，且其以另由更新會自辦都市更新，而在計劃更新區域內公然主張，確屬直接違反系爭契約目的之行為，且情節應屬重大。是原告依系爭契約第十四條之約定：「甲方於簽訂本約至新屋交屋驗收前，如有違約情節重大，經乙方通知定期改善無效時，乙方得解除本約，並請求甲方加倍無息退還所收之保證金」。先由原告兩次相約被告於桃園住都大飯店協商，要求被告停止違約行為，因被告遲未停止其行為，乃通知解除系爭契約，被告對於兩造間在原告通知解除系爭契約前，曾有協商之事實，並不爭執，且有通知信函及解除通知2 件信函在卷足按（本院卷第45至46頁、47至49頁），堪認原告得依約適法解除系爭契約。又被告於締約時，已受領原告所交付保證金505,200 元，原告亦未爭執，堪足認定為真。則原告主張被告應返還以該金額兩倍計算之違約金額1,010,400 元（000000×2=0000000 ），核與上開約定並無不符，應予准許。
4、惟系爭契約關於被告違約時的賠償責任，固於系爭契約第十四條約定於原告解除契約時，即得向被告請求賠償，然於第十一條第2 項約定：「如因可歸責於甲方（按：即被告）之因素，導致乙方（按：即原告）無法順利取得建照、開工、完工、土地合併、過戶、取得使照及辦理建物第一次總登記者，甲方除無息退還保證金作為違約金外，並每逾壹日應加計遲延利息（工程造價千分之一）連同本金併為返還乙方」（本院卷第16頁背面），即因遲延所生利息賠償仍需有可歸責之事由，且原告關於被告應予賠償之原因，亦自行主張系爭契約不能履行，屬民法第226 條第
2 項之可歸責於被告之事由（本院卷第117 頁）。自得推認兩造於締約時，並未刻意約定損害賠償不須可歸責事由，故非一有違約之事實，即須賠償，從而損害之發生自應與責任原因事實間有相當因果關係為必要。
5、然查：原告請求賠償之範圍，係以其從事系爭土地所在區域都市更新計劃支出之花費為主要之範圍，有原告提出明細表可參（本院卷第14頁），因此原告損害之發生，必以其無法從事都市更新計劃實施為前提。雖原告因所從事都市更新單元內之地主8 名撤回同意書，而為臺北市都市更新處駁回申請，而未能再從事其計劃之實施，並提出臺北市政府99年8 月13日府都新字第09931283200 號函（本院卷第41頁）、臺北市都市更新處99年7 月12日北市都新事字第09931123400 號函（本院卷第42頁）、被告通知信函（本院卷第43至44頁）可證，應認定為真正。惟就被告違約主張自辦都市更新與地主撤回同意書導致原告被駁回申請之事實間，被告抗辯陳稱：八名土地所有權人早於98年
8 月間即已自行寄出存證信函向臺北市都市更新處要求撤回同意書，被告係於99年1 月間始籌備申請自辦都市更新，原告係於99年4 月21日與該八名土地所有權人合意撤銷等語，並有其所提出臺北市議會99年4 月26日議秘服字第099190 95750號書函（本院卷第198 至200 頁）、臺北市都市更新處99年5 月23日北市都新事字第09930669700 號函（本院卷第201 頁）、臺北市都市更新處99年6 月21日北市都新事字第09931053700 號函（本院卷第202 頁）各1 件可資佐證。原告對於上情均不爭執，且細繹原告所提出被告散發之傳單及辦理自辦都市更新說明會等證物的時間，均在99年1 月之後（本院卷第31至40頁），被告所述，尚非無據。是原告指摘被告以散佈不利於原告之言詞致更新單元內之土地所有權人撤回其同意的主張，即已有疑義。況原告所聲請之證人即都市更新所在地區地主王滿證稱被告並未遊說地主撤掉同意，且對於原告撤案之經過也不清楚等語（本院卷第205 頁）；亦屬同更新單元之地主證人邱照達亦僅證稱：「（問：被告是否有找8 名地主撤銷同意書？）這部分我有耳聞，我沒有親眼看到」（本院卷第206 頁背面），惟其亦證稱知悉8 名地主早在98年
8 月即已寄出信函要求撤銷同意書，並對於被告當時有無從事不利於原告公司之行為，亦未曾耳聞等語明確（本院卷第206 頁），故均無法證明8 名地主撤回同意與被告反對原告實施都市更新行為有關。復衡酌法院裁定撤銷拍賣之時間為98年10月1 日，為本院調閱上開強制執行卷宗查核無誤，是8 名地主請求撤回的時間尚早於法院撤銷拍賣時，被告既尚非完全無參與都市更新之利益，自無反對原告實施都市更新之理。是原告主張被告遊說反對原告實施都市更新，致原告為臺北市政府駁回申請乙節，應屬無據，並不足採。從而，原告所主張為從事都市更新之實施準備之花費支出，因臺北市政府駁回申請致受損害，與被告散發傳單遊說辦理自辦都市更新行為，即無相當因果關係可言，依上開判例意旨，原告請求損害賠償之主張，並無理由，諉不可取。
六、綜上所述，因原告合法解除系爭契約，依約請求：被告應給付原告1,010,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日之100 年10月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵為有據，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件預備訴之合併，以先位之訴系爭契約有效為就備位之訴裁判之解除條件，本件先位之訴既認系爭契約係有效，僅係原告適法解除，已如前述，則原告請求判決如聲明備位之訴部分，已因解除條件成就而無從裁判，併此敘明。本件訴訟費用額確定為35,749元（即原告預繳之第一審裁判費），並應由被告負擔3/10即10,725元（元以下四捨五入），餘由原告負擔。故被告應賠償原告所預繳之訴訟費用10,725元。
七、本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第
2 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 10 月 11 日
民事第一庭法 官 古振暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 12 日
書記官 許竺筠