臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第672號原 告 黃芳樹
廖春婌黃佩珊黃修梅黃媛媛黃柏景上六人共同訴訟代理人 劉邦川律師複 代理 人 張明維律師被 告 李玉子
莊李玉枝李玉秀李志偉李志平兼上五人共同訴訟代理人 李明宗被 告 李天智訴訟代理人 張振興律師複 代理 人 黃懷萱律師被 告 李銀卿
李志軒上列當事人間請求調整租金事件，本為於民國101 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、本件被告李志軒未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。經查，本件原告起訴時原依民法第442 條、土地法第97條、第105 條規定，請求調整租金，並聲明：「被告承租原告所有座落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（面積16.5坪，約為54.55 平方公尺）之租金，對自民國101 年3 月起調整為按現行申報地價年息百分之8 計算之租金。」，嗣於101 年9 月12日以民事陳報狀變更聲明為如後貳、一所述。經核，原告所為訴之聲明之變更，係基於請求調整租金之同一基礎事實，而擴張其應受判決事項之聲明，揆諸首開規定，原告所為訴之變更，於法並無不合，自應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土
地），為原告所共有；而被告所共有門牌臺北市○○街○ 段○○○ 巷○○號建物（下稱系爭建物）則坐落於系爭土地之上。
原告前曾起訴請求被告拆屋還地，經臺灣高等法院99年度重上字第612 號拆屋還地等事件（下稱前案事件），以兩造間就系爭土地確有不定期租賃關係存在為由判決駁回原告之訴確定（下稱前案判決）。嗣被告雖提存自民國44年1 月1 日起至97年止，以建築基地16.5坪，每坪每年新臺幣（下同）
12.5元計算之租金，惟被告係承租系爭土地全部，應以整塊土地面積計算租金，且被告之計算基準與今租金行情相較，顯然過低而不符通常交易實況等語。
㈡爰依民法第442 條、土地法第97條、第105 條之規定提起本
訴，請求調整租金。並聲明：被告所有系爭建物因承租而坐落於原告所有系爭土地，其土地租金應自101 年3 月起調整為按現行申報地價年息百分之10計算之每月租金。
二、被告則以：前案判決已認定兩造間已無不定期租賃契約，被告係根據買賣關係而占有系爭土地，依判決之爭點效理論，原告應受前案判決理由之拘束，自不得請求調整租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造之先袓已簽訂租賃契約，且前案判決亦認定被告先後根據不定期租賃契約、買賣契約關係使用土地，惟前案判決未提及兩造間之租賃契約因成立買賣契約而終止，且依43年約定之租金，對比現今通常交易行情顯然過低，自應予調整等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點應為：㈠兩造間就系爭土地是否有不定期租賃關係存在？就此爭點之認定，是否應受前案判決理由中判斷之拘束？㈡原告依不定期租賃契約請求調整租金有無理由？茲分別論述如下：
㈠兩造間就系爭土地並無不定期租賃關係存在，被告係基於繼承繼受買賣契約出賣人交付標的物之關係而占有系爭土地：
1.按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（最高法院92年臺上第315 號、96年臺上第2745號判決參考）。
2.關於被告所有系爭建物占有系爭土地有無正當權源？被告係基於何權源占有？為前案事件兩造之重要爭點之一，經兩造提出訴訟資料充分辯論後，該確定判決理由論述：「系爭土地原所有權人黃君治既已收取李金生所給付29號房屋（即本案系爭建物）坐落使用系爭土地之對價，顯然雙方業已成立租賃關係，且無從認定該租賃關係已約定期限，其性質上自屬未定期限之租賃關係；又李金生嗣後復與黃君治之繼承人黃塗生就該房屋坐落之系爭土地訂立買賣契約，衡情，堪認29號房屋坐落系爭土地部分，當已本於買賣契約而以占有改定方式交付李金生使用。李金生既先後本於租賃關係、交付買賣標的關係而占有29號房屋坐落之系爭土地，縱嗣後未及辦理所有權移轉登記，亦非無權占有。而上訴人（即原告）係因輾轉繼承之關係而繼受取得系爭土地，有土地登記謄本可佐，自應繼受前述法律關係。準此，29號房屋坐落系爭土地部分自非無權占有或有不當得利可言。上訴人請求被上訴人李明宗等九人（即被告）拆除29號房屋，返還土地，及給付相當於租金之不當得利，即屬無據，不予准許。」等語，有前案判決影本存卷足參。亦即兩造之被繼承人就系爭土地有系爭不定期租賃契約關係存在，嗣雙方就系爭土地訂立買賣契約後，系爭建物坐落系爭土地部分，已本於買賣契約而以占有改定方式交付被告之被繼承人使用，被告之被繼承人已轉為基於交付買賣標的關係而占有系爭建物所坐落系爭土地乙點，業經前案判決理由認定明確。而兩造於本件訴訟之主張及抗辯與渠等於前案事件中所為主張及抗辯相仿，上述重要爭點相同，經兩造充分辯論後，前案判決就此爭點已為判斷，且此判斷並無顯然違背法令之情形，兩造亦未於本件提出足以推翻前案判決所為認定之新訴訟資料。揆諸前揭說明，前案判決就上述爭點所為之判斷，本於民事訴訟上誠信原則，原告自不得再為相反之主張，本院亦不得為不同之判斷。準此，於兩造被繼承人就系爭土地訂立買賣契約後，被告之被繼承人已轉為基於交付買賣標的關係而占有系爭建物所坐落系爭土地，兩造各自承受被繼承人間此一法律關係，自無不定期租賃關係存在，被告係基於繼承繼受買賣契約出賣人交付標的物之關係而占有系爭土地，已堪認定。
㈡原告依不定期租賃契約請求調整租金並無理由：
原告雖另主張：因土地未移轉所有權，應無混同之問題，且前案判決並未提及兩造之租賃契約因成立買賣契約而終止云云。然而，買受人基於受讓所有之意思，因受交付而自主占有買賣標的物，與承租人本於租賃之媒介關係，非以所有之意思而他主占有租賃物，二者間無從併存，是承租人就租賃物與出租人成立買賣契約，而依占有改定之方式取得買賣標的物之際，已由他主占有之意思，變易為自主占有，出租人之間接占有即歸消滅，租賃契約亦因默示同意而終止。亦即相同當事人間，就同一占有事實，自無同時併存不同法律關係作為占有權源之可能，殆無疑義。原告此部分主張，自不足憑採。兩造就系爭土地既無不定期租賃關係存在，原告本此法律關係請求調整租金，洵無足取。
四、從而，原告依民法第442 條、土地法第97條、第105 條等規定，請求被告所有系爭建物因承租而坐落原告所有系爭土地，其土地租金應自101 年3 月起調整為按現行申報地價年息百分之10計算之每月租金，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防繫方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 101 年 10 月 31 日
民事第三庭 法 官 施月燿以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 5 日
書記官 吳昀蔚