臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第768號原 告 方銘輝被 告 陳麗珠上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國101 年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○路○○○號房屋遷讓返還原告，並應自民國一○一年一月一日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告起訴時聲明請求被告將坐落台北市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並應自民國101 年1 月1 日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）15萬元，嗣於審理中變更訴之聲明為請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並應自101 年1月1 日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告3 萬元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：被告於民國100 年10月7 日與原告就系爭房屋簽訂租賃契約書，約定租期自100 年12月1 日起至102 年11月30日止，每月租金3 萬元，於每月底前繳付，另開立2張各3 萬元之押金支票，詎被告只支付第1 個月即100 年12月份租金3 萬元，自101 年1 月份起即未支付任何租金，所開立之2 張押金支票經屆期提示亦遭退票，原告前因被告已遲延給付租金逾2 個月以上，於101 年4 月7 日寄發存證信函催告被告於函到7 日內給付所積欠之租金，若逾期未付，將依法終止兩造租賃契約，惟該存證信函後來被退回，嗣原告於101 年4 月30日見被告在系爭房屋內，又口頭向被告催告應於1 個月內給付所積欠之租金，或於1 個月內搬離系爭房屋解約，則先前欠租及押金跳票部分可不追究，惟被告仍置之不理，迄未繳付所積欠之租金及搬離房屋，如被告否認原告於起訴前已為終止租約之意思表示，則以本件起訴狀繕本之送達為終止兩造租賃契約之意思表示，被告已無繼續占有系爭房屋之正當權源，爰依法提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付自101 年1 月1 日起至終止租約前所積欠原告之租金，及終止租約後迄交還房屋前繼續占用房屋之相當於租金之賠償金，按月以3 萬元計算；原告於訴訟中已釋出善意，表示只要被告可即時搬遷，就可以不向被告請求所積欠之租金及賠償金，但被告一直無法提出確定之搬遷期限，事實上原告已經等了被告很多個月了，不可能再繼續等下去等語。聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應自101 年1 月1 日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告3 萬元。
三、被告則辯以：原告表示有寄存證信函給被告，但實則被告並未收到，被告是收到本件起訴狀繕本所附之證據，才知有該存證信函，故原告並未符合法律上事先催告之程序，不得逕為主張終止兩造租賃契約；原告說101 年4 月30日見到被告時有口頭要求被告搬走及解約，此非事實，原告一下要被告搬離，一下又表示願意租給被告，不清楚原告究否願意繼續出租房屋給被告；原告將系爭房屋出租給被告時，並未事先告知1 樓後院圍牆及遮雨棚部分為違建，致牆壁漏水、地上滲水、淹水，原告也要負賠償被告損失之責；被告係因兩個女兒均生病，才未能繳付租金及搬遷，目前尚無法支付租金，也無法承諾確定之搬遷期限等語。聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張兩造於民國100 年10月7 日簽訂租賃契約書，約定租期自100 年12月1 日起至102 年11月30日止，每月租金3萬元，於每月底前繳付，惟被告只支付第1 個月即100 年12月份之租金3 萬元，自101 年1 月份起即未支付任何租金，所開立之2 張押金支票經屆期提示後亦遭退票，原告曾於10
1 年4 月7 日寄發存證信函催告被告於7 日內給付所積欠之租金，惟該存證信函因遭退回而未經被告收受，被告迄今仍未繳付所積欠之租金，亦未搬離系爭房屋等情，為被告所不爭執，並有兩造間租賃契約書、押金支票及退票理由單、原告101 年4 月7 日存證信函及退件信封等件（見本院卷第9至19、52至54、66至67頁）附卷可稽。
五、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條第1 項前段、第767 條前段亦分別定有明文。又租金為每月30,000元，應於每月底前繳納，兩造租賃契約第3 、4 條約定至明。再按承租人於租期屆滿前，依租賃契約有給付租金之義務，而於租期屆滿後，本應將租賃標的遷讓返還被上訴人，如無正當理由繼續占有租賃標的，乃無法律上原因而獲有相當於租金之利益，致出租人受有損害，應依民法不當得利之規定返還所受之利益。
六、查本件被告自101 年1 月份起即未給付租金，業如前述，而被告於101 年4 月7 日催告被告應於7 日內給付所積欠租金之存證信函，雖遭退回而未經被告收受，惟被告復於101 年
4 月30日向被告當面催告應於1 個月內給付所積欠之租金等情，業據證人即當日到場處理之員警張家洋於審理中證稱：伊於101 年4 月30日21時45分許剛好在系爭房屋所在之大樓擔服家戶訪查勤務，原告跟伊說有房屋糾紛，請伊幫忙協調，伊到現場後發現是民事事件，就建議兩造到民事庭去處理，原告有向被告表達應於1 個月內繳付租金或搬離租屋處之意等語綦詳（見本院101 年9 月19日言詞辯論筆錄），則本件被告於101 年4 月30日時遲付之租金總額既已達2 個月以上，並業經原告定1 個月之相當期限催告被告給付欠租，惟被告仍未給付，則原告依民法第440 條規定，自得主張以起訴狀繕本之送達終止兩造間租賃契約，而本件起訴狀繕本係於101 年6 月11日寄存送達於被告之住所（見本院卷第29頁），依法經10日即於101 年6 月21日發生送達效力，準此，本件兩造間租賃契約業於101 年6 月21日終止，堪以認定。
從而，原告本於租賃物返還請求權、所有物返還請求權，得請求被告遷讓返還系爭房屋，並得依兩造租賃契約、不當得利返還請求權，請求被告給付自101 年1 月1 日起至交還系爭房屋之日止，於租賃契約終止前所積欠之租金、於租賃契約終止後相當於租金之不當得利損害金，按月以3 萬元計算。至被告另辯稱原告所出租之系爭房屋後院圍牆及遮雨棚部分為違建，致牆壁漏水、地上滲水、淹水，亦應賠償被告所受之損害云云，惟並未舉證實際究受有何種損害及金額，所辯此節不足推翻其應負遷讓返還系爭房屋，及給付原告如前述自101 年1 月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月以3 萬元計算之租金或相當於租金之不當得利損害金之責。
七、從而，本件原告起訴請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並自101 年1 月1 日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告
3 萬元，為有理由，應予准許。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 26 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 10 月 26 日
書記官 詹佳佩