臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第793號原 告 蘇正宇訴訟代理人 邱怜珠律師被 告 周世崇
周世勳周談美周庚辛周庚錫周賜榮周有通周世昌前一位被告訴訟代理人 陳玉民律師前八位被告訴訟代理人 李淑美上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國102 年5 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告起訴主張被告有處分權之門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○ 巷○○號之違章建築房屋（下稱系爭房屋）無權占有原告所有之台北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），而請求被告拆屋還地並給付損害賠償，聲明第二項原為：被告應連帶給付原告新台幣（下同）32萬3,036 元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按照週年利率5%計算之利息，並應自100 年11月20日起，至被告均自前項違章建築遷出拆除且將該土地騰空返還原告之日止，按年於每年11月20日連帶給付原告16萬1,518 元整，及自各該到期日起至清償日止，按照週年利率5%計算之利息整等語；嗣於審理中因現場履勘並囑託地政機關測量確定系爭房屋占用系爭土地之面積後，經原告變更訴之聲明第二項為：被告應連帶給付9 萬4,010 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按照週年利率5%計算之利息，並應自
10 0年11月20日起，至被告均自前項違章建築遷出拆除且將該土地騰空返還原告之日止，按年於每年11月20日連帶給付原告4 萬7,005 元整，及自各該到期日起至清償日止，按照週年利率5%計算之利息；經核本件原告之請求，均係基於主張系爭房屋無權占用系爭土地之同一基礎事實，其訴之變更與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、原告為系爭土地之所有權人，遭被告以系爭房屋無權占有土地，兩造經以存證信函往返及聲請調解不成立。為此，爰依民法第767 條第1 項規定請求被告拆屋還地，及依民法第18
4 、185 條規定請求損害賠償。
二、本件被告之動機不明：
㈠、由法院現場勘驗可知，系爭房屋老舊、荒廢，被告執意租賃，實令人費解，最近被告又再寄發存證信函及票據，自稱繳納租金，因兩造從無租賃關係，原告已函覆檢還票據退回。實則自原告取得系爭土地所有權後，因為不知何人為原始起造人，也不知何人為實際占用人，從而，原告尚未向任何人為任何法律上主張，詎前年底，原告突接獲被告所寄發附本票之存證信函，表示支付租金等語，而原告從未曾與被告建立任何租賃關係，原告即以存證信函退還本票，被告竟至法院提存所謂地租，最後甚至將系爭土地圈圍阻堵，連空地處也懸掛鐵鍊，不讓原告靠近自己之土地，又不願與原告簽訂正式書面詳細約定租賃內容及條件，原告不得已提出本訴。
㈡、依被告所提出之土地登記謄本，被告明知民國55至102 年間，土地地目係均為「旱地」之農業用地（農地按有無水源，區分為田地、旱地，通常分別以稻穀、甘薯，各作為計徵標準），則被告欲主張不定期租約，依土地法第109 條規定，須以承租人繼續耕作為前提，而證人李三榮、李文彤到庭均稱僅房屋一棟，而被告所提戶籍謄本，不能證明有輪作約定，再被告所提都發局函，不能證明已變更為遊樂區等，且被告雖主張是遊樂區，自己又不是作為遊樂區使用，而調解時被告要求區段徵收利益為和解條件，似欲依平均地權條例第11條，取得原告補償地價的3 分之1 ，然被告並非佃農，是否依法有據，已啟人疑竇，且被告僅欲以年租金1 萬餘元就要分配補償費，對原告也失公平，至被告縱有輪作約定，其目的為保持農地生產力，被告卻擅自建屋，違反輪作目的。
三、兩造無租賃關係：
㈠、系爭土地為地目旱地之農業用地，被告卻建築房屋，退萬步言，被告與李文彤縱有租約，參照耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項及民法第71條前段規定，被告並未繼續耕作，承租人非因不可抗力不為耕作繼續1 年以上，則依民法第45
8 條、土地法第114 、115 條規定，出租人亦得終止租約。又在討論無效或終止之前，因依土地法第109 條規定，須以承租人繼續耕作為前提，其租約期滿，始能視為不定期限繼續契約，則兩造根本無租賃契約關係存在。被告明知未耕作，僅係違章建物，即無租賃關係存在，則無論有無收取款項，該款項均與租賃無涉，不能解讀為租金，被告卻於訴訟上一再牽扯日據時代曾有輪作約定云云，執意為與本案無關之歷史考古。且查被告未能依耕地三七五減租條例第6 條、第20條規定提出書面及經登記之租約，況被告並未自任耕作，依同法第16條，縱有租約，亦屬無效。
㈡、系爭土地為地目旱地之農業用地，農地亦應繳納地價稅，詳於系爭土地之歷年來公告地價及101 年地價稅課稅明細表，與兩證人有關補貼地價稅之說法相符，至於證人李文彤是否實際確實拿去繳納地價稅，非被告所得過問。又兩證人就金錢交付流向對象等，說詞明顯不符，不能驟採。再被告曾於開庭時自承：先人自住，目前並未耕作云云，對原告而言，購買系爭土地時，公示外觀就是一棟違章建築，被告對於目前未自任耕作之事實也不爭執，且與法院現場勘驗相符，與房屋稅籍資料吻合，也與兩證人之說法一致。被告續於訴訟上頻以堂嫂、里長等李氏宗親好友為證明人或證明書，探討55年前有無輪作，顯與本案無關，不知實益為何。
㈢、被告未能證明確有租賃：
１、被告主張租賃關係，應由其盡舉證責任。被告聲請傳喚證人李文彤與李三榮，與訴訟代理人李淑美間有堂伯叔表之親戚關係，難期公允，且經隔離訊問，關於金錢交付對象等重要事項，證詞顯不相符，又證人所稱之「稅」一語，在法律上是否僅得解讀為租金，而絕對不能解讀為侵權行為損害賠償金，或相當於租金之不當得利損害賠償金，或無償使用借貸之恩惠性補貼金等，應由被告盡其舉證責任，如被告不能證明確係租金，則不過為假定說詞之一種，不能認確係事實，且依證人李文彤之證詞，地主也未曾與被告有租賃共識。
２、依平均地權條例第17條規定，已規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅，則系爭土地歷年來自應依法納稅，至被告稱系爭房屋於日據時代即建造完成，直至99年間稅捐機關始發現其上有建物云云，顯見並非不必繳稅，而僅係稅捐機關沒有察覺，至於應否溯及追繳懲罰，有無罹於消滅時效，與本案無關，不問地主有無依法納稅，非即指被告即無需補貼地主，甚至得因此藉機於嗣後改口，轉而將補貼稅重新賦予新義，變更解釋為租金。況連稅捐機關都沒有察覺，恐怕地主也未必知悉已遭違章建築，還以為每年補貼稅，是使用農地的地價稅。按地目是農業使用的旱地，依法也需繳納地價稅，因此，也不能僅憑地主收到被告補貼稅的錢，即驟然表示地主已知悉土地遭到建物占據。
㈣、被告承認是系爭土地是農地：依被告書狀自承耕地依法指特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、及森林區農牧用地，顯見耕地是四種農地之集合名詞，耕地是農地之上位概念，被告稱所謂旱地並非當然即為耕地，實因旱地為下位概念，旱地當然不能代表耕地；被告稱應視其依法劃分為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、以及森林區農牧用地而定云云，則被告無論主張系爭旱地是歸屬於四樣種類中的何種農地，均屬坦承系爭旱地為農地，而自應遵守農地農用原則；且系爭旱地並非位於山坡地或森林區，則依據被告所主張，即僅有一般農業區、特定農業區，這兩種選擇而已，因而依據被告所主張，旱地當然是農地，早期即以有無水源區分旱地及田地，前者正產物為甘薯，後者為稻米，以作為租佃及管理之標準。至於被告所舉其他實務見解，均以承租他人「非」農漁牧地供耕作之用云云，作為其論述依據，與本案無關；又被告訴訟代理人李淑美當庭稱係因輪作而搭建，不慎誤越界，證人李三榮並稱該搭建乃因當年輪耕，一邊種田時，工作用的工寮，可見被告及證人均係以耕作務農為其搭建之歷史淵源，而耕地似因廢耕，現已無蹤跡，屋舍亦幾無日據遺跡，被告其後自行加蓋鐵皮、擺入冰箱等家電，與耕種無關，已非肥料農具等，與現改口辯稱自始即成立租用基地建築房屋契約之說法，顯有前後出入。
㈤、被告質疑地目旱地並非當然即為耕地，惟被告並未證明系爭土地可解為建地，被告並主張其分區使用為遊樂區，而被告占據系爭土地乃為一違章建築，亦非作為遊樂區使用，仍違反其所自稱之分區使用目的；被告無視於地目及分區使用，完全逕自無權濫用，且被告所謂具備歷史及情感價值之建物，卻坐任其荒蕪頹廢，並稱日後將區段徵收，即將拆除，則被告何以仍執意向原告租賃。
㈥、原告否認被告有租地建屋契約，退萬步言，縱有租地建屋契約，也主張被告因為違反農地農用原則，而無效、不成立等，況被告迄今均不能證明確有租地建屋契約。
㈦、被告主張租地建屋契約，係依據都市計畫法，作為其搭建之法律依據，惟被告已坦承系爭房屋是搭蓋在日據時代，曾世代輪耕於此，則搭建當年並無都市計畫法之存在與適用，且目前系爭房屋周圍現狀，仍處於農業用地狀態，被告既坦承是為區段徵收利益而欲租賃，則藉此主張不定期租賃契約，亦涉有權利濫用之問題，而欠缺權利保護之正當性。
四、聲明：
㈠、被告均應自坐落於系爭土地上之系爭房屋遷出並拆除，且將該土地騰空返還予原告。
㈡、被告應連帶給付原告9 萬4,010 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按照週年利率5%計算之利息，並應自100年11月20日起，至被告均自前項違章建築遷出拆除且將該土地騰空返還原告之日止，按年於每年11月20日連帶給付原告
4 萬7,005 元整，及自各該到期日起至清償日止，按照週年利率5%計算之利息。
㈢、第一、二項訴之聲明，均准原告預供擔保，而宣告假執行。
參、被告8 人均辯以：
一、被告係系爭房屋所有權人，該房屋約係於日據時期建造完成，祖傳繼承而取得，坐落於台北市○○區○○段○○○ ○○○○○○○○ ○○○○ ○號等4 筆土地上，連前院後院共佔地約160坪，平均每筆土地約使用40坪，又該房屋係一未辦保存登記之舊式磚造1 樓平房，67年7 月31日經戶政機關門牌整編後，成為現在的門牌地址，且長期以來僅以口頭約定之不定期租約方式，向各土地所有權人承租並繳交租金至今，每筆土地每年租金為1 萬1,200 元，並非無權占用，可傳訊系爭39
2 地號原所有權人李文彤為證。再系爭土地原所有權人李文彤於98年10月14日將土地出售與張銘棟，隨即張銘棟又於同年11月20日再轉售予原告，兩次土地買賣移轉皆未行文通知吾等承租人有優先承買權，是否願意以相同價格購買而逕予移轉，是為瑕疵行為。
二、被告先祖父周苓於日據時期昭和8 年（即民國22年）11月10日即設籍於台北州七星郡士林街和尚洲中洲埔45番地，與李文彤之父親李種設籍同一番地，即現在台北市○○區○○段、延平北路九段一帶，這裡的土地在當時所有權人皆登記為李復發號，由7 個管理人即李坤地、張章、李榮華、陳川澤、王玉昆、李老謙、蔡芋蛋（當地通稱為七股頭），負責管理，現所有管理人皆已過世，當時土地為共業，即公同共有，規定每10年輪作1 次，直到陽明山管理局接管多年後才廢止輪作規定，55年7 月27日李復發號以名義變更中洲段392地號土地為李種，重測前為和尚洲中洲埔45-389地號，分割自和尚洲中洲埔45-111地號，依舊登記簿謄本記載，77年4月4 日李種死亡後，由其配偶及子女共5 人繼承，包括李文彤（原名李芳盛，更名李東鴻，再更名李文彤），每人各繼承1/5 ，後李東鴻於78年6 月6 日再向其他4 人購入所繼承之持分，權利範圍乃成為全部，直至出售日止。李復發號又於同一天以名義變更中洲段786 地號為周丙燈（即被告周世昌、周世榮等人之父親）持分1/3 ，重測前為和尚洲中洲埔段49之272 地號同舊登記簿謄本記載，中洲段786 地號及786-1 地號，目前為被告周有通之子周宗儒所有。因所分配之土地不一定在所居住之房屋上，當時所有共有人即有共識，由房屋所有權人支付地基錢給土地所有權人，做為租金及補貼地價稅至今，這已成為當地慣例，且因社子島土地已確定將開發，所有買地的人幾乎都是等著政府區段徵收，也幾乎沒有人會要求拆屋還地。
三、依台北市都市發展局函，系爭土地自59年7 月4 日即編定為住宅區，直至100 年6 月8 日變更為遊樂區，從未被編定為農業區，被告並未違反農地農用原則，故與原告一直質疑以地目為旱須耕種無關；且依鈞院函請台北市稅捐稽徵處士林分處查覆之回函，顯示系爭土地於99年之前，均未對該土地課徵地價稅，直到100 年後始開始課徵地價稅，另393 地號土地款項經手人及所有權人亦皆出具收據為租金無誤，故數十年來被告所付之地基錢應純為租金無誤。
四、聲明：原告之訴駁回。
肆、被告周世昌另辯以：
一、系爭房屋占有系爭土地，乃基於租賃關係，並非無權占有：
㈠、查系爭房屋係於日據時代即建造完成，被告乃因祖傳繼承而取得系爭房屋所有權，此由系爭房屋設立房屋稅籍後之課稅年數有50餘年、用電申請更早於48年間即開始，足見系爭房屋坐落該地至少有50餘年之歷史。又自系爭土地之前手即證人李文彤、證人李三榮於審理中之證述，足證被告主張系爭房屋占用系爭土地，自50幾年間開始即有支付使用系爭土地之對價，並非虛妄，而不論被告支付對價之名稱為補貼或地基稅，均難謂非屬租金之性質，故被告與系爭土地所有權人間顯有租賃關係存在，系爭房屋非屬無權占用，不容置疑。又原告質稱上開兩證人就金錢交付流向對象等說詞不符、不可採信云云，並非實在，蓋該兩證人與被告間並無親屬、或任何利害關係，自無迴護被告或為不實陳述之可能，且參照該兩證人所為證述，就被告占用系爭房屋有支付對價、證人李文彤均有收受、且係於每年清明節時交付等節，所述並無二致；再證人李三榮證稱該地區之土地早期是共業的，由7個人管理等語，亦與台北市士林地政事務所檢附之登記簿謄本記載原土地所有權人為「李復發號」、管理人有7 名等情吻合，益徵該兩人之證述與實情相符。
㈡、系爭土地早期原課徵田賦（目前停徵），直至99年間稅捐機關始發現其上有建物，遂自100 年起就供建物使用部分、改以一般用地稅率核課地價稅，亦即在原告取得系爭土地前，系爭土地無庸繳納稅金，更適足證被告交付之地基稅是屬使用土地之對價租金無疑。
二、又系爭土地非屬耕地，且被告租用系爭土地係為建屋自住之用，與土地所有權人間所成立者乃租地建屋契約，而非耕地租用，既非耕地租用，自無土地法第106 條以下、三七五減租條例、農業發展條例相關規定之適用，是以原告主張租約無效、兩造間無租賃關係存在云云，顯無理由：
㈠、按土地法及三七五減租條例就「耕地」乙詞均未設有定義，而參酌農業發展條例第3 條第11款規定，可知土地登記謄本上所載地目縱為旱地，但並非當然即為耕地，而應視其是否經區域計畫法劃定屬特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地而定。次按農業發展條例第3 條第10款、及平均地權條例第3 條第3 款就「農業用地」均訂有解釋規定，亦非土地登記謄本上所載地目為旱地即必然為農業用地。再按土地法第106 條第1 項規定，及台灣高等法院93年度重上更㈡字第53號判決等意旨，若承租他人之「非」農、漁、牧地供耕作之用，或係租用為耕作或漁牧「目的以外」之使用，均與「耕地租用」有間，而不適用土地法第106條以下有關耕地租用之規定、及耕地三七五減租條例、農業發展條例等規定。
㈡、查被告曾提出台北市政府都市發展局102 年1 月7 日函，可證明系爭土地之使用分區原為「住宅區」、嗣變更為「遊樂區」，而自台北市都市發展局網站線上查詢系爭土地土地使用分區，亦係載為「遊樂區」無誤，足見系爭土地非屬「耕地」、亦非「農業用地」，是以被告承租系爭土地應非屬「耕地租用」；況被告承租系爭土地之目的，乃為供建屋自住之用，非為從事耕作，因此，更不可能成立耕地租用，蓋系爭土地之原所有權人即證人李文彤歷經數十年來均知悉系爭土地上有建物存在，且同意被告所有房屋坐落其上、使用系爭土地，並按年收取被告交付之租金，是以被告與土地所有權人間乃有租地建屋契約存在、而非耕地租用；換言之，原告僅以系爭土地登記謄本上所載地目為旱地，即謂系爭土地為耕地、農業用地，甚至進而主張縱有租約，承租人未自任耕作，原訂租約無效，出租人得終止租約云云，顯係混淆曲解法令，委無可採。至原告復主張被告未能提出耕地三七五減租條例第6 條、第20條規定之書面及經登記之租約，顯見並無耕地租用存在云云，查上揭規定係為保護佃農及謀舉證上便利而設，屬行政監督管理方式，而非耕地租約之成立或生效要件，況被告占用系爭土地乃基於租地建屋契約、而非耕地租用契約，是無耕地三七五減租條例之適用。
三、早於50幾年間起，系爭房屋之所有權人與系爭土地之所有權人間即有不定期租地建屋契約存在，原告買受系爭土地實無主張被告為無權占有之餘地，所為請求，顯無理由：
㈠、被告與系爭土地之原所有權人李文彤間就系爭土地存在租地建屋契約，又雙方未曾以字據訂立租約，是依民法第422 條、第425 條第1 項規定，乃視為不定期限之租賃，且原告買受系爭土地，該不定期租地建屋契約對原告仍繼續存在，被告並非無權占用。至原告辯稱被告欲主張不定期租約，依土地法第109 條須以承租人繼續耕作為前提云云，因本件租賃關係本來就未定有期限，亦非耕地租用，自無需符合該規定以承租人繼續耕作為前提，始得成立不定期限租賃之問題。
㈡、又系爭土地歷經兩次買賣（由原所有權人李文彤出售予張銘棟，嗣張銘棟又隨即出售予原告）均未曾以書面通知被告，被告依民法第426 條之1 第1 、3 項等規定，得主張渠等間之買賣對被告不生效力，亦即原告無立場及理由請求被告拆屋還地及返還不當得利。
四、系爭房屋乃因祖傳繼承而來，對被告而言，有其歷史及情感上之價值，目前亦尚有部分被告住居其中，且系爭房屋橫跨同地段390 、391 、392 、393 地號（各占用約40坪，共計約160 坪），而位於系爭土地範圍部分，為系爭房屋中段，包含房間、廚房、洗澡間及廁所等生活主要起居處，如原告恣意否認被告占有之合法權限、而率予拆除，反而有害及社會經濟效益，故原告所為請求實不無權利濫用之嫌。退萬步言，原告逕以系爭土地之「公告現值」計算、請求被告應「連帶」給付，亦乏所據，所為請求自無理由。
五、聲明：
㈠、原告之訴駁回；
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
伍、兩造不爭執之事項：
一、系爭台北市○○區○○段○○○ ○號土地依登記謄本記載之地目為「旱」地，該土地重測前為和尚洲中洲埔45-389地號，分割自和尚洲中洲埔45-111地號，管理人為李坤地、張章、李榮華、陳川澤、王玉昆、李老謙、蔡芋蛋7 人，於55年8月1 日以分割為原因登記為李種所有；嗣李種死亡後，於78年2 月17日以繼承為原因登記為李種之繼承人呂謹、呂盛軒、李東鴻（更名為李文彤）、陳呂秀、李雪華分別共有5 分之1 ，嗣於78年7 月12日以買賣為原因登記為李文彤單獨所有；嗣於98年10月14日以買賣為原因登記為張銘棟所有；嗣於98年11月20日以買賣為原因登記為原告所有；
二、被告8 人於100 年11月24日寄發存證信函予原告，自承為系爭門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○ 巷○○號未辦保存登記房屋之所有權人（按應為事實上處分權人）；
三、系爭房屋除占有系爭土地外，尚占有其他相鄰土地，該屋占有系爭土地之面積共計45.03 平方公尺；又系爭房屋占有系爭土地之部分為房屋之西半側，包含室內一房間、廚房、洗澡間、廁所等；
四、上情並有系爭土地之登記謄本、被告寄發予原告之存證信函、本院101 年3 月1 日勘驗筆錄、台北市士林地政事務所10
1 年4 月16日北市士地測字第00000000000 號函檢送之土地複丈成果圖等件（見本院士簡調字卷第6 至10、75至77、86至87頁），及台北市士林地政事務所101 年12月26日北市士地資字第00000000000 號函檢附之系爭土地登記簿謄本及異動索引、地籍異動清冊等件（見本院訴字卷第144 至161 頁）附卷可稽。
陸、兩造之爭點：原告主張系爭房屋無權占有系爭土地，而請求被告拆屋還地並給付損害賠償，為被告所爭執，並以前詞置辯。本件兩造首要爭點厥為：被告是否以系爭房屋無權占有系爭土地？
柒、得心證之理由：
一、關於系爭房屋占有系爭土地之原因，被告辯稱係基於與系爭土地所有權人間租用房屋基地之租賃關係，承租目的是供自住之用（見本院102 年3 月13日言詞辯論筆錄）。經查：
㈠、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；又不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421 條第1 項、第422 條分別定有明文。次按因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之稱如何，原非所問（最高法院46年台上字第519 號判例意旨參照）。再按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設，因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受房屋後始租用基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年台上字第2562號判例意旨參照）。
㈡、查門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○ 巷○○號於整編前為中洲里70號，於35年間即有被告之先祖周煥明等設籍紀錄，又於48年間即有用電申請之紀錄，而設立房屋稅籍後之課稅年數亦有50餘年等情，有被告提出之戶籍謄本、台灣電力公司新設日期證明書，及台北市士林戶政事務所101 年9 月24日北市士戶資字第00000000000 號函檢附之門牌編釘及設籍資料、台北市稅捐稽徵處士林分處101 年9 月28日北市稽士林甲字第00000000000 號函檢附之系爭房屋稅籍證明書等件（見本院訴字卷第71至79、91至97、99至109 頁）附卷可稽，堪信系爭房屋至遲於日據時代即已建造完成，被告係祖傳繼承而來之事實；
㈢、次查系爭房屋占用系爭土地，自50幾年間開始即有支付使用土地代價之事實，業據⑴證人即系爭土地之前所有權人李文彤於審理中證稱：土地一開始是伊母親在幫伊處理的，所以伊沒有到現場去看，直到伊母親約80幾年間過世時，伊才有到現場去看，伊去看的時候上面是有1 棟房子的；一開始土地的事是伊母親在幫伊處理的，當時是否有出租我不清楚，直到伊母親80幾年間過世後，伊才有從伊堂嫂那邊拿到轉給伊的金錢，大概每年清明要掃墓時，伊堂嫂才會轉給伊1 萬多元，她是說要給伊貼補392 地號土地的繳稅金，伊不清楚
392 地號土地是否曾出租給別人；伊堂嫂告訴伊說是占有土地上房屋的人拿錢給她，叫她轉交給伊，說從以前開始就是這樣，拿這些錢給伊，可以補貼392 地號土地的繳稅金；李三榮是伊大伯父的兒子，算是伊堂哥，李三榮沒有跟伊說39
2 地號土地有出租給他人之事；伊本人沒有授權或同意他人幫伊處理有關392 地號土地之事，但伊有同意伊母親幫伊處理有關392 地號土地的事等語（見本院102 年12月19日言詞辯論筆錄）；⑵證人即李文彤之堂哥李三榮於審理中證稱：伊等那一代的土地從民國前幾年開始就是共業的土地，土地是大家共有的，只要是居住在土地附近的人，就對土地都有份，392 地號土地上的房屋在伊懂事之前就已經有了，伊是27年次的，依伊等那邊的規定，如果是在土地上種菜就沒有繳稅的問題，如果是在土地上有房子，就要拿錢出來貼補稅，一開始土地是由7 個人管理，7 個人都是不同姓的人；39
2 地號土地上的房子只有1 棟，後來因為老舊所以有再加蓋上去，已經是很久以前的事，該房子最剛開始是姓周的人蓋的，何時蓋的伊不清楚，已經蓋很久很久了；房子是很久以前蓋的，伊等那邊的土地上蓋房子，類似是當作工寮，人在裡面住也可以一邊工作種田；392 地號土地開始登記的所有權人是伊叔叔李種，就是李文彤的父親，大概是50幾年間，在此之前土地是沒有登記的，一開始伊等那邊的土地都是每10年輪流轉一次，由大家輪流使用，但392 地號土地從50幾年間登記有所有權人之後，就是李文彤他們家所有，沒有再大家輪流轉；李文彤他們家人從50幾年間就沒有住在這邊，因為這邊的土地限建，所以他們家人住不下去，從50幾年間登記為所有權人開始，周家人拿來補貼的錢就都是拿來給伊大哥轉交，直到伊大哥97、98年間過世後，才變成拿給伊轉交，伊處理過兩期，去年及今年沒有拿錢給伊轉交，要轉交的錢都是清明節時大家結算的；每年清明節時都有在那邊結算，周家人都有拿錢出來，有時是伊大哥李昭賢拿給李文彤他們家的，有時是伊大嫂拿給李文彤他們家的，大部分是拿給李文彤本人，也有曾拿過給李文彤的母親；周家人拿來補貼的錢，於伊大哥處理期間每年都有給，因為清明節時伊都在場，所以伊知道；姓周的人其中年紀最年長的大嫂，伊知道她叫「阿巧」（台語），她每年會拿1 萬1,200 元過來，說是地基稅（台語）就是地價稅，請伊大哥或伊轉交李文彤；土地一坪實際的稅金只有100 多元，伊等那邊收一坪200多元是地基稅（台語），就是租的費用；伊等所說的「地基稅」，是給他們用的意思，與出租的意思是一樣的；在伊的認知，伊認為「補貼」與「租金」是相同的意思，伊等那邊沒有區分等語（見本院102 年12月19日言詞辯論筆錄）綦詳；⑶至原告雖質疑兩證人關於金錢交付對象之證詞不相符合、證人所說的「稅」一語在法律上可否解讀為「租金」並無實質證據之支持、地主李文彤未曾與被告有租賃共識等節，然查：①證人李文彤證稱伊是從伊堂嫂那邊拿到轉給伊的金錢等語，與證人李三榮證稱周家人拿來的金錢是由伊大哥、伊大嫂拿給李文彤或李文彤之母親，及由伊親自拿給李文彤等語，雖略有差異，惟就系爭房屋占用系爭土地至遲自50幾年間始即有支付代價、李文彤本人或其母親有收受周家人拿來的金錢、係於每年清明節時交付等重要事項，核屬相符，當不因前開證人證詞細節上之差異，即推翻證言之可信性；②又證人李文彤證稱其同意由伊母親幫伊處理有關系爭土地之事，另證人李三榮證稱李文彤之母親或李文彤每年均有收受占用系爭土地之周家人所交付之金錢，足認證人李文彤已概括授權由其母親處理包括向周家人收取使用系爭土地之代價之事，不因其是否確悉已與他人成立法律上之租賃契約而影響法律關係之認定；③再依前揭最高法院46年台上字第51
9 號判例之旨，因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之稱如何，並非所問，本件被告就系爭房屋對於系爭土地之使用，既自50幾年間開始即每年給付系爭土地所有權人
1 萬1,200 元，不得謂非屬使用系爭土地之對價，不因名為「地基稅」（台語）或「地價稅」，即謂非屬租金之性質；況查系爭土地原係課徵田賦（目前停徵），直至99年間稅捐機關派員現勘後發現部分面積供建物使用，而自100 年起就供建物使用部分改以一般用地稅率核課地價稅乙情，有台北市稅捐稽徵處士林分處101 年7 月27日北市稽士林甲字第00000000000 號函、102 年1 月7 日北市稽士林甲字第00000000000 號函（見本院訴字卷第27至28、162 頁）在卷可考，足認於原告98年間取得系爭土地所有權之前，系爭土地尚無須繳納「地價稅」之問題，尤足認被告所交付之金錢係屬使用系爭土地之對價。準此，被告就系爭房屋對系爭土地之使用支付租金，期限已逾1 年而未以字據訂立，與系爭土地之所有權人間成立不定期限之基地租用契約關係，洵無疑義。
二、又原告固質稱：系爭土地為地目旱地之農業用地，縱被告與系爭土地之前手間有租賃契約，因被告並未繼續耕作，依民法第458 條、土地法第114 、115 條規定、耕地三七五減租條例第16條等規定，出租人亦得終止租約；再縱被告與系爭土地之前手間為租地建屋契約關係，因違反農地農用原則，亦屬無效或不成立云云。
㈠、查原告所引民法第458 條、土地法第114 、115 條、耕地三七五減租條例第16條，均屬有關「耕地租賃」之規定。而按「『以自任耕作為目的』，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用」，又「耕地之租佃，應依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定」，土地法第10
6 條第1 項、耕地三七五減租條例第1 條分別定有明文；再「所謂耕地之租佃，係指承租人以承租之農、漁、牧地『供自己從事耕作為目的』，約定支付地租予出租人者而言，如承租人承租土地之目的在建築房屋居住或供其他非耕作之用者，縱其承租土地為耕地，該租地契約亦非耕地之租佃」（台灣高等法院93年度重上更㈡字第53號判決同此旨可參）。
本件如前述被告陳稱承租系爭土地之目的是為供自住之用（見本院102 年3 月13日言詞辯論筆錄），核與前揭證人李三榮證稱：伊等那邊的土地上蓋房子，類似是當作工寮，人在裡面住也可以一邊工作種田等語，陳明系爭房屋之建造確有供居住使用之目的乙情，並無不符，而卷內亦無其他證據顯示被告係以自任耕作為目的而承租系爭土地，應堪信被告與系爭土地所有權人間之不定期限基地租用契約關係，係以建築房屋居住為目的之租地建屋契約，而非耕地租賃契約，自無原告所引民法第458 條、土地法第114 、115 條、耕地三七五減租條例第16條等規定適用之餘地；
㈡、復查系爭土地依登記謄本所載之地目固為旱地（見本院士簡調字卷第6 頁），惟按平均地權條例第3 第3 項規定：「農業用地：指『非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地』，依法供左列使用者：... 」，又農業發展條例第3條第10款亦規定：「農業用地：指『非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地』：... 」，而本件系爭土地之都市計畫使用分區，自59年7 月4 日起即公告編定為「住宅區」，迄100 年6 月8 日公告編定為「遊樂區」等情，有台北市政府都市發展局102 年1 月7 日北市000000000000000 號函（見本院訴字卷第192 至193頁）附卷可稽，足見該都市土地並無被編定為農業區、保護區之農業用地之情事，則原告主張系爭土地因屬農業用地，如成立租地建屋契約則違反農地農用原則，其立論已非無疑；再退步言之，縱依72年8 月1 日修正公布之舊農業發展條例第3 條第11款規定：「耕地：指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地」，認系爭土地屬耕地性質之農業用地，惟依前揭說明，縱承租人承租之土地為耕地，仍非不得作為建築房屋居住或供其他非耕作之用而成立基地租用契約（參前揭台灣高等法院93年度重上更㈡字第53號判決意旨），原告逕謂在耕地之農業用地上成立基地租用契約即屬無效或不成立云云，並未提出依據，亦無可採。
三、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42
5 條第1 項定有明文，即所謂買賣不破租賃原則。又88年4月21日修正公布之民法第425 條第2 項固增訂：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之」，惟針對出租人於民法債編修正施行前，已與承租人訂定未經公證之期限逾5 年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於修正施行後出租人始將不動產所有權讓與他人者，是否有新修正民法第42
5 條第2 項規定適用之問題，最高法院於98年3 月31日98年度第2 次民事庭會議決議：「基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地」，基此決議，本件並無修正後民法第425 條第2 項規定適用之餘地，準此，依民法第425 條第1 項規定，被告於原告買受系爭土地前，已與系爭土地之前手所有權人間成立基地租用契約關係，原告買受系爭土地，該租賃契約對原告仍繼續存在，被告並非無權占用，洵堪認定。
四、末原告雖再主張：被告已於書狀中坦承為區段徵收利益而欲租賃，則藉此主張不定期租賃契約，亦涉有權利濫用之問題，而欠缺權利保護之正當性云云。惟查，被告102 年5 月15日補充辯論意旨狀係陳稱：「系爭房屋日後雖或將因區段徵收而迫於公權力、不得不面臨拆除之命運，然系爭房屋現既非無權占用系爭土地，而有不定期之租地建屋契約存在，則於情於理於法，均不應放任原告無端訴請拆除、或容任原告單方面變更原租賃條件、改為一年一簽及恣意調整租金，至被告縱日後可獲區段徵收之補償，亦屬被告合法之權益，原告企圖執此攻擊被告之人格，實無可取」等語（見本院訴字卷第314 頁），並無原告所謂坦承係為區段徵收利益而欲租賃之情事，且經被告質稱原告有斷章取義之嫌（見本院102年5 月23日言詞辯論筆錄），原告此節主張，尚屬無據，不足認被告欠缺權利保護之正當性，併為敘明。
五、揆諸以上各節所述，被告有處分權之系爭房屋占有系爭土地係基於不定期限之基地租用契約關係，並非無權占有，從而，原告主張被告係無權占有，而依民法第767 條第1 項規定請求被告拆屋還地，及依民法第184 、185 條規定請求損害賠償，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
書記官 江俐陵