臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第724號原 告 楊偉元訴訟代理人 鄭牧民律師原 告 于明仁訴訟代理人 楊偉元被 告 黃志明兼上一人之訴訟代理人 楊志茂上一人之訴訟代理人 駱芳玉上二人共同訴訟代理人 林梅玉律師複代理人 張瑞玲上列當事人間債務不履行損害賠償事件，經臺灣板橋地方法院以
101 年度訴字第434 號裁定移轉管轄，本院於民國102 年1 月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告。逾期未追加者，視為已一同起訴。法院為前項裁定前，應使該未起訴之人有陳述意見之機會。第1 項未共同起訴之人所在不明，經原告聲請命為追加，法院認其聲請為正當者，得以裁定將該未起訴之人列為原告。民事訴訟法第56條之1 第1 項至第3 項定有明文。
二、原告楊偉元以自己、于明仁與被告間簽立之銷售代理合約書為據，訴請被告給付業務執行服務費及業務獎金，經核本件訴訟標的對原告楊偉元、于明仁而言，有合一確定而應共同起訴之必要，原告楊偉元聲請追加原告于明仁，經通知于明仁到場亦當庭表示同意（本院卷第87、91、251 頁背面），依前開規定，應予允許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於98年6 月25日與原告就位於新北市○○區○○路○○○ 號地下1 樓及306 號之1 至之15共16戶之停車位（下稱系爭停車位）簽訂「永和安樂路306 號B1車位銷售代理合約書」（下稱系爭合約書），被告依約應按銷售車位之價格及銷售成數給予原告業務執行服務費（下簡稱服務費）及業務獎金。又依系爭合約第8 條、第10條之約定，兩造同意僅需買方與被告完成簽約手續後，原告即可依約向被告請求給付服務費及業務獎金，之後相關產權移轉事宜概由被告負責。茲因原告代理銷售之系爭停車位，其中編號
8 、13、15、26、30、39、48、53等8 個車位，原告已於98年12月20日代理被告就編號13、39、48、53等4 個車位與訴外人林素娟簽訂不動產買賣契約書（下簡稱買賣契約書），於99年2 月5 日就編號30車位與訴外人黃靜媛簽訂買賣契約書，於99年3 月1 日就編號15、26等2 車位與訴外人蔡青妙簽訂買賣契約書；另就編號8 車位與訴外人林家貽簽訂買賣契約書，嗣被告因產權問題未能交付上開車位予買方，惟原告已完成簽約手續，被告即應依約給付上開8 個車位之服務費及業務獎金予原告。
（二）依系爭合約書第2 條約定簽約後，可從事預約銷售、廣告刊登等行為，且原告與訴外人呂伍豐等21人所簽訂之買賣契約書亦係於99年4 月12日被告取得新北市政府工務局核准變更為停車空間使用之變更使用執照（下簡稱變更使用執照）之前，被告明知且未有反對之意思，並給付服務費及業務獎金予原告，故被告不得逕以與林素娟、蔡青妙所簽訂之買賣契約書係在被告取得使用變更執照前所為，而認無系爭合約書之適用。又原告與林素娟、蔡青妙簽訂之買賣契約雖加註第11條約定，乃經過被告同意始附加。是以，被告依系爭合約書之約定應給付編號8 、13、15、26、30、39、48、53共8 個車位之服務費及業務獎金予原告，惟迄未給付，茲因原告之前已受領部分，平均一個車位收取9 萬元服務費及業務獎金，故請求被告應給付原告72萬元【計算式：8 ×90000 】之服務費及業務獎金等語。
（三）聲明：
1.被告應連帶給付原告72萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
2.如獲勝訴判決，原告願供擔保以供假執行。
二、被告則以：
（一）兩造於98年6 月25日簽立系爭合約書，被告於99年4 月12日始變更使用執照，依系爭合約書第2 條約定原告代理銷售期間為99年4 月12日起至同年7 月12日止，故原告於代理期間以外之98年12月20日與林素娟間、99年3 月1 日與蔡青妙間、99年2 月5 日與黃靜媛間、99年6 月24日與郭蓁間簽立之買賣契約書，均非代理銷售期間所為，故無系爭合約書之適用。
（二）原告違反系爭合約書第7 條約定，未經被告同意，擅自在買賣契約書上加註第11條「乙方若於產權過戶後，遲至99年2 月28日（或99年3 月31日）止，甲方無法正常出入停車，乙方需全額返還甲方之購買價金，並自簽約之日起以年利率5 ％計算利息」之約定，嗣後林素娟、蔡青妙即援引前揭第11條約定，拒絕付款點交過戶並進而解除契約，乃可歸責於原告，依系爭合約書第7 條約定，原告不得請求林素娟、蔡青妙所購買之編號13、39、48、53、26等車位之服務費及業務獎金。
（三）兩造間之契約關係已於99年9 月6 日結案終止，其中黃靜媛購買之編號30車位、郭蓁購買之編號8 號車位，兩造間業已結算清楚，被告已於100 年1 月3 日以支票給付執行服務費及業務獎金予原告，編號8 號車位之買受人係訴外人郭蓁而非林家貽，被告並不認識林家貽，且黃靜媛部分之買賣契約書雖由原告簽訂，惟於代理期間屆滿後仍未完成付款，嗣經被告與黃靜媛溝通，始取得付款過戶，原告就此部分本應不得請求服務費等語，以資抗辯。
（四）聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、法官協同兩造整理不爭執及爭執事項如下（本院卷第285 頁）：
甲、不爭執事項
（一）兩造於98年6 月25日簽立系爭合約書，由原告代理被告進行車位銷售（原證1 ）。雙方於99年9 月6 日合意終止代理合約（原證4 ），並完成原證3 所列文件物品之點交。
（二）系爭合約書第2 條約定之代理期間為自使用執照變更核發為停車場用途起3 個月。原告於簽約後開始進行預約銷售等有利於車位銷售之活動。
（三）系爭合約書第10條約定雙方同意以買方與被告完成簽約手續後，視為該車位已售出。
（四）被告係於99年4 月12日取得新北市政府工務局變更為停車空間使用之變更使用執照（玖玖永變使字第065 號）。
（五）原告代理被告於98年12月20日與林素娟（編號13、39、48、53車位，本院卷第55至70頁）簽立買賣契約書。
（六）原告代理被告於99年3 月1 日與蔡青妙（編號26車位，本院卷第72至75）簽立買賣契約書。
（七）原告代理被告於99年2 月5 日與黃靜媛（編號30車位，本院卷第76至79頁）簽訂之買賣契約書。
（八）原告代理被告與前開林素娟、蔡青妙、黃靜媛簽立之買賣契約，均有加註第11條「「乙方若於產權過戶後，遲至99年2 月28日（或99年3 月31日）止，甲方無法正常出入停車，乙方需全額返還甲方之購買價金，並自簽約日起以年利率5 ％計算利息」之約定。
（九）原告代理被告於99年6 月24日與郭蓁（編號8 車位）簽立買賣契約書。
（十）林素娟、蔡青妙簽約購買前開車位，但嗣因故解除契約。
（十一）黃靜媛購買前開車位，未如期支付價金，但未解除契約，事後已完成過戶。
乙、爭執事項：
（一）原告於99年4 月12日取得變更使用執照之前，代理被告與購買人完成簽約者，可否向被告請求給付服務費及業務獎金？被告事後取得變更使用執照後是否補正、承認？
（二）原告代理被告與林素娟、蔡青妙簽立之不動產買賣契約書上加註第11條，是否有逾越兩造代理權之範圍？有無經過被告事前同意或事後承認？
（三）原證4 之終止合約，關於第二批車位部分是否已變更約定，原告需完成過戶後方可向被告請求給付服務費及業務獎金？
（四）林素娟、蔡青妙解除契約之原因為何？是否可歸責於被告？原告是否仍得請求服務費及業務獎金？
（五）原告有無代理被告與林家貽完成編號8 車位之簽約？可否請求服務費及業務獎金？
（六）被告是否已給付黃靜媛所購買編號30車位之服務費及業務獎金予原告？
四、本院之判斷
（一）原告於99年4 月12日取得變更使用執照核發之前，代理被告與購買人完成簽約者，非屬無權代理系爭合約書第2 條前段固約定「雙方洽定代理期間，自使用執照變更核發為停車場用途起3 個月。」，惟同條中段亦約定「乙方（即原告）可於簽訂合約後開始進行【預約銷售】、廣告刊登及一切有利於車位銷售之活動」（詳見臺灣板橋地方法院101 年度訴字第434 號，下簡稱板院卷第7 頁之合約書），顯見兩造締約時業已約定代理銷售期間雖自94年4 月12日取得變更使用執照起算3 個月內，但亦同意原告於取得變更使用執照前即開始進行一切有利於車位銷售之活動，包含【預約銷售】，可徵被告於代理銷售期間開始前，係同意原告代理其進行車位銷售行為以及買賣契約之簽訂，此對照編號30車位之買受人黃靜媛乃於99年2 月5 日簽立買賣契約書，被告亦依此完成車位過戶及核算給付執行服務費及業務獎金予原告一情，此有買賣契約書、結算明細（本院卷字第76至79、84頁）在卷可資佐證，是以，被告抗辯原告於取得變更使用執照前與林素娟、蔡青妙等人所為之簽約行為，係屬無權代理云云，而無系爭合約書之適用云云，顯非可採。
（二）原告代理被告與林素娟、蔡青妙簽立之不動產買賣契約書上加註第11條，乃經被告同意
1.觀諸林素娟、蔡青妙、黃靜媛等人簽立之不動產買賣契約書（本院卷第71至79頁），其中契約條文除第11條外，均係預先擬定的，第11條條文則係以打字裁剪黏貼於契約上，黏貼處再蓋用買受人印章及被告2 人之買賣契約專用章，此有勘驗筆錄在卷可按（本院卷第284 頁），可徵前揭附加第11條條文並非經被告預先擬定，交予原告作為買受人簽訂之契約條文，堪以認定。
2.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決要旨參照）。依系爭合約書第
7 條約定「乙方（即原告）對於甲方（即被告）與買方之買賣契約書內容，未經甲方同意不得擅自更改，或做誇張不實之解釋或未經甲方同意擅自附加購買條件等，如因此導致糾紛影響甲方權益概由乙方負責賠償並退還已請領之服務費」，準此，原告依約固不得未經被告同意擅自附加購買條件或契約內容，且若因該附加條文導致糾紛，應由原告自行負責賠償並退還已請領之服務費，反之，若未因此導致糾紛且被告依約履行者，依前開契約解釋，應認被告仍承認該等條文之附加甚明。
3.參以證人即編號15、26車位之買受人蔡青妙於本院證稱：因為一直擔心產權會有問題，社區外面有貼字條抗議產權有問題，所以才會在契約上作加註，為保證產權沒有問題，契約書好像是于明仁交給我簽的，沒有與被告接洽過或碰面過，嗣因樓上房屋出售而解除契約，並非依照附加的第11條約定解約，99年3 、4 月間解約時也沒有看過被告
2 人，退訂時有先打電話通知，再約見面，見面時就直接拿退訂支票給我，過程中很爽快等語（本院卷第281 至28
4 頁），核與其在臺灣板橋地方法院檢察署100 年度偵字第24924 號案件檢察官偵查時之證述相同（下簡稱板檢卷第106 頁背面），堪以信實。復斟酌編號13、39、48、53車位之買受人林素娟簽立之買賣契約書，附加第11條條文係約定期限為99年2 月28日止，然其配偶黃茂男先於98年12月11日、12日各支付定金，又支付簽約金、開工款，復於前開期限後之99年5 月6 日支付勘驗款，嗣林素娟因故解除契約後，被告黃志明尚於99年8 月19日將全數已收款項183 萬6000元匯還予林素娟，此有定金收據、支票、付款流程簽收表、匯款申請書（板檢卷第57至60、65、70、
75、80至82、93頁）在卷可稽，顯見於蔡青妙、林素娟簽約後，被告並未爭執前揭附加第11條條文之效力，仍依約收受蔡青妙、林素娟所繳納之各期款項，甚而於解除契約後，亦由被告簽發支票或匯款方式退還款項，堪信前揭附加第11條條文內容乃經被告同意甚明。
4.參照編號30車位之買受人黃靜媛簽立之買賣契約書（本院卷第76至79頁），同有附加前開第11條文，被告亦依約完成車位過戶及核算給付執行服務費及業務獎金予原告一情，有前開買賣契約書、結算明細可佐，益證被告乃同意前揭第11條條文之附加。縱認被告自始未同意或追認前揭第11條條文之追加，然依證人蔡青妙證述其非援引第11條條文主張解除契約，以及林素娟向被告主張解除契約之日期亦非附加第11條約定之99年2 月28日前（詳見本院卷第58、62、66、70頁），而是在99年5 月6 日交付第三期款即勘驗款之後，顯見亦非援引第11條約定解除契約，則依前開契約解釋原則，被告依系爭合約書第7 條約定抗辯應由原告自行負責賠償云云，亦難憑採。
（三）兩造於終止合約之時，已就應給付服務費及業務獎金之金額及給付條件協議結算及變更無訛
1.原告主張依系爭合約書第10條約定其與買方完成簽約後，視為該車位已售出等語，固有系爭合約書可稽（板院卷第
9 頁），然依系爭合約書第4 條第3 款約定「業務執行服務費及業務獎金於結案完成後乙次以現金或即期支票給付」，換言之，被告依約應給付原告之服務費及業務獎金，需按雙方於結案後結算及給付，並非完成簽約後，被告即負有給付義務甚明。又據系爭合約書第16條約定「除本約另有約定外，如需換約或增減條文，需經雙方同意始生效力」，準此，參照原告於99年9 月6 日結案及移交時所製作之明細（原證3 ，板院卷第12至13頁，完整版於板檢卷第39頁），已將第一批過戶完成之車位26個、第二批未過戶之車位8 個以及作廢買賣契約即林素娟所購買編號13、
39、48、53車位、蔡青妙購買編號26車位、林家貽購買編號8 車位等6 個車位均有一一列出，但兩造於99年9 月6日達成之協議結果為第一批過戶車位共26個已點交完畢，第二批未過戶車位共8 個，由原告負責處理至過戶完畢，第二批未過戶車位之服務費之收取照舊處理即按底價總價×5 ％+ 超價×30％計算等節，有原證4 協議書在卷可憑（板院卷第14頁），被告亦於100 年1 月3 日將第二批未過戶車位以及未列於第二批之編號11車位部分完成過戶者之服務費及業務獎金給付予原告楊偉元，有被告提出之明細、帳冊及支票（本院卷第84頁）在卷可考，衡之前開兩造會同處理之流程，可證雙方對於服務費及業務獎金之給付金額已經結算，給付條件亦變更為完成過戶後方可請領，並經兩造以書面合意而變更系爭合約書甚明。
2.參以原告提出系爭合約書之車位牌價表（本院卷第89頁），被告委託原告代理銷售的車位數量為57個，原告於原證
3 所列代理銷售之第一批、第二批車位合計為34個【計算式：26+8】，銷售成數約為60％【計算式：34÷57＝0.5964】，依系爭合約書第4 條約定被告應給付之服務費係依據各車位底價合計乘以4 ％，超價部分則乘以30％，而觀之原證4 及被證5 有關兩造結算之協議，服務費卻係依各車位底價乘以5 ％，超價部分則乘以30％計算，此乃前開服務費計算銷售成數至少達84％以上方可取得者，益徵兩造關於服務費及業務獎金之給付金額及條件確經雙方另行協議結算無訛。再斟酌每個車位數量均只有1 個，底價固定，有簽訂契約及完成過戶者，當可依約定給付服務費及業務獎金，系爭合約書第4 條關於服務費及業務獎金之計算亦依據各個車位之底價及銷售成數為之，若解除契約者，亦得請求給付服務費及業務獎金，則會有重複計入各車位底價並無謂提高銷售成數之情，即與系爭合約書第4 條關於服務費及業務獎金之計算基礎與銷售成數精神有違，亦可佐證。
3.揆諸原告自行製作之原證3 明細，作廢買賣契約部分除前開所述外，尚有購買編號49、46、47、14、25等車位之契約，亦未見原告於兩造會同結案協議時，向被告提出任何請求或於協議書上有做任何註記，並將全數作廢買賣契約書返還予被告，顯見並非完成簽約即可請領服務費及業務獎金。另酌以系爭合約書第11條約定「如合約期間買方預付定金，因可歸責於買方因素而沒收之訂金，甲方應支付沒入訂金之1/2 作為乙方業務執行服務費」，原告代理被告與買受人簽立之不動產買賣契約書第9 條亦約定「本約簽訂後，如甲方（即買受人）不買或不按期付款違約者，經乙方催告限期逾期仍為履約，乙方得解除本契約，其已付之價款全部由乙方沒收作為違約金....」（詳本院卷第58頁），可知兩造約定買受人下訂後，如可歸責買方而解除契約，應沒收訂金，並將沒收訂金1/2 交付予原告充作業務執行費，於簽約後可歸責於買方無故解約之情況，衡情亦應同此處理模式，換言之，原告代理被告簽約後，買受人無故解除契約者，原告可請領之服務費及業務獎金，與依約履行並完成過戶者顯然有別。
4.承上各節說明，若可歸責於林素娟、蔡青妙、林家貽等人解除契約者，原告應依約沒收已付訂金或價款，並請求被告給付一定比例作為服務費，然依證人蔡青妙所為之證述其未遭沒收訂金等語，而被告亦將林素娟所付價款全數返還，已見前述，則原告就此自無從單憑業已簽訂合約，即請求被告給付全數之服務費及業務獎金。另由前述兩造於99年9 月6 日結案時所為之結算明細與協議，亦未將解除契約之林素娟、蔡青妙、林家貽等人部分，納入結算應給付之服務費及業務獎金，應即本於前述契約精神所為甚明。
5.至原告主張林素娟、蔡青妙、林家貽等人解除契約乃可歸責於被告之產權問題而不能交付車位云云，然依證人蔡青妙之證述，核與原告主張不同外，依新北市政府工務局函覆被告係於98年9 月28日聲請變更使用執照，經該局於98年11月20日書面審查核准，並於99年4 月12日竣工查驗核准暨核發變更使用執照，有該局回函及附件在卷可按（本院卷第255 至263 頁）及98年11月20日函文（本院卷第30
6 至307 頁）在卷可參，復據新北市中和地政事務所檢送系爭停車位過戶登記資料、異動索引、建物登記謄本、建築改良物登記簿、區分所有建物共同使用部分附表等（本院卷第123 至238 頁）在卷可明，可徵被告對於系爭停車位之產權並無疑義，縱銷售過程中，系爭停車位所在之尚林苑社區管理委員會曾通知被告不再核發臨時停車證（詳見板檢卷第85頁），或社區居民曾表示抗議，均僅係就系爭停車場所在之B1建物變更為停車場使用有所抗議，與車位產權均屬無涉，因此，原告前開主張尚無可採。
6.綜上所述，兩造關於服務費及業務獎金之給付金額業經結算，給付條件已變更為原告需完成過戶方可請求，是以，原告主張林素娟、蔡青妙、林家貽部分，既未於結算時列入，原告亦未完成過戶而未合乎給付條件，自無從請求被告給付此部分之服務費及業務獎金。
（四）被告已給付黃靜媛所購買編號30車位之服務費及業務獎金
1.被告抗辯黃靜媛乃列於第二批未過戶車位部分，於100年1月3 日業已給付服務費及業務獎金，並提出被證5 明細表為憑（本院卷第84頁），查黃靜媛購買之車位乃於99年11月24日完成過戶登記，有建物登記謄本可按（本院卷第12
8 頁），而原告楊偉元亦於前開明細上簽名並領取票款24萬2522元之支票，顯徵被告應已給付該部分服務費與業務獎金予原告楊偉元無訛。
2.至原告于明仁部分，依前開明細乃以匯款方式為之，而原告亦未提出未收取匯款之證據，是以，原告此部分請求，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭合約書及給付遲延之法律關係，請求被告給付林素娟、蔡青妙、林家貽、黃靜媛所購買8 個車位之服務費及業務獎金72萬元及均自起訴狀繕本送達被告之翌日（即101 年5 月28日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 102 年 1 月 23 日
民事第二庭 法 官 黃欣怡以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 23 日
書記官 詹志鵬