臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第944號原 告 李榮輝訴訟代理人 劉孟錦律師複代理人 蔡尚樺律師複代理人 黃宗哲律師被 告 林彥華訴訟代理人 蔡茂松律師
蔡心苑律師上列當事人間返還土地事件，本院於102 年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將其所有坐落於新北市○○區○○段○○○○段○00000地號，面積9,495 平方公尺，權利範圍100,000 分之563 之土地所有權應有部分，移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由原告起訴主張
㈠被告於民國82年 9月15日向訴外人林肯開發建設股份有限公
司（以下簡稱林肯公司）購買建築物基地坐落新北市○○區○○段北港口小段第100-1 ，100-6 ，102-4 ，345-6 地號之土地上所興建82汐建字第1303號建造執照內編號第6 區A1棟第13樓建物1 戶及該建物地下壹層車位1 個（以下合稱系爭房屋），並向原告以價金新台幣（下同）332 萬元購買上揭建物及地下壹層車位坐落基地之土地（即新北市○○區○○段○○○○段○00000 地號，權利範圍100,000 分之563，下稱系爭土地）。並訂立有房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約（以下各簡稱為系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約）且系爭土地並已移轉登記為被告名下。
㈡依雙方所簽訂之系爭土地買賣契約第三條約定：「甲方同意
依付款專項（如附件一）之約定期限付款。」，詎被告拒不依約繳款，亦不依同約第四條即委託代辦借款契約書之約定配合銀行貸款事宜，迭經催討，均置之不理，原告遂分別於85年12月6 日及86年6 月30日以中和郵局第1336號及560 號存證信函催被告限期給付，及屆期不履行即解除本件買賣契約。
㈢原告依其契約所載之通訊地寄送該存證信函，經被告收受後
均未置理。被告既不履行其繳款及對保義務，原告援依民法第259 條第1 款規定，及系爭土地買賣契約第三條之規定，自應將如訴之聲明所載之土地，移轉登記予原告。
㈣對被告抗辯所為之陳述
⒈被告主張物之瑕疵擔保或者債務不履行，均以契約關係存
在為要件，既然原告已於86年7 月18日即已解除買賣契約被告即不能在原告解約後再主張上開權利，亦不能主張系爭房屋存有種種瑕疵為同時履行抗辯。
⒉被告不得對原告行使同時履行抗辯權，以解除其給付遲延責任，理由如下：
⑴依據系爭土地及房屋契約，房屋之出賣人為訴外人林肯
公司，價金為272 萬元，原告已付25萬元，因為被告拒絕受領系爭房屋，故訴外人林肯公司尚未交付系爭房屋予被告，但被告之母早於80年間，自行破壞門鎖，偷搬進去住；系爭土地及買賣契約為獨立之契約，債務人應給付之標的（所負之義務）、對待給付（即價金數額）、履行期限均不相同。是以，被告給付土地價金之義務與給付房屋之義務根本並非基於同一雙務契約而生之給付義務與對待給付義務。況且原告李榮輝已於83年10月24日業已將相關土地權利移轉予被告，則被告是否得因訴外人林肯公司所應給付房屋具有瑕疵而對原告李榮輝主張民法第264 條同時履行抗辯權，實有疑議，蓋對於原告李榮輝而言，渠業已依約履行義務，若被告得因訴外人林肯公司之給付有瑕疵，而對原告主張同時履行抗辯權，顯然已違反民法第264 條第1 項及第2 項規定。
⑵系爭房屋係屬預售屋，依交易習慣，房屋之買受人本即
有先行給付價金之義務( 取得系爭款項後，由訴外人林肯公司當作工程款以興建系爭房屋) ，依原證2 之附件
1 ：房屋付款事項，訴外人林肯公司與被告約定，房屋付款之期限如下：1 、訂金；2 簽約金；3 、開工款(分為數期給付) ；4 、通知交屋時之尾款。被告僅付簽約金5 萬元與開工款25萬，其餘款項根本未給付。依原證2 ：契約第3 條第1 項、第2 項約定，被告應依其與林肯公司約定之期限及條件給付價金予林肯公司（詳原證2 之附件1 ：房屋付款事項）且應收到林肯公司之繳款通知後五日內以現金或即期票據至林肯公司指定之地點給付。亦即被告乃有先行付款之義務，被告不得主張同時履行抗辯權⑶林肯大郡社區災變係發生於00年0 月00日，惟斯時早已
因被告給付價金遲延，經原告及訴外人林肯公司合法解除系爭買賣契約，被告實無法於債之關係消滅後，再主張同時履行抗辯權。
㈤聲明：被告應將其所有坐落於新北市○○區○○段○○○○
段○00000 地號，面積9,495 平方公尺，權利範圍100,000分之563 之土地應有部分，移轉登記予原告。
被告抗辯
㈠系爭房屋及土地買賣契約雖分別以林肯公司及原告李榮輝為
出賣人，但實為本件房地之共同出賣人，此有系爭房屋買賣契約書第3 條第4 項及系爭土地買賣契約書第13條第1 項均約定二份契約有不可分離之並存關係，如違反其中一份契約視同為違反兩二契約。原告與林肯公司依法應對被告林彥華共同負物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任。
㈡原告雖以86年6 月30日中和郵局第560 號存證信函，解除系
爭買賣契約，然因房屋實際坪數、停車位以及現況均與房屋預定買賣契約書不符，且有嚴重滲、漏水之情形，故被告於85年12月23日、86年7 月14日、88年10月15日，分別以台北市中山郵局第521 、1167及276 號存證信函，將上述瑕疵通知原告及林肯公司，並要求原告及林肯公司出面協商（被證二），然均未獲原告及林肯公司善意回應。
㈢詎料，86年8 月18日溫妮颱風襲台，本件房地所處林肯大郡
社區遭溫妮颱風夾帶之風雨掏空地基，導致擋土牆剝落，總計500 餘戶因此毀損倒塌，並造成28人死亡。嗣經調查發現，林肯建設公司曾偽造地質鑽探報告，隱瞞林肯大郡位於「順向坡」之事實，且於施工過程中，亦未遵守系爭房屋買賣契約第7 條（一）所定標準，致使林肯大郡社區無法承受颱風、豪大雨之侵襲致生嚴重坍塌（被證三）。另因前述災變，原先配合做林肯大郡房屋貸款之合作金庫商業銀行，亦停止辦理貸款，亦無其他銀行願意貸款予住戶。
㈣據上，包含被告林彥華在內之林肯大郡住戶未能遵期辦理貸
款，實係因原告及林肯公司出售予被告之房地存有重大瑕疵，致銀行不願承作貸款，對此非可歸責於被告之遲延給付，原告自無從援引民法第254 條規定解除契約，此觀前揭判決意旨甚明，故原告執86年6 月30日中和郵局第560 號存證信函主張本件房地買賣契約業經解除，於法不合，被告不負移轉登記系爭土地之義務。
㈤原告李榮輝及林肯公司未依約完成林肯大郡社區之俱樂部、
保齡球館、電影院等公共設施，且交付之房屋坪數與銷售廣告圖不符，是原告李榮輝及林肯公司交付予被告之房地顯不具備通常之價值及效用，依法應對被告林彥華負債務不履行之損害賠償責任，在此之前，被告得依民法第264 條規定，主張同時履行抗辯權而拒絕給付買賣價金而免除遲延責任，故原告以被告給付遲延為由主張解除契約並請求返還系爭土地於法無據。
㈥原告及林肯公司於銷售過程中，曾出示建築藍圖向被告林彥
華表示，系爭房屋位於林肯大郡社區第六區A 棟13樓，相較於其他樓層，系爭房屋多出約2 坪之「環狀建築空間」可供使用，被告始因此決定購買系爭房地，此有原告李榮輝所提原證一房屋預定買賣契約書第2 頁記載：「A1、13F 樓，室內花台陽台26.84 坪」，相較於同棟12樓及14樓多出1.69坪可證（原證一：房屋預定買賣契約書附件七當層平面圖標示A5部分）。另依新北市政府工務局函覆之測量成果圖（被證八），原告於申請測量系爭建物時，明確區分系爭建物之主建物（71.28 平方公尺）、陽台（14.02 平方公尺）及花台（3.89平方公尺）面積，卻於締結系爭建物房屋預定買賣契約書時，違法以足使被告誤認建物面積之非法定用語，致使被告以高於一般行情之價格購買無法利用之「花台」，且上開測量成果圖所記載之坪數亦與買賣契約記載之坪數不相符合。
㈦據上，原告及林肯公司於銷售過程中係以林肯大郡社區內設
有俱樂部、保齡球館、電影院等公共設施為號召，吸引被告林彥華等其他住戶購屋，此有原告及林肯公司於銷售過程中所提廣告文宣可稽（被證六），亦有原告及林肯公司製作並交付被告林彥華之「俱樂部會員換卡憑證」（被證七），足證原告及林肯公司因系爭房地買賣契約（原證一、二）所負之契約義務，包括提供俱樂部、保齡球館、電影院等公共設施予包含被告在內之社區住戶使用。惟原告及林肯公司交付予被告林彥華之房屋，不僅以懸空花台充當室內坪數，且自始至終均未依約完成俱樂部、保齡球館、電影院等公共設施，甚將上開公共設施預定用地轉售予民間全民電視公司（即民視），明顯未依債之本旨提出給付。且因房屋坪數及公共設施既為系爭房地買賣契約之重要要素，被告亦於85年12月23日以臺北市北投郵局第11支局第521 號存證信函合法通知原告及林肯公司系爭房地具有上開瑕疵（被證二），並行使同時履行抗辯權。是被告依法得以系爭房地具有上開瑕疵主張民法第264 條之同時履行抗辯權，阻卻買賣價金之給付遲延責任，被告既不負給付遲延責任，原告自無從以被告給付遲延為由解除契約，進而請求被告返還系爭土地。
㈧原告起訴主張被告未依約給付買賣價金，並以被告給付遲延
為由解除契約，請求被告移轉登記系爭土地云云，均無理由，應駁回原告之起訴。
㈨聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執事項
㈠82年9 月15日向訴外人林肯開發建設股份有限公司（下稱林
肯公司）購買建於系爭土地上之系爭房屋一戶及地下停車位一個，及向原告購買系爭土地。其中系爭土地之買賣價金約定為332萬元。
㈡85年12月6 日原告與林肯公司以中和郵局第1336號存證信函催告被告繳納自備款及貸款。
㈢85年12月23日被告以北投郵局第11支局第521 號存證信函，因爭執坪數使用之問題，而未辦理交屋過戶。
㈣86年6 月30日原告與林肯公司共同以中和郵局560 號存證信
函催告被告付款及預為解除契約之意思表示（被告86年7 月
8 日收受）。㈤86年7 月14日被告再發存證信函予原告及林肯公司主張停車位瑕疵。
㈥86年8 月18日溫妮颱風造成林肯大郡社區地基淘空，擋土牆崩落。
㈦88年10月15日被告以存證信函主張實屋與購買時之建築藍圖不符，請求退還定金及房屋款項。
本件爭執事項
㈠系爭房地之買賣契約是否業經原告合法解除契約法院之判斷㈠被告未合法行使同時履行抗辯權。
⒈因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。
他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264 條定有明文。
⒉系爭土地係供系爭房屋為基地使用，系爭房屋與系爭土地
之交易不可能分別為之，亦是同時出售予被告，此乃因應房屋為林肯公司所興建但土地則登記於原告名下之情形，而產生之訂約型態。雖訂立兩份契約，惟該兩份契約依據系爭房屋及土地買賣契約之第3 條第4 項均有其中一份契約有解除事由時，另一份契約亦同時解除之。因此，系爭土地契約或系爭房屋契約為聯立之契約無誤，非獨立兩份契約。故兩份契約中，其中一份契約可抗辯之事項自可引為對另一份契約之抗辯事由。因此，原告主張被告對於系爭房屋所得引用之抗辯事由，不得引以對抗原告云云，顯有誤解。
⒊兩造間之系爭土地買賣契約第10頁約定，系爭土地之買賣
價金應依據訂金17萬元、簽約金22萬元、結構體完成31萬元、鷹架拆除31萬元、增值稅單開立31萬元及領取使用執照或委妥代辦借款時給付190 萬元，共計322 萬元，此有系爭土地買賣契約之土地付款專項頁（本院卷一第44頁）附卷可參。又被告與林肯公司間之房屋買賣契約則約定簽約金為5 萬元、開工款為20萬元、建物契稅單開立或委託代辦借款時應給付203 萬元，通知交屋時應給付34萬元，共計262 萬元。故系爭房屋及土地之價款為584 萬元。
⒋系爭房屋係於85年6 月27日取得使用執照，此有台北縣政
府工務局使用執照存根在卷可參。故被告應於85年6 月27日後即應依據系爭土地買賣契約之約定給付最後一期之土地價款，或配合辦理貸款，以貸款所得之金額直接撥交原告抵充土地價款。惟被告自承並未按照上開約定給付價金之期限給付之，僅為同時履行抗辯。然按上開兩造或被告與林肯公司之付款期限約定，在系爭房屋乃至於附屬設施尚未交付之前，被告即有給付土地及房屋買賣契約價金之義務。故依據上開所示之民法第264 條第1 項規定，被告有先為給付之義務，難認被告得為同時履行抗辯以對抗原告。
⒌再者，系爭土地早於民國83年10月24日已移轉登記予被告
，此有土地登記謄本在卷可參（本院卷一第49頁），是已取得無瑕疵之土地所有權，被告業已履行全部之給付。而依據被告所提出之85年12月23日北投郵局第11 支局第521號存證信函（本院卷一第95頁）所載，被告提出同時履行抗辯之理由乃為其與林肯公司約定之13樓屋內使用面積比
12 樓 及14樓多出約兩坪，惟該兩坪為懸在半空中之花台，無利用價值等語。又被告以86年7 月14日台北中山郵局第1167號存證信函（本院卷一第97頁），則爭執實際車位與買賣契約車位圖不符。惟縱然林肯公司就履行上開兩坪使用面積及交付車位之約定，與原本契約之約定有不完全相符，被告亦僅能就該兩坪使用面積及車位部分之對價為同時履行抗辯，而不能就全部土地及房屋之買賣價金為同時履行抗辯，故依據民法第264 條第2 項規定，被告拒絕履行上開有爭議之兩坪使用空間及車位以外之價金，違反誠實及信用方法，難認此部分被告拒絕履行為有理由。⒍除上開所述之被告有爭執與系爭房屋較上下樓層多出之兩
坪使用面積及實際車位與契約車位圖不符外，於原告解除契約前，被告並未據提出其他理由主張同時履行抗辯，故不能於原告行使解除權後，再挑剔契約履行上之爭議問題，而認為已在原告解除契約時，已據之行使同時履行抗辯權。準此，被告所抗辯之溫妮颱風（86年8 月18日）造成之地基掏空、或因社區部份房屋因溫妮颱風而倒塌造成無法取得銀行貸款或設置俱樂部、電影院、保齡球館（88年10月15日北投郵局第276 號存證信函，本院卷一第99頁），乃至地質等情，於原告為催告被告給付價金後至原告解除契約前（86年7 月18日，解除過程詳下述），被告均未據之向原告為同時履行抗辯之意思表示，不生同時履行抗辯之效力，故此上開部份之事實，本院自無須再加以審究。
㈡未辦理貸款以貸款抵充價金而遲延給付係可歸責於被告。
被告另抗辯，業於82年9 月15日即簽妥委託代辦借款契約書，原告及林肯公司未代理被告辦理貸款以取得之貸款抵充買賣價金，故買賣價金之遲延非可歸責於被告等語。惟查，辦理貸款非僅委託代辦即可，縱已委託代辦，但仍須為對保等配合事項。而原告及林肯公司亦曾指定被告前往與林肯公司等配合之金融機關辦理貸款手續，被告並未回應等情，亦經記載於原告所提出之85年12月6 日中和郵局第1336號存證信函及86年6 月30日中和郵局第560 號存證信函內，各該存證信函在卷可參（本院卷一第50、52頁），故被告以被告辦理房屋貸款為原告或林肯公司之責任，而認為其遲延給付價金之原因，非可歸責於被告云云，亦非可採。被告另抗辯因為溫妮颱風發生林肯大郡倒塌事件而為金融機構拒絕辦理貸款，非可歸責於被告云云。惟原告催告被告辦理貸款時，尚未發生林肯大郡倒塌事件，金融機關尚未因而拒絕辦理貸款，因此，被告以林肯大郡倒塌為由，抗辯未能辦理貸款非可歸責予被告云云，亦非可採。
㈢系爭土地契約業經原告合法解除。
⒈兩造間之系爭土地買賣契約第三條關於付款辦法之約定，
其中第4 項約定，如逾期達十日以上，經原告催告，被告仍不履行時視為違約，原告得片面逕行解約，此有系爭土地契約（本院卷一第40頁）在卷可參。
⒉依據上開所述，被告於原告及林肯公司催告給付價金或依
約辦理貸款給付價金時，僅主張使用坪數兩坪及實際車位與契約車位圖不符等情，卻就全部價金得行使同時履行抗辯權之辯解為不可採。故原告與訴外人林肯公司於85年12月6 日以中和郵局第1336號存證信函（本院卷一第50、51頁存證信函；第51-1頁回執）催告被告應於期限配合辦理貸款或以現金付價款（除使用面積兩坪部分及車位），自已發生催告之效力，被告未於該期限內依約給付除使用面積兩坪及車位部分之價金或配合辦理貸款，自已陷於價金給付遲延之狀態。而原告復於86年6 月30日以中和郵局第
560 號存證信函（本院卷一第52頁），催告被告應於文到十日內給付應給付之價金，被告於86年7 月8 日收到上開催告及解除契約之存證信函，有掛號郵件收件回執（本院卷一第54頁）在卷可參，惟被告並未遵期辦理貸款或給付應給付之價金等情，亦為兩造所不爭執。故本件原告主張被告遲延給付價金，業經催告後仍不履行，依據兩造間之系爭土地契約第3 條第4 項約定，原告得解除契約等情，應為可採。
㈣被告應將系爭土地之所有權登記移轉回復予原告。
⒈兩造間之系爭土地契約第3 條第4 項約定，原告解除契約
後，如已辦理所有權移轉登記予被告時，被告應無條件辦理移轉登記返還予原告。又依據民法第259 條第1 款規定，解除契約除法律另有規定或雙方另有約定外，由他方所受領之給付物應返還之。
⒉系爭土地業於83年10月24日移轉所有權登記予被告名下，
有土地謄本在卷可參（本院卷一第49頁），亦為被告所不爭執。承上開㈢之所述，兩造間之系爭土地契約既經原告合法解除，依據系爭土地契約第3 條第4 項約定及民法第
259 條第1 款規定，被告均應將系爭土地之所有權登記移轉回復予原告所有。從而，原告依據兩造間之買賣契約第
3 條第4 款及民法第259 條第1 款約定，請求被告將系爭土地所有權登記回復移轉登記予原告之請求，為有理由應予以准許。
訴訟費用依據之法條：民事訴訟法第78條中 華 民 國 103 年 1 月 17 日
民事第一庭 法 官 黃珮禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 17 日
書記官 李彥廷