臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第946號原 告 李榮輝訴訟代理人 劉孟錦律師複代理人 蔡尚樺律師
吳純怡律師黃宗哲律師被 告 林深淵訴訟代理人 黃慧萍律師上列當事人間請求返還土地事件，經本院於中華民國102 年5 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬叁仟陸佰陸拾捌元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告林深淵於民國82年9 月21日向訴外人林肯開發建設股份有限公司（以下簡稱林肯建設公司）購買坐落新北市○○區○○段北港口小段100-1 、100-6 、102- 4、345-6 地號之土地上所興建82汐建字第1303號建造執照內編號第6 區A7、A8棟第3 樓建物2 戶及該建物地上2 層車位
1 戶（以下簡稱系爭房屋，被告與林肯建設公司間買賣契約簡稱系爭房屋買賣契約），並向原告以價金新臺幣（下同）5,320,000 元購買系爭房屋基地之土地應有部分（即：新北市○○區○○段○○○○段00000 地號土地應有部分726/100000，以下簡稱系爭土地應有部分），原告並業將系爭土地應有部分移轉登記予被告。詎被告拒不依約繳款，亦不依同約第4 條即委託代辦借款契約書之約定配合銀行貸款事宜，迭經催討，原告遂分別於85年12月6 日及86年6 月30日通知被告限期於10日內給付及屆期不履行即解除兩造間系爭土地應有部分買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約）。因被告嗣仍未置理，故系爭買賣契約業經解除，依民法第259 條第1款及系爭買賣契約第3 條之規定，聲明請求：被告應將系爭土地應有部分移轉登記予原告。
二、被告則以：被告並未收受原告所寄催告及解除契約通知，系爭買賣契約並未發生解除契約之效力。被告實係因系爭房屋及系爭土地應有部分所在林肯大郡社區於86年8 月18日發生因水土保持及施作缺失導致擋土牆破裂、公寓倒塌造成28人死亡、100 多人房屋損壞、全毀之重大事故，導致貸款申辦程序無從進行，嗣原告及林肯建設公司亦因此無法履行系爭房屋交屋事宜，當時林肯建設公司負責人及相關人員亦因林肯大郡倒塌事故面臨刑事追訴，甚至無人出面處理契約後續履約事宜，被告當時雖已處於隨時依原告及林肯建設公司通知配合辦理之狀態，但亦因原告及林肯建設公司未為任何進一步通知而無從配合處理，致系爭買賣契約之後續履約事宜延宕迄今，是系爭買賣契約並非因可歸責於被告之事由而無法履行，原告自無解約事由。且原告遲至101 年5 月11日始提起本件訴訟主張系爭買賣契約之請求，原告所享有各項請求權，顯已罹於時效消滅，被告自得拒絕履行。再者，兩造早於85年8 月19日即合意撤銷系爭買賣契約，並另簽署「撤銷土地預定買賣協議書」（以下簡稱撤銷協議書），原告仍執業經兩造合意撤銷之系爭買賣契約，對被告提起本件訴訟之請求，顯無理由。退萬步言之，縱認系爭買賣契約仍繼續有效，因系爭買賣契約與系爭房屋買賣契約二契約關係之給付標的即系爭土地與建築其上之房屋雖為各別之不動產，然房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故依給付標的的性質以觀，此二買賣契約應屬不可分之債務，因具有不可分債務之關係，依民法第29 2條規定，準用連帶債務之規定，原告應與林肯建設公司共同對被告負交付房屋之義務，在原告及林肯建設公司未為履行交付系爭房屋之對待給付前，原告自得拒絕依約配合辦理之抵押貸款或給付價金之義務，且原告時隔多年未予請求，現又再行請求，將造成被告之損失，亦有權利失效原則之適用，被告自無庸履行。另縱認原告請求被告返還系爭土地之主張有理由，惟契約有效期間發生非雙方當事人所得預料之林肯大郡倒塌事故，原告行使此項請求權顯失公平，被告爰依民法第227 絛之2 第1 項規定，請求本院變更契約原有法律效果及增減給付，命原告於被告回復系爭土地登記為原告所有之同時應返還被告已付價款共計2,920,000 元等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、不爭執事項及爭點整理（見本院卷第122至123頁、189頁）
（一）不爭執事項
1、被告為購買系爭土地應有部分及其上82汐建字第1303號建造執照內編號第6 區A7、A8棟第3 樓建物2 戶及該建物地上二層1 車位，於82年9 月21日與原告單獨就系爭土地應有部分訂立「土地預定買賣契約書」（按即系爭買賣契約），價金為5,320,000 元，兩造約定訂金為170,000 元、簽約金為460,000 元。於其上建物結構體完成時，應繳付480,000 元；鷹架拆除時，再繳付480,000 元；增值稅單開立後，復繳付490,000 元；尾款3,140,000 元於領取使用執照時一併繳納（本院卷第44頁）。
2、被告為籌集資金購買系爭土地應有部分，又與訴外人鄭子賢締結委託代辦借款契約書，由被告委託鄭子賢向金融機關代辦抵押借款手續，並將借款用以支付土地價款3,240,
000 元（本院卷第44頁）。
3、系爭土地應有部分於83年10月24日由原告以買賣為原因移轉登記予被告所有（本院卷第49頁）。
4、被告於86年7 月17日簽發面額為490,000 元、發票日為86年10月20日之支票1 紙予原告（本院卷第84頁）。
5、兩造曾於85年8 月19日簽訂「撤銷土地預定買賣協議書」於第二條約定：「現因買方無力繳款，雙方同意撤銷買賣，…」；於第三條約定：「撤銷標的原買賣總價款為新台幣伍佰叁拾貳萬元整，因賣方已找到新買主林伯修先生（小姐），賣方願於左列條件達成時，無息退還買方已繳價款」等記載（本院卷第80頁）。
6、上揭房地交易已給付原告及林肯建設股份有限公司自備款價金2,920,000 元。
（二）爭執事項：
1、兩造間之系爭買賣契約是否為原告合法解除而被告須將系爭土地應有部分回復登記予原告所有？
2、兩造間之系爭買賣契約，是否經兩造合意撤銷？
3、原告之請求是否已罹於時效而消滅？
4、被告可否行使民法227 條之2 情事變更原則之規定，請求減少給付及變更原有契約之效果？
5、被告可否主張行使同時履行抗辯權，拒絕繳付價金，亦不負返還系爭土地應有部分之責？
6、原告權利是否業已失效，不得向被告請求？
四、本院得心證之理由：
（一）系爭買賣契約之效力（爭點1 ：兩造間之系爭買賣契約是否為原告合法解除而被告須將系爭土地應有部分回復登記予原告所有？爭點2 ：兩造間之系爭買賣契約，是否經兩造合意撤銷？爭點5 ：被告可否主張行使同時履行抗辯權，拒絕繳付價金，亦不負返還系爭土地應有部分之責？）
1、單一契約關係
（1）按所謂不可分之債，則指以不可分給付為標的，有多數當事人之債之關係而言。至給付是否可分，通常依給付標的之性質定之，給付標的之性質為可分者，原則上屬可分之債；給付標的之性質為不可分，或雖非不可分，惟若強為分割，於其價值不能無損，或當事人之意思表示，定為不可分者，均應認給付為不可分，最高法院92 年 度台上字第2200號判決同其意旨可供參照。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。
（2）經查：系爭買賣契約與系爭房屋買賣契約，所出賣之標的物，為系爭房屋與其坐落基地之應有部分。此由原告所提出系爭房屋買賣契約（「房屋預定買賣契約書」、「房屋預定買賣契約書」（停車位））載稱買賣標的為「台北縣○○鎮○○段北港口小段100-1 、10 0-6、102-4 、345-6 地號之土地上所興建82汐建字第13 03 號建造執照內編號第6 區A7、A8棟第3 樓建物2 戶」、「台北縣○○鎮○○段北港口小段100-1 、100-6 、102-4 、34 5-6地號之土地上所興建82汐建字第1303號建造執照內編號第6區第地上貳層第貳佰壹拾柒號停車位壹個之建物持分面積（見本院卷第8 、34頁）；系爭買賣契約（「土地預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約書」（地下室））所載「㈠預定買賣之標的為座落于台北縣○○鎮○○○○段100-1 、100-6 、102-4 、345-6 、地號（共九四九五平方公尺）土地之持分面積；㈡前述土地係甲方購買建造執照82汐建字第1303號內社區編號第6 區第A7加A8棟第叁樓建物貳戶之建物基地」、「㈠預定買賣之標的為座落于台北縣○○鎮○○○○段100-1 、100-6 、102-4 、345-6、地號（共九四九五平方公尺）土地之持分面積；㈡前述土地係甲方購買建造執照82汐建字第1303號內社區編號第
6 區第地下貳層第貳佰壹拾柒號停車位壹個之建物基地」（見本院卷第39、46頁）在卷可稽，原告對於系爭房屋為公寓，亦不爭執（見本院卷第188 頁）。是系爭房屋與系爭土地應有部分之買賣固發生於00年0 月0 日，在我國公寓大廈管理條例制定（84年6 月28日制定）前即已締結契約，不受該條例第4 條規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」之限制。惟房屋不得無基地上的權利，房屋與基地所有權利之分割處分將嚴重影響共同出賣的價值，是項買賣原告與林肯建設公司固各分成
2 個契約書與被告締結契約，惟實際上系爭房屋與系爭土地應有部分給付應不可分。況兩造於締約時，亦約明本件買賣關係之權利義務關係並不可分割，此由上揭契約書中「房屋預定買賣契約書」與「土地預定買賣契約書」均訂有特約條款：「甲方（按即被告）與本約房屋基地所有權人簽立之『土地預定買賣契約書』和本約有不可分離之併存關係，甲方同意如甲方違反『土地預定買賣契約書』之約定時，亦視同連反本約之約定，甲方喪失『土地預定買賣契約書』之權利時視同甲方喪失本約之權利」（見本院卷第15頁）；「甲方與本約土地上房屋出售人簽立之『房屋預定買賣契約書』和本約有不可分離之併存關係，甲方同意如甲方違反『房屋預定買賣契約書』之約定時，視同亦違反本約之約定，甲方喪失『房屋預定買賣契約書』之權利時視同甲方喪失本約之權利」（見本院卷第43頁），亦堪佐明。是林肯建設公司與原告所締結系爭房屋買賣契約與系爭買賣契約不僅給付有不可分之關係，且約定之效力亦不可分，依上揭意旨，自不應拘泥於契約書訂定之數量及當事人分別締結契約之記載，本件實係由林肯建設公司、原告與被告間所締結之單一買賣契約關係。
2、解約不可分
（1）次按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，亦為民法第258 條第1 、2 項定有明文。
而法律行為之撤銷與解除契約不同，前者係指該行為有法定撤銷之原因事實存在，經撤銷權人行使撤銷權而使該法律行為溯及歸於無效；後者則係契約當事人依雙方之合意訂立契約，使原屬有效之契約歸於消滅，最高法院99年度台上字第818號判決意旨參照。
（2）本件被告辯以系爭買賣契約業經兩造於85年8 月19日合意撤銷，並提出撤銷協議書1 份（見本院卷第80頁）為證。
原告對此陳稱：被告並未依撤銷協議書之約定將土地過戶證件備齊交付代書辦理過戶手續，訴外人林伯修亦未依約與原告另行簽訂房地買賣契約，經三方同意撤銷協議書作廢，兩造間之權利義務仍應依系爭買賣契約之約定等語。
（3）惟查：細繹兩造間所合意約定撤銷協議書，除撤銷被告向原告買受之系爭土地應有部分之契約關係，尚有「撤銷本本協議書之土地買賣時，其上之建物買賣亦應同時撤銷，買方不得分別主張其權利義務」（撤銷協議書第五條），立協議書人亦僅由兩造及林伯修簽署姓名及蓋印（見本院卷第80頁）。因兩造間之「撤銷」意思表示並非基於法定事由，自屬合意為「解除」之意思表示，且解除契約之標的，不僅系爭土地應有部分，尚包含系爭房屋，故應為系爭房屋及系爭土地應有部分買賣契約之解除，再為意思表示之人僅原被告二人，並未包含林肯建設公司。參照上揭規定及判決意旨，兩造間合意解除因林肯建設公司並未共同為之，自不發生解除契約之效力。是被告所辯系爭買賣契約於85年9 月19日即已失其效力乙節，尚屬無據，應不可取。
（4）雖兩造之真意亦可能為讓林伯修以契約承擔方式，成為系爭買賣契約之當事人。惟契約之承擔，除依法律規定者外，其依約定者，應由契約之雙方當事人及承受人三方面同意為之。如由讓與人與承受人成立契約承擔之契約，非經原契約他方當事人之承認，對他方當事人不生效力（最高法院90年度台上字第1428號判決參照）。承前所述，因上開解除契約之合意，亦未經林肯建設公司之同意，自仍不發生林伯修得承擔被告契約地位，而使被告得以脫退原契約地位之效果，亦附此敘明。
3、不生解約之事由
（1）按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院50年台上字第1550號著有判例。
（2）本件原告主張被告未依約所定期限交付價金，經催告後，復未在期限內繳付，故依約解除兩造間之契約，且提出系爭買賣契約（見本院卷第39至44頁）、通知信函暨回證各
2 件（見本院卷第50至55頁）為證。被告否認原告限期通知及解約之事實，並辯稱：原告應與林肯建設公司負共同給付系爭房屋及系爭土地應有部分之義務，在原告未履行交付系爭房屋之對待給付前，自得拒絕價金之給付。原告對於被告之答辯則陳稱：被告同時履行抗辯權之行使，僅能對於林肯建設公司為之，且系爭買賣契約業經解除，被告不得對原告主張同時履行抗辯等語。
（3）經查：系爭土地應有部分於移轉登記予被告所有後，系爭房屋遲未移轉所有權予被告，為兩造所不爭之事實，並有土地登記謄本在卷足參（見本院卷第49頁）。又林肯建設公司辦理系爭房屋及系爭土地應有部分所有權移轉登記及交屋與被告繳清全部價款之義務，為對待給付，此有「房屋預定買賣契約書」於第七條約定：「繳清房屋全部價款，並經土地預定買賣契約之賣方同意」、第十七條約定：「本預定買賣房屋辦妥產權登記後，如甲方（按即被告）業已全部履行本契約之內容且所交未到期票兌現後，乙方應將房屋所有權狀交付甲方」等記載（見本院卷第11 、14頁）。顯見原告與林肯建設公司會先為登記之移轉，並同時確定系爭房屋及系爭土地應有部分之價款均已繳付後，始為交付，嗣於未到期票款兌現後，始交付權狀。是原告及林肯建設公司須提出全部系爭房屋及系爭土地應有部分之給付，始得要求被告給付價金。因本件締約在82年間，系爭房屋依約應早逾完成日，但僅移轉系爭土地應有部分之所有權予被告，是原告及林肯建設公司並未完成全部之給付，被告自得主張於原告、林肯建設公司提出全部給付後，始交付價金。
（4）又查：被告僅給付全部價金中之2,920,000 元，並未給付全部價金，為被告所自承，原告亦不爭執，堪可認定。惟依上揭判例意旨，縱被告遲未交付全部價金，亦不應負遲延之責，是原告及林肯建設公司不得以被告遲未交付全部價金之事由，而解除原告、林肯建設公司與被告間之契約。因系爭買賣契約並未被解除，原告主張系爭土地應有部分應回復登記予原告云云，即於法不合，自不足採。
（二）綜上所述，系爭買賣契約未失其效力，是原告依民法第25
9 條第1 款及系爭買賣契約第3 條之規定，聲明請求：被告應將系爭土地應有部分移轉登記予原告，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點（即爭點3 ：原告之請求是否已罹於時效而消滅？爭點4 ：被告可否行使民法227 條之2 情事變更原則之規定，請求減少給付及變更原有契約之效果？爭點6：原告權利是否業已失效，不得向被告請求？及就爭點所為之攻擊防禦與舉證，經核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、本院並依職權確定訴訟費用額53,668元由原告負擔。
七、結論：本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條、第
87 條 第1 項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 6 月 19 日
民事第一庭 法 官 古振暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 26 日
書記官 許竺筠