臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第90號原 告 黃文昌被 告 凱旋大地二期社區管理委員會法定代理人 李杏菲訴訟代理人 陳雅萍律師上列當事人間確認契約無效等事件，本院於民國101 年5 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國一○○年七月二十七日會議關於凱旋大地二期社區保全顧問公司「得標廠商為宏陽保全股份有限公司」之決議無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項、第256 條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：確認確認被告凱旋大地二期社區管理委員會決議，聘請連鴻公寓大廈管理維護股份有限公司間之契約無效；嗣因被告爭執原告訴之聲明不明確，原告於本院民國101 年5 月16日言詞辯論期日將聲明更正為：確認被告於100 年7 月27日關於被告凱旋大地二期社區保全顧問公司得標廠商為宏陽保全股份有限公司之決議無效，及確認被告於100 年8 月19日與連鴻公寓大廈管理維護股份有限公司所簽訂之委任管理維護業務契約，對凱旋大地二期社區全體區分所有權人無效；經核原告此之更正並未變更訴訟標的，僅屬訴之聲明之更正，非為訴之變更，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、原告係凱旋大地二期社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，為公寓大廈管理條例第35條所指之利害關係人，然被告違反系爭社區100 年2 月13日第15屆第1 次區分所有權人會議決議，於100 年7 月27日以管理委員會招標會議決議得標廠商為宏陽保全股份有限公司（下稱宏陽公司），嗣再私自與連鴻公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱連鴻公司）於10
0 年8 月19日簽訂契約，均屬違法而無效，且因牽涉鉅額管理維護款項支出，是原告若不提起本件確認之訴，將使身為系爭社區區分所有權人之原告在私法上權益有受侵害之危險，是原告自得提起本件確認之訴，以排除此項危險。
二、系爭社區100 年2 月13日第15屆第1 次區分所有權人會議決議：「本社區自100 年2 月起，改委任領有中央主管機關核發之登記證獲認可之公寓大廈管理維護公司執行管理維護事務，請管理委員會預先遴選三家管理維護公司，一年一聘，須呈報區分所有權人會議決議聘任」，惟被告管理委員會主任委員李杏菲先於100 年7 月21日張貼招標公告，為掩護違法之招標，再於100 年7 月27日召集區分所有權人臨時會議，然其本質係「由現場委員投票決議得標廠商，現場住戶見證」，非現場住戶投票決議，在區分所有權人會議出席人數不足法定人數而流會之情形下，被告竟以管理委員會招標會議決議得標廠商為宏陽公司，按公寓大廈管理條例第37條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」，如有牴觸該規定者，依民法第71條規定應為無效，是被告100 年7 月27日所為得標廠商為宏陽公司之決議無效，又被告嗣另私自與連鴻公司簽約，該契約非建立在區分所有權人會議法律關係之基礎上，被告乃無權代理，是該契約對系爭社區全體區分所有權人亦為無效。爰提起本件訴訟，請求確認被告於100 年7 月27日所為得標廠商為宏陽公司之決議，及被告於100 年8 月19日與連鴻公司所簽訂之委任管理維護業務契約對系爭社區全體區分所有權人，均為無效。
三、聲明：
㈠、確認被告於100 年7 月27日關於系爭社區保全顧問公司得標廠商為宏陽公司之決議無效。
㈡、確認被告於100 年8 月19日與連鴻公司所簽訂之委任管理維護業務契約，對系爭社區全體區分所有權人無效。
參、被告則辯以：
一、系爭社區第15屆第1 次區分所有權人會議決議：「本社區自
100 年2 月起，改委任領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司執行管理維護事務，請管理委員會預先遴選三家管理維護公司，一年一聘，須呈報區分所有權人會議決議聘任... 」，其意乃係以有將「聘任案『呈報』區分所有權人會議」之作為為要件，至於「區分所有權人會議是否達法定出席人數而順利召開」及是否達「區分所有權人會議決議之表決比例」，則非所問。本件被告管理委員會就保全公司聘任案確實提出於100 年7 月27日區分所有權人臨時會議，當日到場之區分所有權人亦確實參與此案，惟嗣後該次區分所有權人因出席人數未達法定人數而流會，但管理委員與出席之區分所有權人仍有就保全公司聘任案加以討論交換意見，即被告確實有「呈報」保全公司聘任案於區分所有權人會議之作為，未違區分所有權人會議之決議。
二、系爭社區因第14屆管理委員會拒絕改選，為繼續把持社區管理委員會而拒絕對已選出之第15屆管理委員辦理移交，第14、15屆管理委員間另有訴訟由鈞院審理中，上開保全公司遴選決議雖決議得標廠商為宏揚公司，然因宏陽公司於得標後曾派員陪同第15屆管理委員請求第14屆管理委員辦理移交，因第14屆管理委員拒絕移交，仍自行於社區聘用保全人員，宏陽公司認為如此將造成第15屆管理委員聘用之保全公司人員與第14屆管理委員自行聘用之保全人員於社區併存情形（簡稱「併哨」），造成管理混亂及責任歸屬無法釐清，宏揚公司曾姓副總遂拒絕放棄商議簽約，經社區第15屆管理委員會決議改由次一順位即連鴻公司遞補簽約，此乃嗣後被告管理委員會與連鴻公司簽立管理維護契約之緣由。本件被告法定代理人李杏菲既經合法選任為第15屆管理委員會主任委員，對外即有代表社區與第三人簽約之權限，即李杏菲於其任期有效期間係有權代表社區對外簽約之人，至於李杏菲對外簽約所依憑之決議是否有效乃係社區內部問題，不得據以對抗善意第三人，從而，無論系爭社區聘請連鴻公司所憑之決議是否合法有效，均不影響被告之法定代理人李杏菲與連鴻公司所簽訂之聘任契約之有效性，原告訴請確認聘任契約無效，自乏確認實益。又系爭社區第15屆管理委員都是新手上任初任管理委員，相關處理細節或有文字解讀上之爭議或不周之處，然嗣後為免爭議，對原於100 年8 月聘任連鴻公司乙案，業經提出於101 年4 月8 日第三次臨時區分所有權人大會決議，並經出席區分所有權人全數通過該次聘任案，故於聘任連鴻公司過程縱認有瑕疵，亦因上開區分所有權人會議決議聘任而治癒，從而，無論被告原決議聘任連鴻公司之決議是否存有瑕疵或爭議，該聘任案既經區分所有權人會議出席人數全數決議通過，則被告與連鴻公司所簽訂之契約即無無效之情形。
四、聲明：原告之訴駁回。
肆、兩造不爭執之事項：
一、原告為系爭社區之區分所有權人，系爭社區於100 年2 月13日依法召開第15屆第1 次區分所有權人會議而作成決議：「本社區自100 年2 月起，改委任領有中央主管機關核發之登記證獲認可之公寓大廈管理維護公司執行管理維護事務，請管理委員會預先遴選三家管理維護公司，一年一聘，須呈報區分所有權人會議決議聘任」；
二、系爭社區第15屆管理委員會選任主任委員李杏菲，經新北市汐止區公所於100 年7 月8 日同意備查；
三、被告管理委員會於100 年7 月21日張貼招標公告，就社區保全服務及顧問諮詢開放廠商招標，說明欄記載：「...2011年7 月27日晚間8 點30分在本社區會議室做簡報說明，現場由委員投票決議得標廠商，廠商簡報當日歡迎本社區住戶參加」等語；
四、被告管理委員會於100 年7 月22日以有公寓大廈管理條例第30條急迫情事須召開區分所有權人會議臨時會為由，公告將於100 年7 月27日召開區分所有權人會議臨時會，說明欄記載：「... 會議現場遴選合法保全顧問公司，現場符合招標資格之三家廠商於臨時會議作簡報說明，由現場委員投票決議得標廠商，現場住戶見證」等語；
五、系爭社區100 年7 月27日區分所有權人會議臨時會因未達法定人數而流會，惟被告管理委員會當日在會議現場仍召開招標會議，由現場廠商簡報後，經管理委員投票決議系爭社區之保全顧問公司得標廠商為宏陽公司；
六、被告管理委員會於100 年8 月19日與連鴻公司簽訂委任管理維護業務契約，自100 年8 月19日起至101 年8 月18日止，聘任連鴻公司為系爭社區之保全顧問公司；
七、上情並有系爭社區100 年2 月13日第15屆第1 次區分所有權人會議紀錄、新北市汐止區公所100 年7 月18日新北汐工字第1000020666號函、100 年7 月21日招標公告、100 年7 月22日區分所有權人會議臨時會議通知、100 年7 月27日區分所有權人會議臨時會議簽到表、100 年7 月27日管理委員會招標會議決議紀錄、100 年8 月19日被告與連鴻公司委任管理維護業務契約等件（見本院卷第9 至14、27、42至45頁）附卷可稽；
伍、兩造之爭點：
一、原告請求確認被告100 年7 月27日關於系爭社區保全顧問公司得標廠商為宏陽公司之決議無效，應否准許？
二、原告請求確認被告100 年8 月19日與連鴻公司所簽訂之委任管理維護業務契約對系爭社區全體區分所有權人無效，應否准許？
陸、得心證之理由：
一、就請求確認被告所為之決議無效部分：
㈠、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上之利益，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第31
6 號判例意旨參照）。查公寓大廈管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，為公寓大廈管理條例第3 條第9 款所明定，管理委員會所為之決議，固係法律行為，非法律關係本身，惟其決議常為多數法律關係之基礎，若生爭執時，如能就多數法律關係所由生之基礎法律行為予以確認，能使當事人間之紛爭概括解決，不僅符合訴訟經濟原則，亦與確認之訴原有救濟之功能無違，應認可作為確認訴訟之標的，又原告為系爭社區之區分所有權人，原告主張上開會議決議無效，為被告所否認，而該會議決議涉及公寓大廈管理費、公共基金之運用，對於全體區分所有權人之權益有所影響，故上開會議決議有效與否，對原告等區分所有權人權益有所影響，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，故原告提起本件訴訟請求確認前述決議無效部分，應有確認利益。
㈡、查系爭社區於100 年2 月13日召開第15屆第1 次區分所有權人會議，依法作成決議：「本社區自100 年2 月起，改委任領有中央主管機關核發之登記證獲認可之公寓大廈管理維護公司執行管理維護事務，請管理委員會預先遴選三家管理維護公司，一年一聘，『須呈報區分所有權人會議決議聘任』」等情，有前揭系爭社區100 年2 月13日第15屆第1 次區分所有權人會議紀錄附卷可稽（見本院卷第9 至11頁），惟查系爭社區100 年7 月27日區分所有權人會議臨時會原擬於會議現場決議得標廠商，然該次區分所有權人會議臨時會因未達法定人數而流會，被告管理委員會仍在會議現場召開招標會議，由管理委員投票決議系爭社區之保全顧問公司得標廠商為宏陽公司等情，有前揭100 年7 月27日區分所有權人會議臨時會議簽到表、100 年7 月27日管理委員會招標會議決議紀錄在卷可考（本院卷第14、45頁），揆諸系爭社區第15屆第1 次區分所有權人會議決議，已明示系爭社區保全顧問公司之聘任，應由管理委員會預先遴選三家管理維護公司，「『呈報』區分所有權人會議『決議』聘任」，其意清楚明白，亦即管理委員會須將預先遴選之三家管理維護公司呈報區分所有權人會議，並由區分所有權人會議決議聘任，被告辯稱僅須有將聘任案「呈報」區分所有權人會議之作為，而不限於須由區分所有權人會議依法「決議」得標廠商，顯不可採。按公寓大廈係由區分所有權人所組成，區分所有權人會議為最高意思機關，而管理委員會則為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作之組織，其位階置於法律、規約與區分所有權人會議決議之下，此參公寓大廈管理條例第37條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」自明，則管理委員會於執行社區事項時，作成違反區分所有權人會議決議內容之決議，與上開規定牴觸，應為無效，本件被告管理委員會於100 年7 月27日所為關於系爭社區保全顧問公司得標廠商為宏陽公司之決議，係由管理委員投票決議，與系爭社區10
0 年2 月13日第15屆第1 次區分所有權人會議決議該事項應由區分所有權人會議決議不合，則依前述說明，原告請求確認被告管理委員會所為上開決議無效，為有理由。
二、就請求確認被告與連鴻公司所簽訂之契約，對系爭社區全體區分所有權人無效部分：
按契約為法律關係發生之原因，非即法律關係本身，惟被告與連鴻公司所簽訂之契約，亦涉及系爭社區管理費、公共基金之運用，對原告等區分所有權人權益有所影響，固難認原告無確認利益；惟就原告主張該契約因屬被告無權代理，故對系爭社區全體區分所有權人無效部分，查被告於100 年8月19日與連鴻公司所簽訂之委任管理維護業務契約，係由被告管理委員會（由主任委員李杏菲代表）出面與第三人簽約，而如前述被告管理委員會係執行公寓大廈管理維護工作之組織，聘任保全顧問公司亦屬一般管理維護工作，則被告以系爭社區代理人身分對外所簽上開契約，自不得因區分所有權人與被告管理委員會間之內部糾紛而對抗善意第三人，至關於系爭社區區分所有權人與被告管理委員會間之內部關係部分，區分所有權人原雖非不得就被告管理委員會逾越權限之行為主張損害賠償等權利，然查本件被告代理系爭社區與連鴻公司所簽訂之委任管理維護業務契約，業經系爭社區於
101 年4 月8 日第15屆第3 次區分所有權人會議臨時會決議通過該對連鴻公司之聘任（任期自100 年8 月19日至101 年
8 月18日）等情，有前開區分所有權人會議臨時會議紀錄在卷可按（見本院卷第58頁），堪認被告簽訂上開契約之行為，業因區分所有權人另行決議追認，而不再有逾越區分所有權人會議決議之授權限制等問題，本件原告猶主張上開契約對系爭社區全體區分所有權人無效，為無理由。
三、綜上所述，原告請求確認被告100 年7 月27日關於系爭社區保全顧問公司得標廠商為宏陽公司之決議無效，為有理由，應予准許；又原告請求確認被告100 年8 月19日與連鴻公司所簽訂之委任管理維護業務契約，對系爭社區全體區分所有權人無效，為無理由，應予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
書記官 詹佳佩