臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第909號原 告 黃勝正訴訟代理人 許坤立律師
郭香吟律師被 告 賴昭騰
賴啟文賴麗琱共 同訴訟代理人 藍鈴惠上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102 年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺北市○○區○○段四小段七三七、七三七之一、七三七之二、七三七之三、七三七之四、七三七之五、七三八地號等七筆土地准予合併分割。分割方法為：如附圖所示編號C部分由被告賴麗琱取得；編號D 部分由被告賴昭騰、賴啟文取得，應有部分各二分之一；編號E 部分由原告取得。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告及被告賴昭騰、賴啟文、賴麗琱各負擔百分之三
十五、百分之十六、百分之十六、百分之三十三。事實及理由
一、原告起訴主張：臺北市○○區○○段四小段737 、737 -1、737-2 、737-3 、737-4 、737-5 、738 地號等7 筆土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分均為原告1/3 、被告賴昭騰及賴啟文各1/6 、被告賴麗琱1/3 ；另坐落上開土地門牌號碼為臺北市○○區○○○道○ 段○ 巷○ 號及12號之2筆未辦保存登記建物（下合稱系爭建物，或分別稱系爭6 號建物、系爭12號建物），亦為兩造共有，應有部分均為原告49999/100000、被告賴昭騰、賴啟文、賴麗琱各16667/100000，茲因兩造就系爭土地及建物無法達成分割協議，爰依民法第824 條第5 項之規定，提起本件分割共有物之訴，請求鈞院將系爭土地及建物合併分割等語。並聲明：請求判決將系爭土地及建物合併分割。分割方式為：㈠如附圖所示Ｃ部分土地及Ｂ部分建物分割為原告所有。㈡如附圖所示Ｄ部分土地及Ａ部分建物分割為被告賴啟文、賴昭騰共有，應有部分各二分之一。㈢如附圖所示Ｅ部分土地分割為賴麗琱所有。㈣建物部分由原告及賴啟文、賴昭騰按台新不動產估價師事務所鑑定報告所載房屋價值，計算應補貼被告賴麗琱之金額。
二、被告等則以：㈠原告主張其係向訴外人鄭季芬、鄭重謀、鄭米茹等（下稱鄭季芬等人）買受系爭土地及建物之應有部分，然依鄭季芬等人通知被告等是否優先購買之存證信函所載，其等係以每坪10萬元之價格將系爭土地出售原告，故總價約為新臺幣（下同）29,403,000元，此與原告於鈞院94年度訴字第1017號請求給付價款事件中證稱買賣總價僅715 萬元，差異甚大，顯見鄭季芬等人業已違反土地法第34條之1 第
4 項之規定，而有惡意欺騙被告等之情事，故原告與鄭季芬等人就系爭土地及建物所簽訂之買賣契約，應屬無效。㈡系爭6 號及12號建物原分別為訴外人賴丙南、其次女賴麗瑛所有，嗣賴麗瑛於54年3 月10日死亡，其遺產由賴丙南繼承，賴丙南於64年3 月18日死亡後，系爭建物即應由其配偶賴陳緞、長女賴麗琛、三女賴麗琪、四女即被告賴麗琱等4 人繼承，嗣賴陳緞於69年4 月21日死亡，應由上述3 名子女繼承，應繼分各為1/3 ，又賴麗琛及賴麗琪亦先後於70年10月19日、71年2 月20日死亡，而分別由鄭季芬等人及被告賴昭騰、賴啟文等人繼承，是以，系爭建物應為鄭季芬、鄭重謀、鄭米茹、賴昭騰、賴啟文、賴麗琱等共同繼承，應繼分各為1/9 、1/9 、1/9 、1/6 、1/6 、1/3 。又系爭建物既由前述繼承人共同繼承而為公同共有，且未曾就此遺產為協議分割而終止該公同共有關係，則鄭季芬等人自不得處分其潛在之應有部分。且鄭季芬等人出售之應有部分亦與其等之應繼分不符，故原告主張其業已取得系爭建物之應有部分49999/1000 00 ，應不足採。㈢系爭土地合併分割之方式，應以將附圖所示編號C 部分分由被告賴麗琱取得、編號D 部分分由被告賴昭騰、賴啟文取得，應有部分各二分之一、編號E 部分分由原告取得，較為妥適公平等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭土地及建物之共有人，業據其提出土地登記謄本、房屋稅籍證明書等影為證（本院士林簡易庭101 年度士簡調字第453 號卷〈下稱簡易庭卷〉第10-25 頁），然為被告等所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠系爭土地部分：
被告等否認原告業已取得系爭土地之應有部分權利，無非以鄭季芬等人將系爭土地之應有部分出售予原告，而通知被告等是否行使優先購買權時，惡意虛報出售價額，顯已違反土地法第34條之1 第4 項之規定，故其等間之買賣契約應屬無效等語，為其論據。惟按，土地法第34條之1 第4 項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第104條第2 項及耕地三七五減租條例第15條第3 項用語不同，可以知之，最高法院著有66年台上字第1530號判例可資參照。是縱認鄭季芬等人未依實際之買賣契約內容，通知被告等優先購買，惟鄭季芬等人既已將系爭土地之應有部分移轉登記予原告，參諸前揭判例意旨，被告等亦僅得向鄭季芬等人請求損害賠償，而無從執此為由，請求原告將系爭土地之應有部分移轉予被告等人，或據此否定原告取得系爭土地應有部分之效力。是以，原告主張其為系爭土地之共有人，應屬可採，被告所為前揭抗辯，尚非可取。
㈡系爭建物部分：
1.原告主張其業已取得系爭建物之應有部分49999/100000，雖據其提出房屋稅籍證明書影本2 件為證（簡易庭卷第24、25頁），然按，房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明，最高法院著有70年台上字第3760號判例可資參照，是原告雖登記為系爭建物之納稅義務人，應有部分為49999/100000，然尚無法據此證明原告即為該建物之所有權人或事實上處分權人。
2.再查，被告等主張系爭6 號及12號建物原分別為賴丙南、其次女賴麗瑛所有，嗣賴麗瑛於54年3 月10日死亡，其遺產由賴丙南繼承，賴丙南於64年3 月18日死亡後，系爭建物則由其配偶賴陳緞、長女賴麗琛、三女賴麗琪、四女即被告賴麗琱等4 人繼承，嗣賴陳緞於69年4 月21日死亡，其遺產再由上述3 名子女繼承，應繼分各為1/3 ，又賴麗琛及賴麗琪亦先後於70年10月19日、71年2 月20日死亡，而分別由鄭季芬等人及被告賴昭騰、賴啟文等人繼承，故系爭建物應由鄭季芬、鄭重謀、鄭米茹、賴昭騰、賴啟文、賴麗琱等共同繼承，應繼分各為1/9 、1/9 、1/9 、1/6 、1/6 、1/3 等情，業據其提出本院83年度重訴字第241 號分割遺產事件民事判決、確定證明書及房屋稅籍相關資料等影本為證（本院卷第30-4 0、91-98 頁），且為原告所不爭執，自堪信為真實。
則依民法第1151條之規定，在上開繼承人分割遺產前，系爭建物自應由全體繼承人公同共有，洵堪認定。
3.原告雖以系爭建物之房屋稅籍登記資料，主張前述繼承人應已就系爭建物為遺產之分割，而由鄭季芬人等人取得應有部分共計49999/100000云云，惟觀諸被告所提出之房屋稅籍相關資料（本院卷第90-98 頁），並未見鄭季芬等人在辦理稅籍變更登記時，曾提出任何由全體繼承人同意就系爭建物為遺產分割之協議，且經本院向臺北市稅捐稽徵處士林分處函調相關變更房屋稅籍登記之資料，亦據該處函覆現已查無相關資料可資提供（本院卷第126 頁），另經核鄭季芬等人於變更稅籍資料時所登記之應有部分比例，亦與其等應繼分之比例不同，更顯見上開房屋稅納稅義務人之變更，乃未經全體公同共有人之同意甚明，此外，原告復未能證明鄭季芬、鄭重謀、鄭米茹、賴昭騰、賴啟文、賴麗琱等人，已就系爭建物為分割遺產之協議，而終止其等間共同共有之關係，自難認上述繼承人間就系爭建物之公同共有關係業已消滅。
4.按各共同繼承人就其繼承遺產之全部，固有公同共有之權利，但該權利具有身分法之色彩，在其公同共有關係存續中，各共同繼承人對於個別繼承遺產上之權利，應不得任意處分讓與於共同繼承人以外之第三人，使其與其他共同繼承人維持公同共有關係。倘第三人因之而受讓該權利，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項前段之規定，其契約自屬無效（最高法院89年度台上字第1216號判決意旨參照）。是承前所述，系爭建物既應為鄭季芬、鄭重謀、鄭米茹、賴昭騰、賴啟文、賴麗琱等人因繼承關係而公同共有，且該公同共有關係並未終止，則依前揭說明，鄭季芬等人自不得將其對於系爭建物之公同共有權利讓與原告。從而，鄭季芬等人就系爭建物與原告所簽訂之所有權移轉契約書，應屬無效，原告據此主張其業已取得系爭建物49999/100000之事實上處分權，亦不足採。
四、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。……以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。」，民法第823 條第1 項、第824條第1 項、第2 項第1 款、第4 項、第5 項分別定有明文。
經查：
㈠原告為系爭土地之共有人之一，且系爭土地之共有人均相同
，此有土地登記謄本在卷足憑（簡易庭卷第10-13 頁），又系爭土地查無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限情事，兩造復無法就分割方法達成協議，是依前揭法條規定，原告自得訴請將系爭土地予以裁判合併分割。再查，被告賴昭騰及賴啟文均表示願繼續維持共有關係，故原告在全體共有人均同意之情況下，基於共有人之利益及意願，而就系爭土地之一部分主張仍維持共有，參諸前揭規定，亦為法之所許。至原告訴請分割系爭建物部分，因其並未非該等建物之共有人，前已認定，自無請求分割之權利，故其此部分之請求，尚無從准許。
㈡原告雖主張系爭土地合併分割之方法，應以將附圖所示編號
C 部分分由原告取得、編號D 部分土地分由被告賴昭騰、賴啟文取得，應有部分各1/2 、編號E 部分土地分由被告賴麗琱取得，較為適當，然本院經審酌附圖C 部分所示土地現有系爭12號建物坐落其上，該建物應為鄭季芬、鄭重謀、鄭米茹、賴昭騰、賴啟文、賴麗琱等人公同共有，原告對此建物並無任何權利存在，如將該部分土地分由原告取得，徒增原告管理使用上之不便，且致使日後之法律關係更行複雜，而附圖E 部分所示土地上無任何建物存在，如分由原告取得，日後較不易發生管理利用上之問題，且被告等亦均認將附圖
E 部分所示土地分由原告取得，較為適當等情，並考量系爭土地之之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等一切情狀，認系爭土地之分割方式，應以：如附圖所示C 部分土地分由被告賴麗琱取得、編號D 部分土地分由被告賴昭騰、賴啟文取得，應有部分各1/2 、編號E 部分土地分由原告取得，較為公平妥適。
五、從而，原告起訴請求合併分割系爭土地，應予准許。本院爰審酌兩造之主張、系爭土地之現況及臨路情形、應有部分之比例等情，將系爭土地分割為：如附圖所示C 部分土地分由被告賴麗琱取得、編號D 部分土地分由被告賴昭騰、賴啟文取得，應有部分各1/2 、編號E 部分土地分由原告取得。至原告起訴請求分割系爭建物部分，則屬無據，應予駁回。
六、又分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割系爭土地部分雖有理由，惟關於此部分訴訟費用之負擔，仍應以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰諭知如主文第三項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
民事第二庭法 官 馬傲霜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
書記官 劉欣怡