臺灣士林地方法院民事判決 一○一年度訴字第九三五號原 告 千翔公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人 黃平璋訴訟代理人 李亞文被 告 長堤社區管理委員會法定代理人 陳昭賢訴訟代理人 陳東森
劉興業律師上 一 人複 代理 人 王正豪律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國一百零一年十二月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾壹萬陸仟肆佰零貳元及自民國一百零一年三月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告聲明原請求被告應給付原告新臺幣（下同）二百零一萬七千六百十八元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣於本院審理時變更為請求被告應給付原告一百零七萬八千五百八十元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷㈡第一八九頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，自應准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國九十九年四月間簽立管理維護契約（下稱系爭契
約），由原告為被告提供公寓大廈之管理維護服務，期間自同年五月一日起至一百年四月三十日止，依系爭契約第五條約定，被告每月應給付原告服務費用六十二萬二千九百二十五元（含稅），嗣於一百年四月一日兩造再簽訂管理維護契約續約（下稱系爭續約），期間自同年五月一日起至一百零一年四月三十日止，依系爭續約第五條約定，被告每月應給付原告服務費用六十二萬二千六百五十元（含稅），其後被告於一百年十月三十一日提前中止契約。詎被告竟短付原告一百年二月份、同年五月份、同年七月份、同年八月份、同年九月份、同年十月份之服務費用各九萬一千元、三萬九千元、五萬四千七百六十八元、六十二萬二千六百五十元、六十二萬二千六百五十元、六十二萬二千六百五十元，共計二百零一萬七千六百十八元，經扣除被告於一百零一年六月十三日所給付之服務費用九十三萬九千零三十八元後，被告尚積欠原告服務費用一百零七萬八千五百八十元。
㈡被告抗辯原告有下列違約應予扣款、罰款，並無理由：
⒈秘書組會計於一百年五月二十日至同年月二十二日缺員扣款部分：
原告於一百年五月二十日至同年月二十二日已另派遣訴外人即原告之課長張文翔代班。張文翔本即負責長堤社區相關物業管理事務之督導，且為崇佑企專會計統計系畢業，自符合代理秘書組會計之資格，且系爭契約並無派駐人員須事先由被告同意之約定，被告請求扣款，並無理由。
⒉保全人員於一百年六月二十六日、同年七月三日、同年月
十四日、同年月二十三日、同年月二十四日、同年月二十五日缺班罰款部分：
被告請求額外罰款四萬五千元，顯屬過重，應予酌減。
⒊重植羅漢松部分：
原告派駐於長堤社區之人員，已按時澆灌花木，被告未舉證證明羅漢松係因未澆水而枯死，且樹木有其生命週期，羅漢松又係在被告與訴外人華全勝實業有限公司（下稱華全勝公司）間庭園維護合約期間枯萎，被告自行價購羅漢松三株，而請求原告賠償，自不合理。
⒋訴外人齊家公寓大廈管理維護有限公司（下稱齊家公司）查帳費用六萬元部分：
兩造於一百年十月三十一日中止系爭續約，原告已備妥相關交接資料含報表、帳冊，並與齊家公司人員辦理交接，業將相關長堤社區資產及財務帳冊報表辦妥交接程序，且經簽名確認，並無帳差問題。被告刻意刁難，要求原告概括承受系爭契約前之住戶欠繳管理費用，且至今亦未明確指出原告有何財務資料欠缺及疏漏製作之瑕疵，即空言抗辯原告未完整移交長堤社區財務資料，及疏漏製作財務報表，並自行支付齊家公司查帳費用六萬元，顯有未當。
⒌帳目短少部分：
原告提供服務之期間係自九十九年五月一日起，被告所舉之住戶即訴外人李世雄、羅惠雯、魏鴻仁已繳納管理費卻未入帳，既係發生於同日前，被告請求原告賠償自乏所據。又被告將訴外人即住戶王尚仁於九十九年五月份與一百年五月份之管理費混為一談，訴外人即住戶薛至仁於一百年五月係至永豐商業銀行西湖分行臨櫃繳款，被告以未入帳，要求原告賠償，亦屬無據。至其餘住戶主張有繳費，應由住戶提出繳款證明，如住戶未提出繳款證明，致無入帳紀錄，應視為未繳款，而非由原告賠償。
⒍未提供免費消毒服務部分：
系爭續約所約定原告須提供每年消毒二次，係屬免費回饋項目，當以原告之作業模式提供服務。而原告係委託訴外人怡盛環保股份有限公司（下稱怡盛公司）施作，單次費用為一萬元，被告以一次二萬元計算，顯有未合。
⒎未提供免費中庭地坪高壓沖洗及中庭花園之清潔、維護、修剪服務部分：
兩造既係每年重新締約，對於合約內容自應重新檢視。原告於系爭契約所提供之中庭地坪高壓沖洗及中庭花園之清潔、維護、修剪服務，俱屬無償提供之回饋項目。系爭續約時，原告因考量成本因素，故未將之納入，系爭續約既無此約定，原告自無須提供該項免費服務，是被告請求賠償，為無理由。
⒏懲罰性賠償金部分：
本件並非依消費者保護法所提起之訴訟，被告據以為賠償之依據，已有未當，縱有該法之適用，然前揭缺員非屬原告故意、過失行為所致之損害，自無該法第五十一條之適用。
㈢為此，提起本件訴訟，依兩造間系爭契約及續約之法律關係
，訴請被告給付服務費用等語。並聲明：被告應給付原告一百零七萬八千五百八十元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以：㈠長堤社區為一集合式住宅區，住戶甚多，且公共區域廣闊，
需有專業管理人為被告管理社區，經被告評選結果，因原告所報告及提供之服務內容，最能符合被告之需求，乃於九十九年四月間與原告簽訂系爭契約，約定契約期間自同年五月一日起至一百年四月三十日止，服務費用每月六十二萬二千九百二十五元（含稅）。嗣契約期滿前，兩造約定以原契約內容續約，並於一百年四月一日簽訂系爭續約，約定契約期間自同年五月一日起至一百零一年四月三十日止，服務費用每月則略降為六十二萬二千六百五十元（含稅）。詎自一百年六月起，被告陸續發現原告派駐長堤社區之常駐人員（含保全、清潔、會計人員），無正當理由缺班，甚至有經常性人員不足之情形，被告所提供之管理服務有嚴重缺失，屢遭住戶抱怨，經被告多次發函要求原告改善未果，被告始於一百年十月三十一日提前中止系爭續約。
㈡原告履約期間，有下列違約應扣款、罰款之缺失，被告並已將各該扣款、罰款事由通知原告：
⒈一百年二月應扣款九萬元：
系爭契約約定原告每年應提供二次中庭地坪高壓沖洗，及每兩個月對長堤社區之中庭花園進行清潔、維護及修剪一次，但原告僅提供中庭地坪高壓沖洗一次，及中庭花園之清潔、維護及修剪三次，經被告委請訴外人富利安實業有限公司（下稱富利安公司）施作中庭地坪高壓沖洗一次，支出一萬八千元，另委由華全勝公司進行中庭花園之施肥、植栽修剪、除蟲支出七萬二千元，合計九萬元。
⒉一百年五月應扣款三千九百元：
被告之會計人員於一百年五月二十日至同年月二十二日無故曠職，依會計人員每月月薪三萬九千元核算，日薪為一千三百元（計算式：39,000÷30＝3,900 ），應扣款三日共三千九百元。
⒊一百年七月應扣款九千七百六十八元及罰款四萬五千元：
被告派駐長堤社區之保全人員於一百年六月二十六日、同年七月三日、同年月十四日、同年月二十三日、同年月二十四日、同年月二十五日均缺班十二小時（上午七時至下午七時），依系爭契約計算保全人員之時薪為一百三十五點七元（含稅），每一人次應扣款一千六百二十八元〔計算式：135.7 ×12＝1,628 （元以下捨去）〕，共計應扣款九千七百六十八元。另依系爭契約之約定，保全人員未依班表執勤，被告派駐之社區總幹事應立即通報被告之主任委員，未通報而經查獲，每一人次額外罰款三萬元，缺班及曠職者，每一人次額外罰款三千元，而一百年六月二十六日之保全人員缺班，被告派駐之社區總幹事未主動通報，應罰款三萬元，餘保全人員之缺班，該社區總幹事雖有主動通報，但仍應額外罰款三千元，合計應罰款四萬五千元。
⒋一百年八月至同年十月應扣款九十九萬一千九百二十二元：
⑴系爭續約明載派駐長堤社區之清潔員共七名，每月清潔
費用十九萬二千五百元，則平均每名清潔員月薪為二萬七千五百元。惟原告自一百年八月十四日至同年十月三十一日僅派駐六名清潔員，經向原告反應仍未補足，兩造合意扣款七萬三千五百十元。
⑵長堤社區之植栽澆灌為原告於系爭續約之服務事項，長
堤社區之花圃本植有羅漢松數株，因原告派駐長堤社區之人員疏未每日澆水而枯死，被告另委由華全勝公司重新栽植，支出六千一百五十元，致受有損害，依系爭續約第十條之約定，應由原告賠償。
⑶依系爭續約之約定，原告於合約期間應提供長堤社區消
毒二次，原告於系爭續約期間應提供消毒一次而未提供，致被告額外支出費用二萬元，依系爭續約第十條之約定，亦應由原告賠償。
⑷原告係以原契約條件續約，系爭續約將系爭契約原約定
原告每年應免費提供二次中庭地坪高壓沖洗之服務刪減，並未誠實告知被告，促使被告注意，違反誠信原則及消費者保護法第十二條規定，該刪除部分無效，迄系爭續約中止，原告仍應履行一次，故原告應賠償清洗費用一萬八千元。
⑸原告於系爭續約之半年期間，未提供中庭花園之清潔、
維護及修剪服務三次，致被告須另委由華全勝公司施作，每次一萬八千元，被告應賠償五萬四千元。
⑹系爭續約中止前，被告即發現原告製作之帳冊有諸多疑
義，原告亦允諾製作詳細帳目清冊，以利被告查閱及交接，卻始終無法提出，迨系爭續約中止，迄於其承諾之一百年十一月三十日仍無法提出，亦無法與新任管理之齊家公司交接，被告遂委任齊家公司協助帳目清查及製作帳冊，支出費用六萬元而受有損害，依系爭續約第十條之約定，自應由原告賠償。
⑺依被告委託齊家公司清查並整理之帳目顯示，原告於系
爭契約及續約期間管理之帳目總計短少十三萬七千六百十二元，依系爭契約及續約第十條約定，原告應賠償十三萬七千六百十二元。
⑻原告履約過程，有諸多依約應派遣之人員未足額派遣，
已派遣之人員無故未到班、應履行之契約工作未履行，使被告遭長堤社區住戶質疑未盡力維護區安全與環境整潔，令被告甚為困擾，被告亦多次利用函告或會議方式請原告改善，但原告仍未有積極作為，原告履約根本毫無誠信、瑕疵百出，被告自得依消費者保護法第五十一條規定，請求被告給付以一個月服務費用計算之懲罰性賠償金六十二萬二千六百五十元。
㈢被告未付之服務費用二百零一萬七千六百十八元，經以前揭
扣款及罰款抵銷，並於一百零一年六月十三日支付服務費用九十三萬九千零三十八元後，被告已無積欠原告任何服務費用，是原告之訴顯無理由等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：兩造於九十九年四月間簽立系爭契約，由原告為被告提供公寓大廈之管理維護服務，約定服務期間自同年五月一日起至一百年四月三十日止，服務費用每月六十二萬二千九百二十五元（含稅）。兩造於系爭契約期滿前之一百年四月一日簽訂系爭續約，約定續約期間自同年五月一日起至一百零一年四月三十日止，服務費用每月六十二萬二千六百五十元（含稅），嗣被告於一百年十月三十一日提前中止契約。又被告於一百年二月份、同年五月份、同年七月份之服務費用各扣款及罰款九萬一千元、三萬九千元、五萬四千七百六十八元，並保留同年八月份至同年十月份之服務費用共計一百八十六萬七千九百五十元未付。嗣被告於一百零一年六月十三日給付原告九十三萬九千零三十八元係用以支付同年八月份至同年十月份之服務費用等事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約及續約、被告內部簽呈、彰化銀行匯款回條等件影本在卷可稽（見本院卷㈠第十五頁至第二十七頁、第二十八頁至第三十九頁、第一六○頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告尚積欠服務費用一百零七萬八千五百八十元未付等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌之爭點為：被告所抗辯各項原告於履約期間違約之應扣款、罰款及賠償，並主張以之與本件服務費用抵銷，有無理由？茲論述如后：
㈠一百年二月應賠償及扣款五萬四千元：
⒈系爭契約第十六條第一項前段約定：「本約之附件視為
本約之一部份，與本約有同等之效力。」等語；附件二公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項第二點約定：「合約期間，乙方（按：指原告，下同）免費提供項目應含如下項目：‧‧‧⑵每年二次社區一樓外圍、中庭之高壓沖洗作業。」等語；附件五合約附加條款第一點約定：「⒈乙方每兩個月須維護社區園藝花圃部分之清潔、維護以及修剪確保社區美觀。如未執行，則無條件同意社區自行聘請專業廠商維護，維護費用由千翔公司支付，並於當月管理費內扣抵。」等語（見本院卷㈠第十九頁、第二十二頁、第二十七頁），足見原告於系爭契約期間，應無償提供中庭之高壓沖洗作業二次，並須每兩個月進行長堤社區園藝花圃之清潔、維護及修剪一次。
⒉原告於系爭契約期間，僅進行無償提供中庭之高壓沖洗作
業一次及進行長堤社區園藝花圃之清潔、維護及修剪三次，此為原告所不爭執，並有長堤社區一百年二月七日第二屆第十九次管理委員會會議紀錄附卷足憑（見本院卷㈠第八十五頁至第八十八頁）。而被告已另委任富利安公司進行中庭地坪高壓沖洗一次，支出費用一萬八千元，及委由華全勝公司每三個月進行一次中庭花園之施肥、植栽修剪及除蟲，每次費用一萬八千元，業據被告提出原告不爭執其真正之富利安公司請款單、庭園維護合約書影本在卷可證（見本院卷㈠第八十九頁、第九十頁至第九十一頁），是被告抗辯原告應賠償其委任富利安公司進行中庭地坪高壓沖洗一次之費用一萬八千元，及償還原告未於系爭契約半年期間，而由被告另委任華全勝公司進行二次（每三個月一次）中庭花園之施肥、植栽修剪及除蟲之費用三萬六千元，共計五萬四千元之範圍內為有理由。
㈡一百年五月應扣款三千九百元：
⒈原告主張其派駐長堤社區之秘書組會計於一百年五月二十
日至同年月二十二日固缺員，然已另派張文翔代班，實質上並無缺員等語。惟為被告所否認。
⒉原告派駐於長堤社區之常駐人員為行政秘書、生活秘書、
保全人員及清潔人員，會計屬行政秘書。又張文翔並非社區之常駐人員，而係負責原告數個簽約社區之督導，平均每個月去一至三次等語，此為原告自承在卷（見本院卷㈠第二二八頁）。而原告派駐於長堤社區之會計平日上下班須打卡，張文翔係課長，長堤社區分配由其督導，平常督導時會刷巡。於一百年五月二十日至同年月二十二日會計缺員期間，張文翔雖在長堤社區，但不算有坐在會計位置上作會計的事，只是張文翔懂會計，此段時間社區如有財務問題可與其協調、諮詢等情，業據證人黃郁閔即原告於一百年五月至同年十月間派駐在長堤社區之總幹事於本院審理時證述在卷（見本院卷㈡第七頁、第九頁），足見張文翔於一百年五月二十日至同年月二十二日雖在長堤社區，但仍係從事督勤稽核之工作，與原告派駐於長堤社區之會計從事之事務有別。況揆之原告所提出張文翔之個人資料履歷資料卡所示（見本院卷㈠第一八二頁），其雖為崇佑企專會計統計系畢業，然並無會計相關行業一年以上經歷，亦與系爭契約附件一一般事務管理服務事項第二點人員資歷約定：「秘書、助理、接待：高中職（以上）會計相關科系畢／熟電腦作業／曾任相關行業一年以上」（見本院卷㈠第二十一頁）之資格不符。是原告上開主張，自不足取。
⒊依系爭契約附件七長堤物業管理服務報價單所載（見本院
卷㈠第六十七頁），行政秘書月薪三萬九千元，一個月以三十日計，日薪為一千三百元，三日為三千九百元，是被告抗辯原告派駐於長堤社區之會計於一百年五月二十日至同年月二十二日缺員三日，應扣款三千九百元，自屬於法有據。
㈢一百年七月應扣款及罰款五萬四千七百六十八元：
⒈被告辯稱：原告派駐長堤社區之保全人員於一百年六月二
十六日、同年七月三日、同年月十四日、同年月二十三日、同年月二十四日、同年月二十五日均缺班十二小時（上午七時至下午七時）。又依系爭續約附件七長堤物業管理服務報價單（見本院卷㈠第二十一頁）計算，保全人員之時薪為一百三十五點七元（含稅），每一人次應扣款一千六百二十八元〔計算式：135.7 ×12＝1,628 （元以下捨去）〕，共計應扣款九千七百六十八元，而一百年六月二十六日之保全人員缺班，被告派駐之社區總幹事未主動通報，餘保全人員之缺班，該社區總幹事已主動通報等情，為原告所不爭執。
⒉原告固主張：被告請求額外罰款四萬五千元，顯屬過重，應予酌減等語。惟：
⑴按系爭續約附件四公寓大廈及其周圍環境安全門禁防災
管理維護事項，第九點罰則：「‧‧‧⒉執勤保全人員違反下列事項時，第一次罰款伍佰元整，第二次罰款壹仟元整，第三次調職。‧‧‧C.保全員未依班表執勤，或臨時更換未事先報備者。社區總幹事應立即通報主委，如未通報而經查獲，每一人額外罰款叁萬元整。缺班及曠職者每一人次額外罰款叁仟元整。‧‧‧⒋有關罰款事證，甲方（按：指被告，下同）應於四十八小時內告知乙方，並經乙方考核屬實，以為乙方查考檢討改進之依規，未於四十八小時內提出，甲方不得扣款」之約定（見本院卷㈠第三十八頁至第三十九頁），係依違約之次數及情節而有不同，並非預定一定之賠償總額，顯係兩造為確保債務之履行，約定原告不履行債務時，應支付之金錢，其性質應屬懲罰性違約金。依上計算，原告派駐長堤社區之保全人員於一百年六月二十六日之保全人員缺班，因被告派駐之社區總幹事未主動通報，應罰款三萬元，餘保全人員之缺班，該社區總幹事雖有主動通報，但仍應額外罰款三千元，合計應罰款四萬五千元。
⑵次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，
為民法第二百五十二條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院九十二年度臺上字第二七四七號判決參照）。原告主張本件違約金過高，應予酌減，並未就違約金過高之利己事實，舉證以實其說，揆諸前揭說明，自難憑採。
⒊是以，被告抗辯因保全人員缺班應扣款九千七百六十八元及罰款四萬五千元，俱屬有據。
㈣一百年八月至同年十月應扣款十四萬九千五百十元：
⒈被告辯稱：被告自一百年八月十四日至同年十月三十一日
僅派駐六名清潔員，經向原告反應仍未補足等情，為原告所不爭執。而依系爭續約附件七長堤物業管理服務報價單（見本院卷㈠第二十一頁）記載，原告派駐長堤社區之清潔員共七名，每月清潔費用計十九萬二千五百元，依此計算，平均每名清潔員月薪為二萬七千五百元，兩造均同意此部分之扣款以七萬三千五百十元計算（見本院卷㈠第二○一頁、第二二八頁），是被告抗辯此部分應扣款七萬三千五百十元，為有理由。
⒉按原告於系爭續約期間，未盡善良管理人注意義務，造成
被告、被告住戶損害，應負損害賠償責任；本約之附件視為本約之一部份，與本約有同等之效力；又長堤社區花臺上花木澆灑，屬原告於系爭續約期間之服務項目，此觀諸系爭續約第十條、第十六條第一項前段及附件二之約定自明（見本院卷㈠第三十一頁、第三十二頁、第三十四頁）。而長堤社區車道附近羅漢松屬原告提供維護服務之範圍，並由原告派駐於長堤社區之保全人員負責澆水，但於一百九月、十月間，該處羅漢松因保全人員疏未澆水而死亡，羅漢松於枯死前，被告委外之園藝公司人員即已發現，雖曾嘗試搶救，但並未救活等語，此據證人黃郁閔證述在卷（見本院卷㈡第七頁反面、第九頁），足見種植於長堤社區之羅漢松，確於一百九月、十月間，因原告派駐長堤社區人員疏未按時澆水而死亡。而被告因羅漢松死亡而重植，支出費用六千元，有被告所提出原告不爭執其真正之估價單在卷可參（見本院卷㈠第七十五頁）。被告固抗辯其共支出六千一百五十元，然細繹上開估價單，該一百五十元係培養土之費用，且被告於一百年十月三十一日以0000000000號函亦係通知原告因上揭羅漢松枯萎，應賠償每一株松樹二千元，三株共計六千元（見本院卷㈠第七十六頁）。是被告抗辯原告應賠償之金額，於六千元之範圍內為有理由。
⒊原告派駐在長堤社區之會計須負責社區管理費對帳、每月
廠商之請款、社區支出請款、收取裝潢保證金、財務報表之製作及每月之公告等。因長堤社區於一百年八、九月前，係使用永豐商業銀行帳戶，而永豐商業銀行之作業系統會往前沖帳，必須以人工對帳始能確認住戶欠繳及溢繳之實際狀況，故在系爭續約期間，原告派駐在長堤社區之會計即一直在核對之前訴外人喬信公寓大廈管理維護有限公司契約期間及原告契約期間之管理費帳務。被告之財務委員於會計對帳時會提出審核意見，並要求管理費欠繳、溢繳之金額須確實，原告於撤哨前，亦允諾提出欠繳、溢繳管理費之住戶、時間及金額之明細，但因原告於系爭續約期間更換過三位派駐於長堤社區之會計，每位會計之對帳模式又不同，對出之金額亦不一致。原告於一百年十月三十一日撤哨時，移交之帳冊只有應收、已繳、溢繳及未繳管理費之總數，並無明細，原告雖答應嗣後補正，卻一延再延。被告財務委員要求之管理費明細即如被告所提出齊家公司製作之明細等情，業據黃郁閔證述明確（見本院卷㈡第八頁至第九頁）。足證被告抗辯原告於移交時未提出其允諾製作之管理費詳細帳目清冊，嗣後又未能補正，被告遂另委任齊家公司協助帳目清查及製作帳冊，支出費用六萬元而受有損害，原告應賠償該費用一節，應屬可採。⒋被告雖辯稱：依被告委託齊家公司清查並整理之帳目顯示
，原告於契約期間管理之帳目總計短少十三萬七千六百十二元，依系爭續約第十條約定，原告應負賠償責任等語。惟被告並未舉證證明上揭短少之管理費係由原告之受僱人所侵占，且產生帳差之原因，係因於一百年八、九月之前，長堤社區之管理費帳戶，使用永豐商業銀行之作業系統，會往前沖帳，必須以人工逐筆核對，始能確認住戶欠繳及溢繳之實際狀況，而系爭續約期間，原告派駐在長堤社區之會計異動頻仍，每位會計之對帳方式亦異所致，業據證人黃郁閔證述如上，自難徒憑帳目差異之金額，遽認被告因此受有損害，原告就此應負賠償責任。是被告上開抗辯，洵不足取。
⒌依系爭附件二公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項第二
點約定：「合約期間，乙方免費提供項目應含如下項目：‧‧‧⑵每年消毒二次（視情況可追加乙次）」等語（見本院卷㈠第三十五頁）。而系爭續約之半年期間，原告依約應提供長堤社區免費消毒一次而未提供一情，為原告所不爭執，而原告進行長堤社區消毒之必要費用為一萬元，亦據原告提出被告不爭執其真正之怡盛公司專案報價單為憑（見本院卷㈠第一○七頁）。被告雖抗辯其委任美地綜合建築物管理維護股份有限公司（下稱美地公司）進行消毒，實際支出二萬元，並提出原告所不爭執其真正之美地公司報價單為證（見本院卷㈠第七十七頁）。然負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第二百十三條定有明文。系爭續約既未此部分另為約定，是原告賠償之金額自應以回復原狀之必要費用即一萬元為限。
⒍被告固又辯稱：原告於系爭續約未免費提供中庭地坪高壓
沖洗一次，及中庭花園之清潔、維護、修剪三次，應賠償七萬二千元等語。惟系爭續約並無約定原告於系爭續約期間應免費提供中庭地坪高壓沖洗及中庭花園之清潔、維護、修剪之約定，故被告請求原告賠償此部分費用，尚乏所據。被告雖又抗辯：系爭續約係以原契約條件續約，原告未誠實告知業將上開免費提供之服務刪減，促使被告注意，違反誠信原則，並顯失公平，依消費者保護法第十二條規定，該刪除部分無效等語。然原告否認曾告知被告係以原條件續約，被告就此有利於己之事實，又不能舉證以實其說，已非可採。況被告亦自承：於簽立系爭續約前，續約內容已由被告之管理委員審閱及監察委員審核等語（見本院卷㈡第九十九頁反面），且系爭續約之性質係由原告就長堤社區之環境提供管理維護之服務，而由被告支付服務費用予原告之管理維護契約，而能從事公寓大廈管理維護之公司非少，故被告於此管理維護契約，有絕對優越之交涉能力，其並非經濟上之弱者，被告於訂約時如認系爭續約業將前揭免費提供之服務刪減，有顯失公平之情形，自可選擇不與原告訂定系爭續約，被告亦不致因其未訂立系爭續約約而生不利益，或經濟生活受制於原告不得不訂立系爭續約之情事，是被告執此抗辯前開刪除約定違反誠信原則、顯失公平而無效，要非可取。
⒎被告固另辯稱：原告履約毫無誠信、瑕疵百出，被告自得
依消費者保護法第五十一條規定，請求被告給付以一個月服務費用計算之懲罰性賠償金六十二萬二千六百五十元等語。惟被告就抗辯所生之損害，僅泛稱因原告履約過程，有諸多依約應派遣之人員未足額派遣，已派遣之人員無故未到班、應履行之契約工作未履行，使被告遭長堤社區住戶質疑未盡力維護區安全與環境整潔，令被告甚為困擾，被告亦多次利用函告或會議方式請原告改善，但原告仍未有積極作為等語，並未具體指明並舉證證明其因此所受之損害為何，是縱認原告提供之服務有消費者保護法之適用，亦難謂原告所提供之服務有故意或過失致被告受有損害，而有消費者保護法第五十一條規定之適用。
㈤按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段定有明文。被告就系爭契約及續約，尚有一百零七萬八千五百八十元之服務費用未給付，而原告所提供之服務應扣款、罰款及賠償之金額為二十六萬二千一百七十八元，業經本院認定如上，經被告主張抵銷，抵銷後餘額為八十一萬六千四百零二元。
㈥次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為同法第二百零三條所明定。依系爭契約及續約第五條第二項約定，每月服務費用，原告於每月十五日請款，被告應於次月三十日前以即期票或匯款方式支付，是原告就上開被告應給付之服務報酬，另訴請被告自給付期限屆至後之支付命令送達翌日即一百零一年三月三十一日起（見本院卷㈠第四十六頁送達回證）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依系爭契約及續約之法律關係，訴請被告給付八十一萬六千四百零二元及自一百零一年三月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法 官 孫萍萍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書 記 官 劉晏瑄