臺灣士林地方法院民事判決 101年度重訴字第107號原 告 長安微電有限公司兼法定代理人 張幸進共 同訴訟代理人 謝佳伯律師複代理人 陳義文律師被 告 洪欽洲訴訟代理人 陳明暉律師
范志烱複代理人 郭令立律師
簡泰正律師李佳儒上列當事人間損害賠償事件，本院於中華民國103 年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾陸萬陸仟捌佰叁拾元，及自民國一百零一年二月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五；餘由原告負擔。
關於原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾貳萬叁仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾陸萬陸仟捌佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠伊與被告於民國100 年8 月11日就臺北市○○區○○路○段
000 號土地（應有部分691/10000）暨坐落其上162建號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段000號4樓房屋（下稱系爭土地及房屋，合稱系爭房地），簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）5,000 萬元，伊業已依約繳納土地增值稅、代償被告原有之貸款，並將其餘買賣價金匯入兩造約定之聯邦商業銀行南京東路分行信託帳戶，而被告亦依約將系爭房地所有權移轉登記予伊，另讓伊進入屋內檢視屋況。惟，經伊與承包商至頂樓及屋內詳細檢查結果，將原遮蔽天花板及牆壁之木板打開，竟發現頂樓地板及屋內天花板、牆壁有多處嚴重龜裂、滲漏及白華現象（俗稱壁癌）等情，嗣伊於100 年11月19日委請台灣省土木技師公會審定評鑑認可之尚昕科技檢驗有限公司量測檢驗結果，發現屋內天花板氯離子含量竟高達每立方公尺2.121公斤，較CNS3090於87年修訂之新拌混凝土水中溶性氯離子含量每立方公尺0.3公斤，超出7倍之多，系爭房地於101年7月再經臺灣省結構工程技師公會進行損害鑑定，該鑑定報告書中「硬固混凝土氯離子含量試驗表」顯示取樣之27處中，仍有3處之氯離子超過國家標準（每立方公尺3.0594至4.3533公斤），超標情形更甚100年11月19日測試之結果，從而，系爭房屋確實存在硬固混凝土氯離子含量超標之情形。
㈡系爭房屋之氯離子超標，將導致建築物鋼筋表面混凝土品質
因中性化使鋼筋欠缺保護層，遭水氣、氯離子等腐蝕，復因鋼筋腐蝕生成物之體積較鋼筋體積大3至7倍，致使混凝土產生張力，造成擠壓，累積至相當程度時，混凝土表面會產生裂縫，裂縫將導致愈多鋼筋生鏽，造成混凝土剝落、鋼筋外露，將影響建物結構，故系爭房屋氯離子超標，應屬「重大之瑕疵」；而中華不動產估價師聯合事務所以103 年6月9日
（103）鑑字第43 號函檢送之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）記載：「考量現況之直接減損金額加工程修復期間房屋無法使用之費用損失金額計2,047,004 元」，可知系爭房屋之客觀價值因此減少204萬7,004元，縱日後經修復完畢，然系爭房屋曾因漏水導致氯離子檢測結果過高之負面因素，勢必影響將來交易價格，故原告依民法第354條及第359條規定，請求對被告減少買賣價金15﹪，亦即將系爭買賣契約價金減至4,250 萬元，本有理由。至於系爭估價報告最後竟誤為無須減少價金之結論，顯非合理，蓋因系爭不動產之買賣價金係屬兩造間主觀意思表示合致之結果，與市場合理價格高低純係客觀條件因素綜合結果，兩者本應分別視之，今系爭估價報告既明確記載系爭不動產之客觀價值減少 204萬7,004 元，自應循此結論，就系爭買賣契約之價金至少減少相同之金額，始合乎事理之平，縱系爭估價報告所示系爭房地於兩造買賣當時合理市價為5,353萬8,400元，較兩造約定價金超出353萬8,400元，惟此金額本為原告透過交易行為所獲之利得，今因被告於交易時未揭露上述重大之瑕疵，致使系爭房地之價值僅餘5,149萬1,396元，就原告減少之交易利得204萬7,004元，應由被告負擔，如因系爭房地扣除直接減損金額加工程修復期間房屋無法使用之費用後之剩餘價值，仍高於兩造約定之買賣價金，而認無須減少價金，無疑係將可歸責於被告致系爭房地價值降低之損失，歸由原告負檐，實為不當。
㈢此外，依系爭買賣契約第2 條，被告應將系爭房屋清空交付
伊之期限為100年12月31日，且第9條約定：「本買賣不動產未點交前…另如有被人侵占或天災地變等事故，賣方亦須負責排除或修復，俾使買方完整取得。」，被告之代理人范志炯並於100 年10月11日書立交屋淨空說明書，記載「賣方有責任提供交屋淨空義務」、「補簽口頭書面確認，提出交屋淨空屋外壁廣告處理問題」、「未完屋外廣告淨空問題，雙方同意密切合作處理淨空交屋責任」等語；然被告逾期仍未能履行其淨空交屋之責，經查系爭房屋所在大樓之住戶曾於管理委員會議中決議將大樓4 樓及頂樓外牆出租他人懸掛廣告或招牌，且現系爭房屋外牆仍掛有巨幅廣告，是伊自得依系爭買賣契約第11條約定，請求被告自101 年1月1日起至被告將房屋外牆及頂樓外牆如原證16照片所示招牌拆除，並將房屋清空點交伊之日止，按日給付伊違約賠償每人各2萬5,000元。
㈣又，伊買受系爭房地後，始發現系爭房屋頂樓地板嚴重龜裂
、漏水而造成房屋天花板產生龜裂、滲漏及白華現象，察其原因竟系屋頂之防水工程自建物完工後即未再進行維護修繕，防水材質均因日久曝曬及溫差反應下，產生固化、碎裂之現象，早已失去防水功能，伊發現此情之際時值冬季，天氣時受鋒面影響而陰雨綿綿，伊實難忍受系爭房屋實際條件與廣告內容及被告所述落差甚大，兩造之信賴度已隨之降低，加以被告事業繁忙，伊考量系爭房屋修繕之急迫性，旋即僱工進行全面性之頂樓防水工程，並因而支出150 萬元。故伊自得依系爭買賣契約第14條第3 項約定及民法第227 條及第
213 條規定，請求被告賠償此項費用。甚且，臺灣省結構技師公會以102 年3月22日（102）省結技（九）卿字第5027號函檢送之房屋損害鑑定報告書（下稱系爭損害鑑定報告）說明「現況修復費用依『臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊』及臺北市教育局102年~103 年營繕工程單價編列標準工料單價概估為新台幣1,868,155 元」，此一金額不包含前述頂樓防水工程之修繕費用，此觀系爭鑑定報告所載「依現況勘查結果（詳附件三），標的物未見明顯混凝土剝落及鋼筋鏽蝕現象，頂板及牆面少數局部污漬、龜裂及滲漏等痕跡，現況已有修繕過的情形；屋頂版現況亦已經修繕」、「原證5 及5~1 照片所示經勘查，原證5 之頂版照片為現況情形，原證5 中之牆面照片因現況已有修繕過故未見該情形，原證5~1 照片為屋頂面因現況已有修繕過故未見該情形」即明，是系爭損害鑑定報告所指現況修復費用186 萬8,155 元，係以屋頂版經伊進行屋頂防水工程後之條件，進行修復費用之概估，故系爭房屋實際上所需之修復費用尚須加計伊於鑑定現況前已支出之屋頂修繕費用150 萬元，始符實情。㈤為此，依系爭買賣契約第11條、第14條第3項及民法第277條、第213條第359條規定，提起本件訴訟。並聲明：
⒈就原告長安公司、張幸進與被告間於100年8月11日所簽立關
於坐落臺北市○○區○○路○段000號4樓房屋及坐落臺北市○○區○○路○段○○○號土地買賣價金，請求判令自5,000萬元減為4,250萬元。
⒉被告應自101 年1月1日起至被告將坐落臺北市○○區○○路
○段000號4樓房屋外牆及頂樓外牆如附件照片所示招牌拆除，並將4 樓房屋清空點交原告長安公司及張幸進止，按日給付原告長安公司及張幸進各2萬5,000元。
⒊被告應給付原告150 萬元及自起訴狀送達被告翌日起，按年息百分之5 計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告提出之系爭房屋100 年11月19日測試結果，過程未經伊
參與，其採樣是否適當，亦有疑義；況且，伊前經由大樓管理委員會向臺北市建築管理處資訊室申請大樓原始鋼筋混凝土氯離子測試報告，顯示大樓鋼筋混凝土之氯離子含量均符合國家標準，再經伊委請臺灣檢驗科技公司材料及工程實驗室會同取樣檢測，其試驗結果亦均符合國家標準，又臺灣省結構工程技師公會就系爭房屋進行鑑定，共取樣27處，依系爭損害鑑定報告所示試驗結果，有24個試體包括柱、樑結構之混擬土氯離子含量值均符合國家標準規定，雖有3 個試體（即樓板2處、牆面有1處）不符合規定，惟研判為漏水造成局部版牆面抽樣試體氯離子含量過高，但若漏水問題妥適修繕後，應不致影響居住安全性，另有關原告起訴狀所檢附之現場天花板、牆壁多處龜裂、滲漏等照片，亦經研判其損壞係因裂縫及漏水問題所造成，而非屬原施工混擬土材料之含氯量所致，足證系爭房屋並無原告所指氯離子含量過高之瑕疵。另，系爭估價報告指出系爭房地於100年8月間如無漏水等瑕疵之市場合理價格應為5,353萬8,400元，兩造所約定之買賣價金5,000 萬元低於上開評估之市場合理價格，且以系爭鑑定報告所發現之瑕疵為基礎，系爭房地市場合理價格5,353萬8,400元，扣除直接減損金額加工程修復期間房屋無法使用之費用損失204萬7,004元，其剩餘價值為5,149萬1,396元，仍高於5,000 萬元，故建議無需減少價金，足證原告主張系爭房屋因有上開瑕疵而應減少價金15﹪，為無理由。㈡系爭買賣契約第9 條後段固約定：「另如有被人侵占或天災
地變等事故，賣方亦須負責排除或修復，俾使買方完整取得」，然該約定係延續同條前段而來，即賣方應依系爭房屋之原狀移交買方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用，因此其後段所指之「如有被人侵占…賣方亦須負責排除」，係指系爭房屋遭他人占用，致買方無法完整使用之情況，在解釋上並不包括外牆之廣告招牌，因外牆廣告招牌之懸掛使用涉及大樓共用部分之管理使用及收益，殊非可由伊個人所得決定；且系爭房屋外牆是否懸掛廣告招牌，亦為原告決定購買之時所清楚知悉，原告於簽約過程，就外牆廣告招牌之存在亦無任何異議或在契約中作特別排除之約定，自不得事後再據以主張伊違約；至於伊代理人范志炯於100 年10月11日書立之交屋淨空說明書，係就外牆廣告處理問題提出說明，並強調賣方並未與管委會簽立屋外廣告同意書，以及就外牆廣告之合法性提出質疑，並非自承伊就外牆廣告之排除應負履行之責任，何況，原告所提之附件照片所示外牆廣告亦經拆除，現有殘存之廣告與位在4 樓之系爭房屋無關，故原告請求伊按日給付違約賠償，實亦無理由。
㈢系爭買賣契約簽訂後，就原告所質疑之系爭房屋南側牆面裂
縫是否漏水問題，伊曾委請台北市建築師公會指派建築師於100年12月6日進行會勘及進行鑑定，並就漏水問題提出修復方式並預估修繕費用，當時原告對於地板是否龜裂、漏水並無異議，而原告所提出之原證五照片，亦大多與上開台北市建築師公會鑑定報告書所檢附之現況照片雷同，故原告應就其主張之地板龜裂、漏水情事，負舉證責任。再者，原告自行雇工施作之項目及支出之費用，是否均為修復龜裂或漏水所必要，不無疑問，縱系爭房屋有原告所指摘之瑕疵，惟是否係因屬可歸責於伊之事由所致，原告亦未盡舉證責任，況且，系爭損害鑑定報告亦指出頂樓防水層須拆除重做，縱設原告真有支出頂樓修繕費用，亦屬無益費用；故原告請求伊給付修繕工程費用150萬元，自無理由。
㈣並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、經查：㈠原告於100年8月11日與被告簽訂系爭買賣契約，購買系爭不
動產，約定買賣價金為5,000萬元，預定交屋日為100年12月31日；兩造並就價金之給付事宜，另與聯邦商業銀行簽立不動產買賣價金安全信託契約書。〈本院卷一第15至19頁、第27至30頁、第80頁〉㈡原告業已陸續將第一期簽約及備證款1,000 萬元、第二期完
稅款500萬元、第三期款2,656萬1,021元（3,500萬元扣除原告代被告清償原有銀行貸款843萬8,979元），存入兩造約定之聯邦商業銀行南京東路分行信託帳戶，而尚未經被告實際收領。〈本院卷一第32至34頁〉㈢被告已將系爭房地移轉登記予原告。〈本院卷一第9、57 頁
〉㈣兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋屋內牆壁、天花板及頂
樓地板存有如原證5 、原證5~1 、原證5~2 照片所示之情形。〈本院卷一第35至40頁、第87至95頁〉㈤力泰建設企業股份有限公司於86年間系爭房屋所在大樓完工
時，就大樓所用之預拌混凝土，出具被證1 所示之預拌混凝土品質保證書及氯離子含量測試報告。〈本院卷一第62至66頁〉㈥臺灣檢驗科技公司材料及工程實驗室於100 年12月26日受被
告委託，就系爭房屋樑、柱之混凝土取樣檢測，出具如被證
2 所示之試驗報告。〈本院卷一第67至68頁、第80頁背面〉㈦台北市建築師公會於100年12月6日受被告委託，就系爭房屋
屋內南側牆面裂縫問題進行鑑定，出具如被證4 所示之鑑定報告書。〈本院卷一第70至77頁〉㈧被告委任范志炯於100 年11月10日出具交屋淨空說明書予原
告。〈本院卷一第145頁〉㈨系爭房屋外牆於101年2月15日並無設置廣告招牌，於103 年
7月20日及8月28日則存有廣告招牌。〈本院卷一第69頁，卷二第16、31頁〉㈩原告於100年11 月間委請他人就系爭房屋頂樓進行修繕工程
，並交付面額共計126萬6,830元之支票6紙以為工程款。〈本院卷一第43至45頁，卷二第30頁〉以上各項，業據原告提出不動產買賣契約書、不動產買賣價金安全信託契約書、施工報價單各1 份及支票8 紙、匯款憑證4 張等影本暨照片2 張，及被告提出預拌混凝土品質保證書、氯離子含量測試報告、試驗報告、鑑定報告書各1 份及照片2 張等影本，且為兩造所不爭執，自堪以認定。
四、本院之判斷：本院應審酌之爭點應為：㈠原告依民法第359 條規定，請求法院判令減少系爭不動產買賣價金為4,250 萬元，有無理由？㈡被告就系爭買賣契約，有無將系爭不動產房屋及頂樓外牆如原證16照片所示招牌拆除並將房屋清空點交原告之義務？又原告依系爭買賣契約第11條、第14條第3 項規定，請求被告自101 年1 月1 日起至履行前開行為止，按日給付原告長安公司及張幸進違約金各2 萬5,000 元，有無理由？㈢原告依民法第227 、213 條規定，請求被告賠償修繕工程費
150 萬元，有無理由？茲析述於下：㈠關於原告依民法第359 條規定，請求本院判令減少系爭不動產買賣價金為4,250萬元，有無理由部分：
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項、第359 條本文各規定甚明。次按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。（最高法院87年台簡上字第10號判例要旨參照）。本件原告主張系爭房屋存在硬固混凝土氯離子含量超標情形，原告得依民法第354條及第359條規定，請求減少買賣價金15 ﹪，亦即將買賣價金減至4,250萬元云云，並聲明就系爭買賣契約價金，請求判令自 5,000萬元減為4,250萬元；惟查：
⒈經本院囑託台灣省結構工程技師公會就系爭房屋之硬固混凝
土氯離子含量是否超過國家標準？有無混凝土剝落、鋼筋鏽蝕及牆壁污漬、龜裂、滲漏現象等事項，進行鑑定，該公會所為系爭損害鑑定報告中八、鑑定結果略以：「㈠現況勘查：…⑶版：現況4 F 頂版局部有裂縫及滲漏痕跡，但已經有修繕過的情形，未發現明顯混凝土剝落、鋼筋鏽蝕情形；屋頂版現況已有整修過，已未見原證五之1 照片（屋頂面）之裂縫情形…。⑷現況4 F 牆面局部有龜裂及滲水痕跡，大門左側牆壁於現況勘查已經修繕過，現況牆面已經油漆，已未見如原證五照片內之橫斷裂縫，牆面裂縫寬度約為0.05～0.2mm 之間，未發現混凝土剝落及鋼筋鏽蝕情形。…㈡取樣作硬固混凝土氯離子含量試驗：硬固混凝土氯離子含量檢測共取樣27處（柱3 處、梁4 處、版11處、牆9 處），試驗結果彙整如附表㈡～1 …」，九、鑑定結論略以：「…㈠門牌臺北市○○區○○路0 段000 號4 樓房屋（基○○○區○○段○○段○○○ ○號土地、權利範圍691/10000 ）之硬固混凝土氯離子含量若干？是否已經逾越國家標準值？有無混凝土剝落、鋼筋鏽蝕及牆壁污漬、龜裂、滲漏等現象？回覆說明：
1.鑑定標的物之硬固混凝土氯離于含量，經於柱、梁、版、牆等個別取樣並進行試驗，共取樣27處（柱3 處、梁4 處、版11處、牆9 處），其試驗結果硬固混凝土氯離于含量為0.0232~4.3533kg/M3（詳表㈡~1及附件四），其中24個試體符合國家標準值、3 個不符合。2.依試驗結果，柱、梁結構之混凝土氯離子含量值均可以符合規定，樓版有2 處（取樣編號SL7 、SL8 ）、牆面有1 處（WL3 ）不符合規定。（國家標準值-CNS3090，A2042 混凝土中最大水溶性氯離子含量不得超過0.3kg/m3）。依現況勘查結果（詳附件三），標的物未見明顯混凝土剝落及鋼筋鏽蝕現象，頂版及牆面則少數局部有污漬、龜裂及滲漏等痕跡，現況已有修繕過的情形；屋頂版現況亦已經修繕。㈡原証5 及5~1 照片所示是否為本件房屋之現狀？如是，該等狀況是否硬固混凝土含量逾越國家標準所致？或係其他原因所致？回覆說明：1.原証5 及5~1照片所示經勘查，原証五中之頂版照片為現況情形（詳附件三-9及-10 現況照片），原証5 中之牆面照片因現況已有修繕過故未見該情形（詳附件三-13 現況照片25），原証5~1照片為屋頂面因現況已有修繕過故未見該情形（詳附件三-1
3 現況照片29）。2.檢測結果，柱、梁抽樣試體均無氯離子含量過高情形並亦未見梁柱有損壞，版及牆檢測多處也僅3處有氯離子含量過高問題，研判原証5 及5~1 照片等之損壞為因裂縫及漏水問題所造成，非屬原施工混凝土材料之含氯量所致。上述第㈠項，如已逾越標準值，係遍及全屋各廳室或部分廳室？是否已影響居住安全？其形成原因為何？與所在地區地理環境有無影響？將來可能變化情形如何？回覆說明：1.由上項㈠所述，氯離子含量檢測共取樣27處（取樣位置分散於全屋），試驗結果僅有3 處逾越國家標準值。2.因柱梁版牆屬同時施工之結構體，梁柱均無氯離子含量高問題而版及牆少數有氯離子含量過高問題，依現況勘查現況室內頂版多處（分散遍及全室）有滲漏痕跡，研判為漏水造成局部版牆抽樣試體氯離子含量過高，但若漏水問題妥適修繕後，應不致影響居住安全性。3.本標的物所在地區為臺北市○○區○○路0 段000 號，東面、北面及南面鄰內湖科技園區，西面鄰松山機場，周圍並無重污染之化學工廠，且距離海邊約20Km，其地理環境影響因素研判尚無對標的物之氯離子含量有直接之相關性及變化影響性。㈣前述問題，得否修復改善？修復方法為何？預估合理之修復費用若干（包含材料、施工等）？回覆說明：1.有關頂版及牆面之氯離子含量過高並已有受損處，建議可採局部樓版及牆面貼覆碳纖維布加強，頂版及牆面裂縫處採灌注環氧樹脂修復，其修復方式示意圖詳附件六，屋頂之防水工程重作。2.現況修復費用依「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」及臺北市政府教育局102 年～103 年度營繕工程單價編列標準工料單價概估約為新台幣1,868,155 元，現況修復費用估算表詳附件六。
㈤增加氯離子含量檢測採樣點11處。回覆說明：原預計採樣16處，後增加採樣11處，合計共27處。㈥標的物大門左側牆壁橫斷裂縫對結構安全性影響評估。回覆說明：標的物大門左側牆壁於現況勘查時已經過修繕，未見如原證5 照片內之橫斷裂縫，現為細微之不均勻裂縫（裂縫寬度約為0.05-0.2mm之間）。已無滲水情形；經檢視原設計圖說，此處牆為一般之混凝土建築外牆應非結構剪力牆，故該牆面龜裂情形採適當修復後可恢復其強度及使用性，建議可採用牆面貼覆碳纖維布加強，其預算已一併估入附件六內。…」（系爭損害鑑定報告第4 至11頁）。
⒉據上開系爭損害鑑定報告之內容可知，系爭房屋現況存有 4
樓頂版局部裂縫及滲漏痕跡，已經修繕過，無明顯混凝土剝落、鋼筋鏽蝕情形，屋頂版現況已有整修過，已未見原證五之1照片（屋頂面）之裂縫，4樓牆面局部有龜裂及滲水痕跡，大門左側牆壁已經修繕、油漆，已未見如原證五照片內之橫斷裂縫，牆面裂縫寬度約為0.05～0.2 mm之間，未發現混凝土剝落及鋼筋鏽蝕等情形；而經鑑定結果，系爭房屋並無存有硬固混凝土氯離子含量超過國家標準之情形，另系爭房屋因室內頂版多處（分散遍及全室）之滲漏現象，而造成局部版牆抽樣試體氯離子含量過高情形，若漏水問題妥適修繕後，即不致影響居住安全性，按「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」及臺北市政府教育局102年~103 年度營繕工程單價編列標準工料單價概估約為186萬8,155元。另，本院囑託中華不動產估價師聯合事務所就系爭房地經台灣省結構工程技師公會進行鑑定，以該鑑定報告第7 頁所示試驗結果及第9至11 頁所示鑑定結論為基礎，倘以上述交易當時約定之價金而言，是否應減少價金？如是，應減少若干為合理？等項，進行鑑定，該事務所所為之系爭估價報告中參、三、價格評估過程〈第二階段〉㈥應否減少價金項下指出：「…2.一上述直接減損金額加工程修復期間房屋無法使用之費用損失金額合計為2,047,004 元。…」等語（系爭估價報告第47頁）。是以，系爭房屋並無原告主張之硬固混凝土氯離子含量超標之瑕疵，然確存有室內頂版多處滲漏之瑕疵，此瑕疵經由預估費用186 萬8,155 元之修繕工程，妥適進行修繕後，將不影響居住安全，而經核系爭損害鑑定報告所列預估修繕費用項目包含室內鋼管鷹架、拆除原有粉刷層、碳纖維片貼覆、裂縫灌注環氧樹脂Epoxy 填補、1 ：2 防水水泥砂漿粉刷、平頂及牆油漆、屋頂防水整修、零星整修、廢料清理及運什費、稅捐及管理費等項，均為修復系爭房屋現有瑕疵所必要者，自屬合理支出。據此，應足認定原告就系爭房屋所存滲漏之瑕疵得請求減少之價金，以預估修繕費用加計工程修復期間房屋無法使用之費用損失金額合計204 萬7,
004 元，為適當。⒊至於系爭估價報告於四、結論固表示：「㈠兩造約定之買賣
價金5,000 萬元是否為100 年8 月間當時通常合理之交易價格？有無偏低或偏高之情形？依前述第一階段：勘估標的民國100 年8 月無漏水等瑕疵之市場合理價格評估結果，勘估標的於民國100 年8 月之市場合理價格（含車位房地總價）為53,538,400元，而兩造約定之買賣價金為50,000,000元，低於所評估之市場合理價格，故買賣價金顯已低於當時（民國100 年8 月）市場合理價格。㈡系爭房地經台灣省結構技師公會進行鑑定，結果如附件二鑑定報告書所示。以該鑑定報告第7 頁所示試驗結果，及第9 至11頁所示鑑定結論為基礎，倘以上述交易當時約定之價金而言，是否應減少價金？如是，應減少若干為合理？勘估標的民國100 年8 月無漏水等瑕疵之市場合理價格為53,538,400元，扣除直接減損金額加工程修復期間房屋無法使用之費用損失後剩餘價值後為51,491,396元，仍高於兩造約定之買賣價金50,000,000元，故建議無需減少價金。」等語（系爭估價報告第48頁）；然系爭房屋面積499.27平方公尺、約相當於151 坪，以兩造所約定之買賣價金總計5,000 萬元換算，每坪單價約為33萬元，如依系爭估價報告所指100 年8 月間系爭房地市場合理價格5,353 萬8,400 元換算，每坪單價則約為35萬元，前後兩者每坪單價金額相差甚微，再加以同一買賣標的於同一時期，經不同之契約當事人繼行磋商後，其合意之價金金額會因各契約當事人主觀條件之不同，而存有些微差異，本為事理之常，是兩造就系爭房地約定之買賣價金5,000 萬元，衡情並未明顯脫逸100 年8 月間客觀市場價格之合理範疇。則系爭估價報告以其推估之市場合理價格5,353 萬8,400 元，扣除直接減損金額加工程修復期間房屋無法使用之費用損失後剩餘價值後為5,149 萬1,396 元，仍高於兩造約定之買賣價金5,000 萬元，即建議無需減少價金，即難憑採，附此敘明。
⒋然而，徵諸前揭最高法院87年台簡上字第10號判例要旨，民
法第359 條所規定之買受人減少價金請求權為一形成權，一經買受人主張之，即生減少價金之效力，法院就此並無減少價金之權限，僅於賣賣契約當事人間就減少價金若干容有爭執時，方得藉訴訟之提起，由法院認定買受人主張減少價金之金額是否合理；查，原告既已主張減少價金，於本件價金尚在信託專戶，未經被告受領之情形，原告充其量得以確認之訴請求本院確認減少價金之金額若干，然原告於本件以形成之訴，於聲明第一項就系爭買賣契約價金請求判令自5,00
0 萬元減為4,250 萬元之形成效果，經本院於103 年8 月28日言詞辯論期日依職權闡明並詢問原告訴訟代理人是否變更聲明第一項內容，原告訴訟代理人表示此部分聲明依照原來之聲明等語，嗣原告訴訟代理人於103 年10月30日言詞辯論終結當日仍未變更此部分聲明（見本院卷一第26、41頁筆錄）。是則，減少價金既非屬法院之權限，原告此部分聲明，於法自有未合，本院自難准為形成效果之裁判，原告此部分聲明之請求，即無從准許。
㈡關於被告就系爭買賣契約，有無將系爭房屋及頂樓外牆如原
證16照片所示招牌拆除並將房屋清空點交原告之義務？又原告依系爭買賣契約第11條規定，請求被告自101 年1月1日起至履行前開行為止，按日給付原告長安公司及張幸進違約金各2萬5,000元，有無理由部分：
原告主張依系爭買賣契約第2、9 條，被告應於100年12月31日將系爭房屋清空交付原告，然被告現系爭房屋外牆仍掛有巨幅廣告，是伊自得依系爭買賣契約第11、14條第3 項條約定，請求被告自101 年1月1日起至被告將房屋外牆及頂樓外牆如原證16照片所示招牌拆除，並將房屋清空點交伊之日止，按日給付伊違約賠償每人各2萬5,000元云云；惟：系爭房屋屬公寓大廈中之區分所有建物，位處大樓邊間，其外牆為大樓之共用部分，而非系爭房屋之專有部分，且原告復未證明系爭房屋外牆有約定由系爭房屋專用之情，故依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」，系爭房屋外牆之管理權限應屬於大廈管理負責人或管理委員會，系爭房屋之所有人就系爭房屋外牆之管理並無置喙餘地。此外，系爭買賣契約第9 條約定：「本買賣不動產未點交前，其室內外門窗廚廁及公共設施等定著物，移交前增築部分，賣方自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交與買方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用。另如有被人侵占或天災地變等事故，賣方亦須負責排除或修復，俾使買方完整取得。」，以及第14條第3 項約定：「賣方同意自交屋日起至民國101 年10月31日止無條件保固本案標的外緣牆壁及屋頂無甚水或重大龜裂情事，如有上述情事賣方復修負責任。」等內容（本院卷一第17至18頁），係指系爭買賣契約出賣人負有將系爭房屋之門、窗、廚、廁、公共設施等定著物，及附屬水、電、衛生設備，以現狀交付予買受人之義務，以及出賣人有保固房屋外緣牆壁及屋頂無滲水及重大龜裂情事之義務，亦未見系爭房屋出賣人負有將系爭房屋外牆淨空後交付買受人之義務。是以，原告主張被告應將系爭房屋及頂樓外牆如原證16照片所示招牌拆除，即非可採。另，系爭買賣契約第8 條雖約定：「…買賣雙方並約定於【尾款付清日】將房屋騰空交與買方，…」（本院卷一第17頁），然被告現尚未取得原告存入聯邦商業銀行南京東路分行信託帳戶之價金，故原告依系爭買賣契約第11條約定：「本契約所定之交屋日（即買方付清尾款之同時）賣方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有延遲賣方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之壹計付買方以為賠償金。」（本院卷一第18頁），請求被告將房屋清空點交原告並支付違約金，亦屬無據。
㈢關於原告依民法第227、213條規定，請求被告賠償修繕工程費150萬元，有無理由部分：
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第227條第1項、第
213 條分別定有明文。經查：兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋屋內牆面及天花板、頂樓地板存有如原告提出原證5 、5~1 、5~2 照片（本院卷一第35至40、87至95頁）所示滲漏、裂縫情形，而原告主張其於100 年11月間自行雇工修復屋內頂版滲漏、頂樓裂縫情形，就此，系爭損害鑑定報告亦指出102 年3 月11日鑑定當時，系爭房屋頂版及屋頂版已有修繕痕跡，未見明顯混凝土剝落、鋼筋鏽蝕或裂縫情形（系爭損害鑑定報告第4 頁），可徵原告所述自行雇工修繕乙節，應為真實。是則，據原告提出其委請他人進行修繕工程而簽發作為工程款之支票6 紙（本院卷一第44至45頁，卷二第30頁），堪認原告確因修繕工程而支出126 萬6,830 元；至於被告提出之施工報價單所載總計金額雖為153 萬4,610 元，然此僅為估計金額，尚難據此認定原告確有實際支出修繕費150 萬元之情，故原告得依民法第227 條第1 項及第213 條第3 項請求被告給付之修繕費用僅限於其已支出之126 萬6,830 元，原告逾此部分之請求，則屬無據。至於被告雖另抗辯系爭損害鑑定報告指出頂樓防水層需拆除重做，原告支出之頂樓修繕費用屬無益費用而不得請求云云，然系爭損害鑑定報告並未表明先前施作之頂樓防水層存有施工瑕疵而確有重做之必要，是依常理而言，無從排除系爭損害鑑定報告係就系爭房屋多處瑕疵進行修繕項目及工法評估時，認為頂樓防水層拆除重做有利於整體修繕之完成，尚難以此即認原告原先支出之頂樓修繕費用乃無益費用，被告此部分抗辯，尚無可採，併予敘明。
五、從而，原告依民法第277條、第213條第359條規定，請求被告給付原告126 萬6,830元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年2 月16日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。就原告勝訴部分，均無不合，茲分別酌定相當金額各自准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
民事第三庭法 官 施月燿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 8 日
書記官 許巧玟