臺灣士林地方法院民事判決 101年度重訴字第244號原 告 吳素月
彭庭芳共 同訴訟代理 人 郭睦萱律師複 代理 人 鄭諭麗律師被 告 張心梅
陳一慶兼 共 同訴訟代理 人 陳宏雄上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102 年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張心梅應將坐落於新北市○○區○○○段五九之一七、五九之一八、五九之一九、四九九之七○、四九九之七一、四九九之七二地號土地上如附圖所示之新北市○○區○○○段○○○○○號之未辦保存登記建物及增建部分建物(A)(B)(C)(D)(E) 拆除，並將如附圖所示之土地，其中新北市○○區○○○段五九之一八、五九之一九、四九九之七一地號土地返還予原告吳素月，新北市○○區○○○段五九之一七、四九九之七○、四九九之七二地號土地返還予原告彭庭芳。
被告陳宏雄、陳一慶應自第一項聲明所示土地遷出，並將如附圖所示之土地，其中新北市○○區○○○段五九之一八、五九之一
九、四九九之七一地號土地返還予原告吳素月，新北市○○區○○○段五九之一七、四九九之七○、四九九之七二地號土地返還予原告彭庭芳。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆佰陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹仟肆佰零壹萬壹仟柒佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。本件原告起訴時原僅以吳素月一人對張心梅、陳宏雄起訴，主張被告有事實上處分權並居住使用之坐落於新北市○○區○○○段59-17 、59-18 、59-19 、499-70、499-71及499-72地號（下分稱為系爭59-17 、59-18 、59-19 、499-70、499-71、499-72地號，合稱為系爭土地）上新北市○○區○○○段○○○○○號（按係已失效之新北市《改制前為台北縣》政府工務局87汐建字第41號建造執照之未完成工程，前曾經查封而暫編為該建號）之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）無權占有吳素月所有之系爭土地，而依民法第767 條規定，訴請被告拆除後將土地返還予原告（實際請求範圍待測量結果）；嗣於本件審理中，陸續以㈠因上開被告曾自承在系爭建物居住者尚有其等之子陳一慶及孫女陳芝伶，而追加該2 人為被告；㈡因本院勘驗現場確認系爭建物之現占有之人及囑託地政事務所測量確認占有面積，而撤回被告陳芝伶及變更關於請求拆除返還之範圍為如附圖即新北市汐止地政事務所土地複丈成果圖所示之範圍；㈢因系爭土地中之系爭59-17 、499-70、499-72地號土地於起訴前已移轉於彭庭芳，於本件起訴時尚未將彭庭芳一併列為原告，而追加彭庭芳為原告；㈣是最終之聲明請求：一、被告張心梅應將坐落於系爭59-17 、59-18 、59-19 、499-70、499-71及499-72地號土地上如附圖所示之系爭建物及增建部分拆除，並將如附圖所示之土地，其中系爭59-18 、59-19 、499-71地號土地返還予原告吳素月，系爭59-17 、499-70、499-72地號土地返還予原告彭庭芳。二、被告陳宏雄、陳一慶應自第一項聲明所示土地遷出並將如附圖所示之土地，其中系爭59-18 、59-19 、499-71地號土地返還予原告吳素月，系爭59-17 、499-70、499-72地號土地返還予原告彭庭芳。經核原告前揭所為訴之變更、追加，係本於主張上開地上物占用系爭土地之同一請求基礎事實，且擴張應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告之起訴要旨：
一、緣原告吳素月於民國99年1 月18日向陳凱琳購買系爭59-17、499-70地號2 筆土地，嗣於99年11月8 日另向鄭淑婉購買系爭59-18 、59-19 、499-71及499-72地號4 筆土地，其中系爭59-17 、499-70、499-72地號土地於101 年3 月16日移轉予原告彭庭芳，原告2 人為系爭土地之所有權人。而系爭土地上坐落有系爭未辦理保存登記建物（門牌：新北市○○區○○路○段00巷00弄○○○號），系爭建物之所有權人原為黃正昇，因黃正昇積欠徐豫新借款，乃於96年2 月16日由徐豫新經法院拍賣程序承受取得，後徐豫新復將系爭建物再移轉予被告張心梅，而今系爭建物係由被告張心梅、陳宏雄及陳一慶共同居住使用，原告於取得系爭土地之所有權後，隨即秉持善意積極與被告溝通協調，惟遭被告拒絕，更逕自增建系爭建物，將其無權占有系爭土地之範圍擴大，本件系爭建物並無任何合法坐落權源，核屬無權占有系爭土地，而被告擁有事實上處分權，並長期居住於內，則原告自得依據民法第767 條第1 項規定，請求被告拆除、遷出占用部分並返還土地。
二、對被告抗辯所為之陳述：被告辯稱系爭建物及其所坐落之土地原屬同一人普碁建築事業有限公司（下稱普碁公司）所有，而主張具有民法第83 8條之1 、第876 條、第425 條之1 之法定地上權或法定租賃權存在，均屬無稽，蓋被告所提出之證據及聲請調閱之卷宗資料，均不足以證明普碁公司確為出資興建之原始建築人；且倘依被告所言系爭建物為普碁公司一人所有（假設語氣，原告否認之），惟系爭土地中之59-17 、499-70地號土地仍屬訴外人孟祥豫所有，並無土地上之建築物同屬一人所有之情形，自無法定地上權或法定租賃權規定之適用，而被告雖主張孟祥豫曾出具土地使用權同意書以提供伊之土地由普碁公司蓋屋，惟該土地使用權同意書僅具債權效力，並無拘束原告之效力；又系爭土地上除系爭建物外，現尚有被告另行增建之鐵皮屋及圍籬即附圖所示之(A)(B)(C)(D)(E)，退萬步言之，縱本件系爭建物有法定地上權或法定租賃權存在（假設語氣，原告否認之），被告另行增建之鐵皮屋及遮雨棚，亦非法定地上權或法定租賃權範圍所得涵括，且因被告另增建部分亦已逾越得使用之範圍，顯有違反租賃契約之情事，原告亦得依土地法第103 條第5 款終止並收回系爭土地：
另依鈞院向工務機關函調之資料，均足見系爭土地上之建物確因工程施工造成基地流失，不僅已有公共安全性之疑慮，更勢將影響系爭建物之經濟價值，是退步言之，倘本件被告確有法定租賃權或法定地上權之存在，若令被告得據以主張法定租賃權或法定地上權，豈非使原告及一般社會大眾蒙受莫大之損害，被告實有違民法第148 條而權利濫用等語。
三、聲明：
㈠、被告張心梅應將坐落於新北市○○區○○○段59-17 、59-1
8 、59-19 、499-70、499-71及499-72地號土地上如附圖所示之新北市○○區○○○段○○○○○號之未辦保存登記建物及增建部分建物(A)(B)(C)(D)(E) 拆除，並將如附圖所示之土地，其中新北市○○區○○○段00000 000000 0000000地號土地返還予原告吳素月，新北市○○區○○○段○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○號土地返還予原告彭庭芳。
㈡、被告陳宏雄、陳一慶應自第一項聲明所示土地遷出並將如附圖所示之土地，其中新北市○○區○○○段○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○○號土地返還予原告吳素月，新北市○○區○○○段○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○號土地返還予原告彭庭芳。
㈢、訴訟費用由被告負擔。
㈣、第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之答辯要旨：
一、系爭建物與所坐落之系爭土地6 筆，其中系爭59-18 、59-1
9 、499-71、499-72地號4 筆土地及系爭建物，自始原房地確均係同為一人普碁公司所有，另其中系爭59-17 、499-70地號2 筆土地，原屬訴外人孟祥豫所有，6 筆土地均係各自獨立產權，而非共有，然普碁公司又係因86年間與孟祥豫簽立合建之土地使用同意書，建照起造人雖為渠等2 人，惟實由普碁公司自行出資完成建築系爭建物，是該建物之原始所有權人亦即為普碁公司，嗣建物及土地經由法拍及輾轉買賣予兩造分別取得，系爭建物對原同為普碁公司所有之4 筆土地有民法第838 條之1 、第876 條、第425 條之1 規定之法定地上權或法定租賃權存在，而另2 筆土地則因原所有權人孟祥豫曾出具土地使用同意書，基於債權物權化之法理，原告應容忍被告繼續使用土地，是本件被告系爭建物及在未逾系爭建物地下1 層上方之增建部分，均非無權占有系爭土地；本件兩造自始為了合意系爭房地合建後，可秉持各自分得房屋獲益之合作初衷，被告張心梅同意接受原告吳素月之委託居間媒介為原告買得系爭6 筆土地，被告亦因此放棄優先購地權，原告吳素月亦承認被告所有之系爭建物對其坐落之土地有「法定地上權」之存在，是在兩造所合意簽立之合建要約書上特有約定：「如合建：甲方（即原告）願與『地上權人』（即被告與其隱名股東等人）合建，『地上權人』分得舊有建物Ａ或Ｂ棟共三樓」，是原告吳素月購地之初之真意，即係已知被告張心梅之系爭建物對其坐落之系爭土地有「法定地上權」之存在，是兩造始有合意預約，待原告購得土地合建時，亦絕「不拆除」被告（含其股東）所有之「舊有建物」地下室及地上1 至4 樓，原告亦僅可續予加建5至8樓，詎竟反悔違約，原告顯失誠信原則並為權利濫用等語。
二、聲明：
㈠、駁回原告之訴駁回；
㈡、訴訟費用由原告負擔；
㈢、如受不利判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、被告張心梅有事實上處分權之系爭建物及增建部分（即如附圖新北市汐止地政事務所土地複丈成果圖所示之第1 至4 層、地下1 層、陽台、露台，及增建之(A)(B)(C)(D)(E) 部分）坐落於系爭59-17 、59-18 、59-19 、499-70、499-71及499-72地號6 筆土地上，現為被告張心梅、陳宏雄、陳一慶居住使用；
二、系爭59-18 、59-19 、499-71、499-72地號4 筆土地所有權登記之沿革均為：㈠訴外人普碁公司於86年1 月21日以買賣為原因，登記為所有權人；㈡訴外人鄭淑婉於95年5 月16日以拍賣為原因，登記為所有權人；㈢原告吳素月於99年11月
8 日以買賣為原因，登記為所有權人。㈣又其中系爭499-72地號土地，原告彭庭芳於101 年3 月16日以買賣為原因，登記為所有權人；
三、系爭59-17 、499-70地號2 筆土地所有權登記之沿革均為：㈠訴外人孟祥豫於79年12月6 日以買賣為原因，登記為所有權人；㈡訴外人陳凱琳於95年4 月27日以拍賣為原因，登記為所有權人；㈢原告吳素月於99年1 月18日以買賣為原因，登記為所有權人；㈣原告彭庭芳於101 年3 月16日以買賣為原因，登記為所有權人；
四、系爭建物係新北市（改制前為台北縣）政府工務局87汐建字第41號建造執照之未完成工程，前曾經查封而暫編為1858建號，係未辦保存登記建物；該建造執照之領照日為87年1 月19日，起造人為普碁公司、孟祥豫，建案地點為系爭6 筆土地，預計建築地下1 層、地上8 層之建物，建築期限為自領照後6 個月內開工、自開工核准日起23個月完工，新北市政府工務局於89年3 月9 日會勘現場施工進度時5 樓板已完成，嗣因逾竣工期限失效；
五、系爭未辦保存登記建物之移轉沿革為：㈠訴外人黃正昇主張其與普碁公司於88年1 月25日簽訂工程承攬契約書，承攬普碁公司所有原承建之坐落系爭6 筆土地上之新北市（改制前為台北縣）政府工務局87汐建字第41號建造執照之工程，因當時普碁公司無資力承建，而由其依當時僅完成地下室及1樓部分結構之現狀繼續承攬興建，其陸續完成第2 層至第5層之結構建築後，惟普碁公司遲未依約辦理建築基地之土地所有權移轉登記及起造人名義變更等義務，迄於88年6 月間該建築基地及其上興建之未辦保存登記建築物，均遭訴外人蔡華源聲請強制執行而遭查封，經其與普碁公司同意解除契約，普碁公司並同意以該工程已興建完成之現狀依市價勘估之價額，作為應給付之承攬報酬賠償予其等情，而對普碁公司提起確認法定抵押權存在之訴訟，經本院以91年度重訴字第608 號判決確認黃正昇對系爭建物在803 萬6,400 元之範圍內有民法第513 條規定之法定抵押權存在確定；嗣黃正昇再主張其參與分配普碁公司遭強制執行之財產，於92年4 月16日以692 萬元承受系爭建物，受分配之金額為679 萬1,52
0 元，普碁公司尚積欠工程款124 萬4,880 元及遲延利息等情，而對普碁公司提起請求給付工程款之訴訟，經臺灣基隆地方法院以92年度訴字第300 號判決普碁公司應給付其137萬8,086 元及遲延利息確定；㈡訴外人即黃正昇之債權人徐豫新，於95年8 月31日在強制執行拍賣程序中承受黃正昇前承受之系爭建物；㈢徐豫新於95年9 月15日與被告張心梅訂立讓與確認書，將其前所承受之系爭建物讓與被告張心梅；
六、上情並有系爭土地及建物之登記謄本、異動索引、新北市（改制前為台北縣）政府工務局87汐建字第41號建造執照、本院91年度重訴字第608 號民事判決、臺灣基隆地方法院92年度訴字第300 號民事判決、本院99年度訴字第948 號民事判決、本院民事執行處不動產權利移轉證書、拍賣公告、新北市政府北府工施字第1021385106號函檢附之工程資料等件（見本院卷㈠第9 至30、67至68、76至87、90至114 頁，卷㈡第72至83、149 頁，卷㈢第16至123 、141 至146 頁）附卷可稽；並經本院調取88年度執字第6135號、94年度執字第00
000 號、94年度執字第26120 號、94年度執字第24809 號執行案件卷宗查閱在案；復經本院勘驗現場及囑託地政事務所測量，有本院102 年5 月21日勘驗筆錄及相片（見本院卷㈡第122 至129 、133 至144 ），暨新北市汐止地政事務所10
2 年6 月24日函檢送之如附圖所示之土地複丈成果圖等件（見本院卷㈡第213 頁）在卷可考。
肆、兩造之爭點：系爭建物及增建部分是否無權占用系爭土地？原告得否訴請被告拆除、遷出占用部分後返還土地？
伍、得心證之理由：
一、本件原告主張被告有事實上處分權或居住之系爭建物及增建部分無權占用原告為所有權人之系爭土地；被告則辯稱系爭建物及增建部分，就原同為普碁公司所有之系爭59-18 、59-19 、499-71、499-72地號土地有民法第838 條之1 、第87
6 條、第425 條之1 規定之法定地上權或法定租賃權存在，另系爭59-17 、499-70地號土地則由原所有權人孟祥豫出具土地使用同意書，基於債權物權化之法理，原告亦應容忍被告繼續使用土地，是被告並非無權占用等語。
二、按「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅」、「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定」、「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，民法第838 條之1 、第876 條、第425 條之1 分別定有明文，本件被告援引之上開規定，均以土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有（含實與所有權人之權能無異之未辦保存登記建物之事實上處分權）為要件，倘非屬之，即無適用之餘地。
三、查系爭59-18 、59-19 、499-71、499-72地號4 筆土地之原地主即訴外人普碁公司與系爭59-17 、499-70地號2 筆土地之原地主即訴外人孟祥豫，於86年4 月20日分別出具土地使用權同意書，同意在各別所有之上開土地上合建地下1 層、地上8 層之建物，而同列為新北市（改制前為台北縣）政府工務局87汐建字第41號建造執照之起造人，嗣該建造執照之工程未完成而為系爭未辦保存登記之建物，建造執照亦因逾竣工期限而失效等情，有普碁公司、孟祥豫各別出具之土地使用權同意書、新北市（改制前為台北縣）政府工務局87汐建字第41號建造執照、新北市政府北府工施字第1021385106號函檢附之工程相關資料等件（見本院卷㈠第88至91頁，卷㈡第72至83頁）附卷可稽。按未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院85年度台上字第247 號判決意旨參照），本件關於出資興建系爭建物而取得事實上處分權之人，被告主張係普碁公司，為原告所否認，經查：依前述87汐建字第41號建造執照之工程於88年間中途未能繼續時，係由普碁公司出面與訴外人黃正昇簽訂工程承攬契約書，由該公司對黃正昇負給付工程款之責；又系爭建物歷經普碁公司之其他債權人蔡華源聲請強制執行，並由普碁公司之債權人黃正昇於92年間在強制執行程序中參與分配並承受，嗣復經黃正昇之債權人徐豫新於95年間在強制執行拍賣程序中承受等過程，迄未見有普碁公司以外之人出面主張系爭建物為其所出資興建而非普碁公司原始取得事實上處分權之物等情，系爭建物確係普碁公司原始出資興建而取得事實上處分權，應堪認定；
四、繼查普碁公司固原為系爭建物之事實上處分權人及所坐落之系爭59-18 、59-19 、499-71、499-72地號4 筆土地之所有權人，惟本件系爭建物及增建部分係整體坐落在系爭59-17、59-18 、59-19 、499-70、499-71、499-72地號6 筆土地上而無法割裂，而屬於基地之系爭59-17 、499-70地號土地，自系爭建物建築迄今均未曾為普碁公司所有，有土地登記謄本暨異動索引可按，尚難認建物及基地均同屬一人所有，無被告所主張上開法定地上權或法定租賃權規定之適用。至被告再辯稱系爭59-17 、499-70地號土地之原所有權人孟祥豫曾出具土地使用同意書，基於債權物權化之法理，後手亦應容忍被告繼續使用土地云云，然按使用借貸契約為債之關係，僅於契約當事人間有效，第三人並不當然受拘束，地主出具供建商申請建造執照之土地使用同意書，為債之一種，其對出具土地使用同意書者固有效力，但嗣後買受系爭土地之第三人並不當然受拘束（最高法院99年度台上字第1759號判決意旨參照），又土地受讓人之前手與他人訂立之土地使用同意書，如土地受讓人並無知悉之情形，難認受讓人應受該債權契約之拘束（最高法院98年度台上字第1424號、100年度台上字第463 號判決同旨可參），查系爭59-17 、499-70地號土地之原所有權人孟祥豫出具予普碁公司之土地使用同意書，乃其等間之債權契約，本質上並無拘束第三人之效力，且被告並未舉證上開土地目前之所有權人即原告彭庭芳明知或可得而知有該土地使用同意書存在之情形，自無應受該土地使用同意書之拘束，而須容忍被告繼續使用土地之情。再系爭建物於前述強制執行程序之拍賣公告上，雖有「執行標的土地上有建物」、「本件土地承租人黃正昇（即未辦保存登記建物所有權人）有優先承買權」等語之記載（見本院卷㈠第94、95頁），然執行程序所為占有使用權源之調查，旨在點交條件之認定，並無實體終局之確定力，如有爭執，仍應循民事訴訟程序以資確認，亦難執此主張系爭建物及增建部分有占用系爭土地之正當權源。準此，本件被告辯稱其對系爭土地有法定地上權或法定租賃權存在，及原所有權人曾出具土地使用同意書，故得主張對系爭土地有占用之正當權源云云，洵無可採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。查原告為系爭土地之所有權人，被告有事實上處分權或居住之系爭建物及增建部分無正當權源而占用系爭土地，則原告主張依民法第
767 條規定，訴請被告拆除遷出占用部分後，將土地返還予原告，洵屬有據。至被告以原告吳素月曾與其協議在系爭土地上合建房地，已知系爭建物對系爭土地有法定地上權存在而承諾不拆除，詎竟提起本件訴訟，乃權利濫用云云，並提出與原告吳素月間之合建要約書、存證信函等件（見本院卷㈠第115 至124 頁）為據，惟按系爭建物及增建部分對系爭土地之占用是否符合法定地上權之要件，本應依法律規定而為認定，本件原告為系爭土地之所有權人，依物上請求權訴請被告拆屋還地，係屬權利之正當行使，且依卷附台北縣汐止市公所95年10月12日北縣汐工字第0950026685號致台北縣政府工務局函記載，系爭建物因多年風吹雨打造成板模腐蝕，而有影響行人及臨房之安全之情形（見本院卷㈡第72至83頁之新北市政府北府工施字第1021385106號函檢附之工程相關資料），亦難認原告提起本件訴訟，請求拆除有危害公共安全之虞之系爭建物及增建部分，有何權利濫用之情形，被告此節所辯，亦無可採。
六、揆諸前揭各節所述，原告主張如附圖所示被告有事實上處分權或居住之系爭建物及增建部分，無權占有原告為所有權人之系爭土地，而依民法第767 條規定，訴請被告拆除、遷出占用部分後還地，如主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併准許之。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條，，判決如主文。中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
書記官 江俐陵