臺灣士林地方法院民事判決 101年度重訴字第386號原 告 張珏琦訴訟代理人 陳明良律師複 代理人 陳宣宏律師被 告 洪巧芸訴訟代理人 董家豪律師複 代理人 張立慈被 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉訴訟代理人 杜中平律師
楊倩瑜律師鄭啟新上列當事人間解除契約回復原狀等事件，本院於民國104年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告洪巧芸應於原告將附表二所示之最高限額抵押權登記辦理塗銷登記並將附表一所示之不動產之所有權移轉登記返還給被告洪巧芸之同時，給付原告新臺幣壹仟貳佰萬元，及自民國一○一年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告洪巧芸負擔百分之九十三，餘由原告負擔。
本判決第一項，如原告以新臺幣肆佰萬元為被告洪巧芸供擔保後，得為假執行。但被告洪巧芸如以新臺幣壹仟貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項前段定有明文。經查，原告與被告洪巧芸所簽立之不動產買賣契約書第14條約定：「買賣雙方因本契約所生相關爭議…，以買賣契約標物所在地之地方法院為第一審管轄法院」，且本件買賣標的物坐落在臺北市內湖區，有不動產買賣契約書影本1份在卷可稽（本院卷二第62頁背面、第64頁背面），故本院為有管轄權之法院，合先敘明。
二、按訴訟行為須支出費用者，審判長得定期命當事人預納之。當事人不預納者，法院得不為該行為。但其不預納費用致訴訟無從進行，經定期通知他造墊支亦不為墊支時，視為合意停止訴訟程序。前項但書情形，經當事人於四個月內預納或墊支費用者，續行其訴訟程序。其逾四個月未預納或墊支者，視為撤回其訴或上訴。民事訴訟法第94條之1規定有明文。被告辯稱：因原告不願繳納台北市土木技師公會之鑑定費用，經本院詢問被告是否願意繳納，被告亦具狀表示不願繳納，故本件訴訟應依前揭規定視為合意停止，而原告未於4個月內繳納，本件訴訟應視為撤回云云。查，本件因兩造均有陳報欲送聲請鑑定之事項，原告原陳報欲送鑑定機關有三家，其中兩家分別為台北市土木技師公會及新北市土木技師公會，由被告選擇台北市土木技師公會為鑑定機關，原告表示尊重被告之選擇，故本件兩造原合意選定之鑑定機關為台北市土木技師公會，本院先命兩造就各自聲請鑑定事項部分暫墊付鑑定費用，並以102年5月22日士院景民國101重訴386字第000000000號函（本院卷二第183頁）囑託台北市土木技師公會為鑑定。嗣原告向本院表示台北市土木技師公會收費過高，已請求該會酌減收費並為分期付款，嗣經台北市土木技師公會以102年10月14日北土技字第00000000000號函本院要求給付鑑定費始為鑑定，被告訴訟代理人逕向鑑定單位表示其原聲請鑑定事項均予撤回，嗣鑑定機關亦不准原告分期付款之請求，有該會102年11月22日北土技字第00000000000號函可佐（本院卷三第20頁）。被告於102年12月3日具狀向本院表示其原聲請鑑定事項漏水原因及價值減損部分撤回，不予鑑定。原告於102年12月23日具狀向本院陳報台北市土木技師公會要求鑑定費用28萬元過高，非其能力所能支付，經向該公會申請依據公會公告之「鑑定業務收費標準」計鑑定費，但該公會拒絕，原告無能力繳納，聲請本院送請新北市土木技師公會為補充鑑定，此有民事陳報狀可佐（本院卷三第24頁至第25頁）。嗣經本院書記官於103年1月6日電詢台北市土木技師公會，兩造是否有繳納鑑定費用，經該會承辦人員表示均未繳納，有本院公務電話查詢或通知紀錄表附卷可參（本院卷三第28頁），本院以103年1月8日函詢被告是否願就原告聲請鑑定部分暫墊付費用，被告洪巧芸於103年1月17日具狀向本院表示其不為鑑定，無論原告或被告之鑑定費用，均不繳納。本院再函詢被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）是否願暫墊付鑑定費用，以便送鑑定，被告信義房屋公司於103年3月3日具狀陳述其非聲請鑑定之人，故依法無墊繳義務等語，有民事陳報狀1份可參（本院卷二第39頁），嗣本院於103年3月11日士院俊民國101重訴386字第0000000000號函通知台北市土木技師公會，兩造均不願繳納鑑定費用，本件不再送台北市土木技師公會鑑定。因有關於系爭房屋是否氯離子含量過高等情，應由原告負舉證之責，且原告於起訴時既已提出新北市土木技師公會鑑定報告為憑，被告雖不否認形式上之真正，惟認為未依系爭買賣契約第17條約定方法為氯離子檢測，而原告既已於102年12月23日之民事陳報狀請求本院送新北市土木技師公會為補充鑑定，雖被告仍具狀反對送新北市土木技師公會鑑定，惟新北市土木技師公會亦為合格之鑑定機關，故本院於103年5月2日另函請新北市土木技師公會為鑑定，並命原告暫墊付鑑定費用，原告於103年6月30日以前即已向新北市土木技師公會繳納鑑定費用，此有社團法人新北市土木技師公會103年6月30日新北土技(103)字第0903號函附卷可佐。故本件並無視為撤回起訴之情事。合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠原告於民國101年3月24日向被告購買坐落臺北市○○區○○
段○○段000地號土地（權利範圍：10000分之204）暨其上同段3310號建物即門牌號碼為台北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號5樓房屋（下稱系爭房屋)（買賣標的物詳如附表一所示），並簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,200萬元，被告等並於買賣契約標的物現況說明書告知並保證原告系爭房屋無任何漏水、壁癌情形，亦非海砂屋。嗣雙方完成所有權移轉登記暨交屋後，原告發現系爭房屋內有多處漏水情形，隨即進行整修裝潢，始發現系爭房屋屋內裝潢所遮蓋之天花板及牆壁有大片落漆、起泡、發霉、裂隙、白華等現象，疑有房屋混凝土中氯離子含量過高情形。經原告委請新北市土木技師公會進行混凝土抗壓強度、中性化及氯離子含量鑑定（鑑定案號000-0000，下稱101年新北市土木技師公會鑑定報告），發現系爭房屋混凝土抗壓強度嚴重偏低，僅達設計強度之37%，尤其混凝土中氯離子含量平均值高達每立方公尺1.224公斤，均遠高於容許標準值每立方公尺0.3公斤，可確認系爭房屋即為一般俗稱之「海砂屋」，而具有重大瑕疵。經本院再次囑託社團法人新北市土木技師公會鑑定（新北土技字第1257號，下稱103年新北市土木技師公會鑑定報告）及臺北市土木技師公會鑑定（北土技字第00000000000號，下稱104年台北市土木技師公會鑑定報告）之檢測結果平均氯離子含量均超過每立方公尺0.6公斤，則系爭房屋混凝土內氯離子含量皆超過CNS3090安全標準之氯離子容許標準值，含量必須小於每立方公尺0.3公斤，且系爭房屋混凝土抗壓性強度及中性化深度檢測，皆不符規定安全值或近逼安全值，不僅在房屋價值、效用、品質上有重大瑕疵，亦已嚴重影響原告之居住安全。原告自得依買賣契約第17條第2項第2款、第17條第3項、民法第359條、第227條及第256條規定解除系爭契約，並依民法第259條規定請求被告洪巧芸返還系爭房屋買賣價金1,200萬元及依民法第227條、第260條規定請求被告賠償原告因此所支出之房屋裝修費用、家具電器購置與裝膳費、鑑定費用等損害共計51萬6,380元。
㈡原告經由被告信義房屋公司仲介向被告洪巧芸購買系爭房屋
，於購買前被告信義房屋公司與洪巧芸皆告知原告系爭房屋並無漏水及海砂屋情形，且於系爭買賣契約所附標的物現況說明書上第9項「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形」勾選「否」，即向原告擔保並無漏水及壁癌情形。且依常理，房屋內天花板或牆壁有大片落漆、起泡、發霉、裂隙等現象，均非數日內能造成，是被告洪巧芸顯然明知系爭房屋漏水且有海砂屋之事實，卻於標的物現況說明書為不實陳述，將此重大瑕疵隱匿，誤導原告以無瑕疵物之估價買受系爭房屋。況被告信義房屋公司本身為房屋仲介業者，依民法第567條規定有調查真實屋況，並有據實報告買賣當事人之義務，其每年經手仲介房屋買賣案件不計其數，為維護其商業信譽與消費者信賴，對於房屋常見瑕疵與屋主隱匿房屋瑕疵之手段，必有高凌於一般消費者之專業審查、檢視、發現等流程與方法。被告洪巧芸以屋內裝潢掩蔽天花板及牆壁因氯離子過高而產生之裂隙、剝落等現象，被告信義房屋公司以其專業，自有查明及詳予調查檢測之義務。然被告信義房屋公司並未詳實檢視系爭房屋天花板內是否有前揭瑕疵，且未讓原告全程在場親眼檢視，更未對原告誠實說明前揭瑕疵，亦未據實告知交屋時之CNS3090安全標準數值，被告等自應對原告所受損害，負民法第227條債務不履行及民法第184條第1項前段侵權行為責任，賠償原告因購買系爭房屋支出之申請房屋貸款手續費5,500元（開辦費5,000元、信查費500元）、保險費1,989元（火險639元、地震險1,350元）、代書處理房屋過戶相關費用3萬2,508元（印花稅4,323元、買賣規費1萬2,965元、謄本費220元、簽約代書費1,000元、過戶代書費1萬元、設定代書費4,000元）、契稅1萬2,174元、信義房屋公司仲介服務費2萬元及依系爭買賣契約約定於簽約後與完稅後應繳納之部分房屋價金之兩次匯款費用60元，共計7萬2,231元。
㈢被告信義房屋公司為保障原告買受系爭房屋之權益與品質，
曾與原告簽訂購屋保障約定書，經參酌本案三份鑑定報告書對於系爭房屋氯離子濃度之鑑定，以氯離子濃度檢測結果最高之101年新北市土木技師公會鑑定報告，其氯離子濃度平均值每立方公尺1.224公斤為準，而應適用購屋保障約定書中附件1「高氯離子混凝土建築物保障」之第三級保障約定，被告信義房屋公司即應支付買方即原告仲介服務費5倍即10萬元之賠償。
㈣另依消費者保護法第51條規定，因企業經營者之故意所致之
損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，本件信義房屋公司秉其仲介人身分，以其專業提供消費者不動產買賣之仲介服務，自有查明並詳予調查、檢測之義務，其未報告上開瑕疵予原告，亦未對被告洪巧芸是否隱匿系爭房屋瑕疵盡其詳查之能事，則被告信義房屋公司對於未告知原告系爭房屋瑕疵，應有故意或重大過失，使原告陷於系爭房屋無瑕疵之認知而成立系爭買賣契約，致受損害，依消費者保護法第51條規定，被告信義房屋公司自應支付原告損害額7萬2,231元三倍之懲罰性賠償金21萬6,693元。㈤至於原告與被告信義房屋公司之仲介費用有減價狀況，乃被
告信義房屋公司履行輔助人即證人黃崧禾因遺漏審視契約內之「貸款成數解約條款」，而搶先向原告表示能夠成交，惟嗣發現該條款無法達成，故同意以酌減仲介費之收取，藉以補償原告無法享有該部分金額以貸款償還之期限利益上損失，故該減價自與系爭房屋本身為「海砂屋」無涉，自無於成交前以系爭房屋已具瑕疵為由向被告洪巧芸主張減少價金之情事。綜上，原告得依系爭買賣契約第17條第2項第2款、第3項約定、民法第356條、第359條、第259條、第260條、第567條、第227條、第184條規定、購屋保障約定書第7條第1項約定與消費者保護法第51條規定，請求被告洪巧芸返還原告買賣契約價金、請求被告洪巧芸與信義房屋公司賠償原告損害及請求被告信義房屋公司支付懲罰性賠償金等語。並聲明：㈠被告洪巧芸應給付原告1,251萬6,380元，及自101年4月30日起算至清償日止，按年利率百分之五之計付利息。㈡被告洪巧芸應給付原告7萬2,231元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五之計算之利息。㈢被告信義房屋公司應給付原告7萬2,231元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五之計算之利息。㈣第
二、三項請求，若被告其中一人已履行給付義務，另一人則免除給付責任。㈤被告信義房屋公司應給付原告31萬6,693元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈥第一、二、三、五項請求願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告洪巧芸則以：㈠被告洪巧芸係委託被告信義房屋公司銷售系爭房屋，原告於
買受前均會同雙方委託之仲介人員前往系爭房屋詳為查看，斯時天花板及其上嵌燈均係沿用被告洪巧芸8年前搬入時所製作之裝潢，仲介人員將3房2廳及前後陽台之上嵌燈，均卸下1至2具由洞口查看頂板現況，發現均有油漆剝落但無看見鋼筋外露之情形，並將所見情形告知原告，原告亦未要求被告修繕，嗣後交屋時，原告進行全面檢查亦未表示有任何瑕疵之處，且被告委託信義房屋公司銷售系爭房屋前，業已提供台灣省土木技師公會氯離子含量測試報告（下稱93年台灣省土木技師公會鑑定報告），告知系爭房屋曾做過氯離子檢測，氯離子數值高於每立方公尺0.3公斤，但未超過規範標準值每立方公尺0.6公斤，且依「標的物現況說明書」第5項約定，兩造簽訂系爭買賣契約時，被告洪巧芸已提出93年台灣省土木技師公會鑑定報告正本，並作為買賣契約之附件，是原告買受系爭房屋時，業已知悉系爭房屋氯離子含量超過每立方公尺0.3公斤，並於系爭買賣契約第17條第2項第2款氯離子含量檢測約定不為檢測處簽名，然現竟主張被告隱匿系爭房屋氯離子含量過高，顯無理由。
㈡氯離子含量之危險標準並不因系爭房屋於87年6 月24日前後
建造而有不同，原告於101 年3 月24日買受系爭房屋時早已知悉系爭房屋之氯離子含量超過每立方公尺0.3 公斤，則該危險不因政府不同時期之認定標準而有差別，是被告誠實揭露所知悉之系爭房屋氯離子數據已超過現今法令容許標準之每立方公尺0.3 公斤，而原告亦經考慮後自願承擔風險而為簽約購買，被告自無須負擔任何責任。再者，海砂屋與輻射屋或凶宅，均係一般正常人買受房屋之時，均會詢問或檢測之程序，原告嗣後辯稱其不知海砂屋，有違一般常理。
㈢原告以系爭房屋有氯離子含量過高之情形，主張依民法瑕疵
擔保之規定解除契約，惟兩造已於系爭買賣契約第17條第2項就氯離子含量檢測約定「…由主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本…雙方同意檢測時應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域…」，該約定內容亦屬兩造於簽訂系爭買賣契約時所合意之鑑定方法，為證據契約之一種，此約定事項不因兩造是否有出席鑑定程序中而有改變。而本件鑑定採樣過程中並未見有遠離混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域，且本件採樣之檢體5F-1乃為漏水嚴重之樓梯間，並非系爭契約所約定採樣範圍之主建物，而該數值顯較其他檢體高，顯見採樣程序有嚴重瑕疵而難以採信。再者，原告係於明知系爭房屋存在氯離子含量過高之情形下仍為買受，已不得再行主張瑕疵擔保之權利。
㈣原告主張系爭買賣契約業已解除，並要求賠償房屋裝修費、
家具電器購置與修繕費、鑑定費、房貸申貸手續費、保險費、代書費、印花稅、規費等，然原告所提上開損害，與契約解除間並無相當之因果關係，故要求被告負擔，顯然無據。再者，系爭買賣契約第17條第2 項第4 款約定「買方簽約時未請求檢測…惟若發生買方依契約規定請求解約時，對因已辦理買賣流程而發生之各項稅捐規費、代書費用及回復原狀費用，應由買方全額負擔。」從而，原告並未於簽約時要求檢測，乃另行要求解除契約，則依上開約定，屬於信賴利益之損害賠償，兩造業於系爭買賣契約第17條第2 項第4 款為特別約定，均係由買方即原告自行承受與出賣人即被告無關，是原告據此要求賠償，顯無依據。況原告主張之請求權基礎為民法第227 條、第260 條、第184 條，然系爭房屋氯離子含量過高、抗壓強度不足等情事，因被告並非興建房屋之人，對於該等情事並無可歸責之事由，是被告無須負擔損害賠償責任。
㈤原告另主張系爭房屋因有瑕疵而價值減損500 萬元，然該瑕
疵為原告買受系爭房屋時業已知悉之瑕疵，是依民法第355條第1 項規定，被告無庸負擔保之責。況原告主張系爭房屋具有500 萬元價值減損之金額如何計算，全然無據。縱認原告主張系爭買賣契約已因瑕疵擔保等規定而解除，則被告亦得依民法第259 條規定，主張原、被告雙方互負回復原狀義務，應依同法第261 條準用第264 條同時履行抗辯權之規定，於原告就系爭房屋為抵押權塗銷並返還登記予被告前，被告無返還價金及損害賠償之義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、被告信義房屋公司則以：㈠被告信義房屋公司所提供之服務，依民法第565 條規定，應
為報告訂定買賣契約之機會或為訂定買賣契約之媒介，就居間服務契約本質及可期待合理使用該服務之內容觀之，應不負有檢查買賣標的之義務，亦即買賣標的未妥善檢查之風險，應由買賣當事人各自依契約瑕疵擔保責任等法律關係承擔。況系爭房屋氯離子含量是否過高之事實，若非透過專業單位鑽心試驗之鑑定結果，顯非通常人士肉眼可資辨別之瑕疵，自難期待仲介業者對此能有所知。而被告洪巧芸於委託銷售系爭房屋時，已出具93年台灣省土木技師公會鑑定報告，且被告信義房屋公司並非專業鑑定機關，況原告於系爭買賣契約第17條第2項就氯離子含量檢測約定勾選「否」，而不請求檢測，實無從責由被告信義房屋公司再為如何探究或查證。再者，原告以其事後另行檢測之結果，主張被告信義房屋公司明知系爭房屋之氯離子含量過高，而未善盡查證及告知義務，就被告信義房屋公司對系爭買賣契約有不完全給付之瑕疵給付情事請求損害賠償，並無理由。
㈡被告信義房屋公司於仲介銷售系爭房屋前，為使原告瞭解系
爭房屋相關資訊，已製作不動產說明書，並就「本標的物是否曾做過氯離子含量檢測事項？」進行說明，提供氯離子含量試驗報告供原告閱覽，是被告信義房屋公司仲介原告與被告洪巧芸訂約之過程，已就其所知為完全陳述，應認被告之服務義務已達。復以不動產仲介經紀業之主管機關內政部公告之不動產委託銷售定型化契約書中，有關不動產標的現況說明書中第10項「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）是□否□」選項可知，主管機關僅要求不動產仲介經紀業於受託售屋時須詢問或調查出賣人有無做過氯離子檢測，若有，檢測值為何，即已盡其調查義務，而非要求不動產仲介業者須具備判斷是否為海砂屋之專業知識。從而，原告主張被告信義房屋公司應依消費者保護法第51條規定，支付原告懲罰性賠償金，亦屬無據。
㈢被告信義房屋公司之經紀人員先前進行屋況查檢時，因天花
板尚未拆除，僅能以拆卸崁燈之方式檢視，無法全面檢查受損情形，而經紀人員由燈孔檢視內部，已盡善良管理人之調查義務，僅有油漆脫落之情形，並已誠實告知原告，且確實未見混凝土塊剝落之現象，要難以原告在實際拆除天花板後發現有該等被告無法勘查之瑕疵，即推認被告信義房屋公司違反善良管理人注意義務，而對原告造成損害。又原告依民法第227條債務不履行及民法第184條第1項前段侵權行為之責任，請求被告等賠償原告因購買系爭房屋支出之申請房屋貸款手續、保險費、代書費及稅規費等賠償項目，均係履行買賣契約所生之必要費用，縱認系爭買賣契約事後遭原告合法解除，因原告支付之上開費用，均非因系爭房屋存有瑕疵而直接所致之損害，難認係因被告信義房屋公司之服務所致，故原告主張被告信義房屋公司應與被告洪巧芸對上開費用連帶負損害賠償責任，洵屬無據。
㈣被告信義房屋公司提供之「高氯離子混凝土建築物保障」係
針對未於簽立不動產買賣合約時選擇自費檢測之買方，於房屋買賣結案後一年內，發現標的物有混凝土病變之可疑跡象時，向被告信義房屋公司提出申請，由買方選任被告信義房屋公司之特約檢測單位，於房屋主建物之樑、柱、樓板等處採集三處送驗；且採樣時應通知賣方到場，並由檢測單位據其專業自行採樣，此觀購屋保障約定書之內容自明。經查，被告洪巧芸於委託銷售時提出之93年台灣省土木技師公會鑑定報告，並未超標；俟原告交屋後發現天花板有滲水及剝落痕跡，提出氯離子檢測之要求，被告信義房屋公司即委託台灣檢驗科技股份有限公司（下稱SGS）於101年5月31日進行檢測，檢驗結果亦符合國家標準；原告於收到SGS檢驗報告後，仍認為屋況有結構安全之疑慮，被告信義房屋公司遂又委請土木技師對系爭房屋現況及結構安全評估鑑定，其結果亦認為「鑑定標的物結構現況屬安全」。然原告卻再自行申請送新北市土木技師公會檢測，惟該鑑定機關為原告自行選定，且非被告信義房屋公司之特約檢測單位，又未通知被告洪巧芸及被告信義房屋公司到場，其檢測之樣本是否取自主建物之樑、柱、樓板等處，並非無疑，則原告此次檢測既不合於購屋保障約定書「高氯離子混凝土建築物保障」之約定，無法採為請求被告信義房屋公司賠償之依據，故原告據此請求被告信義房屋公司支付仲介服務費5倍之補償，並無理由。
㈤原告另主張系爭房屋是否有瑕疵，應以買賣標的物交付時為
據，並主張應依101年5月主管機關規定之氯離子含量標準認定有無氯離子含量過高之瑕疵，惟被告主張應以建築完成日期為判斷時點，蓋兩造於不動產買賣契約第17條第2項第2款氯離子含量檢測約定：「…其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定為每立方公尺0.6公斤以上)時…」，換言之，原告與被告洪巧芸間亦採行此項約定標準，雙方並簽名其上，可知兩造對此確有合意，原告自應受其拘束，則以系爭房屋之完成日期為75年2月3日，則每立方公尺0.6公斤為兩造就系爭房屋之氯離子含量所為契約約定之效用。而據被告洪巧芸於委託銷售時出具之氯離子含量測試報告數值分別為：每立方公尺0.345公斤及每立方公尺0.350公斤，其平均值為每立方公尺0.3475公斤，並未超過契約所約定之每立方公尺0.6公斤，之後被告信義房屋公司所委請SGS（台灣檢驗科技股份有限公司）所製作之試驗報告，系爭房屋之氯離子檢測數值分別為：每立方公尺0.908公斤、每立方公尺
0.476公斤、每立方公尺0.202公斤，平均值為每立方公尺0.529公斤，亦未超過契約所約定之每立方公尺0.6公斤，故系爭房屋氯離子含量並無欠缺契約約定之效用，自難認系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵，是原告憑空主張被告信義房屋公司銷售時明知為海砂屋，卻仍居間仲介原告購買，顯無足採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准予提供擔保，免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋建築完成日期係在75年2月3日，屬於87年6月24日
以前建築完成之建物，有建物登記公務用謄本1份可稽（本院卷四第10頁）。
㈡原告於101年3月24日向被告洪巧芸購買系爭房屋及坐落土地
（詳如附表一所示），並簽立系爭買賣契約，且約定買賣價金為1,200萬元。原告已於101年4月30日給付價金1,200萬元，被告洪巧芸亦已於101年4月20日將系爭房屋及坐落土地之所有權移轉登記予原告，並交付予原告。
㈢系爭房屋有壁癌、漏水、油漆剝落之情事。
㈣被告信義房屋公司向原告收取2萬元服務費，原告並與被告信義房屋公司簽立購屋保障約定書。
㈤於被告移轉登記如附表一所示之不動產所有權予原告，原告
即於101年4月20日將如附表一所示之不動產共同設定最高限額抵押權1,152萬元予訴外人星展（台灣）商業銀行股份有限公司（下稱星展商業銀行）（抵押設定登記詳如附表二所示），有建物登記公務用謄本、土地登記公務用謄本各1份在卷可佐（本院卷四第10頁至第13頁）。
五、本院之判斷：㈠原告可否以系爭房屋有氯離子含量超過其與被告洪巧芸間系
爭買賣契約約定之標準，而主張解除系爭買賣契約？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。復按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。而依一般社會觀念，購屋者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，已減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，即應認為缺乏房屋應具備之效用及價值，而有物之瑕疵存在。且系爭買賣契約第17條第2項第2款約定：「氯離子含量檢測約定：買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（由主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，買方進行檢測時應通知賣方及信義房屋公司到場，且為避免檢測樣本因天候環境或滲漏水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上；在87年6月25日以後者，約定為0.3kg/m3以上）時，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔，惟如賣方故意不告知者，應負擔全部之費用，如建築完成日期無從查知時，概以建物謄本第一次登記日期為準。」；又同條第3項約定：「無論買方有無辦理本條第二項之各項檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」。且買方即原告於買賣當時不請求檢測，有系爭買賣契約影本1份在卷可稽（本院卷二第65頁），依系爭買賣契約第17條第3項約定，被告洪巧芸仍須負民法上物之瑕疵擔保責任。且系爭房屋係在87年6月24日以前完成建築之建物，則依系爭買賣契約約定，系爭房屋氯離子約定平均安全值應為每立方公尺0.6公斤。
⒉原告雖提出社團法人新北市土木技師公會101年7月4日鑑定
報告書及SGS檢測報告為憑（本院卷一第44頁、第196頁），主張系爭房屋氯離子含量超過上揭系爭買賣契約約定標準，為被告否認，並辯稱：原告提出之鑑定報告並未依系爭買賣契約第17條第2項約定之方式為檢測，即未通知被告到場以及檢測時排除混凝土剝落處及該處向外延伸30分公分內之範圍區域等語。嗣經本院囑託新北市土木技師公會至現場鑑定檢測結果，系爭房屋採樣三點之檢測氯離子含量分別為每立方公尺0.782公斤、0.586公斤、0.619公斤，有該會103年9月1日新北土技字第1257號鑑定報告書可參，則平均已超過每立方公尺0.6公斤【（0.782+0.586+0.619）/3=1.987/3=0.662，小數點三位數字以下四捨五入】。復被告再聲請本院再送台北市土木技師公會鑑定結果，經該會依系爭買賣契約第17條約定，於排除混凝土剝落及該處向外延伸30公分內之範圍區域，因目前系爭天花板已以木板裝璜，故鑑定時於未裝潢之樑上隨機選取3顆混凝土之鑽心樣本，鑑定結果分別為每立方公尺0.341公斤、0.819公斤、0.658公斤，平均值為0.606公斤，此有臺北市土木技師公會104年6月30日北土技字第00000000000號鑑定告書1份可佐，足認系爭房屋之氯離子含量確超過每立方公尺0.6公斤。而兩造於系爭買賣契約並無約定容許誤差之範圍，故只須依約定之檢測方式經檢測出之氯離子平均值超過每立方公尺0.6公斤，賣方即被告洪巧芸即須負物之瑕疵擔保責任，被告辯稱應將檢測之容許誤差範圍算入，系爭房屋氯離子含量尚未超過0.6公斤云云，難謂可採。又系爭房屋混凝土氯離子含量平均高達每立方公尺0.606公斤，其混凝土之抗壓強度僅為設計強度之28%~34%，混凝土中性化深度平均值已達2.5公分，已快接近鋼筋之通常保護層厚度4公分，且參照新北市土木技師公會101年6月8日鑑定報告滲水、白華、油漆剝落、龜裂、起泡、裂縫等損壞情形，系爭房屋鋼筋在混凝土中之「握裹力」將因高氯離子含量、混凝土之抗壓強度已遠低於45%設計強度、混凝土中性化導致鋼筋保護層不足、滲水、龜裂等而無法達到設計規範之需求，也無從確認鋼筋在混凝土中之握裹力折減情形，並參照新北市土木技師公會101年6月8日鑑定報告書，亦有高氯離子含量、混凝土之抗壓強度大幅降低情形，顯見此現象非屬局部情形，故無法以結構局部補強或結構系統補強至規範數值等情。此有臺北市土木技師公會104年6月30日鑑定報告書可佐。足認系爭房屋氯離子平均含量超過兩造系爭買賣契約約定每立方公尺0.6公斤至明。又鋼筋混凝土為常見的建築物主要結構，由於鋼筋在混凝土受到高鹼環境保護不易生鏽，一旦混凝土氯離子含量過高將破壞鋼筋表面之鈍化膜，鋼筋會因此生鏽，鋼筋生鏽所產生的體積膨脹，可能迫使混凝土崩壞，結構物會因此降低強度或者不堪使用等情，且原告提出之鑑定報告亦有提到建物氯離子含量高，容易造成鋼筋生鏽，若不處理，當鋼筋因鏽蝕而斷面積減少，鋼筋與混凝土間之握裹力也會降低，整體結構強度就會降低，而可能產生結構安全之顧慮等語，此有該鑑定報告影本附卷可參（本院卷二第15頁）。系爭房屋確實存有氯離子含量超過每立方公尺0.6公斤之事實，對於房屋結構安全造成影響，原告主張系爭房屋不具備一般房屋所應具有之通常效用，認為物有瑕疵，即屬有據。
⒊原告主張被告故意不告知系爭房屋有氯離子含量超過標準云
云，為被告所否認。參以標的物現況說明書其中有關「本標的物是否曾做過氯離子含量檢測？…），被告洪巧芸勾選「是」，且備註欄亦有註明「簽約時檢附」，且依被告於簽立系爭買賣契約時所提出之台灣省土木技師公會氯離子含量測試報告，是於93年6月7日製作，測試結果：分別於房間門後方左側柱、房間門旁柱取樣，氯離子含量分別為每立方公尺
0.345公斤、0.350公斤，此有標的物現況說明書及台灣省土木技師公會氯離子含量測試報告1份可佐（本院卷一第194頁、第195頁）；且被告洪巧芸於買賣時所提出之氯離子檢測報告確為本院卷一第195頁之報告，亦據證人吳昭韋、黃崧禾證述在卷，可認原告已知系爭房屋氯離子含量有超過每立公尺0.3公斤之情事。而氯離子含量是否超過系爭買賣契約約定之平均數值每立方公尺0.6公斤，於兩造簽立系爭買賣契約時，雖系爭房屋於93年間曾做過氯離子含量之檢測，且被告洪巧芸亦已提供前揭台灣省土木技師公會氯離子含量測試報告予原告，依該測試報告顯示系爭房屋氯離子含量雖超過每立方公尺0.3公斤，惟並未有超過每立方公尺0.6公斤之情形；況因抽樣檢測點不同，氯離子含量亦會有不同，又原告於買賣系爭房屋當時並未要求或主動做氯離子檢測，此有系爭買賣契約可佐；且氯離子檢測須由專業人員以專業儀器鑽取試體檢測，並非一般人得以感官目視、觸覺、嗅覺、聽覺，或僅憑肉眼所見系爭房屋有漏水、壁癌、油漆剝落等情，即足遽判定為平均氯離子含量超過標準即系爭買賣契約約定之每立方公尺0.6公斤或為海砂屋。再者，本件卷內並無證據足以證明於訂立系爭買賣契約時，本件兩造均已知系爭房屋有氯離子含量超過系爭買賣契約約定每立方公尺0.6公斤，或海砂屋之情事，故尚難謂被告有何故意或過失不告知該瑕疵之情事而未告知原告，或原告明知系爭房屋氯離子含量依系爭買賣契約定之方法檢測超過約定之每立方公尺0.6公斤之情事，故原告主張被告有故意或隱匿不告知氯離子含量超過約定標準，且系爭房屋為海砂屋云云，顯不足採。另被告辯稱：被告於買賣時已提供之前檢測報告系爭房屋氯離子含量超過0.3公斤，且系爭房屋有壁癌、油漆剝落等情事，原告應已知氯離子含量超過每立方公尺0.3公斤之瑕疵，則被告無庸再負瑕疵擔保責任云云，亦不可採。
⒋次按民法第354 條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定
的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373 之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。查系爭房屋既存有氯離子含量超過約定標準之瑕疵，業如前述，則出賣人即被告洪巧芸就上開瑕疵之存在，不論有無過失均應負民法第354條所規定之物的瑕疵擔保責任。而此項瑕疵，如前所述，系爭房屋之混凝土氯離子含量平均高達每立方公尺0.606公斤，其混凝土之抗壓強度僅為設計強度之28%~34%，混凝土中性化深度平均值已達2.5公分，已快接近鋼筋之通常保護層厚度4公分，且參照新北市土木技師公會101年6月8日鑑定報告滲水、白華、油漆剝落、龜裂、起泡、裂縫等損壞情形，系爭房屋鋼筋在混凝土中之「握裹力」將因高氯離子含量、混凝土之抗壓強度已遠低於45%設計強度、混凝土中性化導致鋼筋保護層不足、滲水、龜裂等而無法達到設計規範之需求，也無確認鋼筋在混凝土中之握裹力折減情形，又參照新北市土木技師公會101年6月8日鑑定報告書，亦有高氯離子含量、混凝土之抗壓強度大幅降低情形，顯見此現象非屬局部情形，故無法以結構局部補強或結構系統補強至規範數值，有臺北市土木技師公會104年6月30日北土技字第00000000000號鑑定報告書可參，乃屬重大之瑕疵，原告當得依民法第359條規定解除系爭買賣契約。原告主張其已以101年7月11日國史館郵局000523號存證信函，通知被告洪巧芸以氯離子含量超過標準為由，解除系爭買賣契約，且被告已於同年月12日收受該存證信函，此有該存證信函及送達回執各1份在卷可稽（本院卷一第38頁至第40頁、第47頁），則系爭買賣契約業已於該存證信函送達被告洪巧芸之日即101年7月12日由原告合法解除。
㈡按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第259條規定有明文。本件原告已依系爭買賣契約於101年4月30日給付買賣價金1,200萬元給被告洪巧芸，然系爭買賣契約，如前所述，業經原告合法解除，則原告依民法第259條第2款規定請求被告返還已給付之價金及自受領時起之利息。又按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文。此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決。（最高法院85年度台上字第2220號民事裁判要旨、72年度台上字第1309號民事裁判要旨可資參照）。系爭買賣契約既經原告合法解除，原告及被告洪巧芸分別負有回復原狀之義務，被告洪巧芸已依系爭買賣契約，於101年4月20日以買賣為原因辦理系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，原告嗣於同日以系爭房屋及土地共同設定最高限額抵押權1,152萬元予訴外人星展商業銀行，此有土地登記公務用謄本、建物登記公務用謄本（本院卷四第12頁至第13頁、第10頁至第11頁）各1份附卷可稽，則原告於系爭買賣契約解除後，原告依前揭民法第259條規定，亦負有返還未設定有前揭最高限額抵押權之系爭房屋及土地所有權移轉登記予被告洪巧芸之回復原狀之義務，而被告洪巧芸既已於本件訴訟主張同時履行抗辯，則被告洪巧芸應於原告將系爭房屋及坐落土地上之前揭最高限額抵押權1,152萬元辦理塗銷登記並將所有權移轉登記返還給被告洪巧芸之同時給付1,200萬元，及自受領時起即101年4月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息給原告。
㈢原告主張被告洪巧芸明知系爭房屋有漏水且曾修繕過，應明
知系爭房屋有海砂屋之情事，卻於標的物現況說明中有關「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形」、「是否曾於6個月內修繕漏水」，均勾選「否」，足認被告洪巧芸及被告信義房屋公司有故意不告知瑕疵，且信義房屋公司亦有未盡詳細檢查之受任人義務之情事云云，為被告所否認。查：
⒈衡諸一般常情，房屋有漏水或壁癌之情事，未必即為海砂屋
或氯離子含量過高之情事。況且系爭房屋，經本院囑託新北市土木技師公會鑑定結果：⒈系爭房屋所在之建築物使用執照存根，75使字0161號，為鋼筋混凝土造，地下1層、地上5層。屋齡已28年，依據現場調查結果，系爭房屋頂樓平台PU防水層已超過5年保固年限，已經沒有防水功能。⒉系爭房屋5樓平頂鋼筋混凝土樓板極易潮濕與滲漏水。混凝土潮濕或滲漏水就會發生析晶、白華、壁癌、混凝土剝離或剝落，龜裂及鋼筋氧化銹蝕等現象。⒊系爭房屋屋頂鋼筋混凝土確實有漏水、壁癌及油漆剝落情形。造成漏水、壁癌及油漆剝落之原因係因為系爭房屋屋頂平臺PU防水層已超過5年保固年限，已經完全失去防水功能，致屋頂樓板混凝土產生潮濕或滲漏水，造成室內漏水、壁癌及油漆剝落。系爭房屋混凝土氯離子含量略過高於規範之規定，並非造成漏水、壁癌及油漆剝落之直接因素等情，此有社團法人新北市土木技師公會103年9月1日新北土技字第1257號鑑定報告書可佐，故縱認被告洪巧芸於交付系爭房屋予原告時知有漏水、油漆剝落及壁癌等情，惟未經專業人員以專業儀器施測前，並無從得知系爭房屋之氯離子含量是否超過系爭買賣契約約定之每立方公尺0.6公斤之情事，以及是否為海砂屋之情事。而原告於簽立買賣契約前並未要求就系爭房屋氯離子含量為檢測，且被告信義房屋公司於兩造未要求檢測下，實無權自行主動實施檢測，縱使信義房屋公司人員於帶原告前往系爭房屋看屋時，再多仔細以肉眼檢查天花板，縱然已發現系爭房屋有漏水、壁癌之情形，惟如前所述，系爭房屋經鑑定結果有混凝土潮濕或滲漏水就會發生析晶、白華、壁癌、混凝土剝離或剝落，龜裂及鋼筋氧化銹蝕等現象，而有漏水、壁癌、油漆剝落情形，造成漏水、壁癌及油漆剝落之原因，係因為系爭房屋屋頂平臺PU防水層已超過5年保固年限，已經完全失去防水功能，致屋頂樓板混凝土產生潮濕或滲漏水，造成室內漏水、壁癌及油漆剝落。系爭房屋混凝土氯離子含量略過高於規範之規定，並非造成漏水、壁癌及油漆剝落之直接因素。故難謂被告信義房屋公司、被告洪巧芸已知或可得而知系爭房屋為海砂屋。
⒉又證人黃崧禾證稱：於簽約之前，原告至少至系爭房屋看屋
有3次，我都有到場，有幾次還有我另一位同事吳先生陪同在場，有一次原告在簽約前，要求看天花板的狀況，我當時有將系爭房屋每一間的天花板全部拆下來用相機拍照，該照片還存在。我當時拍照時，沒有看到起泡發霉、裂隙等現象，系爭房屋的天花板是嵌燈式的，我有把房間及客廳，能拆的我都有拆，有看到主臥室、小孩房有油漆脫落的現象，而天花板部分，我有把燈罩拆下來，但我沒有特別去注意有無生鏽，但天花板如照片所示油漆一片片往下掉，我於簽立系爭買賣契約前帶原告看系爭房屋時，客廳天花板如本院卷一第105頁、第137頁至第145頁，陽臺天花板如本院卷一第105頁、146頁至第150頁所示，我有將我看到的部分有於簽約前跟原告說明或指給原告看，我有跟原告確認天花板是否有裸露鋼筋或是混泥土塊掉落的情形，當時天花板並沒有這些狀況。且廚房天花板，我只有看到本院卷一第151頁至第154頁的狀況，至於這部分，我有無跟原告說或指給原告看，我不確定。但我沒有看到本院卷一第155頁照片所示之情形。我也有帶原告去頂樓看，頂樓的狀況如同本院卷一第105頁、第157頁至第159頁照片所示之狀況，至於第157頁、第159頁是牆面。雖然我第一次把嵌燈拆下並用相機拍照時，原告不在場，但第二次時原告有在場，而第二次有無拆嵌燈，我不確定。我有告訴原告我拆嵌燈後有油漆剝落的情形，但我不確定我有無把我拍的照片提供給原告看。被告信義房屋公司並沒有就系爭房屋做氯離子檢測，但賣方有提供一份氯離子檢測報告給買方，當時檢測報告顯示氯離子含量在0.6公斤以下等語綦詳。且證人吳昭韋證稱：在簽立系爭買賣契約前，原告有去看過系爭房屋，我有陪同兩次，有一次是我、原告及黃崧禾，另一次則是我、黃先生、原告及原告的先生。這兩次去，有將天花板的嵌燈拿下，看天花板的情形。我與證人黃崧禾去系爭房屋看時，是於101年3月23日上午拆嵌燈去做查檢，當時沒有照相，但我有看到天花板油漆脫落的情形，當天下午每一個空間，我們有拆一兩片下來看，看完之後我有打電話跟原告聯絡回報，告訴原告天花板油漆有脫落現象，但無鋼筋裸露，原告表示下午還有再看一次，下午我與黃崧禾連同原告又到系爭房屋看，當時是針對房屋所有的東西，包括廁所、拉門、廚房、陽台，所有的細節，停留約一個多小時，因為一定要等原告把所有的屋況作確認後，才會與賣方作價格上的討論。去檢查時，小孩房的天花板沒有看到如照片所示的那麼細，因為嵌燈只有我的手掌心大，只能看到嵌燈的周圍而已，而主臥房的天花板的情形就如本院卷一第115頁、116頁照片所示情形，原告雖沒有看到，但於簽約前我有告知原告。查看系爭房屋時，並沒有看到水痕，也沒有看到燈罩生鏽，至於本院卷一第119頁照片之情形，我就沒有看到。而本院卷一第134頁、第135頁所示水痕的狀況，我沒有跟原告說明，因為我們查檢時，主要不在檢查這項目。而原告至現場查看只有用肉眼看得到的地方，沒有拆任何東西，也沒有拆天花板的嵌燈。我有陪同原告與原告先生至頂樓看過，我有看到如本院卷一第158頁的情形，原告的先生還有提到，為何會有這樣裂縫，原告還有說，為何這邊是突出來的，我有回答原告先生，為了要排水，所以中間本來就有一些斜面，事後原告應該要出錢就縫隙作修補。但我沒有看到如本院卷一第157、159頁的照片的情形。本院卷一第195頁即為賣方提供的氯離子檢測報告，代書溫中正也有說明氯離子檢測的用途，原屋主已經檢測過了，問買方是否還要再檢測等語明確。原告主張被告明知有漏水而為修繕過等情，原告未能舉證以實其說，況且原告亦有與被告信義房屋公司人員一同到場查看屋至少二次以上，且於看屋時，原告已看到屋頂有裂縫及系爭房屋有油漆剝落等情，並經被告信義房屋公司人員吳昭韋告知系爭房屋有油漆剝落，又於簽立買賣契約當時，代書業已向原告說明氯離子檢測的用途，並檢附被告洪巧芸所提出93年間檢測報告，系爭房屋氯離子含量有超過每立方公尺0.3公斤之情事，原告仍選擇不為檢測，況依上揭證人之證述，亦不足以證明被告有何故意或過失不告知漏水、壁癌、油漆剝落及曾修繕過之情事，亦難謂被告信義房屋公司之人員有未盡委任之義務。
㈣按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。民法第226條、第227條定有明文。如前所述，系爭房屋因氯離子平均含量超過系爭買賣契約約定之每立方公尺
0.6公斤，雖被告洪巧芸亦有給付不完全之情形，惟被告洪巧芸於系爭買賣契約簽立時業已提供先前於93年間所為之氯離子檢測報告，且依該檢測報告氯離子含量僅超過每立方公尺0.3公斤，並未有超過每立方公尺0.6公斤，又系爭買賣契約業已載明「請注意！氯離子檢測為知悉物件內氯離子含量之唯一方法，請審慎考慮是否檢測」，且代書亦有對原告為說明，而原告既不請求檢測，並為簽名確認，此有系爭買賣契約可佐（本院卷二第65頁）；況如前述，氯離子含量需經專業人員以專業儀器為檢測後始得知氯離子含量多寡，故尚難謂可歸責於被告洪巧芸之事由而有給付不能之情事。且如前所述，系爭房屋有漏水、壁癌、油漆脫落或為海砂屋，亦非可歸責於被告洪巧芸之事由，況原告請求氯離子含量之鑑定費用，依系爭買賣契約約定應係由買方即原告自費，故原告請求被告洪巧芸賠償房屋裝潢費、家具電器購置與裝繕費、鑑定費損害計51萬6,380元，及原告房屋貸款手續費5,500元、保險費1,989元、代書處理房屋過戶相關費用3萬2,508元、契稅1萬2,174元、信義房屋公司仲介服務費2萬元、匯款費用60元計損害7萬2,231元，均難謂有據。
㈤業如前所述，原告所舉之證據，尚不足以證明被告信義房屋
公司人員有何未盡委任之義務，或有何故意不告知系爭房屋有上揭氯離子含量超標，以及系爭房屋漏水、壁癌、油漆脫落即為海砂屋之情形，故原告主張系爭房屋有重大瑕疵，被告信義房屋有未盡委任義務，而有債務不履行之不完全給付及侵權行為，請求被告信義房屋公司賠償原告房屋貸款手續費5,500元、保險費1,989元、代書處理房屋過戶相關費用3萬2,508元、契稅1萬2,174元、信義房屋公司仲介服務費2萬元、匯款費用60元，計損害7萬2,231元，亦難謂有據。又按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。消費者保護法第51條規定有明文。如前所述，原告所提出之證據，尚不足以證明本件被告信義房屋公司所提供之服務有何故意、重大過失或過失之可歸責事由，則原告主張依消費者保護法51條規定，請求被告信義房屋公司賠償懲罰性賠償金21萬6,693元，亦屬無據。
㈥另原告主張依其與被告信義房屋公司間之購屋保障約定書第
7條第1項約定，系爭房屋氯離子含量檢測樣本平均值位於大於1.2小於或等於2.0間，請求被告信義房屋公司賠償服務費5倍補償云云，為被告信義房屋公司所否認。參酌原告與被告信義房屋公司間之購屋保障約定書約定：「凡經由本公司居間仲介買賣之成屋，並已完成房地點交之買方，本公司將提供高氯離子混凝土瑕疵保障…保固等售後服務，買方於各附件約定書所載之保障約定期間，經出具本約定書正本完成申請程序，並符合約定書所載之各項約款，本公司即依約定內容履行保障責任。」等語、附件一「高氯離子混凝土建築物保障」第7條第1項約定：「除有第9條之情形外，買方依第六條約定辦理並經本公司確認符合本保障約定書相關約款時，本公司依下列內容履行保障責任」、第9條第3項約定：
「買賣雙方解除不動產買賣契約時」等語，此有購屋保障約定書影本1份在卷可稽（本院卷一第101頁至第102頁），如前所述，原告主張系爭房屋有氯離子含量超過約定平均值即已超過每立方公尺0.6公斤之瑕疵，並已解除系爭買賣契約，則系爭買賣契約既已解除，依購屋保障約定書第9條第3項約定，原告即不得再依購屋保障約定書請求被告信義房屋公司負責，則原告請求被告信義房屋公司給付賠償10萬元，亦屬無據。
六、從而，原告主張系爭房屋有氯離子含量超過系爭買賣契約約定之標準而解除契約，依民法第259條規定請求，於原告將附表二所示之最高限額抵押權登記塗銷並將附表一所示不動產所有權移轉登記返還給被告洪巧芸之同時，被告洪巧芸應給付1,200萬元，及自給付之日即101年4月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至原告主張依債務不履行不完全給付而請求損害賠償，及依購屋保障契約書及消費者保護法第51條規定，請求被告洪巧芸給付51萬6,380元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告信義房屋公司、被告洪巧芸給付7萬2,231元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；如其中一人已履行給付義務，另一人則免除給付責任；並請求被告信義房屋公司給付31萬6,693元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息；均為無理由，均應不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一一論列。至被告聲請告知其前手即系爭房屋之原所有權人許文杰，惟被告於本件言詞辯論終結前迄未補正許文杰之送達地址，本院無從為告知訴訟，況且本件係涉及原告與被告洪巧芸、被告信義房屋公司間之契約關係，而非被告洪巧芸與其前手許文杰之買賣契約關係，彼此間之買賣契約實無相關，附此敘明。
八、本件原告勝訴部分，原告及被告洪巧芸均陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保後併宣告之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 15 日
民事第一庭 法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 15 日
書記官 卓怡芳附表一：不動產標示┌──────────────────────────────────────────────┐│土地： │├─┬────────────────────────┬───┬─────┬─────┬───┤│編│ 土 地 坐 落 │ │ 面 積 │ │ ││ ├────┬────┬────┬────┬────┤地 目│ │ 權利範圍 │備 考││號│ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 ○ ○段 │ 地號 │ │ 平方公尺 │ │ │├─┼────┼────┼────┼────┼────┼───┼─────┼─────┼───┤│１│ 臺北市 ○ ○○區 ○ ○○段 │ 一小段 │ 30-5 │ 建 │ 1712 │ 204/10000│ │├─┴────┴────┴────┴────┴────┴───┴─────┴─────┴───┤│建物︰ │├─┬──┬──────┬──────┬───┬────────────┬──┬───────┤│編│ 建 │ │ │建築式│ 建 物 面 積 │權利│ ││ │ │ │ │樣主要│ （平 方 公 尺） │ │ ││ │ │ 建物門牌 │ 基地坐落 │建築材├──────┬─────┤ │ 備 考 ││ │ │ │ │料及房│ 樓層面積 │ 附屬建物 │ │ ││號│ 號 │ │ │屋層數│ 合 計 │用途及面積│範圍│ │├─┼──┼──────┼──────┼───┼──────┼─────┼──┼───────┤│ │ │ │ │ │ │ │ │共有部分：3321││ │ │臺北市內湖區│臺北市內湖區│鋼筋混│5 層：98.77 │陽台：9.73│ │建號、面積：79││１│3310│東湖路113 巷│東湖段一小段│凝土造│合計：98.77 │花台：0.54│1/1 │1.48平方公尺、││ │ │95弄79號5 樓│30-5地號 │5 層樓│ │ │ │權利範圍：204/││ │ │ │ │房 │ │ │ │10000 │└─┴──┴──────┴──────┴───┴──────┴─────┴──┴───────┘附表二：最高限額抵押權┌──────────────────────────────────────────────┐│ │├─┬────┬──────┬─────┬───────┬──────┬───────┬───┤│編│ 設定 │ 擔保範圍 │ 設 定 │ 登記日期 │ 登記權利人 │擔保債權總金額│債權額││號│ 義務人 │ │ 權利範圍 │ │ │ （新台幣） │ 比例 │├─┼────┼──────┼─────┼───────┼──────┼───────┼───┤│ │ │東湖段一小段│ │ │星展（台灣）│ │ ││１│ 張珏琦 │30-5地號 │ 204/10000│101 年4 月20日│商業銀行股份│ 11,520,000元 │ 1/1 ││ │ │（附表一所示│ │ │有限公司 │ │ ││ │ │土地編號１）│ │ │ │ │ │├─┼────┼──────┼─────┼───────┼──────┼───────┼───┤│ │ │東湖段一小段│ │ │星展（台灣）│ │ ││２│ 張珏琦 │3310建號 │ 1/1 │101 年4 月20日│商業銀行股份│ 11,520,000元 │ 1/1 ││ │ │（附表一所示│ │ │有限公司 │ │ ││ │ │建物編號１）│ │ │ │ │ │├─┴────┴──────┴─────┴───────┴──────┴───────┴───┤│共同擔保地號：東湖段一小段30-5地號、共同擔保建號：東湖段一小段3310建號 │└──────────────────────────────────────────────┘