臺灣士林地方法院民事判決 101年度重訴字第446號原 告 廖健呈被 告 莊錦雀訴訟代理人 陳筱屏律師
陳宗達上列當事人間履行契約事件，經臺灣新北地方法院裁定移送本院（101 年度重訴字第442 號），本院於民國102 年6 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：原告起訴時原訴之聲明為被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○段0000000 地號土地，權利範圍2 分之1 移轉登記予原告等語，嗣因兩造簽立買賣契約後，原買賣標的之地號早已於民國101 年3 月19日因分割而增加同段第13之135 地號土地，而變更訴之聲明為被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○段0000000 0000000 地號土地，權利範圍各2 分之1 移轉登記予原告等語，其請求基礎事實為同一，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於97年12月4 日，與被告之配偶陳宗達簽立買賣契約，將被告所有坐落新北市○○區○○段○○○○段0000000 0000000 地號土地（面積各為1824、5 平方公尺，權利範圍為全部，下稱合稱系爭土地），出售予伊，買賣價金為新臺幣（下同）90,000,000元，分為四期給付，被告並應於完成過戶、土地鑑界及付清尾款時交付系爭土地。嗣於98年2 月16日，經契約當事人同意變更上開買賣契約之出賣人為被告，並更改付款方式。復於99年6 月29日，兩造復同意變更買賣契約之付款方式（下稱系爭買賣契約）。約定第一期款15,000,000元應於97年12月10日前支付、第二期款5,000,000 元應於於被告交付土地使用同意書時支付、第三期款35,000,000元，此部分資金則由被告先將系爭土地權利範圍2 分之1 移轉登記予伊指定之人李宥靜，並由兩造提供土地設定抵押權，向訴外人借貸35,000,000元（但由伊負責清償本息）、第四期款35,000,000元，其支付方式為於伊取得建造執照後3 個月內支付之，並於受理土地融資銀行正式通知同意貸款，並要求辦理過戶及抵押權設定手續時，被告即負有立即備妥全部必要文件並用印完畢交由見證律師所指定之代書在其監督下迅速辦理移轉過戶及抵押權設定手續（下稱系爭約款），就此被告負有先為給付之義務。簽約後伊已依約給付第一、二、三期款，被告亦已將系爭土地權利範圍2 分之1 移轉登記予伊名下，並向訴外人許正信貸得35,000,000元。詎伊於101 年6 月6 日領取建造執照後，多次通知被告應依系爭約款辦理系爭土地所餘權利範圍2 分之
1 之移轉登記，俾便伊得向融資銀行設定抵押權取得貸款，以支付價金等語，爰依民法第348 條第1 項之規定，提起本件訴訟，聲明求為命被告應將系爭土地權利範圍2 分之1 移轉登記予伊。
二、被告則以：兩造於簽立系爭買賣契約後，因原告向伊表示有資金調度問題，而改變付款方式，將第二期款改為5,000,00
0 元，第三期款調整為70,000,000元，並稱至遲可於98年6月30日取得建造執照，伊遂於98年2 月10日簽立補充條款約定如受理土地融資銀行通知同意貸款要求辦理過戶及抵押權設定手續時，伊即立即備妥全部必要文件並用印等約定（即系爭約款）。是依系爭約款，需由原告先向銀行申請融資貸款，取得銀行同意融資貸款並正式通知兩造要求辦理系爭土地移轉事宜時，伊始有提供用印過戶等義務，原告主張伊有先為移轉登記之義務，實屬無據。詎原告竟遲遲無法於98年
6 月30日取得建造執照，且又表示因資金調度，無法支付第三期款70,000,000元，而改為第三、四期款，各為35,000,000元，並再三保證必於取得建造執照3 個月內付清第四期款，甚至若原告已事先取得銀行融資，則原告同意於銀行撥款日後3 日內支付予伊，無須等到3 個月，始於99年6 月29日另行變更付款協議。原告亦無法支付第三期款，遂由兩造與許正信簽訂土地民間融資合約書，並將系爭土地權利範圍2分之1 移轉登記予原告，以便由原告取得35,000,000元來支付第三期款。是以原告既已於101 年6 月6 日取得建造執照，原告依約自應於101 年9 月6 日支付第四期款35,000,000元，伊委請配偶陳宗達於101 年9 月5 日前往原告住處請求原告應屆期履行給付尾款3,500,000 元之義務，否則即解除契約，惟遭原告拒絕，伊遂於101 年9 月16日以存證信函通知原告解除契約，契約既已解除，原告自不得再請求被告履行契約等語置辯，聲明求為駁回原告之訴。
三、不爭執事項：
㈠、原告於97年12月4 日，與被告之配偶陳宗達簽立買賣契約，將被告所有系爭土地出售予原，買賣價金為90,000,000元。
嗣於98年2 月16日，將買賣契約之出賣人變更為被告，並更改付款方式。復於99年6 月29日，兩造復協議變更付款方式，前後均屬同一契約，且均為兩造合意變更而為有效等情，為兩造所不否認，並據原告提出土地謄本、土地買賣契約書、土地買賣契約書再補充條款、土地買賣合約書補充條款、土地買賣付款變更協議條款為據（見臺灣板橋地方法院《已改制為臺灣新北地方法院》卷《下簡稱板院卷》第14-21 頁、本院卷第21、26頁），應堪認定。
㈡、兩造簽立系爭買賣契約後，原告已依約給付第一、二期款，第三期款，則由被告先將系爭土地權利範圍2 分之1 移轉登記予原告指定之人李宥靜，共同向訴外人許正信借款35,000,000元支付第三期款，第四期款35,000,000元則尚未支付，亦為兩造所不爭執，復有原告提出之匯款書影本、支票影本
4 紙及土地民間融資合約書可按（見板院卷第22-27 頁），應予認定。
㈢、原告以系爭土地所申請之建造執照，原告已於101 年6 月6日領取，亦有原告所提出之臺北市政府工務局101 年5 月30日核發之建造執照可參（見板院卷第28頁），亦堪認定。
四、原告主張被告依約應先行辦理系爭土地權利範圍2 分之1 之移轉登記義務，伊始得向金融機關辦理融資，以支付第四期款等語，被告則抗辯依約原告應於取得建築執照後3 個月內支付第四期款，經催告未履行，已解除系爭買賣契約，原告不得再請求被告移轉系爭土地權利範圍2 分之1 等語，是本件爭點厥為被告有無先行移轉系爭土地權利範圍2 分之1 之義務及被告是否已合法解除契約，茲分述如下：
㈠、經查，兩造關於買賣契約價金給付及系爭土地所有權移轉之約定，於簽約時土地買賣契約書第4 條約定：「…第二期款10,000,000元（於交付土地使用權同意書及土地所有權狀時支付）、第三期款65,000,000元（於土地產權移轉過戶後3個月內支付，即為尾款）。但系爭土地應於土地產權移轉過戶同時按此筆尾款之1.2 倍設定抵押權予乙方（即被告）或乙方指定之人」、第6 條第2 款：「乙方於收受第二期價金同時應交付土地所有權狀、身分證件影本、地價稅單等證件交予見證律師，並於移轉登記文書用印完畢，以供辦理申報土地增值稅、移轉登記」等語，惟原告並未能如數繳納原約定第二期款，而僅繳納5,000,000 元，自尚不得依約請求被告交付相關證件辦理過戶。
㈡、嗣兩造為繼續履約，遂於98年2 月16日土地買賣合約書補充條款，其中第3 條則約定「原合約書第4 條付款辦法，其全部內容修改為…第二期款5,000,000 元（於乙方交付土地使用權同意書予甲方時支付）。第三期款70,000,000元（甲方同意乙方持本件土地自行向銀行貸款《金額以50,000,000元為上限》，以實際貸得之金額視為甲方支付本期價金之一部分，惟在98年5 月31日之前所生之此部分銀行利息，應由乙方自行負擔；98年6 月1 日起之銀行本息由甲方負擔。其餘本期價金視為尾款，甲方至遲於98年6 月30日取得建造執照，並須於取得建造執照後3 個月內付清其餘尾款於乙方）」，及第4 條「原告約書第6 條：證件交付及文書用印，其全部內容修改為：⒈乙方同意甲方使用土地使用權同意書並非交付土地之表示。…另方面，該同意書亦僅供甲方請照專用，甲方不得將此項權利轉讓第三人…⒉在約定期限內，受理土地融資銀行正式通知甲乙雙方同意本件土地貸款，要求辦理過戶及抵押權設定手續時，乙方應立即備妥全部必要文件並用印完畢交由見證律師所指定之代書在其監督下迅速辦理」等語，足見原告除減少第二期款之支付額度外，尚由原應以被告辦理系爭土地過戶後，由原告以自己名義申請土、建融資後，以支付尾款之義務，改由以被告名義申請，待金融機構同意融資後，再一併辦理過戶貸款，以支付被告價金，並代被告清償向金融機構之貸款，足見此付款方式之改易，係變更為較有利於原告，而不利於被告。
㈢、兩造復於99年6 月29日簽立土地買賣付款變更協議條款，惟其仍以前述97年12月4 日之合約書作為修改依據，其中第2條載明：「原合約書第4 條：付款辦法，其全部內容修改為：…第三期款35,000,000元，甲方同意乙方持本筆土地先行向民間貸款（金額35,000,000元為限），實際貸得金額視為甲方支付本期價金之一部分，同時乙方將土地2 分之1 持分過戶給甲方成為土地共同持有人（過戶名義人由甲方指定為李宥靜）。甲、乙雙方向民間借款，借款名義人為甲、乙方提供土地擔保，而質借金額利息由甲方支付，但乙方願負責支付第七期及第八期（每期為1 個月）利息…第四期款35,000,000元。視為尾款，等甲方取得建造執照，並須於取得建造執照後3 個月內付清其餘尾款於乙方，但若甲方已取得銀行融資，則甲方同意於銀行撥款日後三日內支付乙方，不必等到3 個月」等語，足見兩造原欲向銀行辦理貸款取得價金部分，已因故無法履行，兩造復合意改向民間貸款取得價金，且被告已需先將系爭土地權利範圍2 分之1 移轉予原告指定之人，並由兩造共同設定抵押權予第三人，自無前述98年
2 月16日所約定應於金融機構通知同意土地貸款時為移轉系爭土地所有權之適用，而應回歸97年12月4 日原買賣契約書之協議內容，惟如前所述，原買賣契約書係約定被告應於原告繳付第二期款後，應移轉系爭土地所有權，惟因付款方式亦已經兩造同意變更如前，且系爭土地亦已有設定抵押權，被告亦無從以先行移轉土地所有權，並設定較高之抵押權方式，擔保原告之付款，是原告自不得再以97年12月4 日或98年2 月16日之約定，請求被告辦理先行履行系爭土地所有權（僅餘權利範圍2 分之1 ）之移轉登記等語，自屬無據。
㈣、又查，證人即系爭買賣契約98年2 月16日、99年6 月30日變更協議時之見證人吳仲立律師已到庭證述：「…整個過程可能是因為原告這邊在付款上遇到困難，所以後面一直在解決支付價款的問題。故在99年6 月29日會訂定這份協議條款的意思就是要由原告取得建照之後，如果原告可以拿銀行的承諾書，准許貸款，就要再辦理貸款，在貸款的3 日內就要支付款項，一定還是要以被告土地去貸款。但是據我了解，這塊土地因為早期是丙建，銀行基本上貸款是有困難，所以才有變更部分之民間貸款。所以這部分第4 款仍然是約定由原告自己再去努力。最後如果原告建照取得後，也是以3 個月為限，這時就不管貸款有無取得，都要付清尾款」、「…第
4 期款但書部分（即但若甲方已取得銀行融資，則甲方同意於銀行撥款日後三日內支付乙方，不必等到3 個月），如果原告有拿到銀行貸款的承諾書，被告仍需配合辦理土地過戶」、「我了解到的是原告在支付價金方面有遇到困難，被告又擔心整個土地如果先過戶給原告的話，再加上銀行貸款遭遇到一些困難，因此被告在這個時候就會考慮到只過戶一半的土地…」等語，足見被告履行系爭土地所有權移轉義務，除非原告先行取得金融機構融資之承諾書外，否則應回歸至一般買賣契約之情形，即付清價金時同時辦理所有權移轉，亦徵原告主張應由被告先負移轉系爭土地所有權之義務等語，確屬無據，而難採信。
㈤、再查，證人吳仲立復證述：「（問：這些合約是單純的買賣、合建或是合夥、或其他法律關係？）這些合約基本上是土地買賣合約，之後之所以會做多次的補充條款，主要是在價款的支付發生困難，雙方為解決此所以再進一步擬定的，我個人認為仍是土地買賣性質，至於他們雙方私下有無另外去插股，那是另外的關係。99年6 月29日當天兩造有簽一個建築投資協議書，這個是原告同意被告去投資在這個建築案15,000,000元，但這15,000,000元是由原告應該付的價金扣掉，這部分本質上也是在減輕原告支付現金上負擔…」、「簽這個建築投資協議的同時，原告就已經同意被告有投資這15,000,000元，這個投資款原告是可以從應付給被告的買賣價金後扣除，將來建築完成後，辦理銀行分戶貸款的1 個月內，原告就付給被告15,000,000元的本金再加上保證投資利得20,000,000元作結算。如果銀行分戶貸款沒辦法撥款的話，原告最晚在使用執照取得3 個月內付清35,000,000元」、「（問：此與第4 期款有無關係？）他們雙方錢的流動我不清楚，但是投資歸投資，買賣價款歸買賣價款，至於他們如何計算我不清楚」等語，足見兩造間簽立系爭買賣契約，係單純買賣性質，並不因被告同意原告以其他方式以代價金支付，而變更其性質；再者，雖由原告於97年12月4 日所簽立之買賣契約第2 條明定：「甲方買入前條土地係供建築使用，如因非甲方之因素而無法領取建築執照者，本約無條件解除，回復原狀」等語，顯見原告買受系爭土地係為建築使用，否則即得為契約之解除，因此其所支付之價金縱然較高，亦與常情無違，則就兩造系爭買賣契約書之真意而言，原告自負有給付價金之義務，被告並無替原告籌得資金來源以作為支付自己價金之義務自明，被告事後既已顯然無意願先行將系爭土地所有權移轉登記予原告，業如前述，而原告復未能舉證證明已取得金融機構貸款之承諾，則原告仍主張需被告先辦理土地所有權移轉登記後始得向金融機構辦理貸款等情，顯已與兩造約定之前情不符，而難採信。
㈥、第查，兩造於97年12月9 日簽立之土地買賣契約書第9 條約定：「倘甲方違約或不照本合約書第4 條約定按期付款時，願…，同時解除本契約回復原狀…」等語，於98年2 月16日之土地買賣合約書補充條款中第9 條亦約定：「其全部內容修改為倘甲方中途反悔不買或不照本補充條款第3 條新約定按期付款時，願…，同時解除本契約，回復原狀」等語，而99年6 月29日土地買賣付款變更協議條款第1 條則以：「上述買賣合約書內容，如未經本協議條款修改者，仍屬有效。但已修改部分，則予廢棄無效，另以本協議條款所載為準」等語，而未再就解除契約部分另為約定，復據證人吳仲立證述：「（問：如建照取得後3 個月內未付清尾款，其效力為何？）如果一方沒有履行契約，雙方會回到97年12月4 日的買賣契約的第9 條的約定來處理。不過一直到簽訂99年6 月29日變更協議條款當時，雙方繼續履約的意願是很高的。就建造執照取得部分，我沒有參與」等語，足見原告如未按約定付款方式按期付款，則於屆期時，被告依約即得解除契約。本件原告於101 年6 月6 日取得建築執照等情，業如前述，而原告於101 年8 月17日提起本件訴訟請求被告移轉系爭土地所有權時，因其尚未付清價款，且未屆期，有起訴狀上收文戳章可按（見板院卷第3 頁），本屬同時履行抗辯之問題，要非不得請求，惟被告於102 年1 月4 日本院第一次開庭前均無對原告為拒絕移轉之意思表示，僅抗辯其業於原告取得建築執照3 個月後之101 年9 月5 日委託配偶陳宗達至原告住處催告原告給付第四期價款，而仍不獲置，遂於102年9 月17日寄發存證信函解除契約等語，並據其提出對話錄音譯文及存證信函為據，原告對錄音譯文之內容並不爭執，而觀之錄音譯文之內容，陳宗達有表示如果原告給錢，系爭土地就會過戶給原告，同時辦理等語，而原告則回稱要付款也要去律師那裡見證等語，陳宗達復稱好呀，錢準備好就通知，可以叫代書一起送件等語，原告則無再回應等語，而原告並不否認迄至102 年1 月4 日亦尚未提供價金以為同時履行等語，再徵諸兩造前開契約一再變更付款條件等情，並致系爭土地上設定抵押權，並由被告共同作為義務人等情，是認被告抗辯原告顯無支付能力，而已屆期未能付款，依約解除契約等語，應屬可採。則系爭買賣契約既已解除，原告仍請求被告移轉系爭土地所有權，亦屬無據。
五、綜上所述，原告主張被告依系爭約款有先為給付之義務，為無可採；而被告抗辯系爭買賣契約業已解除，而不負移轉系爭土地所有權權利範圍2 分之1 予原告之義務，為可採信。
從而，原告依民法第348 條第1 項之規定，請求被告將系爭土地權利範圍2 分之1 移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
民事第二庭 法 官 陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
書記官 彭品嘉