臺灣士林地方法院民事判決 101年度重訴字第477號原 告 陳素瑩
陳林李仔共 同訴訟代理人 曾智群律師被 告 尚志資產開發股份有限公司法定代理人 林蔚山訴訟代理人 彭郁欣律師上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國103 年1 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、本件係兩造因其等間之房屋土地預定買賣合約書（下稱系爭合約書）約定之違約金所生糾紛，按兩造系爭合約書第22條約定如有涉訟時同意以本院為第一審管轄法院，是本院就本案自有管轄權，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、原告陳素瑩與陳林李仔分別於民國97年3 月30日及97年4 月
6 日向被告尚志資產開發股份有限公司（下稱尚志公司），預定台北市○○區○○段○○○○ ○號上、建案名稱：「大同明日世界」、戶別編號分別為「B1棟柒樓、含車位B2之68號、69號及79號」及「B2棟玖樓、含車位B2之76號、77號及78號」之不動產（下合稱系爭不動產），並分別於97年4 月6日及97年3 月12日支付被告592 萬元、516 萬元在案，而原告兩人本於誠意，於97年9 月10日以信函分別通知被告公司及其客服部之周姓及鍾姓專員，由於原告兩人之資金調度問題，希望能夠在被告公司或有損失最少之前提下，先行退還原告陳素瑩之購買部分，然於被告以存證信函告知原告將逕行解約之前，均未獲被告公司正面之回應。
二、查兩造所簽定之系爭買賣合約書第18條第2 項雖載明：「甲方（即原告）如有違反本約任一條款規定時，於乙方（即被告）書面通知期限內仍未履行者，則視為甲方違約，乙方得逕行解除本約，並收回本買賣房屋、汽車停車位及土地另行出售，雙方並同意依本約買賣總價款15% 計算之金額，由乙方沒收作為違約金... 」等語，惟系爭合約書第18條之約定有民法第247 條之1 規定所列示之情形存在，依法應屬無效，故若有關於違約金之認定，應回歸民法關於違約金酌減等規定以為認定，並由被告舉證其所受損失之一切情狀以為釐清。又縱前開約款依舊有效（假設語氣），然參酌民法第22
7 條之1 第1 項及第2 項規定，原告兩人於簽約後僅月餘即發生違約，系爭不動產尚未辦理過戶、且未交屋，買賣契約解約後，亦減省此部分之處理費用，而被告解約時即97年第
4 季、98年間，全球發生金融危機，影響所及，國內諸多產業或歇業，或資遣員工，或放無薪假，此為公眾週知之事實，原告兩人受此波及未能繼續履約，雖使被告受有未能享有如期取得價金、喪失及時收取價金之週轉利益、孳息收入之損害，然被告沒收違約金，仍保有系爭房地所有權，得再行出售獲取利益等情，亦仍有予以酌減之必要情形存在，且縱被告抗辯系爭合約書之上開約款係參酌內政部編印之預售屋買賣範本所定契約約款而來，然該範本原僅供參考，並無拘束所有不動產買賣雙方之絕對效力，是被告沒收之違約金是否過高，不能僅憑上開範本所載為準，仍應視具體情事包含約款之有效性等而為綜合判斷。準此，爰依民法第227 條之
2 、第252 條、第179 條規定，提起本件訴訟，請求被告應分別給付原告陳素瑩、陳林李仔各400 萬元，及均自判決確定之日起至清償日止之按法定利率計算之利息。
三、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、原告援引民法第252 條規定，聲請就被告所定之違約金顯有過高情形予以酌減，實有理由，縱原告前曾多次另向訴外人富璟建設股份有限公司等於96年度間購置相關房產，嗣後亦遭沒收價款作為違約金，惟原告購置不同之不動產而分別投入相關之簽約金及定金乙事，本屬原告之資金運用權限，僅嗣後房產出售後應繳納之相關稅賦，核屬所管稅捐單位認定應納稅額之問題，與被告所稱嫻熟不動產投資而應受違約金約定拘束乙事無關；又參酌兩造自97年簽約至今之不動產交易價格顯著上升等情，被告於出售系爭兩筆不動產後，必不至於產生虧損，獲益更屬驚人。
㈡、再被告提出之信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）所開具之發票及請款單，其內容不明確亦不完整，故無法作為判決之基礎；縱今被告提出完整之前開證據資料，並經鈞院查核比對而可為證據之使用，然有關被告所稱之信義房屋代銷費用部分，被告主張業於97年12月4 日解除兩造間之買賣契約，該等資料中所示之102 年4 月費用是否應予羅列，即有疑問，況被告所支付之代銷費用亦有不合理之處，蓋依業界乃至被告於庭期中自陳之代銷費比例，被告所支付予信義房屋之代銷費用均高於該比例；另原告據以請求違約金酌減之標的，應已經被告於今年出售，該標的間之差價獲利若經比對出售之實際金額，被告實有雙重獲利之情形存在，故實有酌減違約金之必要。
四、聲明：
㈠、被告應給付原告陳素瑩400 萬元，及自判決確定之日起至清償日止，按年息5%計算之利息；
㈡、被告應給付原告陳林李仔400 萬元，及自判決確定之日起至清償日止，按年息5%計算之利息；
㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯以：
一、原告陳素瑩熟稔預售屋買賣交易規則與權益，其自96年起至今，先後至少曾對訴外人富璟建設股份有限公司、寶舖建設股份有限公司及夆典科技開發股份有限公司因投資預售屋買賣提出訴訟，而其案情多為繳交部分價款後即未再繼續交款，觀其於該等訴訟中之主張，可證原告陳素瑩於96年下半年時，其資力即已出現問題，且其對於房屋買賣時如何會構成違約情事及通常約定違約金為買賣總價款之15﹪等情知之甚詳，其既於考量自己履約之意願及經濟能力等因素後，本諸自由意識及平等地位而簽約，不得事後反悔而請求酌減。
二、被告依約所沒收之違約金，係符合內政部所公佈「預售屋買賣契約書範本」及實務上所認定應沒收比例之標準，並無任何原告所指過高之情事，原告應舉證說明本件違約金有何過高之情形；且被告沒收原告已繳之價金時，系爭不動產之價格分別為5,910 萬元及5,150 萬元，而被告沒收原告已繳之價金分別為592 萬元及516 萬元，僅各占原告買賣總價金之10﹪，與系爭合約書約定原可沒收15﹪之比例差距甚遠，又實務見解認為買受人於買賣過程中解除契約，將造成出賣人有重複支出人事管銷費用暨廣告費用等損失，所應賠償之違約金以買賣房地總價之10﹪至15﹪較為恰當，是本件並無原告所稱有任何過高之情形。
三、原告雖指系爭買賣標的所在土地之公告現值已有所調整，顯見系爭土地有所增值云云，惟近年土地公告現值之調整乃政府政策希望將實價登錄漸近式地過度至實價課稅，故各縣市均配合將公告現值及公告地價調整至接近市價，而不得以土地公告現值之調整遽認近年土地有所增值；況本件被告之損害應以解約時如原告依約履行被告所得受之利益及已發生之損害為衡量標準，至於解約後，標的物價值之漲跌即與原告解約時已發生之損害賠償債務無關。
四、原告另主張本件應適用民法第227 條之2 第1 項規定，由法院為減少給付之判決，惟本件契約成立後，並無任何情事變更之情況發生，原告稱簽約後發生「全球金融風暴」云云，並不屬於情事變更依原有效果顯失公平之情況，不得因當事人對於不動產價格漲跌預測失準，即任意主張有情事變更情況發生，倘允原告如此反覆，反使被告之權利處於不確定之狀態，難以維護交易秩序。
五、聲明：
㈠、原告之訴駁回；
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、原告陳素瑩於97年3 月30日與被告簽立「世界（R9）房屋土地預定買賣合約書」，購買被告所興建之「大同明日世界世界館」大廈之戶別編號為「B1棟7 樓，含車位B2樓之68、69、79號」，買賣價金為5,910 萬元，並於97年4 月6 日支付被告訂金及簽約金共592 萬元；
二、原告陳林李仔於97年4 月6 日與被告簽立「世界（R9）房屋地預定買賣合約書」，購買被告所興建之「大同明日世界世界館」大廈之戶別編號為「B2棟9 樓，含車位B2樓之76、77、78號」，買賣價金為5,150 萬元，並於97年3 月12日預先支付被告訂金及簽約金共516 萬元；
三、被告於97年8 月22日及9 月9 日寄發催款通知；
四、原告於97年9 月10日傳真信函予被告，欲進行協商退款；
五、被告於97年10月4 日分別寄發台北大同郵局第676 號及第67
7 號存證信函予原告陳林李仔及陳素瑩，通知原告依約繳納款項及遲延利息；
六、被告於97年11月4 日分別寄發台北民權郵局第2951號及第2952號存證信函予原告陳素瑩及陳林李仔，通知原告依約繳納款項；
七、被告於97年12月8 日分別寄發台北民權郵局第3383號及第3384號存證信函予原告陳林李仔及陳素瑩，通知原告正式解除合約，並分別沒收原告前所交付之買賣價金592 萬元、516萬元作為違約金。
伍、兩造之爭點：
一、系爭合約書第18條第2 項之違約金條款是否有效？
二、本件被告沒收之違約金是否過高？
陸、得心證之理由：
一、關於系爭合約書第18條第2 項之違約金條款是否有效：
㈠、查系爭合約書第18條第2 項約定：「甲方（即原告）如有違反本約任一條款規定時，於乙方（即被告）書面通知期限內仍未履行者，則視為甲方違約，乙方得逕行解除本約，並收回本買賣房屋、汽車停車位及土地另行出售，雙方並同意依本約買賣總價款15% 計算之金額，由乙方沒收作為違約金... 」（見臺灣臺北地方法院101 年度重訴字第825 號卷《下稱北院卷》第21、32頁），原告就此違約金條款主張因有民法第247 條之1 所規定之顯失公平之情形而為無效云云。
㈡、按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」，民法第247 條之1 定有明文。查本件系爭合約書第18條第2 項為被告預定用於同類契約之條款即定型化契約條款，該條款與內政部依據消費者保護法第17條所制定之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 項規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（『最高不得超過15% 』）計算之金額... 」（見本院卷第170 頁），及內政部所公布之「預售屋買賣契約書範本」第25條第4 項之相同規定（見本院卷第94頁），並無不合，而按定型化契約不得記載事項經中央主管機關公告後，依消保法第17條第2 項規定，違反之定型化契約條款將會無效，職是，其效力與傳統之強行規定並無不同... 預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條第4 款規定買方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方得沒收不超過房地總價款15% 之金額，買方亦得因此解除買賣契約，此等規定執行之結果等於「實質創設消費者之片面解約權」，並「將企業經營者因消費者之片面解約所得請求之損害賠償金額予以統一化」（參新北市政府勞動檢查處副處長胡華泰所著之「消費定型化契約條款之行政規制」一文，見本院卷第163 至168 頁），準此，契約當事人依上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售屋買賣契約書範本」所為之約定，已就雙方之利益有所平衡，並無一昧免除或減輕一方當事人責任、加重一方當事人之責任、使一方當事人拋棄權利或限制行使權利、使一方當事人有重大不利益等情形，應無顯失公平之情事，原告主張系爭合約書第18條第2 項約定因有民法第247 條之1 所規定之顯失公平之情形而為無效，洵無可採。
二、關於本件被告沒收之違約金是否過高：
㈠、原告復主張系爭合約書第18條第2 項之約定縱為有效，惟本案因有民法第227 條之2 所規定情事變更之情形而請求減少給付，或依民法第252 條規定請求酌減違約金云云。
㈡、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文，其立法理由揭明此為將情事變更原則具體化之一般性原則規定。本件原告前於致被告之信函中陳稱由於個人資金調度的問題，而未能繼續履行給付買賣價金之義務（見北院卷第38頁），及於本件訴訟中主張因97年第4 季、98年間全球發生金融危機，原告受此波及而未能繼續履約云云（見北院卷第8 頁之原告起訴狀），惟查契約當事人於訂立契約前，本應自行考量自身履約之意願及經濟能力等因素，判斷自己承擔不動產價格波動風險之能力，原告上開主張核屬其個人對於市場波動預測失準，非屬民法第227 條之2 第1 項所規定之情事變更，否則如契約一方當事人均得以此主張減輕給付或變更契約效果，將使他方當事人之權利處於不確定之狀態，對於交易秩序顯然有害，本件原告主張依民法第227 條之2 第1 項規定請求減少給付，洵無可採。
㈢、次按民法第250 條第2 項規定，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，是以，違約金之性質，應依當事人之意思定之，惟如無從依當事人之意思認定違約金之種類時，應視為賠償額預定性違約金（最高法院102 年度台上字第807 號判決意旨參照）。復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，是以違約金之約定，既為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院94年度台上字第2230號、93年度台上字909 號、92年度台上字第2747號判決意旨參照）。查：
１、本案違約金因兩造未特別約定其性質，應屬民法第250 條第
2 項前段規定之「損害賠償總額預定性違約金」。而原告雖主張被告分別沒收原告兩人前已交付之買賣價金592 萬元、
516 萬元作為違約金，其金額過高而應予酌減云云，惟兩造系爭買賣合約書約定之買賣總價金分別為5,910 萬元、5,15
0 萬元，而被告分別沒收之原告已付價金分別為592 萬元、
516 萬元，均僅約占買賣總價金之10﹪，已不及系爭買賣合約書約定被告原可沒收之15﹪違約金比例；又被告係委託代銷房屋公司出售系爭不動產，按民法第565 條規定，居間人即代銷房屋公司於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，無論其後契約是否因故解除，於居間人之所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照），而被告已依與代銷房屋公司間之居間契約支付報酬，就原告陳素瑩購買之不動產部分，計支付代銷費用425 萬5,350 元（約占買賣總價金5,910 萬元之7 ﹪），就原告陳林李仔購買之不動產部分，計支付代銷費用332 萬4,050 元（約占總價金5,15
0 萬元之6.4 ﹪）等情，有被告提出之信義房屋公司所開立之統一發票及請款明細附卷可稽（見本院卷第182 至190 頁；卷內之該等請款資料影本經被告表示因營業秘密而遮掩與系爭不動產無關之同批代銷案件之其他戶別資料，原告原爭執其形式真正，惟經本院當庭核對被告所庭呈之原始資料，除遮掩部分外均與卷內影本相符，且遮掩部分確屬除系爭不動產以外之其他戶別資料後，原告對其形式真正已無意見《見本院103 年1 月16日言詞辯論筆錄》），上開代銷費用與原告自陳實務上之代銷費用比例約為買賣總價金之4%至6%（見本院102 年8 月14日言詞辯論筆錄）相近，無不合理之處，而被告因與原告間之系爭買賣合約解約，將受有再次支出人事管銷費用暨廣告費用等損失，就代銷房屋費用重複支出後即已超過本案被告所沒收之原告已付價金；
２、再原告固質疑自兩造於97年簽約至今，系爭不動產之交易價格顯著上升，被告出售系爭不動產後必不至於產生虧損云云，並提出系爭不動產所坐落之台北市○○區○○段00○0 地號土地之歷年公告地價及公告土地現值資料（見本院卷55頁），及聲請鑑定系爭不動產於原告起訴時之市價以資為憑。惟按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非原來狀態，而係應有狀態，其價格應以債務人應為賠償之時為準（最高法院98年度台上字第944 號判決意旨參照），又因契約解除後所生之損害，並不在得斟酌之列，故出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差固可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準，惟契約解除後，買賣標的物之價值如再有貶損，則不得再以之為酌定違約金之標準（最高法院95年度台上字第1831號判決意旨參照），關於房屋價值之漲跌乃解約後所生之事，在解約當時，契約雙方均不能預測解約後標的物價值之漲跌，該標的物是否得以出售、出售價格為何，均為不確定之數，原告以此質疑被告沒收之違約金過高，尚屬無據，其聲請鑑定系爭不動產於起訴時之市價，自核無必要。此外，原告復未再提出其他證據證明本件被告沒收之違約金有何過高之情事，準此，原告主張依民法第252 條規定請求酌減違約金，亦無可採。
三、綜上各節所述，系爭合約書第18條第2 項之違約金條款，並無原告主張因顯失公平而為無效之情事，又原告主張本件因有民法第227 條之2 規定之情事變更而請求減少給付，及主張依民法第252 條規定請求酌減違約金，亦均無可採，則原告以本件被告依上開違約金條款沒收其已付價金係不當得利，而依民法第179 條規定請求被告給付原告陳素瑩、陳林李仔各400 萬元，及均自判決確定之日起至清償日止之按法定利率計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 29 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 29 日
書記官 江俐陵