臺灣士林地方法院民事判決 102年度簡上字第190號上 訴 人 郭建廷訴訟代理人 郭明偉被 上訴 人 惠勇康上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國102 年7 月31日本院士林簡易庭102 年度士簡字第111 號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於103 年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣伍拾貳萬玖仟陸佰柒拾柒元部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
上訴人應再給付被上訴人新臺幣壹萬參仟捌佰柒拾伍元。
第一審除確定部分外、第二審含追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔百分之十六，餘由上訴人負擔。
事實與理由
壹、程序部分：按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限；前開規定於簡易程序之第二審上訴程序亦準用之，民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第446 條第1 項分別定有明文。而訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款規定即明。查被上訴人提起本件訴訟，原主張其前將所有之門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 號1 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，詎上訴人於租賃期限屆滿後拒不搬遷，仍繼續無權占有使用系爭房屋，為此請求上訴人遷讓房屋，並給付相當於租金之不當得利及違約金等語，而聲明：㈠上訴人應自被上訴人所有之系爭房屋遷出，並將房屋返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）56萬元，及自民國102年4 月1 日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上訴人
8 萬元（見原審卷第6 、34頁）。嗣於本院審理中追加請求上訴人給付自101 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋即102年12月23日止積欠之水費1 萬3,875 元（見本院卷第36頁背面、94頁），復減縮其聲明第㈡項後段為：上訴人應自102年4 月1 日起至同年12月23日止，按月給付8 萬元（見本院卷第114 頁背面）。經核，被上訴人追加之訴與其原訴之基礎事實，均係上訴人於租賃期限屆至後仍繼續占有使用系爭房屋，於社會生活上當屬關聯之紛爭，且追加之訴之證據資料與原訴有事實上之共通性與關聯性，原訴之證據資料，於追加之訴得繼續使用，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭，俾符訴訟經濟之要求，對於上訴人程序權之保障，亦無不利影響，堪認被上訴人係基於同一基礎事實而追加訴訟標的之法律關係；又被上訴人改易其起訴聲明第㈡項部分，則屬減縮應受判決事項之聲明，是揆諸首揭規定，於法均無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、被上訴人起訴主張：兩造於101 年4 月1 日簽訂定期租賃契約，由伊出租所有之系爭房屋予上訴人，租賃期限自同日起至同年5 月30日止，約定應於每月5 日以前給付月租金4 萬元。上開租約屆期後，兩造又以同一租賃條件展期續訂租賃契約，租賃期限至同年8 月31日屆滿。詎上訴人於租賃期限屆滿後拒不返還系爭房屋，仍繼續無權占有使用，且無法律上原因而受利益，致伊受有損害，上訴人自應依原定租金數額計算，給付自同年9 月1 日起至102 年3 月31日止相當於租金之不當得利28萬元，並自同年4 月1 日起至同年12月23日止，按月給付4 萬元。又依兩造租賃契約第6 條第2 項約定，上訴人於租賃期限屆滿未交還系爭房屋，亦應按原定租金之數額，給付自101 年9 月1 日起至102 年3 月31日止之違約金28萬元，及自同年4 月1 日起至同年12月23日止，按月給付4 萬元。為此，依民法第455 條、第179 條規定及租賃契約第6 條第2 項之約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠上訴人應自被上訴人所有之系爭房屋遷出，並將房屋返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人56萬元，及自102 年4月1 日起至同年12月23日止，按月給付8 萬元。
二、上訴人則以：伊自99年4 月1 日起承租系爭房屋開店營業，兩造約定租賃期限2 年，伊並給付押租金10萬元（下稱第一次租約）。嗣於101 年4 月間，兩造乃另約定續租2 年半，租金每3 個月預付一次，被上訴人亦應為伊安裝鐵門，伊復已將同年6 至8 月之租金匯入被上訴人帳戶。詎被上訴人於同年9 月間，竟違反誠信原則，逼迫伊簽定以3 個月為1 期之租約，並將銀行帳戶鎖住，致上訴人無從匯款繳納房租等語，資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，及給付被上訴人相當於租金之不當得利28萬元暨自102 年4 月1 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付4 萬元，並依職權宣告假執行，另駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就原判決命其為金錢給付部分不服提起上訴，上訴意旨除與在原審所陳相同者外，另補稱：其於第一次租約屆至時，因為生意比較不好，原不欲一次續租2 年半，被上訴人則要求其1 個月1 個月簽約，並先收4 萬元，後被上訴人於同年5 月底、6 月初時同意續租2年半，並提到要再簽約，斯時亦未敘及須附加何等條款，故伊於同年6 月4 日時匯款12萬元予被上訴人，惟被上訴人遲至同年月28日仍未與伊簽定租賃期限為2 年半之合約，又於承諾續租之3 個月以後，迫使伊一次只簽為期3 個月之合約。另伊業於102 年12月23日將系爭房屋返還被上訴人，被上訴人即應返還押租金10萬元，伊以此與被上訴人本件請求抵銷，且被上訴人對伊聲請假執行後，法院復已查封價值1 萬8,034 元之物品等語，並聲明：㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人28萬元及自102 年4 月1 日起至返還房屋日止，按月給付4 萬元部分，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人所述除與在原審相同者外，另補陳：上訴人於101 年4 月1 日逼迫伊同意續租，伊堅持必須簽立附有由訴外人即上訴人之兄郭明偉擔任連帶保證人、租賃所得稅10％由承租人負擔、不得檢舉訴外人即伊父親於80年間興建之頂樓違建、須如期給付租金及付清積欠之同年1 至3 月租金等條款，並經法院公證之書面合約，上訴人當下亦已應允。嗣上訴人於同年4 月2日清償前欠租金並支付當月份租金，經伊要求上訴人依約簽署2 年半租約，上訴人即以欲審閱為由拒不簽署，兩造又另協議付租多少即簽多久租約，故伊方與上訴人簽訂自同年4月1 日起至同年5 月31日止之租賃契約（下稱第二次租約）。嗣伊於同年6 月間因訴外人即伊父親惠美華罹病及死亡，均在醫院處理父親之事，無暇慮及與上訴人間之租約，上訴人復已於同年4 月5 日清償前欠租金，並於同年6 月4 日付訖同年6 至8 月之租金，故伊遲至同年7 月1 日，始請上訴人就已付租之同年6 月1 日至同年8 月31日期間簽署書面租約，然上訴人仍不予簽約，意圖使兩造間之租賃關係轉為不定期租賃，伊業於同年9 月1 日當面向上訴人表示不再出租。再上訴人毀損系爭房屋之天花板及廚房地板，應自押租金中扣除修繕費用等語，而聲明：上訴駁回。又被上訴人就追加請求水費部分，另主張：上訴人積欠自101 年9 月1 日起至遷讓返還日即102 年12月23日止之水費1 萬3,875 元等語，並聲明：上訴人應給付1 萬3,875 元予被上訴人。至原判決命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人部分，業據上訴人撤回上訴（見本院卷第87頁背面）；其餘不利被上訴人即駁回其請求給付違約金部分，則因被上訴人提起附帶上訴後未據繳納裁判費，而經本院以裁定駁回附帶上訴（見本院卷第124 頁），均已告確定，不在本件應予審斷之列。
四、查系爭房屋為被上訴人所有，兩造於99年4 月1 日就系爭房屋簽定第一次租約，供上訴人營業使用，租賃期限自同日起至101 年3 月31日止，約定應於每月1 日以前給付租金4 萬元，上訴人並支付押租金10萬元。嗣兩造於第一次租約屆期後，另簽訂租賃期限自同年4 月1 日起至同年5 月30日止，每月租金4 萬元之租賃契約書（即第二次租約），上訴人旋於同年4 月2 日付清前欠之同年1 至3 月租金12萬元並給付同年4 月份租金4 萬元，復於同年5 月4 日給付同年5 月份租金4 萬元，於同年6 月4 日給付同年6 至8 月份租金12萬元。後被上訴人於同年9 月20日寄發律師函予上訴人，催告上訴人應儘速遷讓返還系爭房屋，並自同月以後，將提供予上訴人匯款之帳戶關閉，使上訴人無法匯款入該帳戶內，惟上訴人拒收前開律師函。又兩造除第一次租約與第二次租約外，並未簽立其他書面租賃契約。另上訴人自同年9 月1 日起，仍持續以系爭房屋供其營業之用，迄至102 年12月23日始將系爭房屋返還予被上訴人等情，業據被上訴人提出第二次租約（見原審卷第9 至10頁）、創建國際法律事務所101年9 月20日101 創（傑）律字第0906號函（見原審卷第11至12頁），及上訴人提出臺北縣淡水信用合作社取款憑條與收入傳票（見原審卷第25至26、30頁）、第一次租約（見原審卷第31至32頁）等資料附卷可稽，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、被上訴人主張上訴人於101 年8 月31日租賃期限屆滿後，仍無權占有系爭房屋至102 年12月23日，致被上訴人受有損害，應自101 年9 月1 日起至102 年12月23日止，按月給付相當於租金之不當得利4 萬元予被上訴人等語，上訴人則不否認占用情事，惟以前揭情詞置辯。是本件之爭點，厥為：㈠自101 年9 月1 日起，兩造間是否仍有租賃關係存在？㈡上訴人已給付之押租金10萬元得否抵充其對被上訴人所負之不當得利債務？茲析述本院之判斷如後：
㈠自101 年9 月1 日起，兩造間即無租賃關係存在：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166 條亦有明定。是當事人如約定以一定方式之踐履作為契約成立之要件，而非僅以之供為保全契約之證據者，於該約定要式未完成前，契約自尚未成立。
⒉經查：
⑴觀諸被上訴人提出之101 年3 月31日錄音譯文所載：「（被
上訴人）我再退一步，那你的條件如何，3 個月一簽約是3月27日講好的啊。（郭明偉）我講重點啦，我前面1 個月都付1 萬或2 萬，等到賺到了我會補給你，這樣的條件你們還不滿意我也沒辦法，我要能撐過這3 個月後面我就會給你。
（被上訴人）你們已經做兩年了還要這樣弄，我給你很多方便了大家要互相啊……。（上訴人）週一我會給你欠你的12萬還有4 月的房租4 萬總共16萬，你合約先不要打。（被上訴人）不行啦一定要有合約。（郭明偉）那我當保人沒問題，自己兄弟那有什麼關係。（被上訴人）你要作保人也要法院公證喔。（上訴人）那都沒關係沒問題啦。（被上訴人）那就4 月1 日付16萬，5 月1 日4 萬，6 月1 日8 萬，再來一季付一次。（郭明偉）好，合約兩年。（上訴人）兩年半啦，我做不起來自己走人。……（被上訴人）那你法院公證要去喔。（上訴人）好啦好啦。（被上訴人）那下週來簽合約，要有保人，要公證，租屋所得稅。（上訴人）好啦好啦，我信用很好的你去打聽打聽。（郭明偉）我弟週一沒有匯錢給你，那你就不要跟他簽約。」等語，及同年4 月5 日錄音譯文所示：「（上訴人）可以月底再付錢嗎？去公證我哥哥沒時間喔，這份我拿去給我哥哥看。（被上訴人）不是上次說好月初付租，阿你也不要再灰這個啦，這份合約你拿去看要簽回給我。先簽，4 、5 月合約。（上訴人）不行！我還沒賺到錢就要先給你錢喔！5 月底再付啦。（被上訴人）不行啦。（上訴人）那25號。（被上訴人）講好的，你又再灰。（上訴人）那20號。（被上訴人）5 號啦。（上訴人）好啦好啦。……」之內容，有錄音譯文在卷可憑（見本院卷第38頁背面至39頁），上訴人及郭明偉亦均坦言上開對話確為兩造及郭明偉所為（見本院卷第88頁背面），復佐以兩造確有再行簽立第二次租約，顯見被上訴人於第一次租約屆至之際，雖曾同意將系爭房屋續租2 年半與上訴人，惟亦明確表示須以簽立附有租賃所得稅負擔方式及連帶保證人約款、且據法院公證之書面合約，作為兩造間續定租賃契約之方式，並經上訴人當場承諾，且嗣後被上訴人亦曾請求上訴人應依約完成前開約定要式無疑。再參酌上訴人於第一次租約租賃期限屆滿時，仍積欠被上訴人101 年1 至3 月之租金乙節，為上訴人所不否認，而上訴人之兄郭明偉於上訴人表明旋將償付前欠租金及同年4 月份租金後，尚告以倘上訴人未依約支付時，被上訴人即無庸與上訴人簽立書面合約，資為制裁等情以觀，堪認兩造約定上開書面要式之真意，乃以該方式之踐履作為租賃契約成立之要件，並非僅將之供為保全契約之證據甚明。
⑵上訴人固辯以：其於第一次租約屆至時，原不欲一次續租兩
年半，被上訴人則要求其1 個月1 個月簽約，並先收4 萬元，後被上訴人於101 年5 月底、6 月初時同意續租2 年半，斯時亦未提到須附加何等條款。上訴人復有配合被上訴人預付租金，不能因契約到了就衍生一些條文云云。惟上情為被上訴人所否認，亦與前揭錄音譯文所示談判磋商歷程不符。上訴人就此復未舉證以實其說，其泛執前詞爭執，自無可採。況上訴人於原審中，原辯稱兩造係於同年4 月間約定續租
2 年半云云（見原審卷第23頁），可知上訴人就兩造究於何時約定續租一節，前後所述亦有矛盾，則上訴人前開陳詞是否可採，猶屬有疑，實非可信。
⒊次查：
⑴徵之前揭101 年3 月31日、同年4 月5 日之錄音譯文內容，
及被上訴人提出之同年7 月1 日錄音譯文所載：「（被上訴人）3 個月的租約你簽一下，爾後你付多少錢我們簽多久，直到2 年半為止。（上訴人）你鐵門有無要做？……（被上訴人）沒辦法啦，你太過分。（上訴人）要做無？……我不簽。（被上訴人）電動鐵門沒辦法啦。（上訴人）我不簽。……（被上訴人）那我叫警察來協調。（上訴人）我沒說我不簽啊，我有7 天審閱期啊，下午2 點再來拿。（被上訴人）我要離開了，無法等到2 點。（上訴人）那沒辦法，再說吧。」等語，有前開錄音譯文附卷可稽（見本院卷第25頁），上訴人亦不否認上開對話乃兩造所為（見本院卷第88頁背面）。佐以第二次租約之租賃期限固僅自同年4 月1 日起至同年5 月31日止，惟確係經上訴人同意簽署，且上訴人於同年7 月1 日經被上訴人請求簽署為期3 個月之書面合約時，僅一再以欲審閱契約或被上訴人未裝設鐵門為由拖延簽約事宜，從未就被上訴人所提合約書之租賃期限未達2 年半一節有何異議，可知兩造原雖約定簽立租賃期限為2 年半之書面合約，惟嗣因上訴人未完成要式而未成立，故經雙方再事協商，被上訴人即提議改以分次簽立書面之方式締約，而上訴人亦予默示同意並依此履行無疑。被上訴人主張：其於上訴人清償欠租及同年4 月份租金之同時請上訴人依約簽署租賃期間為2 年半之租約，上訴人以要審閱為由拒不簽約，之後兩造達成協議付租多少就簽多久租約等語，應屬非虛。
⑵次被上訴人陳稱其於101 年6 月間因父親罹病及死亡，均在
醫院奔走，無暇處理租約事宜，嗣其曾於同年7 月1 日交付租賃期限為同年6 月1 日至同年8 月31日、租賃條件同於第二次租約之書面合約予上訴人，固未據上訴人簽署，惟兩造於第二次租約屆期後，確再以同於第二次租約之租賃條件展期續訂租賃契約，租賃期限至同年8 月31日屆滿等情（見本院卷第42頁、原審卷第6 、34頁背面），業據提出前開同年
7 月1 日錄音譯文、臺北市殯葬管理處火化許可證存卷可憑（見本院卷第54頁），並為上訴人所不爭執，且本件亦乏事證證明被上訴人於上開期間內有何阻止或妨礙上訴人使用之情事。再考之上訴人辯稱：99年4 月1 日簽約時，伊曾給付押租金10萬元予被上訴人，倘被上訴人不欲續租，應返還押租金等語（見本院卷第88頁），可見上訴人係認兩造間續約之租賃條件除嗣後別有變更之約定外，應延續前租賃契約之內容如押租金約款等；而兩造既業於101 年4 月間簽立第二次租約，並就押租金、違約金及其他相關權利義務關係等約款加以完整繕寫，且被上訴人於同年7 月1 日提出之書面合約內容猶同於第二次租約，應認上訴人雖未依約踐履簽署書面合約之義務，惟亦默示同意按第二次租約之租賃條件延展租約。由是以觀，堪信被上訴人於第二次租約屆滿後，原確有依約完成約定要式之意，僅因父親病危致未能及於同年6月間辦理，嗣後欲為補正亦遭上訴人藉詞杯葛，考酌上訴人業預付同年6 至8 月租金完訖且現已實際占有系爭房屋，乃勉為容由上訴人於上開期間內繼續承租使用系爭房屋，而默示同意於約定要式尚未完成前，仍以同於第二次租約之租賃條件，延展租賃期限至同年8 月31日止，且此亦為上訴人所默示同意。
⑶又兩造於101 年8 月31日租賃期限屆滿後，既仍未完成上揭
書面約定要式，依前揭規定及說明，租賃契約即未成立，且被上訴人主張其於同年9 月1 日已當面向上訴人表示不再出租等語，為上訴人所不爭執，被上訴人復以寄發律師函及關閉銀行帳戶等方式，明確表彰不同意上訴人逕依現狀繼續承租使用之意，猶見被上訴人於租賃期限屆滿後，已即為表示反對上訴人繼續使用收益系爭房屋之意。是自同年9 月1 日起，兩造間自無租賃關係存在。
⒋上訴人雖辯稱：被上訴人承諾由其繼續承租系爭房屋2 年半
後，遲至101 年6 月28日仍未與其簽定租賃期限為2 年半之合約，且亦於同日來店，經其反應為何尚未裝設鐵門，上訴人即表示不欲出租予其云云。然兩造係約定以完成符合前揭內容之書面合約，作為續定租賃契約之方式，已詳述如上，則於上開約定要式完成前，租賃契約自不因被上訴人是否已口頭承諾願再出租系爭房屋2 年半予上訴人，即當然成立。
次兩造業經再次協商並約定改以分次簽立書面之方式續約，亦如前述，則被上訴人縱未與上訴人簽立租賃期限為2 年半之書面合約，仍無違反兩造間約定之虞；況被上訴人於同年
7 月1 日前，固因家故未及與上訴人簽約，惟被上訴人嗣已於同日補行提出書面合約予上訴人，實乃上訴人迭以無關乎租賃期限之被上訴人未裝設鐵門、欲審閱契約等項為由拖延簽約事宜，復悉敘如上，猶難認被上訴人有何故不依約履行或阻礙兩造間租賃契約成立之情事。再上訴人陳謂被上訴人曾於同年6 月28日來店表示不欲出租云云，非唯未能舉證以實其說，且參以被上訴人之父係於同日上午死亡，有前揭臺北市殯葬管理處火化許可證存卷可考，衡諸我國固有之孝悌倫常觀念，誠難認被上訴人於甫喪親之際，仍有餘裕赴往上訴人之店面處理租賃事宜。是上訴人前開所辯，殊非可取。⒌上訴人固復辯以：被上訴人於101 年5 月底、同年6 月初承
諾續約之3 個月後至上訴人所營店面，迫使上訴人一次只簽
3 個月合約，故意激怒上訴人而竊錄其等間之對話，移花接木並指稱上訴人恐嚇云云。惟：
⑴即令上訴人所述被上訴人係於承諾續約之3 個月後至上訴人
所營店面，要求上訴人一次只簽3 個月合約乙節屬實，惟兩造既未依約簽立租賃期間為2 年半之書面合約而受拘束，本非不得續行議約，則被上訴人所為尚無違反兩造之約定可言。反觀上訴人於101 年8 月31日前，從未以被上訴人所提合約書之租賃期限未達2 年半為由，對被上訴人提出異議，甚而迭執未裝設鐵門、欲審閱契約等詞拖延簽約事宜，實無欲依約完成約定要式，已悉敘如上，益見書面合約所載租賃期限是否係以3 個月為1 期，當不影響上訴人簽約與否之決定。是上訴人所辯前情，應屬臨訟編撰之詞，不足執為有利於其認定之依憑。
⑵次上訴人係於101 年4 月2 日給付前欠之同年1 至3 月租金
12萬元及同年4 月份租金4 萬元，於同年5 月4 日給付該月租金4 萬元，已如前述，考之前揭同年3 月31日錄音譯文所載上訴人承諾將於來週週一償付積欠租金及同年4 月份租金乙節，及上開同年4 月5 日錄音譯文所示上訴人仍圖與被上訴人協商俟同年5 月底始給付該月租金一情，顯見兩造及郭明偉確於同年4 月2 日上訴人給付積欠租金及同年4 月份租金前，即商議續約事宜，而被上訴人亦係於同年5 月4 日上訴人繳付同年5 月份租金前，請求上訴人應依約完成約定要式至灼。再上訴人既不爭執被上訴人確曾於同年7 月1 日交付租賃期間為同年6 月1 日至同年8 月31日之書面合約予其，亦如前述，而審繹前述同年7 月1 日錄音譯文之內容，可認被上訴人於該次對話中始首次提出上開書面合約，足徵前揭對話應係於同年7 月1 日發生無疑。上訴人空言指摘上載對話過程係於被上訴人於同年5 月底、同年6 月初承諾續約之3 個月後始發生，被上訴人係將其等對話移花接木云云，容非可取。
⑶又審究兩造前開對話歷程，可知被上訴人所用言詞尚屬客觀
中性，並未表述何等偏激不堪或具攻擊、挑釁意涵之話語，衡情亦不致令對談者難以與之進行理性協商，堪信上訴人所言均係基於理性自由意志而為，洵無因遭激怒致有意思表示與內心真意不符之情形。至被上訴人於本件中是否另指摘上訴人有恐嚇行為，與兩造間之續約約定為何要屬無涉。是上訴人辯稱被上訴人係故意激怒其而錄下其等間對話，並指摘其恐嚇被上訴人云云，應屬無可憑取。
⑷復按私人之錄音、錄影之行為所取得之證據，應受刑法第31
5 條之1 與通訊保障及監察法之規範，私人違反此規範所取得之證據，固應予排除，惟刑法第315 條之1 關於「無故利用工具或設備窺視、竊聽他人非公開之活動、言論或談話者。」、「無故以錄音、照相、錄影或電磁記錄竊錄他人非公開活動、言論或談話者」等規定，均係針對無故竊錄他人之言論，並未禁止參與談話者自行錄音對話內容，另依通訊保障及監察法第29條第3 款「監察者為通訊之一方或已得通訊之一方事先同意，而非出於不法目的者，不罰」之規定，倘通訊之一方非出於不法目的之錄音，所取得之證據，即無證據排除原則之適用。查前開錄音譯文所示對話內容係由兩造與郭明偉或兩造2 人所為，酌之兩造於第一次租約屆至前，就是否續約暨租賃條件為何等項，顯有相當之爭執並迭經磋商洽談乙節，為兩造所不爭執，足認被上訴人乃為保護自己權益，而就兩造與郭明偉間或兩造間之對話內容予以錄音，其目的並非不法，亦無侵害上訴人或參與談話之人隱私之虞，揆諸前揭說明，上開錄音內容即應承認其證據能力。是上訴人指摘被上訴人竊錄其等間之談話云云，無從採為有利於其認定之依憑。
⒍按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181條分別定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。是無權占有人顯係無法律上原因而受占有使用房屋之利益，並已致房屋所有權人無法管領使用而受有損害，房屋所有權人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。兩造間之租賃關係業於租賃期限屆滿後消滅，已如前述，則上訴人自101 年9 月1 日起，即無得對被上訴人主張合法占有之權源，其仍繼續占有使用系爭房屋至102 年12月23日，自屬無法律上之原因而受利益，致被上訴人受有損害，揆之上揭說明，被上訴人當得依民法第179 條、第181 條但書之規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利。
⒎第按不當得利受領人應返還之利益或償還之價額，應依客觀
交易價值定之。至城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項雖有明文。惟按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束（最高法院54年台上字第1528號判例意旨參照）。準此，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，則於酌定無權占有他人土地以為營利者所受相當於租金之不當得利時，自不受土地法第97條第1 項所定租金最高額之限制。查被上訴人自99年4月1 日至101 年8 月31日止，均係以每月4 萬元之租金數額出租系爭房屋予上訴人，且本件尚乏證據證明被上訴人乃因其主觀議價能力優越，致能與上訴人協議較市價為高之租金數額，況上訴人就被上訴人主張計算相當於租金之不當得利數額復無爭執，足見系爭房屋租金之客觀市價應為每月4 萬元。又上訴人係以系爭房屋作為營業使用，揆之前揭規定及說明，復無土地法第97條規定之適用，則被上訴人請求以每月4 萬元計算上訴人占用系爭房屋相當於租金之不當得利，應為可採。是以，被上訴人請求上訴人給付自同101 年9 月
1 日起至102 年12月23日止相當於租金之不當得利62萬9,67
7 元【計算式：40,000×15月＋40,000×23/31 月＝629,67
7 （小數點下四捨五入）】，即屬有據。㈡上訴人已給付之押租金10萬元應抵充其對被上訴人所負不當得利債務：
⒈按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行
，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是；而租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院69年度台上字第3985號判決、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。承租人於租賃關係終止後遲延返還租賃物，對出租人即負有債務不履行之損害賠償責任，而出租人依不當得利之法律關係請求承租人給付租期屆滿後相當於租金之不當得利，性質上核屬為填補因承租人上開債務不履行所生損害之方法，且經濟目的亦為同一，是應認承租人所交付之押租金得當然抵充其於租期屆滿後對出租人所負之相當於租金之不當得利。
⒉上訴人曾交付被上訴人押租金10萬元，且兩造間之租賃關係
業因租賃期限屆滿而消滅，上訴人復已於102 年12月23日返還系爭房屋予被上訴人，均如前述，則按諸前揭說明，上訴人已給付之押租金10萬元即應當然抵充其對被上訴人所負之上開相當於租金之不當得利債務。是以，被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利數額為52萬9,677 元【計算式：629,677 －100,000 ＝529,677 】。
⒊被上訴人雖又主張：因上訴人於租賃期限屆滿後未及為返還
系爭房屋，依約尚欠自101 年9 月1 日起至返還房屋日止之違約金，且上訴人毀損系爭房屋之天花板及廚房地板，應自押租金中扣除修繕費用云云。惟查，被上訴人請求上訴人給付違約金部分，業經原審認為無理由而予駁回，被上訴人就此雖曾提起附帶上訴，惟因未據繳納裁判費，亦經本院以裁定駁回附帶上訴確定，已如前述，本院即應受確定判決既判力之拘束，不得作不同之判斷，則被上訴人主張上訴人積欠違約金云云，自乏所憑。又被上訴人陳謂上訴人毀損系爭房屋云云，為上訴人所否認。被上訴人就此固提出照片乙張為佐（見本院卷第135 頁），然觀諸上開照片內容，僅可見系爭房屋室外屋簷處之表層油漆有部分脫落情形，衡諸常理，非無可能係因房屋使用年限增加、天氣變化等因素而自然剝落，難認必屬人為破壞所致。此外，被上訴人就廚房地板遭毀損情形、其所指毀損狀況均係上訴人所致、及所需修繕費用為若干等節，洵未舉證以實其詞，即要非可採。
㈢至上訴人辯以：被上訴人對其聲請假執行後，法院已查封價
值1 萬8,034 元之物品云云。然姑不論即令上訴人所述為真，其並未舉證證明法院已將該等物品拍賣取得案款。且按假執行判決者，乃法院於給付判決確定前，賦與該判決以執行力之裁判，旨在使債權人得於本案判決確定前預為強制執行以實現該判決之內容，並以本案判決未經廢棄或變更，為假執行宣告有效存在之要件（民事訴訟法第395 條第1 項規定參照）。準此，債權人以假執行判決聲請強制執行時，縱業經執行法院發給案款而獲償，亦不過僅為本案判決內容之預為實現，不能倒果為因，反謂因債權人已獲清償，其本案請求即無理由。是上訴人前開陳詞，無從採為有利於其認定之憑據。
六、第按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之認諾者，應本於其認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384 條定有明文。
本件被上訴人請求上訴人給付自101 年9 月1 日起至遷讓返還日即102 年12月23日止積欠之水費1 萬3,875 元，既經上訴人於言詞辯論時為認諾（見本院卷第114 頁背面、133 頁），揆之上揭規定，自應為上訴人敗訴之判決。
七、從而，被上訴人依民法第179 條規定，於原審請求上訴人給付52萬9,677 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又上開准許部分，係適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第2 項所示。
至於前開應准許部分，原審判命上訴人為給付，並為假執行之宣告，經核於法並無違誤，上訴意旨猶執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人追加請求上訴人給付1 萬3,875 元，為有理由，爰判決如主文第4 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與本件判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第
449 條第1 項、第450 條、第79條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 7 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 蕭錫証
法 官 施月燿法 官 李佳芳以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 7 月 21 日
書記官 詹淳涵