臺灣士林地方法院民事判決 102年度簡上字第24號上 訴 人即反訴原告 杜航生被 上訴 人即反訴被告 佳麗建設開發股份有限公司法定代理人 陳美慧訴訟代理人 劉宏相上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國101 年12月11日本院內湖簡易庭101 年度湖簡字第1105號第一審判決提起上訴，並提起反訴，本院於102 年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人即反訴原告給付金錢超過新臺幣玖萬參仟元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人即反訴被告在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人即反訴原告負擔五分之四，餘由被上訴人即反訴被告負擔。
反訴駁回。
反訴訴訟費用由上訴人即反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第
255 條第1 項第2 款分別定有明文。此項規定依同法第436條之1 第3 項規定，於簡易訴訟第二審程序準用之。本件被上訴人即反訴被告（下稱被上訴人）在原審起訴原主張上訴人即反訴原告（下稱上訴人）於民國101 年2 月1 日向其承租坐落新北市○○區○○○路○ 段○○○○ 號14樓房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金新臺幣（下同）1 萬2,000 元（下稱系爭租賃契約），詎上訴人自同年7 月起即積欠租金達
2 個月以上未付，經被上訴人於同年8 月7 日限期催告於7日內償付，否則不另通知即終止租約，然上訴人仍置之不理。則系爭租賃契約業於同年月15日終止，上訴人應返還系爭房屋，依系爭租賃契約之約定給付終止前之租金，及自終止日起至返還系爭房屋之日止，依民法第179 條、第184 條第
1 項前段規定，按月給付相當於租金之不當得利及損害賠償，暨依約給付違約罰款，並聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及自同年7 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人租金1 萬2,000 元，暨自同年7 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按拖欠租金加計2 分之1 違約罰款（見原審卷第6 頁）。嗣被上訴人於102 年3 月13日本院準備程序期日就請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利及損害賠償部分，追加依系爭租賃契約之約定請求給付租金（見本院卷第40頁背面）。經核，被上訴人所為係基於同一基礎事實而追加訴訟標的之法律關係，揆諸首揭規定，於法並無不合，應予准許。又被上訴人於本院同年4 月29日準備程序期日當庭撤回遷讓返還系爭房屋部分之訴（見本院卷第63頁），上訴人於該期日到場而未為同意與否之表示，依民事訴訟法第262 條第4 項規定，視為同意撤回，則該部分之訴訟繫屬自因被上訴人撤回起訴而消滅，本院即無庸予以審究。
二、次按於第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、於某法律關係之成立與否有爭執，而本訴裁判應以該法律關係為據，並請求確定其關係者。二、就同一訴訟標的有提起反訴之利益者。三、就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者，此觀民事訴訟法第436 條之1 第3 項準用第446 條第2 項規定甚明。本件上訴人提起上訴後，另提起反訴，聲明為：㈠系爭租賃契約無效；㈡被上訴人應給付上訴人11萬3,475 元（見本院卷第86頁）。查本件上訴人反訴請求係主張被上訴人以詐欺方式與上訴人簽訂系爭租賃契約，系爭租賃契約自屬無效，且被上訴人亦應依民法第184 條第1 項規定負損害賠償責任，是上訴人提起反訴，自合於民事訴訟法第446 條第2項第1 款規定，而具反訴之利益，應予准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：上訴人於101 年2 月1 日向被上訴人承租系爭房屋，兩造並簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自同日起至102 年1 月31日止，每月租金1 萬2,000 元，以每月為一期，上訴人應於每期開始之日給付租金。詎上訴人自10
1 年7 月起即積欠租金達2 個月以上未付，經被上訴人於同年8 月7 日以存證信函催告上訴人限期清償積欠租金，逾期不另通知即終止租約，該函經上訴人於同年月8 日收受，然上訴人仍置之不理。則系爭租賃契約已於同年月15日終止，上訴人應給付終止租約以前之租金，及自終止日起至102 年
1 月31日止，給付相當於租金之不當得利及損害賠償；如終止租約為不合法，上訴人亦應依系爭租賃契約之約定續給付租金至102 年1 月31日止。又依系爭租賃契約第7 條第1 項約定，上訴人若拖欠租金達一期（含）以上，經被上訴人催告限期繳納仍不支付時，上訴人應依拖欠租金加計2 分之1計付違約罰款，因上訴人自101 年7 月1 日至102 年1 月31日共計拖欠8 萬4,000 元，即應給付違約罰款4 萬2,000 元。為此，依系爭租賃契約之約定，及民法第179 條、第184條第1 項前段規定提起本件訴訟等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人12萬6,000 元。
二、上訴人則以：被上訴人帶上訴人看屋時，謊稱系爭房屋每間房間均可安裝冷氣，並設有電壓110V冷氣供電線路，惟經電器承裝商查驗發現房間內並未裝設可供安裝電壓110V冷氣之專用供電線路、插座及無熔絲開關，所謂電壓110V供電線路僅為緊急照明插座，無法裝設冷氣。經向被上訴人反應，被上訴人亦一再稱要幫上訴人裝設冷氣，惟均未履行，令上訴人因天熱而痛苦不堪，且上訴人住在頂樓，被上訴人還敲打水泥，吵得無法居住，故拒絕給付租金。被上訴人隱瞞上開事實，以詐欺方式與上訴人簽訂系爭租賃契約，其行使權利違反公共利益且以損害他人為主要目的，亦未依誠實及信用方法為之，系爭租賃契約亦因背於公共秩序及善良風俗而無效，被上訴人之請求為無理由云云，資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，上訴意旨除與在原審所陳相同者外，另補稱：臺灣地處亞熱帶，所有大樓不論建於何年，每一房間均有冷氣專用供電線路、插座及無熔絲開關，合約中並不會特別註明，此由上訴人於102 年1 月31日後遷居租屋地點之房屋，乃於84年以前所建之五層公寓，亦有4 個可供安裝電壓220V冷氣之專用供電線路、插座及無熔絲開關，可見一斑，然被上訴人於簽約時竟未告知此情。系爭房屋除客廳外，並無得安裝冷氣之專用供電線路、插座及無熔絲開關，若裝設將導致跳電、電線走火，上訴人於101 年3 月份向被上訴人反應，被上訴人本稱要為上訴人裝冷氣，惟遲至同年4月份仍未安裝，經上訴人僱工發現不能安裝冷氣後，上訴人再向被上訴人反應，仍未獲置理，上訴人僅得於同年5 月份僱工重新安裝線路，因此未付101 年5 月房租。後上訴人向被上訴人請款，惟被上訴人不願支付，公司所有人亦避不見面，且被上訴人於同年6 月下旬開始在系爭房屋頂樓施工約
4 個月，致其無法睡眠，上訴人於同年7 月份向被上訴人公司職員反應上述二情後，即拒付租金。又系爭租賃契約為制式契約，僅保障出租人，並課予承租人高額違約罰金，上訴人被迫暫緩給付租金係出於自保之權宜措施云云，上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人所述除與在原審主張相同外，另補陳：系爭房屋每個房間皆有電壓110V之冷氣線路在窗戶邊，均可安裝冷氣，該大樓所有住戶皆如此安裝，並無問題；依系爭租賃契約之約定，承租人本即須自行安裝冷氣，且未約定被上訴人須改裝設施加裝電壓220V冷氣線路，被上訴人僅係好意介紹社區中專門安裝電壓110V冷氣者給上訴人，但上訴人並未聯絡該人，竟另行僱工裝設電壓220V冷氣線路，事前未經被上訴人同意，應由其自行負擔費用，且被上訴人公司職員事後試圖與上訴人接洽，均遭掛電話及拒接，上訴人亦未曾於101 年7 月份告知拒付租金之理由；又頂樓施工係管理委員會為屋頂平台漏水而為，與被上訴人無關，且上訴人係至原審開庭時才有此表示等語，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠上訴人於101 年2 月1 日向被上訴人承租系爭房屋，雙方並
簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自同日起至102 年1 月31日止，每期（月）租金1 萬2,000 元，以每個月為一期，上訴人應於每期開始之日給付，上訴人另交付2 萬4,000 元之押租金。
㈡上訴人未給付101 年5 月之租金，且自同年7 月起亦未繳付系爭房屋租金。
㈢被上訴人曾於101 年8 月7 日以存證信函催告上訴人限期清
償積欠租金逾期不另通知即終止租約，該函經上訴人於同年月8 日收受。
㈣上訴人業於102 年1 月31日，將系爭房屋遷讓返還予被上訴人完訖，除租金外，未積欠被上訴人其他費用。
㈤被上訴人於帶上訴人看系爭房屋時，曾向上訴人表示每間房間均可安裝電壓110V之冷氣。
㈥系爭房屋客廳靠近天花板處設有電壓110V之插座，另在客廳
靠近陽台旁之牆壁上設有電壓220V及配有無融絲開關之冷氣插座。
㈦系爭房屋另有三間房間，均設有如原審卷第34頁、第36頁照
片右方及第37頁照片左方之電壓110V之插座，該插座並無獨立線路。原審卷第35頁、第36頁照片左方及第37頁照片右方之插座，則為上訴人自行僱工施作之電壓220V插座。
五、本院得心證之理由：被上訴人主張上訴人自101 年7 月起積欠租金達2 期以上，經被上訴人催告仍未給付，被上訴人已依約終止系爭租賃契約，上訴人自應依系爭租賃契約之約定，給付終止前之租金，並自同年8 月15日起，給付契約終止後相當於租金之不當得利及損害賠償；縱令契約未合法終止，上訴人仍應依系爭租賃契約之約定給付101 年7 月1 日起至102 年1 月31日租金。另上訴人依系爭租賃契約第7 條第1 項約定，亦應依拖欠租金加計2 分之1 計付違約罰款等語，上訴人並不否認欠租情事，惟以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭租賃契約並非無效：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。而當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨參照）。再民法第92條所謂詐欺，須行為人基於使他人陷於錯誤之故意，對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，致表意人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而為意思表示之謂（最高法院98年度台上字第17
1 號、100 年度台上字第858 號判決意旨參照）；是項規定雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與該條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884 號判例意旨參照）。上訴人辯稱系爭租賃契約係遭被上訴人詐欺而締結，為被上訴人所否認，揆之前揭規定及說明，自應由上訴人就被上訴人有施用詐術之行為且有詐欺故意等有利於己之事實，負舉證之責。
⒉上訴人雖執前情辯以系爭租賃契約係遭被上訴人施用詐術而締結云云。惟查：
⑴觀諸系爭租賃契約之內容，顯見兩造並未就系爭房屋是否須
配備電壓220V之冷氣專用供電線路、插座及無熔絲開關為特別約定，有系爭租賃契約在卷可稽（見原審卷第8 至9 頁），上訴人亦未舉證證明被上訴人曾告以系爭房屋配備有可供安裝電壓220V冷氣之專用供電線路、插座及無熔絲開關乙事，而有施用詐術之行為。
⑵次證人即為上訴人安裝電壓220V冷氣專用供電線路、插座及
無熔絲開關之水電工人曾聖偉到庭結證稱：冷氣電壓分成110V及220V，依照電工法規，裝設冷氣應用專用迴路；伊有至老舊公寓裝修過冷氣，在沒有獨立線路之情況下，技術上還是可以裝冷氣，但是會有安全上的問題，例如假設冷氣線路同時接到電燈或廚房，如果跳電的話，就會連同一線路接的設備一起跳電；要安裝一定可以，但因為冷氣啟動安培數比較高，啟動時就會導致共用電路的電燈會暗一下又亮。系爭房屋房間窗戶旁邊是跟電燈一起共用線路，所以不太適合裝冷氣，且上訴人要裝的冷氣是電壓220V的，所以原本線路無法提供裝電壓220V之冷氣；依照系爭房屋房間之原始線路，可以安裝電壓110V之冷氣，但客人須承受跳電跟安全性問題；如果是1 噸或不到1 噸的冷氣，用電量與2 噸或更高規格冷氣有差異，噸數越小的冷氣，安培數越低，安培是電流的單位，冷氣開啟、壓縮機啟動時，安培數會達到最高，啟動後開始運轉間安培數會下降，如果室內溫度到了，壓縮機就會停止運轉，安培數就再下降，但如果室內溫度又高的話，壓縮機就會開始運轉，安培數就會上升等語（見本院卷第64至66頁），足認系爭房屋房間內雖無冷氣專用供電線路，且依現行安全標準，固以設有專用供電線路為當，惟並非事實上不能安裝電壓110V之冷氣，且曾聖偉判斷系爭房屋之房間不適合安裝冷氣之因，亦出於上訴人所要求安裝者係電壓220V而非110V之冷氣，非獨為無專用供電線路所致。又曾聖偉雖稱有跳電及安全上之顧慮，惟核其上開證述冷氣所耗電流量因冷氣機噸數、運轉情形而有不同等節以觀，徒以上訴人所舉上開證據，尚不足以證明系爭房屋之供電線路客觀上已因安全考量而達於無法提供冷氣安裝之程度。至曾聖偉固另證稱：依系爭房屋房間之現場線路，安裝一台冷氣就已經差不多了，安裝第二台冷氣會更容易跳電；基於安全性考量，因為線徑為2.0 ，所以伊認為不行安裝第三台冷氣等語（見本院卷第65頁）。然依曾聖偉上揭證稱小噸數冷氣機啟動時安培數較低，及冷氣運轉期間安培數會再下降等內容，可知系爭房屋原供電線路未嘗不能供安裝2 台以上之電壓110V小型冷氣機使用。曾聖偉前開所證，並未針對不同噸數冷氣機之耗電量以為評估區別，即非可逕採。綜此，自難認被上訴人於簽約時告知每間房間均得安裝電壓110V冷氣一事，有何不實之情。上訴人主張：系爭房屋房間之供電線路無法裝設冷氣，裝設將導致跳電、電線走火云云，非可憑取。
⑶再依吾人之一般智識經驗，早期規劃興建之房屋多未裝設獨
立之冷氣專用供電線路、插座及無熔絲開關，而係與其他電器共同使用同一供電線路，嗣隨科技進步、社會經濟條件提升及用電安全意識抬頭，方倡以專用供電線路、插座及無熔絲開關安裝冷氣，並漸趨普及，惟迄今仍有為數不少之老舊公寓維持原有供電線路繼續使用。則考之此等社會發展脈絡及現況，堪認被上訴人於訂約時縱未告知系爭房屋未設有冷氣專用供電線路、插座及無熔絲開關，其緘默亦無違其告知義務，殊與詐欺之要件有間。上訴人主張所有大樓不論建於何年，每一房間均會設有冷氣專用插座、線路及無熔絲開關，合約中不會特別註明云云，要與社會常情不符，當非可採，遑論其進而主張被上訴人未為告知上情係屬詐欺行為為有據。至上訴人現承租之房屋係於84年以前所建之五層公寓且設有4 個可供安裝電壓220V冷氣之專用供電線路、插座及無熔絲開關一節縱令為真，亦無從逕以推認上訴人上開主張屬實，不足採為有利於上訴人認定之憑據。
⒊又上訴人就被上訴人有何基於使上訴人陷於錯誤之意圖，故
為不實陳述之詐欺故意一節，復洵未舉證以實其說。是以，上訴人既未能舉證證明被上訴人有何施用詐術之行為及詐欺之故意，揆諸前揭規定及說明，自應受不利之認定，則上訴人主張其與被上訴人締結系爭租賃契約係出於受詐欺而為意思表示，即屬無據。
⒋第按民法第72條所謂法律行為，有背於公共秩序或善良風俗
者無效，乃指法律行為本身有背於公序良俗之情形而言，至構成法律行為要素之意思表示，倘因被詐欺、脅迫所為時，依照民法第92條規定，僅得由表意人撤銷其意思表示，並非當然無效（最高法院60年台上字第584 號判例意旨參照）。
上訴人固另援引民法第148 條、第72條規定，指摘系爭租賃契約係其遭被上訴人詐欺而締結，應屬無效云云，惟姑不論上訴人並未舉證證明其確受詐欺，業已析述如前，縱令上訴人係受詐欺而為意思表示，揆之上開規定及說明，上訴人亦僅得撤銷系爭租賃契約，系爭租賃契約並非當然無效。是上訴人前開主張，容有誤會，於法亦屬無據。
㈡被上訴人終止系爭租賃契約為不合法：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。又按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋，亦為土地法第100 條第3 款所明定。是項規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第51
6 號判例意旨參照）。第按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。⒉被上訴人曾收受上訴人給付之押租金2 萬4,000 元，為其所
不否認，則上訴人雖積欠101 年5 月及自同年7 月起之租金，惟於被上訴人同年8 月7 日寄發存證信函催告支付租金時，經以押租金抵償後，尚未逾土地法第100 條第3 款規定之金額，揆諸前揭規定及說明，被上訴人以欠租為由終止系爭租賃契約，即於法不合，其終止之意思表示自不生效力。被上訴人主張：一般不會用押租金先抵欠繳之租金，因為房子如有損害，會用押租金去抵扣云云，與上開規定及說明意旨相悖，並非可採。
㈢被上訴人請求給付租金7 萬2,000元，為有理由：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有
明文。上訴人應於每月開始之日給付租金1 萬2,000 元，惟其未依約給付101 年5 月份及自同年7 月1 日起至102 年1月31日租期屆滿時止之租金，經以押租金2 萬4,000 元抵充後，尚應給付自101 年8 月1 日起至102 年1 月31日止之租金共計7 萬2,000 元，則被上訴人本於系爭租賃契約之法律關係，請求上訴人給付101 年8 月1 日起至102 年1 月31日止之租金7 萬2,000 元，自屬有據。至101 年7 月份之租金
1 萬2,000 元，既已自押租金中當然抵充，被上訴人此部分之請求，即乏所憑，不應准許。
⒉次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人雖非不得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，惟必以出租人提供之租賃物不合於約定之使用目的，或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，始足當之。又按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言。且查民法第430 條明定，租賃物有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人僅得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人未於所定期限修繕，承租人亦僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，依法自無由扣留其餘部分之租金不付（最高法院88年度台簡上字第59號判決意旨參照）。
⒊上訴人雖以前詞辯稱系爭房屋房間無得安裝冷氣之專用供電
線路、插座及無熔絲開關，無法安裝冷氣，經其向被上訴人反應後未獲置理，上訴人乃自行僱工重新安裝線路而支出7,
875 元，惟嗣向被上訴人請款竟遭拒，故上訴人拒絕給付自
101 年7 月起之租金云云。被上訴人則陳稱系爭房屋確得供安裝電壓110V之冷氣，系爭租賃契約亦未約定被上訴人須改裝設施加裝電壓220V冷氣線路，被上訴人僅曾好意介紹社區中專門安裝電壓110V冷氣機者給上訴人，詎上訴人並未聯絡該人，另行僱工裝設電壓220V冷氣線路，事前亦未經被上訴人同意等語。經查：
⑴被上訴人並未與上訴人特別約定系爭房屋須配備電壓220V之
冷氣專用供電線路、插座及無熔絲開關，而上訴人辯以所有大樓不論建於何年，每一房間均會設有冷氣專用插座、線路及無熔絲開關，故於合約中不會特別註明云云，並非可採，均如前㈠、⒉、⑴所述，已難認被上訴人依約負有提供配備電壓220V之冷氣專用供電線路、插座及無熔絲開關之租賃物予上訴人之義務。次徵諸上訴人承租系爭房屋之目的，係供住家使用乙節，為兩造所不爭執，則依兩造約定之使用目的，即非每間房間均須安裝冷氣始能達成，是被上訴人所提供之租賃物，並無不合於約定使用目的之情事，遑論有何修繕之必要，上訴人洵不得以系爭房屋房間無冷氣專用供電線路、插座及無熔絲開關為由，拒絕給付租金。
⑵再上訴人辯以因系爭房間無法安裝冷氣，其向被上訴人反應
後竟未獲置理後，方自行修繕乙情，為被上訴人所否認，上訴人就其確曾先行催告被上訴人修繕一事，並未舉證以實其說，自難認上訴人確有於租賃關係存續中，就其所指因被上訴人未盡修繕之義務，為同時履行抗辯權之行使，則依前揭說明，上訴人要不得於租賃關係消滅後，再執該節為據而拒絕給付租金。
⑶又姑不論系爭房間縱有修繕之必要，依民法第430 條之規定
，上訴人仍應先行催告被上訴人修繕未果後，始得自行修繕，且修繕後亦僅得請求被上訴人償還該部分費用或自租金中扣除，並不得拒絕給付扣除該費用後之租金餘額而為同時履行抗辯之行使。上訴人未曾先行催告被上訴人修繕，原已不得主張自租金中扣除安裝220V冷氣專用供電線路之費用7,87
5 元，更遑論得據以拒繳全部租金。況系爭房屋既合於約定之使用目的，且無修繕之必要，則無論上訴人是否曾定相當期限催告請求被上訴人修繕，上訴人均無從以租金扣抵安裝220V冷氣專用供電線路之費用7,875 元，其執此為憑拒絕給付租金，尤屬無據。至上訴人所為是否為改良行為，則為別一問題，非本院所應論斷。
⒋上訴人另辯以：被上訴人於101 年6 月下旬開始在系爭房屋
頂樓施工約4 個月，致上訴人無法睡眠，經於同年7 月間向被上訴人職員反應後即拒絕給付自斯時起之租金云云，然被上訴人否認施工係其所為，亦否認上訴人曾於101 年7 月間反應施工吵雜情事。經查，上訴人並未舉證證明頂樓施工一節係被上訴人所為，且依被上訴人所陳頂樓施工原因係為修繕屋頂平台漏水等語（見本院卷第67、74頁），顯見縱令上開修繕行為係被上訴人所為乙情為真，亦屬保存租賃物之必要行為，上訴人復不因此而無法使用系爭房屋，當難認被上訴人未提供合於約定使用收益目的之租賃物，或未於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，則上訴人自不得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金，更遑論上訴人洵未舉證證明曾於租賃關係存續期間，以上情為由向被上訴人行使同時履行抗辯權，則上訴人於租賃契約終止後始提出該同時履行之抗辯，容非法之所許。上訴人前開所指，殊屬無據。
⒌上訴人復辯稱：系爭租賃契約為制式契約，僅保障出租人，
並課予承租人高額違約罰金，上訴人被迫暫緩給付租金僅係出於自保之權宜措施云云。惟上訴人基於租賃之法律關係，本應負給付租金之義務，不因系爭租賃契約是否為定型化契約、部分約款是否僅保障出租人而異，則其前開所辯，容無可取。
㈣被上訴人得請求上訴人給付違約罰款2 萬1,000 元：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250 條第2 項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。
⒉繹之系爭租賃契約第7 條第1 項所載：「違約處罰」、「乙
方拖欠租金達（含）壹期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，乙方願受甲方依拖欠租金加計二分之一違約罰款」等內容，有系爭租賃契約存卷可參（見原審卷第8 頁），足見系爭租賃契約第7 條第1 項所定違約金，係於原定租金給付義務以外，另課與承租人須「加付」所拖欠租金數額之二分之一之「罰款」，以為「處罰」，應屬懲罰性違約金無疑。而上訴人積欠101 年5 月、7 月份之租金，被上訴人則於同年8 月7 日以存證信函催告上訴人限期清償積欠租金，惟上訴人仍未為繳付，亦無得拒絕給付之事由，既如前述，則被上訴人依系爭租賃契約第7 條第1 項規定，請求上訴人給付違約罰款，自屬有據。又上訴人所欠之101 年5 月、7 月份租金，雖由其繳付之押租金當然抵充，惟此無礙於上訴人欠租之違約事實，附此敘明。
⒊第按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此觀
民法第252 條規定即明。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。本院審酌上訴人係遲付101 年7 月1 日起至102 年1 月31日止之租金，核其遲延期間尚非甚長，且近年來國內各銀行之存款利率普遍低迷，國內外整體投資景氣亦非甚佳，可認被上訴人縱得依約收取租金，其所得利息等投資收益應非甚高；再被上訴人出租系爭房屋之純益，應非即為租金之50％等情狀，認被上訴人請求上訴人依遲付租金數額之二分之一給付違約罰款4 萬2,000 元，尚屬過高，應酌減為2 萬1,000 元為適當。
㈤至上訴人請求調閱系爭房屋所在大樓配線圖，以證明系爭房
屋之房間未設有冷氣專用供電線路云云（見本院卷第67頁背面）。惟被上訴人並未否認此節，且系爭房屋之房間縱未設有冷氣專用供電線路，亦無從認被上訴人有何詐欺情事，或所提供之租賃物不合於約定之使用收益目的，俱已詳如前述，則上開證據自無調查之必要，併此敘明。
六、從而，被上訴人本於上開原因事實，依系爭租賃契約之約定，請求上訴人給付9 萬3,000 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又上開准許部分，係適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以撤銷改判如主文第二項所示。至於前開應准許部分，原審判命上訴人為給付，並為假執行之宣告，經核於法並無違誤，上訴意旨猶執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
貳、反訴部分：
一、上訴人於本院審理中起訴主張：被上訴人隱瞞系爭房屋房間內未裝設可供安裝電壓110V冷氣之專用供電線路、插座及無熔絲開關之事實，以詐欺方式與上訴人簽訂系爭租賃契約，其行使權利違反公共利益且以損害他人為主要目的，亦未依誠實及信用方法為之，系爭租賃契約亦因背於公共秩序及善良風俗而無效。又被上訴人不法侵害上訴人之權利，且故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人，應負損害賠償責任，被上訴人應退回上訴人所繳101 年2 月租金1 萬2,000 元、押金2 萬4,000 元，及自同年月起至同年11月止按週年利率5 ％計算之利息1,500 元，共計3 萬7,500 元；退回同年
3 至6 月租金3 萬6,000 元，及按週年利率5 ％計算之4 個月利息600 元，共計3 萬6,600 元；支付搬家費用、冷氣拆裝費用、木質地板、窗簾拆裝費等損失共計3 萬1,500 元；支付上訴人代墊安裝電壓220V冷氣專用供電線路之費用7,87
5 元云云。為此，依民法第148 條、第72條、第184 條第1項規定提起本件訴訟云云，並聲明：㈠系爭租賃契約無效；㈡被上訴人應給付上訴人11萬3,475 元。
二、被上訴人則以：系爭房屋每個房間皆有電壓110V電源線在窗戶邊，均可安裝冷氣，該大樓每個住戶皆如此安裝，並無問題。被上訴人並無詐欺情事，且上訴人未經同意即擅自安裝電壓220V之冷氣供電線路，應自行負擔費用等語為辯，並聲明：反訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：同前壹、四所示。
四、本院得心證之理由：系爭租賃契約並非無效，且上訴人亦未舉證證明被上訴人有何詐欺之情事，業如前壹、五、㈠所述，則上訴人依民法第
184 條第1 項規定，請求被上訴人負侵權行為損害賠償責任，退還上訴人所負租金及利息，支付搬家等相關費用及安裝冷氣專用供電線路費用，自屬無據，不應准許。從而，上訴人依民法第148 條、第72條、第184 條第1 項規定，訴請判決系爭租賃契約無效，並請求被上訴人給付11萬3,475 元，為無理由，應予駁回。
丙、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
丁、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，反訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 蕭錫証
法 官 施月燿法 官 李佳芳以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 15 日
書記官 詹淳涵