臺灣士林地方法院民事判決 102年度簡上字第84號上 訴 人 黃景遊被上訴人 陳春德訴訟代理人 蔡文燦律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102 年
3 月19日本院內湖簡易庭102 年度湖簡字第136 號第一審判決提起上訴，本院於102年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段
000 地號土地及其上同小段841 建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○ 號1 樓房屋（下稱系爭房屋，與前開土地合稱系爭房地）為被上訴人所有，兩造於民國99年11月28日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由被上訴人將系爭房地出租予上訴人，租期為2 年即自99年12月
1 日起至101 年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬8,100 元，於每月1 日前繳納，租期屆滿時，上訴人應將系爭房地遷空返還予被上訴人，如未即時遷讓返還，被上訴人得每月向上訴人請求按租金5 倍計算之違約金迄至返還之日。詎上訴人自101 年2 月起即未繳付租金，且避不見面，致被上訴人催討無著，爰依法請求上訴人給付101 年2 月至11月之租金，共18萬1,000 元。系爭租約租期業已屆滿，然上訴人拒不搬遷，又兩造租賃關係既已因租期屆滿而消滅，上訴人占有系爭房地自屬無權占有，爰依系爭租約、民法第45
0 條、第767 條請求上訴人自系爭房地遷出，將系爭房地遷空返還被上訴人，並自101 年12月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付違約金9 萬500 元等語。
二、上訴人則以：系爭房地實為訴外人林宏鍵所有，林宏鍵為避免負擔擔任父親保證人之債務，將系爭房地移轉登記予被上訴人，被上訴人提起本訴為無理由。上訴人自99年12月承租系爭房地時，即按月給付租金予林宏鍵，嗣因林宏鍵於100年11月3 日向上訴人之弟即訴外人黃建榮借款75萬元，多次催討均未償還。嗣101 年1 月份時，兩造和林宏鍵、黃伯威等人有去台北市政府警察局南港分局玉成派出所協商，經協調結果，約定自100 年12月起以上訴人每月租金償還林宏鍵向黃建榮所借款項，由被上訴人轉交黃建榮，惟被上訴人收取上訴人繳交之100 年12月、101 年1 月等2 個月租金後，並未將租金給付黃建榮，故被上訴人自101 年2 月起即逕將租金交予黃建榮，並非未繳租金。租期屆至後，上訴人即著手尋找處所，僅係適當處所難尋且工作忙碌，非故意不遷讓房屋，上訴人業將系爭房地返還被上訴人，原審將違約金酌減為每月2 萬5,000 元仍為過高，應減為每月1,000 元為適當等語，資為抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應將系爭房地騰空遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人18萬1,000 元及自101年12月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬5,000 元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就命其給付租金18萬1,000 元及按月給付違約金2 萬5,000 元部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人18萬1,000 元及自101 年12月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2 萬5,000 元部分廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回（原判決命上訴人遷讓返還系爭房地部分，及駁回被上訴人關於違約金之請求於按月超過2 萬5,000 元部分，均未分據上訴人及被上訴人提起上訴，此二部分均已確定）。
四、上訴人主張系爭租約之書面為兩造所簽訂，租期為2 年即自99年12月1 日起至101 年11月30日止，每月租金1 萬8,100元，於每月1 日前繳納，租期屆滿時，上訴人應將系爭房地遷空返還予被上訴人，如未即時遷讓返還，被上訴人得每月向上訴人請求按租金5 倍計算之違約金迄至返還之日。而上訴人於租期屆滿時未騰空返還系爭房屋之事實，業據上訴人提出房屋租賃契約書乙份為證（原審卷第9-10頁反面），並為上訴人所不爭執，應堪信為真正。然被上訴人主張上訴人自101 年2 月起即未依約繳付租金，並應依系爭租約按月給付未依約搬遷返還之違約金9 萬500 元乙節，為上訴人所否認，並以前詞資為辯解。從而本院所應審究者為：㈠被上訴人是否為系爭租約之真正當事人？㈡上訴人抗辯：被上訴人同意以上訴人應繳付之租金，為林宏鍵清償林宏鍵對黃建榮之債務等語，是否可採？㈢系爭租約所約定之違約金額是否過高？
五、本院之判斷：㈠被上訴人為系爭租約之真正當事人：
⒈被上訴人主張兩造間有租賃契約關係，業據提出房屋租賃
契約書乙份為證（原審卷第9-10頁反面），上訴人對於該租賃契約書之真正復無爭執。觀之系爭租約「立契約人欄」內所載之當事人即為兩造，其內容則載明兩造合意由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，並約定租賃期間、租金數額及上訴人屆期應遷讓返還等事項。遍閱系爭租約全文，並未有關於「林宏鍵」為出租人之記敘，或被上訴人有表明係代理「林宏鍵」為出租行為之意旨。參以上訴人自陳：係與被上訴人簽約等語（本院卷第56頁反面）。則由系爭租約之書面記載及簽約經過，堪認締結系爭租約之當事人即為兩造，被上訴人即得立於系爭租約出租人之地位，本於系爭租約法律關係向上訴人為請求。
⒉證人黃建榮固到庭證稱：林宏鍵和上訴人關係很好，會去
上訴人租屋處，伊也會去，因為上訴人租金都是交給林宏鍵，而且林宏鍵和上訴人住在樓上樓下，才知道上訴人係向林宏鍵承租系爭房屋等語（本院卷第44頁反面）。惟證人黃建榮也稱：不知道上訴人是和何人簽訂租賃契約等語（本院卷第44頁反面）。是證人黃建榮係因上訴人將租金交付給林宏鍵，且林宏鍵即居住在系爭房屋樓上等情，據以推論林宏鍵為系爭租約之出租人。則證人黃建榮有關：「上訴人係向林宏鍵承租系爭房屋」之陳述，即屬證人黃建榮臆測之詞，且證人黃建榮係上訴人之弟，與上訴人有密切之親誼關係，其證言容有迴護上訴人之虞，復無其他證據證明與事實相符，本院不得採取此項證言。況上訴人有將自99年12月至100 年11月之租金交付給林宏鍵乙節縱屬真正，惟依上訴人自陳：和陳春德簽約時，陳春德要伊將房租拿給林宏鍵等語（本院卷第56頁反面）可悉，林宏鍵至多僅屬陳春德所指定有代為受領租金權限之人，尚不能因林宏鍵有向上訴人收取租金之事實，進而認定林宏鍵即為系爭租約之真正出租人。是此部分黃建榮之證言亦無益於上訴人之抗辯。
⒊上訴人固辯稱：系爭房地係林宏鍵為躲避擔任父親保證人
債務而過戶到上訴人名下云云。惟系爭房地係以拍賣為原因，於84年11月30日登記為上訴人所有，有上訴人提出之土地登記第二類謄本及建物登記第二類謄本（部分）附卷可佐（原審卷第8 頁、第8 頁反面）。依系爭房地登記之公示資料，被上訴人係因拍賣而取得系爭房地之所有權，並非來自於林宏鍵甚明。上訴人前揭所辯，實屬無據，不足為採。
㈡上訴人抗辯：被上訴人同意以上訴人應繳付之租金，為林宏鍵清償林宏鍵對黃建榮之債務等語，並不足採：
⒈被上訴人始為系爭租約之出租人，業如前述。上訴人依系
爭租約之約定，自應按期給付租金予被上訴人。上訴人雖抗辯：被上訴人有同意以上訴人所給付之租金來清償林宏鍵積欠黃建榮之借款，但被上訴人未將100 年12月、101年1 月之租金交給黃建榮，伊才自101 年2 月起將租金直接交給黃建榮云云。然此為被上訴人所否認，上訴人自應就此有利於己之事實，負舉證之責任。經查：
⑴證人黃建榮到庭具結後雖證稱：林宏鍵100 年11月3 日因
為玩牌向伊借了75萬元，並在當天簽發3 張本票交給伊，說要按月還25萬元。後來被上訴人帶林宏鍵去派出所報案，上訴人也有過去。伊有告訴被上訴人：「林宏鍵欠這筆錢要還，租金由我來收是天公地道的事。」被上訴人則回說：「林宏鍵姓林，他姓陳，林宏鍵欠錢跟他沒關係。」伊再跟被上訴人說：「如果跟你沒有關係，為何要帶林宏鍵去報案，是否表示要出來處理的意思？」。伊後來要上訴人去跟林宏鍵說房租由伊來收，上訴人就將房租交給伊。實際收了幾個月租金和共收了多少錢，伊沒有記起來等語在卷（本院卷第45頁至第45頁反面）。惟若證人黃建榮所為陳述為真正，證人黃建榮為結算與林宏鍵借款債務之餘額，對於已向上訴人收取之租金總額應瞭如指掌，但證人黃建榮對於上訴人已交付之租金期數及月份均無記憶，顯然與常情有違，證人黃建榮證言是否可信，已非無疑。再由證人黃建榮之陳述可悉，證人黃建榮向被上訴人要求由黃建榮向上訴人收取租金，用以清償林宏鍵積欠黃建榮之借款時，被上訴人除未以言詞明示同意之意思以外，甚且以被上訴人和林宏鍵分屬不同姓氏，林宏鍵債務與被上訴人無關等語堅詞否決之。被上訴人並未同意以上訴人應給付之租金代為清償林宏鍵積欠黃建榮之債務之事實，堪可認為真正。故證人黃建榮之證言，不足據為有利於上訴人之認定。
⑵經本院向台北市政府警察局南港分局函詢上訴人等人有無
至該局所轄玉成派出所協調債務之情事乙節，亦經台北市政府警察局南港分局回覆稱：經派員調閱101 年1 月份工作記錄簿未有上訴人等人至本分局玉成派出所協調債務等情事紀錄等語，有台北市政府警察局南港分局102 年6 月20日北市00000000000000000 號函在卷可據（本院卷第41頁）。則上訴人抗辯：兩造有至玉成派出所協商林宏鍵積欠黃建榮債務等節，實無所憑。
⒉綜合上述，上訴人前揭所辯，尚屬無據，不足為取。乃上
訴人自101 年2 月起即未依系爭租約給付租金予被上訴人，則被上訴人請求上訴人給付101 年2 月至101 年11月30日止之租金181,000 元（計算式：18,100×10＝181,000），即屬有據，應予准許。
㈢違約金應酌減至2萬5千元為適當。
⒈按依系爭租約第6 條約定，承租人如於租期屆滿時不即時
交還房屋，出租人得每月向承租人請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止。」兩造約定之違約金數額，係依違約之日數而與日俱增，其目的當在督促承租人即上訴人履行返還租賃物之義務，並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約金性質。
⒉次按違約金是否過高，法院固得依職權酌減至相當數額，
且不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號判決要旨參照）。惟仍須審究當事人約定違約金之性質、客觀事實及債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益及其他一切情事酌定之。本院衡諸上訴人雖以另覓處所找尋貯放生財器具為由未按時遷讓交還房屋，但上訴人既明確知悉系爭租約租期屆滿之時點，即應預為規劃，卻直迨被上訴人被迫提起訴訟後，始於本件上訴審程序中之102 年5 月23日遷離，違約之期間將近7 個月，違約情節非屬輕微；被上訴人該段期間所受損害為對系爭房屋相當於租金之使用收益，以及當前國內生產毛額年增率經常處於下修狀況，景氣對策信號長期處於黃藍燈（表示景氣欠佳，政府應適時採取擴張措施）等一切情狀，認上訴人請求租金5 倍即90,500元之違約金顯屬過高，應以每月25,000元為適當，超過部分則屬乏據。
六、綜上所述，被上訴人本於兩造間租賃契約之約定，請求上訴人應給付租金181,000 元，及自101 年12月1 日起至遷讓返還房屋之日止按月給付違約金25,000元，為有理由，應予准許。就上開准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、上訴人前聲請通知林宏鍵為證人。經本院向上訴人陳報之證人林宏鍵地址「台北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○ 號
2 樓」之處所為送達本院102 年7 月31日準備程序通知書，並於102 年6 月27日寄存於玉成派出所，惟證人林宏鍵未於上開期日到庭陳述，亦未陳明正當理由。上訴人雖聲請再次通知。然查；被上訴人主張其為系爭租約之真正出租人乙節，有客觀之書面租賃契約為憑；再依證人黃建榮前揭之證言（第㈡⒈⑴點）可悉，被上訴人確實未同意以上訴人應給付之租金代為清償林宏鍵積欠黃建榮之債務。且上訴人聲請通知林宏鍵到庭陳述之待證事項，係有利於林宏鍵，林宏鍵容有偏頗上訴人之虞。是林宏鍵縱使到場作證，其證詞之證明力亦堪質疑。是本院認無再通知林宏鍵到場之必要。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 3 日
民事第一庭 審判長法 官 陳麗芬
法 官 孫曉青法 官 許碧惠以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 9 月 12 日
書記官 陳弘祥