臺灣士林地方法院民事判決 102年度簡字第32號原 告 康寧科技園區管理委員會法定代理人 張得文訴訟代理人 杜冠民律師複 代理人 岑家隆被 告 蔡靜全訴訟代理人 陳冀平
嚴鴻璋上列當事人間給付管理費事件，本院於民國103年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬貳仟柒佰玖拾壹元，及自民國一０二年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸萬貳仟柒佰玖拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件訴訟程序中，原告法定代理人已由許文賓變更為張得文，有康寧科技園區103 年第13屆第一次管理委員會會議記錄影本可稽（見簡卷第165 頁至第167 頁），並具狀聲明承受訴訟（見簡卷第164 頁），核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文；前開規定依同法第436條第2項於簡易訴訟程序亦適用之。查原告起訴時，係聲明求為被告應給付原告新臺幣（下同）42萬9093元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。嗣於訴訟進行中，變更聲明求為被告應給付原告42萬8769元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息（見簡卷第14頁、第94頁、第97頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明；依首揭規定，自應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：伊為康寧科技園區公寓大廈（下稱為系爭社區）依公寓大廈管理條例合法成立之管理委員會。被告為區分所有權人之一，其區分所有建物之門牌號碼為新北市○○區○○街○○○ 號5 樓（下稱為系爭建物），依系爭社區規約第10條第1 項、第2 項規定，應按區分所有權人會議決議向伊繳交管理費；惟被告自民國96年9 月起即未曾繳交管理費。又依區分所有權人會議決議，自96年9 月至98年4 月之管理費係以實戶每坪36元、空戶每坪20元計算；自98年5 月至99年
4 月係以實戶每坪50元、空戶每坪20元計算；自99年5 月至
102 年6 月係以實戶每坪40元、空戶每坪20元計算；另自系爭社區管理委員會設立以來，被告應繳管理費皆以151.83坪為計算基準，且於96年9 月至102 年6 月均為實戶。據此計算，被告迄102 年6 月止已積欠管理費金額達42萬8769元，屢經催討均藉詞推拖或置若罔聞。爰依公寓大廈管理條例第21條之規定及前揭規約規定訴請被告給付上開欠繳之管理費，並依系爭社區規約第10條第5 項規定加計以年息10％計算之遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告42萬8769元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率10％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊自96年9 月至102 年6 月確未繳交管理費，然原告前從未通知伊繳費；且未通知伊參加區分所有權人會議。又伊在系爭社區原購買編號29號、105 號、106 號計3 個停車位，其中編號29號停車位所在區分建物遭訴外人精華光學股份有限公司（下稱為精華公司）法拍取得並訴請返還後，原告並未將系爭社區重新規劃之車位另行補償分配予伊，反將車位出租他人獲取租金收益；則在原告於103 年6 月4日將編號B2-75 號車位分配予伊之前，伊應無需繳交管理費。惟如認伊仍負繳交管理費之義務，則原告將原應分配予伊之停車位擅自出租他人收取每月1500元之租金，乃無法律上之原因受利益，致伊受有損害，應依不當得利之規定返還所受利得予伊，伊並得以此與原告之管理費債權相抵銷等語，資為抗辯；並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張：伊為系爭社區合法成立報備之公寓大廈管理組織；被告則為系爭社區區分所有建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號5 樓房屋之所有權人，惟自96年9 月起至
102 年6 月並未按月繳交管理費，經伊以101 年4 月26日、
101 年8 月24日存證信函催告，均函覆拒絕給付等情，有公寓大廈管理組織報備證明、新北市汐止區公所函、欠繳管理費明細、存證信函及掛號郵件收件回執、建築改良物所有權狀、土地所有權狀所等件（均影本）可稽（見湖簡卷第9 頁至第11頁、第24頁至第29頁、第45頁至第50頁），且為被告所不爭執（見簡卷第95頁），應堪信為真實。
四、又按系爭社區規約第10條第1 項、第2項前段及第3項規定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費。」、「管理費由各區分所有人依照區分所有權人會議之決議分擔之」；規約第10條第5 項並規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算」等語，有系爭社區規約影本可稽（見湖簡卷第12頁至第23頁）。又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條亦有明文。查原告積欠管理費經定期催告未繳交，既經認定於前；則原告依前揭規定請求被告給付上開期間應繳之管理費，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息10％計算之遲延利息，於法自非無據。
五、被告雖抗辯：原告並未通知伊繳交管理費，亦未通知伊參加區分所有權人會議，故未繳納上開期間之管理費云云。然查被告繳交管理費之義務係本於上揭社區規約及區分所有權人會議決議產生，並不以經社區管理委員會通知為必要。另被告是否合法收受區分所有權人會議通知，雖攸關各次區分所有權人會議召集程序是否合法，然各次決議於經訴請撤銷前，仍不失其效力，自亦不影響被告繳交管理費之義務。至於被告另抗辯：原告於伊原購買系爭社區共有部分之專有停車空間中編號29號車位遭訴外人精華公司拍定取回後，未將重新規劃調整之停車位分配補償予伊，致伊喪失使用車位之權益，伊在原告於103 年6 月4 日將車位分配予伊之前，自得拒絕給付上開期間之管理費云云，業據提出建築改良物所有權狀、系爭社區各廠戶車位分配明細、建物登記謄本、區分所有權人明細、建物測量成果圖、地下一、二層停車位平面圖、各區分所有權人車位約定證明清冊、管理委員會會議記錄等件（均影本）為證（見簡卷第41頁、第43頁、第45頁至第53頁、第57頁至第60頁、第76頁至第83頁）。參以原告自承：於部分廠戶購買使用之停車空間經訴外人精華公司取回後，伊確實有將公共空間重新規劃車位補償分配予該等廠戶使用，亦確實少給被告一個車位，所餘公共車位並用以出租收益；迄系爭社區103 年5 月19日第13屆區分所有權人第二次會議討論後之103 年6 月4 日開始提供編號B2-75 號車位予被告使用，該車位原為社區公共車位等語（見簡卷第112頁、第140 頁），並提出上開會議記錄影本為憑（見簡卷第
127 頁至第129 頁）。則被告確因原告執行共有部分管理維護事務上之疏誤致使用停車位權益受損乙節，固堪予認定。然按同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例意旨參照）。又依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，故管理委員會實係承全體住戶之委託處理事務。再依公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款規定，區分所有權人得依區分所有權人會議決議繳納公共基金，足見區分所有權人始為決議繳納公共基金即管理費之主體，管理委員會收取管理費僅係執行區分所有權人會議決議事項，區分所有權人繳納管理費係本於區分所有權人為達成一定共同目的所為一致之平行意思表示（區分所有權人會議決議）而為，與管理委員會收取管理費、執行公寓大廈管理維護事務，並非基於同一之雙務契約而發生，二者並非立於互為對待給付之關係，自不能發生同時履行之抗辯。從而被告以原告未分配車位予伊使用為由拒絕給付管理費云云，亦不足採取。
六、又兩造對於被告應繳系爭社區管理費應如何計算，亦有爭執。經查：
㈠依系爭社區91年4 月10日第一次區分所有權人會議決議，關
於管理費係以每坪36元計算乙節，有該會議決議影本附於本院92年度訴字第960 號給付管理費等事件卷內可稽（見該卷第73頁），並經本院依職權調卷查明屬實。另依卷附系爭社區97年1 月25日97年度第一次區分所有權人會議記錄記載「目前園區實屋45戶，空屋11戶，合計56戶。實屋收36元，空屋收20元」等語（見簡卷第23頁、第24頁），堪認原告主張：依系爭社區區分所有權人會議決議，自96年9 月至98年4月之管理費，係以實戶每坪36元、空戶每坪20元計算等語，應值憑採。
㈡又原告主張：依系爭社區98年4 月8 日召開98年度第2 次區
分所有權人會議決議「由全體區分所有權人決議通過調高管理費基數為50元/ 坪且空戶優惠不變；起迄時間為98年5 月
1 日至99年4 月30日」，可知自98年5 月至99年4 月之管理費，應調整依上開決議標準計算；另依系爭社區102 年3 月20日最新修訂之住戶規約第10條第2 項「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議每戶每月40元/ 坪分攤之，空戶優惠為每戶每月20元/ 坪」之規定，可推認自99年
5 月至102 年6 月之管理費應改依上開規約規定標準計收云云，固據提出區分所有權人會議記錄及規約影本為據（見簡卷第27頁至第36頁）。然查：
①按區分所有權人會議除由公寓大廈建築物之起造人依公寓大
廈管理條例第28條之規定召集者外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人，召集人無法互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，公寓大廈管理條例第25條、第28條定有明文。又「區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例第25條之規定，召集權人由區分所有權人互推一人產生。召集人無法互推產生時，依區分所有權人名冊順序輪流擔任，或申請地方主管機關指定臨時召集人。輪值召集人違反召集義務時，區分所有權人得申請主管機關指定次順位區分所有權人任之」，102年3 月20日修正前系爭社區規約第3條第1 項亦有明文（見湖簡卷第12頁）。足認系爭社區區分所有權人會議之召集權人，應依上揭規定定之，且係以具有區分所有權人資格者為限，洵無疑義。
②次按公寓大廈管理委員會為人之組織體，區分所有權人會議
為其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度台上字第2517號、94年度台上字第1256號判決意旨參照）。查被告抗辯：系爭社區上開98年4 月8 日98年度第二次區分所有權人會議乃未具區分所有權人身分之訴外人陳建州所召集，其決議應當然無效等語，已引據該次會議記錄影本為憑（見簡卷第27頁）。原告雖推稱：無法查知該次會議為何人召集云云（見簡卷第114 頁），惟對陳建州並非區分所有權人乙節，亦自承屬實（見簡卷第112 頁）；堪認被告抗辯上情，應屬有據。則原告引據上開無效之98年度第2 次區分所有權人會議決議，主張：自98年5 月起至99年4 月已調漲管理費計算標準為實戶50元/ 坪、空戶20元/ 坪云云，自無足憑採。
③又經系爭社區102 年3 月20日第12屆區分所有權人會議決議
修訂之住戶規約第10條第2 項規定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議每戶每月40元/ 坪分攤之，空戶優惠為每戶每月20元/ 坪」，業據原告提出該規約及會議記錄影本為據（見簡卷第34頁、第117 頁）。被告對上開會議及規約修訂之合法性亦無爭執（見簡卷第112 頁）。
則於系爭規約修訂生效後之管理費，應依上述修訂後規約規定計收，洵無疑義。又審酌上開規約既係於102 年3 月20日修訂生效，原告復未就規約修訂前是否另有調整原訂管理費計算標準之區分所有權人會議決議合法有效存在乙節，舉證以實其說；則其主張：可自該上述修訂規約內容推知自99年
4 月起之管理費即以相同標準計收云云，亦乏所據。從而被告抗辯：系爭社區規約於102 年3 月20日修訂前，仍應以前揭系爭社區91年4 月10日第一次區分所有權人會議決議、並經97年1 月25日97年度第一次區分所有權人會議決議確認即實戶每月每坪36元、空戶每月每坪20元之標準計收管理費等語，洵堪採取。
㈢再查被告所有系爭建物自98年1 月至102 年6 月均為實戶乙
節，為兩造所不爭執（見簡卷第13頁、第14頁、第94頁背面、第111 頁）。另原告主張：被告所有系爭建物自96年9 月至97年12月期間亦為實戶等語，雖經被告否認（見簡卷第94頁背面、第111 頁）。然審酌公寓大廈區分所有權人對於各自專有之區分所有建物各有自由使用支配之權利，各區分所有權人究竟有無住用其區分所有建物、如何使用及使用之頻率，應屬各區分所有權人之隱私，尚非其他住戶甚至管理委員會可得輕易探知；併參諸建物空置將造成所有權人相當於租金之損失，衡情應非常態之情；被告空言抗辯：上開期間系爭建物均為空戶云云，自無足逕信。
㈣又關於被告應付管理費應以坪數151.83坪計算乙節，為兩造
所不爭執（見簡卷第95頁背面），且有系爭社區區分所有權人明細影本存卷可憑（見簡卷第80頁）。據上各節，可計算被告積欠自96年9 月至102 年6 月之管理費金額應計為38萬4441元【計算式：①自96年9 月起至102 年3 月：36元×15
1.83坪＝5466元（元以下四捨五入，以下同）；5466元×67個月＝366222元。②自102 年4 月至102 年6 月：40元×15
1.83坪＝6073元；6073元×3 個月＝18219 元。③366222元＋18219 元＝384441元】。至於被告另抗辯：96年到97年底因納莉颱風的關係，系爭社區淹水嚴重，管委會主委為體恤廠戶受災嚴重，故決議將各廠戶應繳之管理費取消，原告僅得主張98年起算之管理費云云，雖提出系爭社區97年度第一次區分所有權人會議記錄影本為證（見簡卷第23頁、第24頁）。然經核上開會議記錄係記載「應收而無法收回（呆帳）0000000 元（提大會建請准予銷帳），經大會同意授權第七屆委員辦理」等語（見簡卷第24頁）；核其文義尚無免除系爭社區包括被告在內各廠戶欠繳管理費債務之意。再參酌被告自承：「後來第七屆一直到現在第十二屆都沒有處理這筆呆帳」、「因為歷屆管委會，對於這筆錢，都沒有再提過」等語（見簡卷第111 頁背面），顯然系爭社區之區分所有權人會議及管理委員會迄未就上開應收未收之帳款應如何處理乙節作出決定。則被告據上會議決議抗辯原告無權請求96年及97年欠繳之管理費云云，洵屬無據。
七、惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；且抵銷，應以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條、第335條定有明文。且按，公寓大廈之區分所有權人，就為管理公寓大廈共同事務之必要，而決議收取管理費作為公共基金，其所有權固屬於區分所有權人全體。惟公寓大廈管理委員會乃住戶為執行區分有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護之工作所設立之組織，其向各住戶收取管理費等並於職務範圍內支付、管理及運用，就其與各住戶之內部關係，雖有代收代付之性質；然對外而言，管理委員會既得以其名義請求給付管理費，並得在其職務範圍內，為法律行為及行使權利、負擔義務。則區分所有權人自非不得以其對公寓大廈管理委員會之債權，與其繳交管理費之債務相抵銷。經查：
①原告於被告原購買系爭社區共有部分之專有停車空間中之編
號29號車位遭訴外人精華公司拍定取回後，疏未將重新規劃調整之停車位分配補償予被告，致被告於103年6月4 日另行取得編號B2-75 號車位前，喪失使用車位之權益，原告則將該車位出租收益之情，業經認定於前。則被告抗辯：原告上開所為已致伊受損害，原告則出租車位收取租金，乃無法律上原因，應將所受租金之利益依不當得利之規定返還予伊，伊並得以之與原告所主張管理費債權相互抵銷等語，洵屬有據。
②又查被告原購買編號29號車位係於95年9 月17日經訴外人精
華公司聲請由本院民事執行處執行強制點交乙節，有精華公司103年8月7日精（管）外字第0000000號函附執行強制點交筆錄影本為證（見簡卷第147頁至第154頁），且為兩造所不爭執（見簡卷第169 頁背面）。原告並自承：重新規劃之停車位確實只有被告沒有補償到，伊並以月租1500元出租他人使用等語明確（見簡卷第169 頁）。從而被告抗辯：伊得依不當得利之法律關係請求原告給付自96年9 月起至原告實際交付車位之前1 日即103 年6 月3 日止，按每月1500元計算之不當得利，並以此與被告可得主張之管理費債權相抵銷等語（見簡卷第139 頁背面），於法自無不合。據此計算，被告上開期間可得主張抵銷之不當得利債權應計為12萬1650元【計算式：（1500元×81）＋（1500元×3/30）＝121500元＋150 元＝121650元】；經與原告前經認定之管理費債權相抵銷後，被告尚應給付原告之管理費計為26萬2791元【計算式：384441元－121650元＝262791元。】
八、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭規約之規定，於請求被告給付26萬2791元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年7月5 日（送達證書見湖簡卷第31頁）起至清償日止，按週年利率10％計算之利息之範圍，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。又本件係適用簡易程序所為之判決，就被告敗訴部分，依民事訴訟法第389 條第1項第3 款規定，應本於職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當之擔保為免假執行之宣告；原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項3款、第392條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 1 日
民事第一庭法 官 李瑜娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 1 日
書記官 羅伊安