臺灣士林地方法院民事判決 102年度簡字第8號原 告 蔡重舟訴訟代理人 張素亮
蔡忠雄被 告 謝富來兼上一人之 楊芯瑀訴訟代理人被 告 王文博
謝清祥上四人共同訴訟代理人 劉智園律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國102 年11月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。又關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新台幣（下同）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序。同法第427 條第1 項亦有明文。
二、本件原告原起訴聲明「（一）被告吉美和風大樓管理委員會不得干涉、禁止原告所有台北市○○區○○街○○號、40號兩棟房屋之住戶經營小吃店。（二）被告謝富來、楊芯瑀、王文博、謝清祥應自民國102 年4 月1 日起，按月給付原告7萬5000元，至吉美和風大樓管理委員會同意原告前項房屋住戶可以經營小吃店之日止。」（本院102 年度士簡調字第30
6 號，下簡稱士簡調卷第4 頁）；嗣於起訴狀送達後，具狀撤回被告吉美和風大樓管理委員會（下簡稱系爭管委會）及第一項聲明，並變更第二項聲明為「被告謝富來、楊芯瑀、王文博、謝清祥應連帶給付原告18萬7500元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（本院卷第103 頁），核原告前開所為係屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。又原告減縮訴之聲明後，本件訴訟標的金額未逾50萬元，業經本院諭知改行簡易程序（本院卷第165 頁），併予敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）其於102 年3 月11日與訴外人蘇媒貴，就其所有門牌號碼台北市○○區○○街○○○○○號兩棟房屋（下簡稱系爭房屋），簽訂房屋租賃契約，約定租期自102 年4 月1 日起至
107 年3 月31日止，租金每月7 萬5000元，押金22萬5000元，第1 期租金及押租金均於簽約當日收訖，系爭房屋所屬之系爭管委會於102 年3 月14日公布「房屋租賃管理辦法」（下簡稱系爭辦法），禁止社區住戶經營餐飲行為或作為餐食場所，蘇媒貴因此請求原告解除租賃契約，並退回租金及押租金，原告不得已同意，然系爭辦法乃系爭管委會之管理委員即被告謝富來、楊芯瑀、王文博、謝清祥未經吉美和風大樓社區全體區分所有權人會議決議，自行制定、公布，顯然有違公寓大廈管理條例之規定。依民法第765 條規定，管委會不得干涉、禁止系爭房屋之住戶經營小吃店，原告因被告4 人違背法令之行為，無法出租系爭房屋，受到損害。
（二）系爭辦法於102 年3 月14日公布後，原告旋於當日向訴外人即總幹事梁麗羚提出異議，未料，梁麗羚仍於同年月20日以電子郵件寄送給全體住戶，原告遂於同年月22日以電子郵件通知梁麗羚系爭辦法諸多違法之處，被告4 人因而於同日晚間與原告召開協調會，原告以為被告願意廢除系爭辦法，故洽談甚歡，以為事情圓滿解決，未料，同年月26日收到系爭管委會以電子郵件通知系爭辦法與管委會第15次會議結論予全體住戶，系爭辦法內容仍然不變，被告
4 人顯係出爾反爾，蘇媒貴因而心生畏懼，要求解除租賃契約，同年5 月22日管委會第16次會議，原告出席，請求被告公告廢止系爭辦法，被告仍不作為，直至同年6 月10日本院召開調解庭，調解委員告知違法，被告方於同年6月12日以電子郵件通知全體住戶公告廢止系爭辦法，被告違背公寓大廈管理條例之規定，自行制定、公布系爭辦法，原告係以所有土地與吉美建設股份有限公司合建分屋，合建契約並未約定大樓壹樓不得作為餐飲商店之用途，亦無口頭約定，蘇媒貴因而與原告解除租賃契約，原告遲至同年6 月15日始覓得訴外人嘉珍食品有限公司承租，爰依民法第184 條第1 項前段、第2 項、第185 條規定，聲明請求1.被告謝富來、楊芯瑀、王文博、謝清祥應連帶給付原告自102 年4 月1 日起至同年6 月15日止共2 個半月之租金18萬7500元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以下列情詞置辯：
（一）其等純係依房屋買賣契約、使用執照所示用途及社區規約之約定通過系爭辦法，因建商銷售時曾表示一樓店面戶不會「作吃的」，雖未明載於買賣契約，但由買賣契約第15條稅費負擔「瓦斯裝置工程費由本大樓二樓以上住戶按戶數分擔」及契約附件一：建材設備中之室內裝修及設備九、廚具設備「5.壹樓店鋪採簡易廚具附贈電陶爐」暨台北市政府都市發展局使用執照存根附表所示一樓用途為「一般零售業乙組」，即明一樓店面不能從事餐飲業。系爭社區區分所有權人基於上開認知，於101 年7 月15日由起造人召開第一次區分所有權人大會通過社區規約第20條其他事項第5 款「本大樓壹樓店面嚴禁經營色情、賭博及其他法令所禁止之違背社會善良風俗之營業及違反法令之行為；住戶於本大樓內依法經營餐飲....，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險」。
（二）原告所受無法出租之損害，係因其同意無條件與蘇媒貴解除契約，與被告無涉，又被告係因信賴使用執照所載用途及社區規約等依據而制定系爭辦法，並無違法，縱認系爭辦法與法不合，被告亦未從事任何積極作為阻止原告出租店面予蘇媒貴，另被告知悉原告質疑系爭辦法後，為昭鄭重及和諧，旋於102 年3 月22日與原告召開協調會，雙方於會中討論重點並非在禁止出租予昌吉街豬血湯業者，反而是可出租予昌吉街豬血湯業者，但考量業者送餐時必須經過社區車道出入口，恐影響行人及汽車行進安全，應投保公共意外責任險，並就社區環境清潔等必須有所維護，且雙方達成共識。原告於102 年3 月26日收受管委會之電子郵件，發送人係總幹事梁麗羚，並非被告4 人，亦未查證下率然推論被告4 人出爾反爾，隨即於翌日27日與蘇媒貴合意解除契約，並對被告4 人提起本件訴訟，並無理由等語，並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
（一）原告主張其與蘇媒貴於102 年3 月11日就系爭房屋簽訂租賃契約，租期自同年4 月1 日起至107 年3 月31日止，系爭管委會於102 年3 月14日制定系爭辦法，其與蘇媒貴於同年3 月27日合意解除契約並返還租金、押租金，嗣於10
2 年6 月15日與嘉珍食品有限公司另成立租賃契約一節，有其提出之租賃契約書、解除租賃契約書、退款支票為憑（士簡調卷第9 至12、19至20頁、本院卷第98至102 頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）原告又主張其為系爭房屋之所有權人，得自由使用收益，被告4 人不得侵犯云云，然按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765 條定有明文。而前開條文所稱之法令限制包含私法上之限制及公法上之限制，公寓大廈管理條例第
5 條規定區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，以及系爭房屋所屬系爭社區，於101 年7 月15日經區分所有權人會議決定制定之社區規約（下簡稱系爭社區規約）第16條約定「專有部分及約定專用，一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。」等（本院卷第55頁），均屬民法第765 條規定所稱私法上限制之適例，換言之，原告就系爭房屋固有所有權，但其使用收益之方式並非毫無限制，仍應受限於法令限制之範圍內，方得自由使用、收益至明。
（三）次按管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；又管理委員會之職務包含其他依本條例或規約所定事項。公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第36條第13款設有明文。系爭社區規約第20條第8 款亦約定：本規約中未規定之事項及其他未盡事宜，由管理委員會另訂各項管理辦法，並應依公寓大廈管理條例及其施行細則及其他相關法令之規定辦理（本院卷56頁背面）。
準此，可徵管委會於公寓大廈管理條例規定之職務範圍內，為管理維護公寓大廈之環境品質、安全衛生等事項，依據法令及社區規約，制定相關管理辦法以達前述目的，即難逕認違法，基此，經查：
1.原告主張被告4 人於102 年3 月14日制定系爭辦法，違反公寓大廈管理條例及社區規約一節，固有其提出之系爭辦法、102 年3 月14日系爭管委會第15次委員會會議紀錄為佐（士簡調卷第13至18頁），然觀諸前開會議紀錄有關總幹事報告自102 年1 月5 日起至102 年2 月28日止之工作報告，其中第14點即載有「協助清潔員清除一樓出口車道地面長期遭鄰舍豬血湯之污染，油漬疑似已滲入地磚內層並非一般清潔藥劑可洗滌。」等語（士簡調卷第15頁），對照原告提出之現場照片（本院卷第89頁），系爭社區與蘇媒貴經營之豬血湯商店相鄰，系爭房屋（即招牌活菌豬部分）位於系爭社區一樓店面，系爭房屋與豬血湯商店間有系爭社區地下停車場出入口相隔，可徵○○○區○○○○○道地面已因鄰房經營餐飲，沾污地面，已有影響系爭社區環境衛生之事實。提案六說明欄亦載有B 棟住戶反應，本大樓應加以防範店面（房屋）出租（售）管理辦法，以保居家安全、環境衛生及大樓房價保值，另衡之常情，公寓大廈租售廣告放任不當公告張貼，仲介帶看或第三人得以不受管制任意出入系爭社區，出租行業類別毫無限制，出租人與承租戶有關管理費繳納、規約遵循等權利義務約定不清等節，當會影響公寓大廈環境、衛生、品質及住戶居住安全，甚至市場交易行情，為此，被告4 人擔任系爭管委會之管理委員，為維護管理系爭社區之環境品質、安全衛生、大樓增值保值等因素，依系爭社區規約第20條第8 款之授權下，制定系爭社區之房屋租售廣告、承租戶遵循事項等事宜之規範，尚非無所本，難謂有何違法之處。
2.惟系爭辦法第8 條第1 款規定「本大樓絕對禁止餐飲行業或作為飲食場所、色情、賭博、宗教、政黨及其他法令所不允許之相關行業承租或購買」、第2 款第1 目「本大樓禁止餐飲行業或作為飲食場所、色情、賭博、宗教、政黨及其他法令所不允許之相關行業」（士簡調第13頁），其中禁止餐飲行業或作為飲食場所部分，核與系爭社區規約第20條第5 款「... 住戶於【本大樓內依法經營餐飲】、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險」之約定明顯有別，又查系爭社區坐落第四種住宅區，依台北市建築管理工程處核發之使用執照，系爭社區1 樓店面原核准用途為「一般零售業（乙組）（除便利商店使用外）」，依建築物使用類組及變更使用辦法規定，核屬G3類組場所，餐館業及飲料店業核屬G3類組場所，依台北市土地使用分區管制規則第5 條土地及建築屬用組別之使用項目規定，餐館業及飲料店業歸屬第21組「飲食業（G-
3 類組）」為附條件允許使用，設置地點應臨接寬度8 公尺以上之道路且限於建築物第1 層及地下1 層使用，系爭房屋之使用地板面積合計為104.2 平方公尺，得經營餐館業及飲料店業使用等情，有土地使用分區證明書、台北市建築管理工程處及台北市政府都市發展局函覆在卷可稽（本院卷第90至91、154 頁），換言之，系爭房屋依法得經營餐飲業，而系爭管委會102 年3 月14日會議決議通過制定系爭辦法第8 條第1 款、第2 款第1 目有關禁止餐飲行為或作為飲食場所部分之規定，明顯違反前述社區規約第20條第5 款約定。依公寓大廈管理條例第37條「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」規定即屬無效，亦無庸再經被告4 人或系爭管委會廢止，至於其他規定，則無違反公寓大廈管理條例、系爭社區規約或區分所有權人會議決議，仍屬有效至明。
（四）復按侵權行為損害賠償責任，除行為人之行為具不法性、被害人受有損害外，尚須以行為人之不法行為與被害人所受損害間具有相當因果關係為其成立要件（最高法院98年度台上字第1452號判決要旨參照）。
1.查被告4 人固於102 年3 月14日決議通過制定系爭辦法第
8 條第1 款、第2 款第1 目部分，固因違反系爭社區規約而無效，已見前述，但於系爭辦法公告實施前，原告已於當日透過總幹事梁麗羚得知上情並表示異議，有電子郵件可按（本院卷第106 至108 頁），被告等人隨即會同原告於102 年3 月22日晚間進行協調，當日協調結果業已決議系爭管委會不反對原告將系爭房屋出租蘇媒貴，只需依社區規約約定投保公共意外險，保持、維護清潔已足，有住戶協調會議紀錄及會議譯文在卷可證（本院卷第62、148至153 頁），原告亦不爭執當日會議氣氛甚佳，顯然被告
4 人或系爭管委會確無實施系爭辦法第8 條第1 款、第2款第1 目之意，此外，被告或系爭管委會亦未曾以系爭辦法第8 條第1 款、第2 款第1 目規定，為任何禁止、阻礙、抵制原告或承租人蘇媒貴經營餐飲之行為。
2.雖系爭社區總幹事於102 年3 月26日將同年3 月14日管委會決議、系爭辦法全文等檔案以電子郵件通知全體住戶，此有電子郵件在卷可參（本院卷第111 頁），然原告並未舉證前開電子郵件係被告4 人授權總幹事寄發，且如前所述，系爭辦法僅第8 條第1 款、第2 款第1 目有無效之情形，其餘規定仍屬有效，依公寓大廈管理條例第36條第10款規定管理委員會對於管理事項有公告之職責，因此，總幹事將前開會議紀錄、系爭辦法等管理事項通知全體住戶，縱係被告4 人授權為之，亦屬依法執行職務，難認為禁止、阻礙、抵制原告將系爭房屋出租蘇媒貴之不法行為。
3.原告於收受102 年3 月26日電子郵件後，未向被告4 人究明，即誤認系爭管委會有實施系爭辦法第8 條第1 款、第
2 款第1 目之規定，未來恐有執行前開規定用以禁止、阻礙原告出租系爭房屋予蘇媒貴，旋於租期開始前之同年3月27日與蘇媒貴合意解除租賃契約，並返還已收之租金及押租金，應係原告單方誤解所為，難認與被告102 年3 月14日制定系爭辦法第8 條第1 款、第2 款第1 目規定有何因果關係。
四、綜上所述，被告4 人於102 年3 月14日制定系爭辦法第8 條第1 款、第2 款第1 目部分，固有違反系爭社區規約約定而無效之情，但於原告與蘇媒貴間租賃契約之租期開始前之同年月22日，業經兩造協調不予實施前開辦法，被告4 人亦未曾以前開辦法禁止、阻礙原告或蘇媒貴履行租賃契約，原告因誤認社區總幹事於同年月26日寄發系爭辦法予全體住戶，未來恐有實施系爭辦法之虞，而與蘇媒貴合意解除租賃契約，受有返還租金及押租金之損失，核與被告制定前開辦法無涉，從而，原告依民法第184 條、第185 條規定，請求被告連帶給付自102 年4 月1 日起至6 月15日止共2 個半月之租金18萬7500元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗（本院卷第168頁），應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，均無礙本件勝負判斷，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 11 月 15 日
民事第二庭 法 官 黃欣怡以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 19 日
書記官 詹志鵬