臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1430號原 告 李錦文訴訟代理人 陳宜新律師
錢裕國律師複代理人 黃文玲被 告 褚茂榮上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國103年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰壹拾萬元，及自民國一○三年三月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰壹拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠緣原告於民國102年07月29日經由訴外人東森房屋徐匯捷運
加盟店暨觀驥不動產仲介經紀股份有限公司（下稱觀驥不動產公司）居間仲介，以價金新臺幣（下同）共計1,550萬元，向被告承購其所有坐落於新北市○○區○○○○段000地號、107地號、72-1地號、72-2地號、72-3地號、72-4地號、72-5地號、73地號、73-1地號、73-2地號、73-3地號、78地號、78-1地號、81地號、81-1地號、81-2地號、81-3地號、81-4地號、81-5地號、81-6地號、84地號、84-1地號、86地號、87-1地號、88地號、108地號、109地號、110地號、113地號、113-1地號、115地號、115-1地號、119地號、119-1地號、119-2地號、121地號、121-1地號、121-2地號、123地號、124地號、124-2地號、124-3地號、124-4地號、125地號、125-1地號、126地號、127地號、128地號、132地號、132-1地號、133地號、134地號、135地號、135-1地號、135-2地號、136地號、136-1地號、136-2地號、137地號、137-1地號、138地號、139地號、139-1地號、140地號、140-2地號、140-3地號、104-4地號、183地號、183-2地號、183-3地號，共計70筆土地（下稱系爭土地），遂與被告委任之代理人即訴外人褚綺玲簽立土地買賣契約乙份（下稱系爭買賣契約），於簽立系爭買賣契約時，被告及觀驥不動產公司特別告知原告，系爭土地僅有5人共同持有，致原告信以為真，不疑有他。原告並於簽立系爭買賣契約後，即依約給付分期款項，迄今已給付被告310萬元。詎料，頃經原告詳查系爭土地登記謄本，始愕然發現系爭土地，其中坐落新北市○○區○○○○段○○○○號土地非被告所有，被告無任何持分，此與系爭買賣契約書第1條約定明顯不相符。又系爭買賣契約中僅有標明土地地號，並未記載地上建物情形及土地權利範圍持分，甚且原告於簽約時欲詳閱系爭買賣契約相關規定，觀驥不動產公司人員及被告竟告知原告該契約為制式契約，沒有問題，不用詳閱，且被告或觀驥不動產公司人員自始均未提出系爭買賣契約上所載之土地登記簿謄本及權狀等向原告解說確認，並向原告聲稱各土地僅有5人共同持有，經原告查調系爭土地登記謄本後，詎發現系爭土地各筆之持分共有人竟多達50人以上，而新北市○○區○○○○段○○○○號上竟另有多人共有之同區段101號建物，惟原告於締約時均被蒙騙未受告知，毫不知情。另原告復查知系爭土地中，新北市○○區○○○○段○○○○○號及81地號兩筆土地上竟已有訴外人許泉水及張年生自38年即設定兩筆地上權，且該二筆土地位置恰位於原告承購之78地號、81-5地號、81-4號、81-2號、81-3號土地中央，造成土地使用不能連貫之情形，而被告及觀驥不動產公司於締約時均未告知原告上情，更遑論於系爭買賣契約中載明。綜上，被告締約時表示其為出售各土地之地主並保證各土地共有人不超過5人等施以詐術之積極行為外，另就101地號土地非被告所有、107地號土地上有他人共有之建物、78-1地號及81地號土地上另有第三人設定地上權等締約重要事項，自始未為告知，且刻意隱瞞，而使原告陷於錯誤而為意思表示簽立系爭買賣契約。爰原告於獲悉受詐欺後，旋於102年8月28日委由律師發函（即至遠律師法律事務所102年8月28日至國律字第000000000號函）向被告撤銷原告因受詐欺而為簽立系爭買賣契約之意思表示，並依不當得利規定，請求返還已給付之買賣價金310萬元。
㈡因有關土地買賣契約中土地之所有權人共有持分、出賣人是
否為土地所有權人、土地上是否有建物坐落、土地上是否有其他權利設定等事項，均係交易上就當事人資格或物之性質之重要事項，倘若鈞院認原告前述受詐欺之主張為無理由，退步言之，原告誤以為各筆土地共有人僅有5人共同持有，此與系爭土地中多筆之持分共有人竟多達50人以上等情顯不相符，且系爭買賣契約書上對各筆土地持分雖有記載詳如權狀或登記簿謄本，然被告卻未提出權狀或登記簿謄本列為系爭買賣契約附件，故就締約時原告基於就各土地共有人人數重要事項發生錯誤而為締約意思表示；又新北市○○區○○○○段○○○○號土地並非被告所有，被告亦無任何持分，原告因誤以為被告出售該筆土地即為土地之所有權人，此乃係交易上就當事人資格之重要事項發生錯誤，而為締約之意思表示；復被告就所出售之新北市○○區○○○○段○○○○號土地上有多數人共有之同段101號建物坐落於其上，原告締約時誤以為被告出售之系爭70筆土地均為空地，然土地交易中是否另有建物坐落於其上，將影響土地之價格甚鉅，故誠屬交易上物之性質之重要事項，原告於此發生錯誤而為簽立系爭買契約之意思表示。再者，原告所承購之系爭土地中新北市○○區○○○○段○○○○○號及81地號兩筆土地已有訴外人許泉水及張年生自38年即設定兩筆地上權，且該二筆土地位置恰位於原告承購之78地號、81-5地號、81-4號、81-2號、81-3號土地中央，造成土地使用不能連貫情形。原告於締約時均誤以為被告既於系爭買賣契約書第8條保證本約標的物產權清楚，權利絕無任何瑕疵等云云，故同區段78-1地號及81地號兩筆土地上無設定地上權等權利之情形，然是否於土地上設定他項權利誠屬交易上物之性質之重要事項，原告誤認該兩筆土地上並無任何權利設定之限制而為簽立系爭買賣契約之意思表示。則原告因上述就交易重要事項之錯誤而為締結系爭買賣契約意思表示，甚者，亦因被告之傳遞人即仲介公司人員之錯誤傳遞，而為締約意思表示，爰原告於獲悉因錯誤為意思表示後，旋於102年8月28日委由律師發函向被告撤銷因錯誤而為簽立系爭買賣契約之意思表示，並請求返還已給付之買賣價金。則原告得依不當得利請求被告返還已付價金310萬元。
㈢再退步言之，倘鈞院認原告撤銷系爭買賣契約意思表示亦無
理由，系爭買賣契約仍成立，則被告尚有因下述情形，以致不能履行民法第349條及第350條所定之義務，諸如：⑴新北市○○區○○○○段○○○○號土地並非被告所有，被告亦無任何持分，且被告於系爭買賣契約第8條保證本約標的物產權清楚，權利絕無任何瑕疵云云，如今被告實無上揭101地號土地所有權或持分，故殊無可能履行系爭買賣契約而為移轉所有權登記予原告，被告誠有不履行民法第348條第2項、第350條之情形。⑵又系爭土地中新北市○○區○○○○段○○○○○號及81地號兩筆土地上分別有訴外人許泉水及張年生自38年即設定之地上權，被告既於系爭買賣契約書第8條保證本約標的物產權清楚，權利絕無任何瑕疵等，惟就新北市○○區○○○○段○○○○○號及81地號兩筆土地，即有第三人即訴外人許泉水及張年生得對原告（即取得各該土地所有權後）主張地上權，故被告誠有違反民法第349條之不履行情形。承此，原告得依民法第353條規定主張依關於債務不履行之規定，行使其權利。而被告無上揭101地號土地所有權或持分，且訴外人許泉水及張年生於新北市○○區○○○○段○○○○○號及81地號兩筆土地設定之地上權亦無法塗銷除去，此乃係可歸責於被告隱匿此重要交易資訊之事由所致，原告得依民法第226條主張權利。故原告另援引民法第256條規定主張解除系爭買賣契約，並以本起訴狀繕本送達被告時作為解除契約意思表示之通知。兩造間系爭買賣契約業經原告為解除，則依民法第259條第2項規定，被告應返還受領原告之310萬元價金。
㈣為此，爰依民法第179條、第259條第2項規定提起本件訴訟
等語。並聲明：㈠被告應給付原告310萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。民法第92條第1項、第93條分別定有明文。且按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號民事判例要旨參照）。又按民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884號民事判例）。本件原告主張：被告故意未告知系爭土地中新北市○○區○○○○段○○○○號土地非其所有，同段107號土地上亦有他人之建物，新北市○○區○○○○段○○○○○號土地、81地號土地已分別設有一地上權予訴外人許泉水、張年生，並佯稱系爭土地僅有5人共有，則被告對其詐欺而使其陷於錯誤而為意思表示與被告訂立系爭買賣契約，並已交付310萬元買賣價金予被告云云。雖依原告所提出之土地登記謄本可得知，被告並非新北市○○區○○○○段○○○○號土地之登記所有權人，而係登記為訴外人鍾季良所有；且新北市○○區○○○段○○○○○號土地、81地號土地上分別設有一地上權予訴外人許泉水、張年生；又系爭土地之持分共有人非僅5人，其中多筆土地之共有人有多達50人以上之情形，此有土地登記謄本、存證信函暨回證、系爭買賣契約、本票等件影本為證。惟被告是否有故意未告知上揭情事，或有佯稱系爭土地為5人所共有等情，依上揭原告所提之證據尚無法證明，則尚難謂原告有因被詐欺而為意思表示，嗣原告主張其以至遠法律事務所102年8月28日至國律字第000000000號函向被告系爭買賣契約之代理人褚綺玲為撤銷受詐欺所為之意思表示，難謂有據。
五、原告另主張：其因兩造系爭契約約定不明確，而誤以為系爭各筆土地共有人僅有5人，又因被告未提供土地謄本或權狀，致其就系爭土地之共有人數之認知有誤，又誤以為新北市○○區○○○○段○○○○號土地為被告所有，同段107地號土地上並無建物，且同段78-1地號、81地號兩筆土地並無地上權設定，而為錯誤之意思表示與被告訂立系爭買賣契約，並以上揭存證信函撤銷錯誤之意思表示等語。按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。且按前二條之撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅，同法第90條亦定有明文。衡諸常情常理，不動產買賣，就買賣標的物即不動產之產權是否清楚，出賣人是否即為不動產之所有權人、不動產上是否有設定其他權利、土地上是否有建物等情，皆足以影響買受人之購買意願及交易價值，故為不動產交易上之重要事項。原告因被告未提供土地登記謄本及權狀，於訂立系爭買賣契約時，誤以為被告為系爭土地之所有權人，且系爭土地共有人僅有5人，並無建物、且無地上權之設定，而為與被告訂立系爭買賣契約之意思表示，核屬其意思表示有錯誤，亦無證據顯示係因原告之過失所致，原告以至遠律師法律事務所102年8月28日至國律字第000000000號函向系爭買賣契約被告之代理人褚綺玲為撤銷錯誤之意思表示，且該函已於102年9月2日送達被告之代理人褚綺玲而生撤銷錯誤意思表示之效力，此有原告提出之上揭函文及中華郵政掛號郵件收件回執為證（影本附於本院卷第116頁至第119頁），並有授權書影本附卷可稽（本院卷第92頁），是兩造間之系爭買賣契約經原告撤銷錯誤之意思表示後，即已不存在，被告受領原告已給付買賣價金310萬元，即為無法律上原因，而受有利益，致原告受有損害，乃構成不當得利，原告當得依不當得利之規定請求返還。至原告既已合法撤銷其錯誤之意思表示，系爭買賣契約已不存在，當無再主張被告債務不履行，而由原告以本件起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之餘地，故原告另主張其因被告債務不履行而以起訴狀繕本送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，即屬無據。
六、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付310萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年3月1日（本院卷第155頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。另本院依民事訴訟法第392條第2項規定，爰依職權定相當金額宣告被告預供擔保後得免為假執行。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 19 日
民事第二庭 法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 19 日
書記官 卓怡芳