臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1486號原 告 周隆徐訴訟代理人 羅行律師被 告 謝美珠訴訟代理人 周燦雄律師
蔡炳楠律師上列當事人間返還租賃保證金等事件，本院於民國103 年7 月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意、請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第7 款、第2 項分別定有明文。原告起訴狀所載訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）94萬1,500 元，及民國102 年1 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；願供擔保請准予宣告假執行」，嗣於本院103 年1 月21日言詞辯論期日減縮上開聲明之利息起算日為「起訴狀繕本送達翌日」變更其訴之聲明第1 項為：「被告應給付原告94萬1,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」。經核原告訴之聲明之變更，係基於同一基礎事實，而減縮應受判決事項之聲明者，且不甚礙對造之防禦及訴訟之終結，且對造就前開聲明之變更無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前開法條規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告於101 年4 月21日向被告租用新北市○○區○○路0 段000 巷0 號房屋旁之停車場車棚、冰櫃及廁所（以下分別稱系爭土地、系爭租賃設施），兩造並簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自101 年4 月15日起至103 年4 月14日止，共計2 年，租金約定為第1 年為每月5 萬元，第2 年起為每月5 萬5,000 元。詎被告出租予原告之系爭租賃設施竟經行政機關認定為違章建築，原告雖函催被告辦妥租賃設施合法使用手續，惟被告置之不理，致系爭租賃設施於101 年10月11日遭新北市政府違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）予以拆除，被告甚而於翌日以郵局存證信函向原告表示終止系爭租約。被告既片面終止系爭租約，除應返還系爭租約保證金10萬元予原告外，依系爭租約第
7 條之約定，被告如欲終止系爭租約應提前2 個月告知原告，並應支付4 個月之租金以為補償，被告違反該條規定，則連同應提前告知之2 個月，被告計應賠償原告6 個月之租金。另原告租用系爭租賃設施係為經營餐飲業之用，並就該設施支出裝潢等費用共計54萬1,500 元，亦因系爭租賃設施遭拆除而毀損殆盡，被告亦應賠償原告上開損失等語。並聲明：㈠被告應給付原告94萬1,500 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂系爭租約前，被告即至現場瞭解系爭租賃設施之現狀後始同意承租，則原告嗣後自行加蓋違章建築必知悉日後遭他人檢舉報拆乃須自行負擔全部損失。原告為經營熱炒而租用系爭租賃設施，並自行增建裝潢以擴大利用，且原告因經營上與他人結怨，致遭檢舉而經拆除上開違建等情，顯然不可歸責於被告。復據系爭租約第5 條、第9 條及第14條，均約定原告如租用土地後續利用，因違反行政法令造成損害者，概由原告自行負責，是原告請求被告賠償其裝潢費用之損失實屬無據；又依系爭租約第10條之約定，原告如有違反系爭租約事項或違背法令而為不當使用，被告得逕自收回土地並沒收原告之保證金，被告終止系爭租約係因原告搭蓋違章建築致遭人檢舉拆除，故原告自無請求返還保證金之理。至原告請求被告賠償其6 個月租金部分，亦欠缺法律上之依據，顯無理由等語至辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造所不爭執之事項：㈠原告於101 年4 月21日向被告租用系爭土地及系爭租賃設施
，兩造並簽訂系爭租約，租賃期間自101 年4 月15日起至10
3 年4 月14日止，共計2 年，租金約定為第1 年為每月5 萬元，第2 年起為每月5 萬5,000 元，原告並依系爭租約給付保證金100,000 元。
㈡系爭租賃設施經行政機關認定為違章建築，於101 年10月11日遭拆除大隊予以拆除。
㈢被告於101 年10月12日以郵局存證信函汐止存證號碼428 號向原告為終止系爭租約之意思表示。
四、得心證之理由：㈠原告依系爭租約第4 條請求被告給付保證金10萬元、第7 條
請求被告給付6 個月租金合計30萬元、及依民法第184 條請求賠償餐飲設施及裝潢費用54萬1,500 元，並無理由：
⒈系爭租賃設施經行政機關認定為違章建築，於101 年10月
11日遭拆除大隊予以拆除等情，為兩造所不爭執，並有拆除大隊函覆1 份附卷可稽。佐以原告陳述：我承租系爭租賃設施的時候停車場車棚就是單純做車棚使用，停車場車棚並沒有門，是開放式的，所以我在廚房加裝了塑鋼門，可以鎖起來隔離空間。屋頂裝潢木作是因為原本承租停車棚的天花板很破舊，所以另外用木作裝潢天花板就看不見破舊的鐵皮屋頂。停車場車棚地面上都是碎土、磚塊，凹凸不平，於是我加做水泥地板。另外，我承租的廁所其實是貨櫃屋搭建的，貨櫃屋底部的鐵皮已經都壞掉了，所以凹凸不平，我才整修鋪地磚填平。本來的停車棚是沒有水電管線的，無法用水用電，要做生意就需要加水電管線。再者，我做生意一定要招牌，招牌上寫的是「擱再來熱炒」。屋頂嵌燈是餐聽內的照明。廚房消音系統是避免廚房的抽風機會有聲音，如果有聲音會吵到鄰居等語（本院卷第56-57 頁）。顯見系爭租賃設施原係供停車場車棚使用，經原告予以改建為餐廳使用，而有別於原來系爭租賃設施使用之目的。另綜以拆除大隊違章建築認定通知書之記載，乃認定所拆除之違建類別乃「新建」，而非改建或增建、修建，並依據建築法第25條、第86條第1 項第1 款、違章建築處理辦法第5 條規定，因原告於系爭租賃設施所為上開新建未非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照而擅自建造故予以拆除（本院卷第46頁），故拆除大隊所認定拆除之違建，乃系爭租賃設施未取得執照而新建之部分，而非原告所承租系爭租賃設施原來之部分。
⒉另依系爭租約第10條之約定：「乙方（即原告）違反本約
事項或違背法令為不當使用，甲方（即被告）得逕自收回土地並沒收乙方（即原告）之保證金。」。系爭租賃設施經拆除大隊認定違反建築法第25條、第86條第1 項第1 款及違章建築處理辦法第5 條並予以拆除之違建，既為原告所新建之部分，則原告使用系爭租賃設施屬違背法令至明。從而，被告抗辯依系爭租約第10條收回系爭土地並沒收保證金，於101 年10月12日以郵局存證信函汐止存證號碼
428 號向原告為終止系爭租約之意思表示，即屬有據。原告雖主張被告口頭保證所出租系爭租賃設施為合法云云，然為被告所否認，原告就此亦未能舉證以實其說，況拆除大隊所認定拆除之違建，乃系爭租賃設施新建之部分，而非原告承租系爭租賃設施原來之部分，此與原告所自承和系爭租賃設施毗鄰之水煎包及麻油麵線攤位並未遭拆除大隊拆除等情一致，故原告所主張被告口頭保證所出租系爭租賃設施為合法云云，即難為有利原告之認定。
⒊此外，依系爭租約第14條約定：「承租人應遵守法律規範
使用，若有違法使用造成甲乙方損失，概由乙方（即原告）負責），…」。系爭租賃設施乃因原告違背法令而新建致遭拆除大隊予以拆除，自難認被告有何侵權行為存在，縱原告確實受有損害，依系爭租約第14條約定亦應由原告負擔。從而，原告主張被告賠償因新建系爭租賃設施所支出裝潢費用54萬1,500 元，即屬無據。
⒋再者，系爭租約第10條之約定：「乙方（即原告）違反本
約事項或違背法令為不當使用，甲方（即被告）得逕自收回土地並沒收乙方（即原告）之保證金。」，故於原告違背法令不當使用系爭租賃設施時，被告即得逕自收回土地並沒收原告之保證金。從而，系爭租約第4 條固約定被告應於系爭租約中止後將保證金退還原告，及第7 條雖約定：「乙方（即原告）所承租之土地期間，若甲方（即被告）欲向乙方（即原告）收回土地或終止租約，甲方（即被告）應於兩個月前告知乙方（即原告），並支付乙方（即原告）四個月租金作為補償。」之內容，顯係有別於系爭租約第10條之約定內容，而係指原告並無違反系爭租約事項或違背法令為不當使用系爭租賃設施之情形而言，被告始負補償及返還保證金之義務。然系爭租賃設施乃因原告違背法令而新建致遭拆除大隊予以拆除乙節既經認定，則原告依系爭租約第4 條、第7 條約定請求被告給付保證金10萬元及6 個月租金30萬元，亦非有理。
㈡綜上所述，系爭租賃設施經拆除大隊認定違反建築法第25條
、第86條第1 項第1 款及違章建築處理辦法第5 條並予以拆除之違建，既為原告所新建之部分，則原告使用系爭租賃設施屬違背法令至明。從而，被告抗辯依系爭租約第10條收回系爭土地並沒收保證金，於101 年10月12日以郵局存證信函汐止存證號碼428 號向原告為終止系爭租約之意思表示，即屬有據，原告依系爭租約第4 條請求被告給付保證金10萬元、第7 條請求被告給付6 個月租金30萬元、及依民法第184條請求賠償餐飲設施、裝潢費用54萬1,500 元，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文，故本件訴訟費用應由敗訴之原告負擔，爰判決如主文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 黃莉莉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 8 月 4 日
書記官 許竺筠