臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1498號原 告 鄭戊寅訴訟代理人 李成功律師被 告 劉宗興上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國103 年3 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地如附圖標示Ｂ所示部分之地上物，除圍牆、鐵門未超過一八０公分部分及上方遮雨棚外，均予拆除。
被告應於如附圖標示Ｃ之位置以附表所示方式回復設置蓄水池及附屬之供水管線，並將之返還予原告及其他共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決主文第一項，於原告以新台幣參拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第二項，於原告以新台幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由原告起訴主張：
㈠原告與被告分別為臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號3 樓及1
樓之區分所有權人，且均為上開4 層樓公寓（下稱系爭公寓）坐落基地臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分各四分之一。詎被告竟於民國99年5 月間，未經全體共有人之同意，擅在系爭土地如附圖標示Ａ及Ｂ所示之法定空地（以下合稱系爭法定空地，或分別稱系爭法定空地Ａ、系爭法定空地Ｂ）上搭蓋隔間牆、圍牆、屋頂、出入門，並將外牆、化糞池及原有管線設備拆除，將系爭法定空地納入其一樓室內空間，進而排除其他區分所有權人進入使用，被告顯有不法占用系爭法定空地之情事，且已違反共有法定空地之使用規定，原告自得依民法第
767 條、第184 條等規定，請求被告將前揭違法建物拆除，並將系爭法定空地騰空返還予原告及其他共有人，且依民法第179 條之規定，請求被告給付無權占用系爭法定空地所受相當於租金之不當得利。
㈡又被告未得全體區分所有權人同意，將原坐落於系爭土地上
如附圖標示Ｃ位置之共用蓄水池及附屬供水管線拆除，改由自來水公司之配水管直接抽水至系爭公寓頂樓水塔供水。被告擅自破壞共用蓄水池及附屬供水管線，侵害原告及其他共有人對蓄水池及供水管線之所有權，原告亦依民法第767 條、第184 條等規定，請求被告將前揭蓄水池及附屬供水管線回復原狀。
㈢聲明：
1.被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上如附圖標示Ａ及Ｂ所示位置之未登記增建部分之地上物，拆除騰空，並將占用之土地返還與原告及其他共有人（後側圍牆高180 公分之壁體為合法登記之建築物，不在請求拆除之範圍內）
2.被告應於附圖標示Ｃ之位置以附表所示之方式，回復共用蓄水池及其附屬供水管線之設置。
3.被告應給付原告新臺幣（下同）33萬6,268 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。另自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1,961 元。
4.願供擔保請准宣告假執行。被告之抗辯
㈠系爭公寓於建商興建完成交屋時，被告所有之一樓部分，其
前、後之法定空地即設有圍牆及大門，以此方式將系爭法定空地劃歸1 樓住戶使用。顯見系爭土地之共有人間，已就系爭法定空地之使用，成立分管契約，交由1 樓區分所有權人使用。原告主張被告無權占用系爭法定空地，並請求被告騰空返還該土地及給付原告相當於租金之不當得利，均非有據。
㈡原告主張之共用蓄水池，並未經辦理所有權第一次登記，故
應屬於原始出資興建之建商所有，並非系爭公寓之區分所有權人共有，原告既非蓄水池之共有人，自無權請求被告回復原狀。況被告於99年6 月時曾經請市議員協調住戶及相關單位進行勘驗，有部分住戶簽具同意加裝白鐵水塔於屋頂平台，另住戶亦有口頭同意將附圖標示Ｃ位置之蓄水池剷平，現已使用頂樓之水塔取水，用水上並無不便之處，故回復設置蓄水池對原告並無任何益處，反因此造成被告屋內容易滋生蚊蟲，造成居住品質下降之危害，顯屬權利濫用，自不應准許。且曾經台北市政府建築管理單處及自來水處之會勘，蓄水池可遷移設置在地下室，非必在附圖標示Ｃ之位置回復設置，益見原告之請求為權利濫用等語，資為抗辯㈢聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。兩造不爭執事實
㈠原告與被告分別為臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號3 樓及1
樓之區分所有權人，且均為該公寓坐落基地臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地之共有人，應有部分各四分之一。
㈡被告於99年5 月間，未經原告同意，將系爭公寓原坐落於系
爭土地上之蓄水池及附屬自來水管線拆除，並將系爭公寓被告所有之一樓房屋前、後方之外牆及原有之圍牆均拆除，再重新施作外牆及增蓋屋頂，而將系爭公寓前、後方如附圖標示Ａ及Ｂ部分之系爭法定空地納入其室內空間使用。
本件之爭點
㈠系爭法定空地之使用是否業經共有人成立分管契約，約定由
一樓住戶（即由被告使用）？㈡苟系爭法定空地依共有人之分管約定，被告得使用系爭法定
空地，但被告使用之程度是否合於法令及在共有人應容忍之範圍內？㈢原告是否得請求被告回復蓄水池及供水管線之設置？本院之判斷㈠被告依分管契約之效力得使用系爭法定空地。
1.按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，最高法院57年台上字第2387號著有判例可參。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依分管內容，就共有物之分管部分，為使用收益及管理，即取得管理權。又倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，亦有最高法院83年度台上字第1377號判決意旨可參。復以共有人應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於知悉之受讓人仍繼續存在，業經最高法院48年台上字第1065號著有判例可參。
2.原告主張系爭土地之共有人間並無被告得使用系爭法定空地之分管約定存在，被告使用系爭法定空地為無權占有等語，惟被告抗辯系爭公寓於建商興建完成並交屋時，即已於1 樓前、後方設置圍牆及出入大門，並有設置遮雨棚，並交由1 樓區分所有權人管理使用，當時向建商買受系爭公寓之其他共有人均知悉此情，被告之父，乃至被告繼承系爭公寓一樓後均沿襲此使用方式，無人異議，故系爭法定空地確實經共有人約定由一樓之住戶即被告之父及繼承後之被告使用等語。經查：
⑴原告不否認於68年時，系爭公寓一樓外前、後法定空地
上即有遮雨棚及出入門之事實（見本院卷第62頁）。復參以系爭公寓周遭由同一建商於相同時期興建之其他公寓，其一樓前方均設置相同之圍牆、大門及遮雨棚，有照片在卷可稽（本院102 年度訴字第539 號影印卷第45、46、70、75頁）。再比對建商銷售系爭公寓時提供之一樓平面圖（本院102 年度訴字第539 號影印卷第66、78頁，及本院102 年度湖簡調字第519 號卷第34頁），在一樓房屋前後之法定空地範圍均設有圍牆及大門。是被告所稱系爭公寓於建商交屋時，即已於一樓前、後方設置圍牆、大門、遮雨棚等情堪以認定。
⑵建商在系爭法定空地之範圍設置圍牆及大門之規劃方式
，即可知該空地並非開放空間。且系爭法定空地以大門及圍牆做為區隔內外之用，大門及圍牆所圍之法定空間鄰接一樓區分所有權專有部分之入口，自外觀而言，法定空間成為一樓區分所有權專有部分之庭院。以此即可推斷，系爭公寓建築時，建商對於法定空地之設計，係將之規劃為一樓庭院，自係預定由一樓之區分所有權人管理使用，建商於興建完畢交屋後，亦應依照規劃，由一樓區分所有權人管理使用系爭法定空地。故被告辯稱系爭法定空地向來均由一樓之區分所有權人管理使用等節，即堪採信。
⑶建商將系爭法定空地規劃設計為一樓區分所有權單位附
屬之庭院，並且在銷售系爭公寓時，在相關說明圖示中，標明該公寓之一樓前、後方將設置大門及圍牆（本院
102 年度訴字第539 號影印卷第66頁），而向建商購買系爭公寓之其他區分所有權單位之買受人，依一般社會通念，對於買受公寓所能使用之範圍，自應極為關注，對於法定空地之規劃設計則當無不知之理。且依據上開所述，於建商交屋時，確實將系爭公寓一樓前、後方之系爭法定空地交由一樓之區分所有權人即被告之父管理使用。原告復不爭執，系爭公寓之系爭法定空地由一樓使用，自系爭公寓興建完成後之68年迄99年6 月前業已經過數十年，並未有共有人對此爭執，直至訴外人即另共有人鄭勤於99年6 月30日向台灣士林地方法院檢察署提出竊佔之刑事告訴始生爭執等情（竊佔部分業經不起訴處分確定），並有本院依職權調閱上開卷宗影印後附卷可參。故依據上開之事證，足以推認系爭法定空地於系爭公寓建築完畢後，於建商銷售公寓及坐落基地時，業由建商與系爭土地其他共有人，就系爭法定空地劃由一樓區分所有權人使用乙節，成立分管契約之事實。⑷又上開由建商與系爭土地買受人間所成立之分管契約，
藉由一樓樓住戶之單獨使用及其他共有人之容忍等客觀可見之狀態，對於之後受讓系爭公寓區分所有權及坐落基地之共有人，應可推認受讓人知悉該分管契約而仍繼續存在分管之效力。
⑸綜上所陳，系爭法定空地既由建商規劃由系爭公寓之一
樓住戶使用，並在銷售系爭公寓及坐落基地時，使買受人知悉上情而購買之，應認就系爭法定空地之使用，業經成立由一樓住戶使用之分管約定，且此約定經由使用之外觀而使土地共有人之受讓人知悉，並持續其效力。
準此，被告辯稱其係依分管契約就系爭法定空地單獨為使用而有正當之占有權源等語，應屬可採。從而，原告主張被告無權占有系爭法定空地，並依民法第767 條第
1 項前段之規定，請求被告將該法定空地返還予原告及其他共有人，又依同法第179 條之規定，請求被告返還占有期間之不當得利，洵屬無據。
㈡被告應將如附圖標示Ｃ部分（即一樓後方之法定空地），應回復法定空地之狀態。
⒈承上所述雖系爭法定空地經由建商之規劃及與買受人約定
由一樓住戶使用之分管契約，由一樓住戶即被告使用。然集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明共用部分由特定住戶使用管理者，固可認係共有物之分管約定，惟共用部分之構造設計有其原有功能，則不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全。本件雖認系爭公寓各區分所有權人間，就系爭法定空地之使用已成立分管契約，約定由一樓區分所有權人即被告使用，但被告仍應依法定空地之功能、目的、構造、性質，而為適切之使用，而非得以任意使用。
⒉法定空地係指保留空間未建築之土地，其上自不應興建任
何建物，始能符合空地之性質。且建築法之所以規定留設一定面積之法定空地，即在使建築物有適當之日照、採光、通風環境，以增進公共利益，故在法定空地上興建封閉式建築物，將其納為私人空間使用，即屬違反法定空地之使用目的。且將系爭公寓一樓外牆打除將一樓之範圍擴張至法定空地之範圍，影響系爭土地共有人區分所有之系爭公寓之外在景觀，亦降低系爭公寓整體價值，對於系爭公寓之區分所有權人（系爭土地之共有人）自有不利之影響，且因未留設一定空地比例，造成建物過度擁擠，進而影響系爭公寓所在之公共環境品質。因此，法定空地上興建封閉式之建築物顯非法所得以准許之使用方法，其他共有人對此即無忍受之義務。
⒊本件被告就其一樓前方如附圖標示Ａ部分之法定空地，現
使用狀況為放置花台、木質柵欄、矮牆及活動式鐵架、衣櫃，並非完全作為室內空間使用，且木質柵欄與上方屋頂未完全密合，柵欄間亦有相當空隙等情，業經系爭公寓區分所有權人鄭勤另案起訴之本院102 年度訴字第539 號訴訟中由承審法官於102 年11月15日至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及拍攝現場照片附卷可稽（見本院102 年度訴字第539 號卷之影印卷宗第149 頁、第153 頁至第156 頁）。依上開使用情形觀之，被告既無在該處興建封閉式建物，木質柵欄又未與屋頂密合而使此法定空地與外界完全隔絕，仍具有相當之透空性，堪認被告就一樓前方系爭法定空地Ａ之使用方式尚未違反其使用目的，仍屬共有人同意其分管使用之合理範圍內，自無拆除騰空之必要。
⒋被告使用之系爭公寓一樓後方如附圖標示Ｂ所示之系爭法
定空地Ｂ部分，被告在此設置完全密合之水泥外牆及鐵皮屋頂，並將此法定空地作為室內廚房、衛浴、曬衣間使用等情，亦有上開之勘驗筆錄及現場照片在卷可考（102 年度訴字第539 號案之影印卷第59頁、第149 頁），且為被告所不爭執。準此，被告使用一樓後方如附圖標示Ｂ之系爭法定空地Ｂ之方式係以增建建物之方式，並納為私人室內空間。而被告以此方式使用系爭公寓一樓後方之系爭法定空地Ｂ，顯已與法定空地之設置目的有違，並已逾越他共有人依一般社會通念所能接受之管理使用程度，自屬對全體共有人之權利有所妨害。是本院審酌系爭公寓一樓後方之系爭法定空地Ｂ於建商交屋時之原貌為蓋有180 公分高之圍牆，並設有鐵門、雨遮，圍牆上方為透空之柵欄等情，認被告除得保留前述分管契約成立時即已存在之地上物外，其餘嗣後增建之隔間牆、水泥牆、窗戶等違反法令及侵害共有人權益之使用，均應拆除。從而，原告依民法第767 條第1 項中段之規定，請求被告拆除一樓後方如附圖標示Ｂ所示之法定空地上被告增建之建物部分，尚無不合，應予准許。
㈢被告應將如附圖標示Ｃ所示之蓄水池及附屬供水管線回復原狀，並返還予原告及其他共有人。
⒈原告主張如附圖標示Ｃ所示之位置於系爭公寓完工交屋時
原設置有長155 公分、寬120 公分、高175 公分之鋼筋混凝土結構之共用蓄水池（鋼筋混凝土厚度為10公分、鋼筋直徑1 公分、配筋間距15公分），開口為直徑為45公分之銑鐵蓋，設置供水管線承接自來水公司之配水管，引進自來水儲存在共用蓄水池內，再經由供水管及屋頂平台之抽水馬達將共用蓄水池內儲存之自來水，抽取至屋頂平台之水泥水塔儲存，水泥水塔設有供水管連接至系爭公寓1 至
4 樓，以此方式供應系爭公寓各層住戶之自來水，然被告於99年5 月間，將前開共用蓄水池及附屬之供水管線拆除，而直接自配水管抽水至頂樓水塔供水等情，為被告所不爭執（本院卷第80頁及背面），並有該蓄水池拆除前、後照片在卷可稽（本院102 年度訴字第539 號案影印卷第72頁），自堪信為真實。
⒉被告雖辯稱，前開共用蓄水池及附屬供水管線，並未辦理
所有權第一次登記，故應為原始出資興建之建商所有，原告並非所有權人，自不得對之主張任何權利云云。惟查：系爭蓄水池及附屬之供水管線係建商於興建系爭公寓時一併設置完成，作為供應系爭公寓各樓層住戶自來水之用，前已詳述，則就共用蓄水池之構造及其功能角度觀之，應認該蓄水池及附屬供水管線均屬系爭公寓之附屬物，而不具獨立之所有權，縱未經登記，仍應視為系爭公寓之共有部分，而為全體區分所有權人所共有。是被告辯稱前開共用蓄水池及附屬供水管線非共有人所有而屬建商所有云云，自無可採。
⒊被告於拆除共用蓄水池及附屬供水管線前，並未先取得全
體區分所有權人之同意，業據被告於另案之本院102 年度訴字第539 號事件審理時自承。被告雖抗辯曾通知共有人拆除之事實，請共有人參與會勘及表示意見，並提出部分共有人簽名之同意書一紙附卷可稽（見本院102 年度訴字第539 號案影印卷第165 頁背面，本院卷第35頁）。然被告所提出之同意書並未經過全體共有人簽名，且該同意書僅記載在系爭公寓頂樓平台設置白鐵水塔，並未載明得剷除共用蓄水池及附屬供水管線等設備。縱部分共有人同意被告拆除蓄水池及附屬供水管線，但仍有部分共有人未同意，故被告並未取得合法拆除廢棄蓄水池及供水管線之權限。準此，原告主張被告自行將該蓄水池及附屬供水管線拆除，不法侵害原告及其他共有人之權利，自屬有據。
⒋系爭蓄水池及供水管線既屬系爭公寓之共有人所有，被告
未經全部共有人之同意而毀棄共用蓄水池及供水管線，擅自改變自來水供水方式，係侵害系爭公寓共有人之所有權，從而，原告本於侵權行為損害賠償回復原狀之法律關係，依民法第184 條第1 項及第213 條第1 項之規定，請求被告將上開蓄水池及附屬供水管線回復原狀，並將之返還予原告及其他共有人使用，為有理由，應予以准許。
⒌被告雖另抗辯，上開共用蓄水池及附屬供水管線拆除後，
改自自來水處之配水管直接抽取自來水至頂樓水塔，並未造成原告用水上之不便，故回復設置蓄水池對原告並無益處，反因此造成被告屋內滋生蚊蟲及居住品質下降之危害，顯屬權利濫用云云。然被告擅自拆除上開共用蓄水池，改由自來水處之配水管直接抽水至頂樓水塔之行為，已違反自來水用戶用水設備標準第14條：「用戶裝設之抽水機，不得由受水管直接抽水」之規定，有臺北自來水事業處
100 年5 月4 日北市水東營字第10034010200 號函影本在卷可憑（本院102 年度訴字第539 號案影印卷第73頁），復參照臺北市建築管理處100 年6 月10日會勘紀錄之會勘結論：「臺北自來水事業處表示，住戶現況用水係將自來水直接以抽水機抽送至屋頂儲水器，核與規定不合，仍應裝設間接加壓蓄水設備改善。」（本院卷第93頁），均可證被告拆除蓄水池後改以自自來水處之配水管直接抽水至頂樓水塔之供水方式，確屬違反規定，本應以回復設置蓄水池之方式改善，故原告請求被告回復前開共用蓄水池及附屬供水管線之設置，即難認有何權利濫用情事可言。
⒍被告復另抗辯非必於附圖標示Ｃ之位置回復蓄水池設置，
可將共用蓄水池改設於地下室云云，惟被告並未提出在技術上具體可行之方案，以及設置在地下室後之符合相關建築行政法規之聲請變更等，自難認該方案可行。且縱在技術上得將水池設置於地下室，但蓄水池為系爭公寓區分所有權人所共有，除設置在原設置地點外，另設他處仍須經系爭公寓之區分所有權人同意，始能合法設置。但被告並未取得其他區分所有權人同意，本院自難代替系爭公寓之區分所權人，同意將共用蓄水池設置於地下室。
㈣綜上所述，本件原告依民法第767 條第1 項中段之規定，請
求被告將系爭公寓後方法定空地即附圖標示Ｂ部分之地上物，除圍牆、鐵門未超過180 公分部分及上方遮雨棚外，其餘均予拆除，及依民法第184 條第1 項前段之規定，請求被告在如附圖標示Ｃ位置以附表所示之方式回復系爭蓄水池及附屬供水管線，並將之返還予原告及其他共有人之部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則均屬無據，應予駁回。
兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告
勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 11 日
民事第一庭 法 官 黃珮禎以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 11 日
書記官 李彥廷附表：
┌──────────────────────────┐│蓄水池及附屬供水管線之回復方式 │├──────────────────────────┤│在附圖標示Ｃ之位置回復設置蓄水池（尺寸：長155 公分、││寬120 公分、高175 公分，其中高度突出地面50公分，內部││表面防水粉刷，頂版開口直徑45公分配置銑鐵蓋，材質：10││公分厚之鋼筋混凝土結構，鋼筋直徑1 公分、配筋間距15公││分），並自自來水配水管接設供水管線至上開蓄水池，及自││上開蓄水池接設供水管線至屋頂平台之水泥水塔，再自屋頂││平台之水泥水塔接設供水管線至台北市○○區○○街○○○ 巷││6 號3 樓，以使臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號3 樓得以上││開方式獲得自來水供水。 │└──────────────────────────┘