臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1589號原 告 陳月嬌訴訟代理人 李後政律師複 代理人 呂立彥律師被 告 林陳美春訴訟代理人 曾昭牟律師複 代理人 楊佳純律師
王心瑜上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於中華民國103 年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：訴外人陳賜吉生前因無力維生，自10餘年前陸續向原告借款，乃於民國100 年6 月17日於本院公證處辦理公證，載明其自85年1 月起陸續向原告借款，15年來累計新臺幣（下同）140 萬元等內容，並提供其所有之臺北市○○區○○段○○段000 地號土地應有部分2 分之1 （下稱系爭土地），設定債權金額140 萬元之抵押權予原告，嗣其仍繼續向原告借款或由原告代其支付生活費用；迄至100 年7月11日，訴外人陳賜吉與原告簽訂不動產（土地）買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地以250 萬元價金出售予原告，並於100 年7 月12日提供系爭土地予原告設定最高限額460 萬元之抵押權，作為此買賣之擔保。嗣訴外人陳賜吉死亡，則系爭土地之買賣契約所生之債務，應由被告繼承，爰依系爭買賣契約及繼承法律關係，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告等語。並聲明：被告應將臺北市○○區○○段○○段000 地號土地所有權應有部分2 分之1 移轉登記予被告。
二、被告則以：原告與訴外人陳賜吉雖簽定系爭買賣契約，惟因原告遲未依系爭買賣契約第2 條第3 款約定給付餘款110 萬元，經被告於102 年8 月23日依系爭買賣契約書第9 條第1款約定催告原告應於函到後10日內給付尾款，逾期則依法解除契約等語，然原告收受上開信函後，仍未依約履行給付尾款之義務，被告迫於無奈，再於102 年12月16日依系爭買賣契約發函予原告，沒收原告已給付予陳賜吉之140 萬元價金並依系爭買賣契約第9 條第1 項約定解除系爭買賣契約，故原告訴請被告依系爭買賣契約移轉系爭土地予原告，即屬無據。而原告固曾以借貸方式支付陳賜吉140 萬元款項，惟系爭買賣契約之價金總額為250 萬元，故原告尚有110 萬元尾款未給付，且系爭買賣契約並無約定被告於原告給付買賣價金之半數後即需配合辦理過戶，因此，原告於被告催告給付餘款110 萬元時未履行該項給付義務，即屬違約。又，原告所出具單據中第1 、15、16、21、28、31筆、合計34萬8,64
4 元之款項與原告依系爭買賣契約第2 條所載關於價金給付之方式無關，應予扣除，是原告僅給付24萬3,505 元（計算式：000000－000000＝243505元）予訴外人陳賜吉，而未付訖全數餘款；何況，催告之金額超過應給付之金額，僅超過部分不生催告效力，未超過部分，仍生催告之效果，仍可於催告後相當期限內行使契約之解除權，故嗣被告再次發函催告並行使契約解除權，當屬適法有效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、本件經兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點結果如下（見本院卷第141頁正反面）：
一、兩造不爭執事項：㈠被告之被繼承人陳賜吉於100 年6 月7 日出具聲明書，內容
為：「本人陳賜吉自民國85年1 月起至99年12月止，因為生活困難陸陸續續向陳月嬌女士借款，15年來總金額累計新臺幣140 萬元正，如有不實，願自負一切法律上責任，並同意將所有臺北市○○區○○段○○段000 地號土地持分（權利範圍2 分之1 ）提供擔保設定抵押權登記，設定債權金額新臺幣140 萬元正予陳月嬌女士。」，並於同日開立面額140萬元之本票1 紙予原告，上開聲明書並經本院公證處公證人認證（本院卷第8 頁正反面、第10頁反面）。
㈡嗣陳賜吉提供其所有臺北市○○區○○段○○段000 地號土
地（權利範圍2 分之1 ，即系爭土地）予原告設定擔保債權總金額140 萬元之普通抵押權，並於100 年6 月23日辦理抵押權設定登記完畢（本院卷第9 、10、16頁）。
㈢原告與陳賜吉於100 年7 月11日就系爭土地及未辦保全登記
鐵皮屋（門牌號碼：臺北市○○區○○街○○巷○○號）簽立不動產（土地）買賣契約書，約定買賣總價款為250 萬元（本院卷第11至13頁）。
㈣陳賜吉以其積欠原告之140 萬元（如不爭執事項㈠聲明書所載）抵付系爭土地買賣價金（本院卷第11頁反面）。
㈤陳賜吉於100 年7 月間提供系爭土地予原告設定擔保債權總
金額460 萬元之最高限額抵押權，並於100 年7 月12日辦理抵押權設定登記完畢（本院卷第14至17頁）。
㈥陳賜吉死亡後，唯一繼承人為陳賜吉之姊姊即被告於101 年
3 月28日繼承登記取得系爭土地所有權（本院卷第16、17頁）。
㈦被告於102 年8 月23日委請律師發函予原告給付系爭土地買
賣價金，該函經原告於102 年8 月26日收受；被告於102 年12月16日委請律師發函予原告解除系爭土地買賣契約，該函經原告於102 年12月19日收受（本院卷第46至49頁）。
二、本件爭點限縮為：㈠被告以原告未給付價金餘款110 萬元，依原證3 買賣契約第
9 條第1 項約定解除買賣契約，是否有據？又原告以被告迄未履行移轉系爭土地所有權予原告，行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金餘款，並主張被告不得以原告未給付價金解除契約，是否有據？㈡原告本於繼承及買賣契約關係，請求被告將系爭土地移轉登
記予原告，有無理由？
叁、本院之判斷：
一、關於被告以原告未給付價金餘款110 萬元，依原證3 買賣契約第9 條第1 項約定解除買賣契約，是否有據？又原告以被告迄未履行移轉系爭土地所有權予原告，行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金餘款，並主張被告不得以原告未給付價金解除契約，是否有據部分：
㈠經查，系爭買賣契約第2 條「價款議定及過戶方式」約定：
「本買賣總價款議定為新臺幣貳佰伍拾萬元整。…雙方確認買方已於簽約前給付140 萬元整無誤；茲有法院認證書可稽。餘款110 萬元：應由買方於簽約之同時給付25萬元整；其他款項則由買方自簽約日起按月（次）陸續給付賣方；買方不得拒絕。且買方給付或代付之金錢包括但不限於零用金、醫療費、生活費、借款等；皆屬於價金之一部份得予扣抵之。…」，又系爭買賣契約第9 條第1 項約定：「買方不依約履行付款或本契約所定其他各項義務者，即為違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行，得解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約賠償。」，此有原告提出之不動產（土地）買賣契約書在卷可稽（見本院卷第11至13頁）。
是依系爭買賣契約，原告本即負有給付全部買賣價金250 萬元予訴外人陳賜吉之義務。
㈡惟查，原告迄今至少仍有價金25萬7,851 元尚未給付，此據
原告自承在卷（見本院卷第144 頁），則訴外人陳賜吉之繼承人即被告於102 年8 月23日委由律師發函催告原告限期給付系爭土地買賣價金後，原告逾期仍未付訖全部價金，被告遂於102 年12月16日委由律師發函予原告，以原告未給付價金為由解除系爭買賣契約，該函並經原告於102 年12月19日收受，揆諸系爭買賣契約第9 條第1 項之約定，被告解除系爭買賣契約，核屬有據，故系爭買賣契約已於000 年00月00日生合法解除之效力。
㈢原告固主張其曾代訴外人陳賜吉支付多筆款項，金額達59萬
2,149 元，依約得扣抵價金，是其未支付之價金僅25萬7,85
1 元云云，並提出支出明細表及相關單據為佐（見本院卷第
152 至206 頁），然被告否認上開支出明細表所附單據中第
1 、15、16、21、28、31筆合計34萬8,644 元之款項為原告代訴外人陳賜吉所墊付，則原告是否確有代訴外人陳賜吉支付59萬2,149 元之款項，並得據此抵付價金，即屬有疑；況且，縱認原告主張其代訴外人陳賜吉支付款項59萬2,149 元乙情非虛，然原告自承其尚有25萬7,851 元尾款價金尚未給付，已如前述，足見原告迄至被告解除系爭買賣契約前，確有未依約給付價金之情，則被告依系爭買賣契約第9 條第1項約定解除系爭買賣契約，於法尚非無據。
㈣原告另主張被告稱原告尚有價金110 萬元未支付而催告原告
給付，其催告金額與事實不符，應不生催告之效力云云。惟按債權人之過失催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力（最高法院69年度台上字第2624號判決要旨參照）。經查，被告於102 年8 月23日以律師函催告原告於10日內給付土地買賣價金250 萬元，有該律師函附卷可稽（見本院卷第46頁），其催告金額雖屬有誤，然原告既如前述尚未付訖全數價金，被告此一催告就原告尚未給付之價金餘款部分，仍生催告之效力。故被告以上開律師函限期催告原告給付買賣價金後，其催告金額固屬有誤，然原告逾期亦未按其實際未付之價金數額依約履行，則被告於催告期限屆至後，自仍得依系爭買賣契約第9 條第1 項之約定行使契約解除權。是原告此部分主張，即非可採。
㈤原告復主張其已付之價金業逾買賣價金之半數，依不動產買
賣習慣慣例，被告應移轉系爭土地予原告，故於被告移轉系爭土地予原告之前，原告得行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金餘款予被告，被告亦不得以原告未付價金為由解除系爭買賣契約云云。然查，遍觀系爭買賣契約之約定內容，系爭買賣契約並無訴外人陳賜吉於原告給付買賣價金之半數後即需配合辦理所有權移轉登記之約定，一般不動產買賣亦無此慣例可言，是原告主張依不動產買賣習慣慣例，原告已付價金逾買賣價金之半數後，被告即應移轉系爭土地予原告云云，已難憑採。復按債務人享有同時履行抗辯者，在未行使此同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例參照）。
經查，原告係於103 年2 月19日言詞辯論期日提出之書狀對被告行使同時履行抗辯權乙節，此據原告陳明在卷（見本院卷第103 頁正、反面），並有民事呈報狀附卷可參（見本院卷第57頁），是原告行使同時履行抗辯權之前，系爭買賣契約業因原告未依約給付價金而經被告於102 年12月19日依約解除，俱如前述，則原告自已無從行使同時履行抗辯權。故原告以其得行使同時履行抗辯權而拒絕給付餘款為由，主張被告解除系爭買賣契約不合法，難認可採。
㈥綜上，系爭買賣契約業經被告於102 年12月19日合法解除，
足堪認定。原告以被告迄未履行移轉系爭土地所有權予原告為由，行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金餘款，並主張被告不得以原告未給付價金解除契約，洵非可採。
二、關於原告本於繼承及買賣契約關係，請求被告將系爭土地移轉登記予原告，有無理由部分：
查系爭買賣契約於102 年12月19日已生合法解除之效力，業已詳述於前，則原告本於繼承及買賣契約關係，請求被告將系爭土地移轉登記予原告，即屬無據，不應准許。
三、從而，原告基於買賣契約及繼承法律關係，請求被告將臺北市○○區○○段○○段000 地號土地所有權應有部分2 分之
1 移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
伍、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
民事第三庭法 官 陳燁真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
書記官 蔡秉芳