臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1609號原 告 國揚實業股份有限公司法定代理人 林子寬訴訟代理人 王聖舜律師
連憶婷律師被 告 早安清境社區管理委員會法定代理人 林玉峰訴訟代理人 洪昱傑
嚴耀湘上列當事人間撤銷規約事件，本院於103 年5 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1項定有明文。原告於被告已為言詞辯論後於103 年4 月23日以書狀撤回本件訴訟，但被告不同意原告撤回，有被告之異議書狀（本院卷第54頁）及本院103 年5 月1 日言詞辯論筆錄甚明，是本件訴訟繫屬不因原告撤回起訴而消滅，先予敘明。
二、本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6 條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張並聲明：原告係門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○ 號1 樓（建號：新北市○○區○○段○○○○號）建物所有權人，為早安清境社區之區分所有權人，亦為投資興建早安清境社區之建商。
102 年6 月1 日早安清境社區第一屆第一次區分所有權人會議討論決議修正規約，出席人數及出席區分所有權比例已逾
3 分之2 ，合於公寓大廈管理條理條例第31條規定，惟討論事項最終未獲決議，再依公寓大廈管理條例第32條第1 項規定於102 年6 月22日召集區分所有權會議，繼續討論規約。
102 年6 月22日第一屆第二次區分所有權人會議，該次出席人數及出席區分所有權比例逾5 分之1 ，以該次出席人數及出席區分所有權比例合計過半數之方式決議通提案九：「原證9 ：買賣契約之住戶管理規約第23條修正案。該次會議將第23條有關『第二十三條管理費繳交：有關全體社區所有權人共同利益及重大修繕事項，於標的物交屋時社區所有權人應依約定繳交管理費，管理委員會成立後，應與起造人協議連同點收公共管理基金並專戶儲存、管理、運用及移交。』修改為「管理費繳交：有關全體社區所有權人共同利益及重大修繕事項於管委會與建商點交前之管理費及各項機電、水電費由建商負擔，點交完成後由社區所有權人應依規約繳交管理費」，由於上開規約內容顯失公平，原告除於該次會議表達反對之意思外，並於102 年7 月10日收受該次會議記錄後，以書面表示反對意見，但反對意見未超過全體社區所有權人及區分所有權比例之過半數，故依公寓大廈管理條例第32條規定視為成立。早安清境大廈共有部分乃係全體區分所有權人所使用，原告為區分所有權人之一，應享有相同之權利並負有相同義務，但早安清境區分所有權人竟以多數決強勢通過早安清境社區之各項機電、水電費於公設點交完成前由原告負擔，顯係濫用多數暴力侵害原告之權利，原告依民法第799 條之1 第3 項請求撤銷決議。並聲明：102 年6 月22日早安清境社區第一屆第二次區分所有權人會議決議通過「提案九：原買賣契約之住戶管理規約第23條修正案」有關「管理費用繳交：有關全體社區所有權人共同利益及重大修繕事項於管委會與建商點交前之管理費及各項機電、水電費由建商負擔，點交完成後由社區所有權應依規約繳交管理費之決議應予撤銷。」
二、被告辯稱：社區規約另於102 年8 月24日舉辦第一屆區分所有權人第一次臨時會議，已經修改，並向新北市汐止區公所報備，原告之訴並無實益。聲明：原告之訴駁回。
三、按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1 款定有明文。是起訴請求撤銷區分所有權人會議決議時，應以管理委員會或全體區分所有權人為被告，始為適格，是原告主張撤銷區分所有權人會議之決議事項以早安清境社區管理委員會為被告，當事人適格並無欠缺，先予敘明。
四、本院得心證理由：
㈠、按民法第799 條之1 規定「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。前項規定，於專有部分經依前條第三項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」
㈡、經查，原告為新北市○○區○○路○○○○ 號1 樓之所有權人，有建物登記謄本在卷可稽（調解卷第16頁），為早安清境社區之區分所有權人之一，為被告亦不爭執。102 年6 月1日早安清境社區第一屆第一次區分所有權人會議討論決議修正社區規約，出席人數及出席區分所有權比例已逾3 分之2，惟討論事項最終未獲決議，復於102 年6 月22日召開第一屆第二次區分所有權人會議，該次出席人數及出席區分所有權比例逾5 分之1 ，以出席人數及出席區分所有權合計均過半數之方式，決議通過規約第23條「管理費用繳交：有關全體社區所有權人共同利益及重大修繕事項於管委會與建商點交前之管理費及各項機電、水電費由建商負擔，點交完成後由社區所有權人應依規約繳交管理費」，原告當場表示反對，並於收到該次會議記錄後以書面提出反對意見，但反對之區分所有權人及區分所有權比例未超過半數，故視為成立等情，被告復未爭執，並有早安清境社區第一屆第二次區分所有權人會議紀錄（調解卷第10頁至第13頁）、第一屆第一次區分所有權人會議會議紀錄（調解卷第17頁至第18頁）、住戶管理規約（調解卷第19頁至第26頁）、原告公司102 年7月10日函（調解卷第27頁）為證。是原告前開主張堪信為真實。
㈢、原告為投資興建早安清境社區之建商，亦為區分所有權人之一。查102 年6 月22日決議通過之規約第23條，探究其內容：管理委員會完成點交前之管理費、機電、水電費均由建商負擔，是故對於早安清境社區之所有區分所有權人均一視同仁，未因位置、面積、使用目的、利用狀況而指定新北市○○區○○路○○○○ 號1 樓之區分所有權人負擔點交前之所有管理費、機電、水電費，對於早安清境社區之區分所有權人分之原告，並未有不公平之處。原告依民法第799 條之1 第
3 項請求撤銷系爭決議，並無理由。
㈣、揆諸前揭法條，早安清境社區之規約僅拘束該社區之區分所有權人、住戶及繼受人、明知或可得而知之特定繼受人。就建商而言，不當然依系爭規約即負有義務，建商與住戶、管理委員會間之權利義務關係，仍應回歸當事人間締結之契約、民法、公寓大廈管理條例等，早安清境社區區分所有權人、管理委員會或住戶對原告確實有法律上之權利，自得行使；但社區之區分所有權人倘若以決議方式創設法律上不存在之權利，非當然拘束建商，附此敘明。
五、原告主張依民法第799 條之1 第3 項規定撤銷系爭決議為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 8 日
民事第一庭 法 官 絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 9 日
書記官 吳尚文