臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1619號原 告 游凱玲訴訟代理人 康春田律師被 告 李建業訴訟代理人 吳柏興律師複 代理人 王敍名律師上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國103年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。
原告原起訴依民法第254 條、第259 條請求，並為訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（本院卷一第6頁）；嗣於訴訟進行中，追加以民法第249條第3款為訴訟標的，且追加聲明，其訴之聲明最終變更為：㈠先位聲明：被告應給付原告200萬元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡備位聲明：被告應給付原告100萬元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（本院卷一第78頁）。衡諸其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，故其訴之追加，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告於民國102年6月25日以9,000萬元向被告購買坐落苗栗
縣○○鄉○○里○段北獅里興小段第227、227-7、227-8、229-12、229-22、229-26、257-137、227-3、231、227-2共計10筆土地（下稱系爭土地），雙方並簽訂苗栗南庄北獅里興段北獅里興小段土地買賣意向書（下稱系爭買賣意向書），原告即給付定金100萬元予被告，並約定擇日再簽訂正式買賣契約。嗣後因被告不願提供履約保證，也不同意鑑界，亦不承諾就系爭土地若因風災、地震有所損害或有坪數不足之問題負責，更有甚者，被告早於簽訂買賣意向書後，即違約將其中一筆227-2地號土地再轉售於他人，顯已就系爭土地之買賣陷於給付不能，足證被告事後反悔，不肯履約，有可歸責於被告之事由，致雙方無法簽定正式買賣契約並辦理過戶登記。為此，原告曾於同年7月23日、9月18日、10月21日、11月7日多次寄發存證信函，定期催告被告簽訂買賣契約，惟被告均置之不理。為此，爰依民法第249條第3款之規定提起本件訴訟，先位請求被告加倍返還其所受之定金200萬元予原告，並依同法第254條及第259條解除契約回復原狀之規定，備位請求被告返還定金100萬元。
㈡系爭買賣意向書並未載明兩造應於何時簽訂買賣契約，且系
爭土地之買方係原告，而非原告之配偶徐尉庭，故徐尉庭並無權為原告就買賣系爭土地之定金事宜為意思表示，且系爭土地買賣價金高達9,000萬元，非如夫妻可互為代理之日常家務。再者，徐尉庭亦否認有表明倘逾102年7月12日仍未簽訂買賣契約，即取消100萬元定金之意思表示，且被告亦自承系爭227-2地號土地已於同年7月19日售予訴外人黃清德，並於同年8月1日完成移轉登記，足證被告自原告處收取100萬元定金後，因自行違約而陷於給付不能，無法對原告履行買賣契約，依系爭買賣意向書及民法第249條第3款之規定，被告自應加倍返還定金即200萬元予原告。且被告未依民法第254條之規定，向原告定相當期限催告，即於7月15日寄發存證信函，主張解除買賣契約並沒收100萬元定金，該解除契約及沒收100萬元定金之行為，顯然違反先行定期催告通知之規定，而不生法律效力。被告已構成給付遲延，原告亦得主張解除契約回復原狀，請求被告返還定金100萬元及相關利息等語。
㈢並聲明：㈠先位聲明：被告應給付原告200萬元，及自本起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡備位聲明：被告應給付原告100萬元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：㈠兩造就系爭土地於102年6月25日簽訂系爭買賣意向書，由原
告交付100萬元作為定金，約定於同年月29日簽訂買賣契約。嗣經原告一再以「配合銀行作業」、「銀行貸款有些麻煩」、「銀行仍有問題」為由延至7月9日。被告為了解上情乃主動聯絡原告，並於7月7日與原告之配偶及永慶房屋仲介討論土地簽約事宜，始得知原告反悔拒買，被告遂表示願意取消系爭買賣意向書並返還前開100萬元定金，惟隨即遭原告之配偶徐尉庭當場拒絕，並承諾必會與被告簽約。雙方約定於7月9日簽訂買賣契約，徐尉庭並表明倘逾7月12日仍未簽訂買賣契約，則「錢不用退還」、「我定金就給你銷訂」、「一百萬銷訂，我不要了」等語。詎料，原告於7月9日竟以「銀行不放款」、「分行核准後總行不要批」為由拒絕簽立系爭土地買賣契約，並向被告聲稱如欲解除系爭買賣意向書，則須賠償原告200萬元。嗣後被告即無從聯繫原告，遂於7月15日以台北敦南郵局第964號存證信函，以可歸責原告之事由致無法簽訂系爭土地買賣契約，而解除買賣意向書之約定，是原告請求被告返還定金，並無理由。
㈡兩造簽立系爭買賣意向書時，已口頭約定就6月29日簽訂正
式之買賣契約，而原告違背義務藉詞不於是日簽訂買賣契約，嗣後被告即一再定期催告原告履行簽約義務，至少分別於7月1日、7月9日及7月12日三度定期催告原告履行，惟原告仍罔顧約定，再三延宕買賣契約之簽定期日，應屬可歸責於原告之事由。是原告依民法第229條第1項、第3項之規定，自期限屆滿時起已陷於給付遲延而應負遲延責任外，亦應類推適用民法第249條之規定，不得請求返還定金。
㈢又買賣系爭土地之看地、議價、簽約及多次交涉聯絡，原告
之配偶徐尉庭均有出面，原告亦係經徐尉庭告知契約內容，且配合簽約、參與敲定之會議等事項，足徵原告確實授與徐尉庭代理買賣系爭土地之權限，否則何以能於未經實際到場履勘、協商、議價、敲定簽約日之情況下，仍屢屢於是日到場且簽訂契約。縱認徐尉庭無權代理原告買賣系爭土地，然原告所為亦足使被告相信原告有以代理權授與徐尉庭之行為，即有容忍授權之外觀，亦應依表見代理之規定負授權人責任。故兩造就系爭買賣意向書履行期及催告相當期限履行之種種約定，皆生拘束原告遵期簽訂系爭土地買賣契約之效力，原告自不得託辭恣意毀約。被告自得行使契約解除權，解除兩造系爭買賣意向書之約定，而不予返還定金。且原告於7月9日會議中即嚴詞拒絕與被告簽訂買賣契約，則因可歸責原告之事由陷於給付不能，被告自得依法解除契約，縱認原告未明示拒絕給付，原告亦已遲延給付，並經被告定相當期限催告履行，被告當得解除契約等語，資為答辯。並聲明：㈠先位聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准免於假執行。㈡備位聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准免於假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於102年6月25日簽立系爭買賣意向書，約定購買土地為
系爭土地，面積合計25,393平方公尺，價金計為9,000萬元，並約定於簽訂系爭買賣意向書時，支付訂金100萬元。且原告已於102年6月25日給付訂金100萬元予被告。兩造於系爭買賣意向書上並未明確記載約定於簽立系爭買賣意向書後，應於多少日內或於何日完成簽立買賣本約，此有系爭買賣意向書影本1份在卷可稽。（本院卷一第9頁）㈡系爭土地其中之一即坐落苗栗縣○○鄉○○里○段○○里○
○段00000地號土地，被告另於102年7月19日與訴外人黃清德成立買賣契約，並於102年8月1日以買賣為原因，將該筆土地之所有權移轉登記予黃清德，有土地登記第二類謄本1份在卷可參。（本院卷一第47頁）㈢被告於102年7月15日以原告遲延給付為由，以存證信函通知原告解除系爭買賣意向書，原告有收到該存證信函。
四、本院之判斷：㈠原告主張因可歸責於被告致無法簽立買賣契約本約，原告爰
依解除契約云云，為被告所否認，並辯稱：原告未於被告所定之期限與被告簽立買賣契約，且被告催告原告履行訂立本約，原告仍未履行，乃可歸責於原告而給付遲延，被告自得於同年7月15日解除系爭買賣意向書，被告事後處分系爭土地其中一筆土地，亦無給付不能而違約之情事等語。經查：⒈按預約乃約定將來訂立一定契約之契約，本約則為履行該預
約而訂立之契約，故預約亦係一種債權契約，而以訂立本約為其債務之內容，雙方當事人互負此項債務者，稱為雙務預約，應適用關於債權契約之一般原則。又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。最高法院61年台上字第964號判例可資參照。是買賣之預約，亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。本件兩造間簽訂之系爭買賣意向書之標題文字明示「買賣意向書」，所謂意向的概念，指契約雙方在締結正式協議前就協商程序或就未來契約之內容所達成的各種約定。且依系爭買賣意向書內容記載略以：約定購買土地為系爭土地，面積合計25,393平方公尺，價金計為9,000萬元。並約定付款方式為：簽訂系爭意向書時，支付訂金100萬元；簽約時支付全部價款的百分之十；竹南地稅分局發出土地增值稅單時，買方支付全部價款的百分之十；其餘款項於貸款銀行可撥款時，直接匯款予買方；以上款項合計如仍有不足時，賣方同意買方在不超過3千萬元內，分期5年，以每半年為一期，分期償還，利率按年息百分之○固定計算；並參照銀行授信方式，設定第二順位抵押權予賣方。其他議定事項：本意向書簽定後，應於日內完成簽約手續，否則本意向書失效。如因歸責於買方之原因，致無法完成簽約，賣方可沒入訂金；如因歸責於賣方之原因時，賣方須加倍返還訂金予買方等語。足認兩造簽立系爭買賣意向書之真意，並不以簽立系爭買賣意向書為本約之訂立，而須另簽立本約。足認系爭買賣意向書之性質為預約。
⒉按預約係一種債權契約，而以訂立本約為其債務之內容，是
預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。倘預約之當事人一方，若不願與他方訂立本約，他方尚不得直接請求履行本約的內容，僅得訴請法院裁判請求一方訂立本約，法院應命預約義務人為訂立本約的意思表示。倘因該預約而負債務之當事人，有債務不履行之情事，他方當事人即非不得依債務不履行之相關規定，對之請求損害賠償。且按債務人之預示拒絕給付係構成債務不履行，債權人得類推適用民法給付不能、給付遲延等規定解除契約並請求損害賠償。準此，債務人預示拒絕履行其債務者，係屬給付拒絕之獨立債務不履行型態，債權人自得請求因債務人給付拒絕所致之損害。
⒊兩造於簽立系爭買賣意向書時，並未就簽立買賣本約之期日
為約定，此為兩造所不爭執，並有系爭買賣意向書影本1份附卷可稽（本院卷一第9頁）。被告主張其曾通知原告，要求原告於102年6月29日及同年7月1日簽立買賣契約本約乙情，並以原證二102年6月26日函文及原證9、10之錄音光碟及譯文為據（本院卷第10頁），為原告所否認。惟查被告所提出之該函文係被告單方面通知原告，要求買賣契約內容應為記載之事項，原告並未同意，且於同年6月28日、6月29日兩造間往來之電子郵件內容（本院卷一第11頁至第12頁）觀之，兩造就買賣契約本約部分之條件內容尚未有意思表示一致之情形，且仍在磋商中，故難認兩造確有約定於102年6月29日完成簽立買賣本約之合意。另被告主張曾催告原告於102年7月1日簽約，被告並提出102年7月7日錄音光碟及譯文為證，原告雖不爭執錄音光碟及譯文之形式上真正，惟參以該錄音譯文內容，僅有被告及其配偶此方表示曾要求原告於102年6月29日、102年7月1日簽約，原告或徐尉庭並未為任何確認表示確有此情事，故尚不足以證明被告有催告原告於102年6月29日、或於102年7月1日履行簽立本約。
⒋至被告抗辯於102年7月7日會議中，催告原告並約定於7月9
日簽約，最慢到7月12日簽約，且原告配偶徐尉庭亦表示若最慢於102年7月12日未簽約，被告就不用返還訂金100萬元，徐尉庭應為原告之代理人，若縱認原告未授權徐尉庭代理，亦有表見代理之適用等語，亦為原告所否認，並辯稱其並未授權徐尉庭為其代理人，且徐尉庭於7月7日已表示系爭土地是原告與徐尉庭一人一半，徐尉庭所說不算數，且原告是會講話的人，可知被告早知徐尉庭並無代理權限，又徐尉庭並未表示若最慢未於102年7月12日簽約，即訂金100萬元無庸返還云云。
⑴證人即永慶房屋仲介陳慧雯具結證稱：系爭土地係由徐尉庭
與伊至現場查看，原告並沒有去，且系爭土地是徐尉庭要買的，而由邱先生、李先生及詹先生介紹徐尉庭來購買；且於102年6月15日，在新北市三峽區海霸船日本料理餐廳時，買方由徐尉庭到場，賣方則由被告到場，上揭三位介紹人亦均有到場；又於102年6月15日當天，被告與徐尉庭就買賣價金9千多萬元及標的物土地9千多餘坪加以談妥，並約定於102年6月25日簽約（指系爭買賣意向書），但於102年6月25日簽立系爭買賣意向書時，我並沒有在場。嗣於102年7月7日，我有在場，原告並未到場，於102年7月7日會議中，徐尉庭有說過系爭土地是他和原告要一起買，也有說要夫妻一起蓋章，但於102年7月7日之前接洽時，徐尉庭都說由他作決定，且曾出價8,000萬元，他也說由他說了算，但我當時並不知道原告也要一起買。徐尉庭確實有於102年7月7日會議中表示，約定在7月9日簽約，若最慢7月12日星期五還沒有簽約，就不用返還定金100萬元，並請我當證人等情；於102年7月9日會議，我也有在場，原告及徐尉庭亦均在場，原告因有爭執，所以原告表示徐尉庭所說過的話不能代表他，故兩造於102年7月9日並未達成合意等語明確（本院卷二第39頁至第41頁），並經被告提出與證人陳慧雯證述相符且為兩造所不爭執之錄音光碟及譯文附卷可佐（本院卷一第157頁至第211頁）。則證人陳慧雯之證述堪為可採。
⑵證人即原告之配偶徐尉庭具結證稱：我有去看過系爭土地，
是因為我太太即原告想要買土地建廠，102年5月底我先去看土地，後來6月初我帶我太太看，因為我太太有決定權，102年6月15日是被告出價9千萬元，包含系爭土地全部及水源權在內，當天只有談價金，後來是被告打電話問我原告決定如何，才約定102年6月25日到三峽的餐廳簽立意向書，才有談買賣契約並付訂金100萬元。102年6月25日當天在場的人有被告、我及原告等語；又證稱：「（問：簽立意向書以前，原告是否知道本件要買賣的土地標的及價金？）我都有跟他報告」、「（問：為何要跟他報告？）因為決定權還是在原告，原告並無授權我跟被告簽約買賣事宜」、「（問：為何是你去看系爭土地？且被告都跟你聯絡？）我是中間人而已，事情還是要由被告跟原告談，因為我太太住臺中，我住三峽，距離被告較近，所以被告有事情都會找我出來談」、「（問：與被告出來談之前是否會跟原告報告說被告約你出來談？）沒有，因為我不知道被告要談什麼。」、「（問：本件為何是你先看土地，而後來由原告簽立系爭土地買賣意向書？）因為介紹人與我相識，所以我去看系爭土地，如果土地不行，我也不用轉達給原告。」、「（問：系爭土地買賣意向書上所約定的價金及土地是由何人決定的？）是兩造在簽立前就有協商決定的，被告之前有將系爭土地買賣意向書傳真給原告看過。」、「（問：原告有無授權你有關系爭土地買賣相關事宜之處理？）沒有。」、「（問：簽立系爭土地買賣意向書時有無約定何時要簽立買賣契約書？）要等貸款下來以後，所以系爭土地買賣意向書上就沒有訂立日期。」、「（提示本院卷7月7日錄音譯文，被證9第11頁第1-3行）（問：你所說「我這一次跟你說過，我在這個…，下個禮拜，到禮拜五之前，快禮拜二，反正禮拜二，禮拜五之前我一定會跟你簽，我就借也要借來跟你簽，因為我今天答應出去，我也不要來要這壹佰萬」係何意？）我不知道被告有錄音，我是給被告100萬元，我跟被告說過原告已經決定買系爭土地，但是被告每天翻來覆去，我很生氣才跟被告這樣說。」、「（問：為何你一再稱呼用『我一定會跟你簽，我借也要借來跟你簽』，為何一直用我，而非是用游凱玲？）我當時因喝酒，被告一直在折磨人重複的說，我也不曉得被告有在錄音，我很煩，告訴被告要等貸款下來，但是被告天天打電話並且用電腦傳郵件叫我們不要買了。」、「（問：是否曾經跟仲介講過系爭土地是你要買還是原告要買？）我有跟仲介陳慧雯表示是我太太要買。」、「（問：一開始原告是否有委任你去代看土地？）沒有，我們一開始要買土地，很多仲介介紹，我會先去看，覺得不錯的，才會帶原告去看，原告覺得不錯，才會跟賣方接洽，我只是做中間的緩和，最後決定都是原告決定。」、「（問：為何你在7月7日跟被告碰面時當著仲介的面說若最慢7月12日星期五還沒簽約就不用還定金100萬元，還請證人陳慧雯作證人？）我沒有請陳慧雯作證人，且沒有這件事，被告每天都在激我，我跟被告說我們訂金100萬元都已經給你了，不會不簽約，只要你做履約保證及鑑界，我太太就會跟你簽，如果我太太不跟你簽，這100萬元我就歸你。」、「（問：你說這些話之前是否有通知你太太，經你太太同意？你所表達的意思是否是你太太的意思？）這些是我自己擅自表示的，是因為當時被告把我搞得頭昏腦脹。」、「（問：原告既然沒有授權給你，你又說系爭土地是你們夫妻要一起買，產權一人一半，有關買賣契約是否一開始你們分配好每人負責的聯絡事項及處理事項，由你跟賣方接洽，原告負責簽約？）不是，原告跟被告自己去談，我只是將被告的意見告訴原告，再轉達原告對被告的意見，我是中間調和，且被告跟我說什麼，我都會跟被告說你有什麼意見我要回去轉達給原告，由原告決定。」、「（問：依照被證9、10譯文來看，並非如你所述，將被告對原告的意見再轉達給原告，由原告決定，而是直接由你說最慢要在星期五簽約，如沒簽約，要放棄訂金100萬元？）是被告將錄音帶斷章取義，沒有據實將譯文全部轉譯出來，我有說我們已經付了100萬元，不會騙你」、「（問：提示被證9第12頁倒數第9行、13頁…這些話你是否有告訴被告要回去請示原告，還是你當場做決定？）我當場有跟被告講說我要回去跟原告講，還是要由原告決定，這些話都是被告斷章取義的。」等語。
⑶由上揭二位證人證述及被告所提出兩造不爭執之被證9、10
錄音光碟及譯文內容可知，證人徐尉庭就有關系爭土地買賣價金及標的是否有權決定，有無出價，向仲介陳慧雯表示系爭土地是何人要買，以及是否有告知仲介陳慧雯是原告要買系爭土地，有無陳述於7月9日簽約，且最慢未於102年7月12日簽約，即訂金100萬元無庸返還，並要陳慧雯就其所述為證人等情之相關證述，核與證人陳慧雯之證述並不吻合。且徐尉庭證述有關102年7月7日會議所討論之事項，其於會議中陳述之內容（即其有無承諾要簽約，且最晚於102年7月12日簽約，若未簽約，則100萬元無庸返還；有無請陳慧雯當證人；又無當場告知被告，其要回去跟原告講，是要由原告決定等情），亦顯與卷附兩造所不爭執之錄音光碟譯文內容（本院卷一第157頁至第211頁）不符；再參以證人徐尉庭為原告之配偶，其本身就系爭土地買賣亦具相當利害關係，則其證述難免有避重就輕或偏頗之虞，故其證述尚難謂足採。⑷按傳達意思表示之機關（使者）與代為表示意思之代理人不
同。前者，其所完成之意思表示為本人之意思表示，其效果意思，由本人決定，後者，代理行為之意思表示，為代理人之意思表示，其效果意思，由代理人決定，表見代理亦然。
（最高法院62年台上字第2413號民事判例要旨可資參照）。
參酌兩造就系爭土地買賣接洽交易過程，一開始即由徐尉庭出面與仲介前往勘查系爭土地現場，且於兩造簽立系爭買賣意向書之前，均係由徐尉庭以買方身分，與身為賣方之被告，還有仲介及介紹人等人為洽談買賣系爭土地之相關事宜；又依證人陳慧雯之證述有關系爭土地之買賣價金及標的，係由徐尉庭與被告談妥後，並約定於102年6月25日簽訂買賣意向書之日期後，再由徐尉庭與原告於102年6月25日一同至簽約現場，由原告出名為買方代表與被告簽立系爭買賣意向書，再依卷內錄音光碟譯文內容及兩造間往來電子郵件內容亦可知，於簽立系爭買賣意向書後，為簽立系爭土地之買賣本約，相關後續事宜或由原告以電子郵件與被告接洽，或由被告、徐尉庭與仲介以電話或見面為接洽商談，決定兩造簽立本約之日期及相關銀行貸款問題；復依徐尉庭於102年7月7日會議表示系爭土地是其與原告一人一半購買，需其二人蓋章等語，被告雖因此可得知購買系爭土地者為原告與徐尉庭，而由原告出名代表簽立系爭意向書之人等情，顯見原告確有授權徐尉庭代理其就系爭土地買賣為處理及洽談事宜，徐尉庭並非僅係原告之使者，應為原告之代理人。則徐尉庭證稱：原告未授權伊代理系爭土地買賣事宜，其僅是中間調和云云，顯不足採。況徐尉庭於102年7月7日會議中已明確向被告表示：禮拜五我跟你說過，禮拜五那天，我沒有簽約，我們約來，我會拿100萬元給你，你給我老婆，把約解掉。
妳給我做證人，我可說假如我真的沒辦法跟你買，我一定帶100萬來，然後你不用還，那100萬，我答應我說我錢付出去，就是說信諾，信諾就是在這裡，然後你跟我老婆談的時候，你不要說我錢讓你扣掉，你就再拿我給你的這100萬，你說來把解約解掉。這100萬還給她，大家都沒事…禮拜五我們簽不到，這一百萬我一定不要你的，我還拿一百萬叫我你我老婆解約等語綦詳。被告雖於同年7月7日已知系爭土地是原告與徐尉庭一起購買一人一半，且於7月7日對話中，亦有表示原告亦有說話的權利，要求徐尉庭將原告找出來談，但徐尉庭卻表示：找原告出來這件事情，生意不要做了，且我看那麼多土地了，今天跟你講過，我已經夠累了，我是說好好好，這塊可以又可以協助，各方面大家互相能互相體會…我衝著這一點，我做下去，但是我答應下去，我錢付給你，訂金付給你，我答應下去，…我老婆要的就是銀行一句確定是我可以告訴你，…這塊地我真的要工廠了，因為月底之，我比你們還要急，我比你們還要累，月底之前，在上海的工廠也到期，要月底之要全部東西進回來，到時候你看，我這個禮拜跟你們簽完以後，我馬上又飛上海，因為我辦進關手續又辦完了，貨一進來，你們有空可以到我那邊看，看我囤的貨櫃要囤多少等語，益足認系爭土地實際上應係徐尉庭夫妻要購買供作廠房所用，而以原告出名訂約至明，雖被告曾質疑徐尉庭所述原告恐有意見，惟尚難據此即認原告並未授權予徐尉庭代理之情事，則徐尉庭向被告承諾於102年7月12日簽約，其意思表示效力當然及於原告，原告當受其拘束。故嗣原告於102年7月9日會議中，始向被告表示徐尉庭不能代表他，亦僅是嗣後代理權授與之終止，表示爾後徐尉庭不得再代表他，並無法撤銷徐尉庭之前已代理其為承諾或所為、所受之意思表示。
⒌按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付
不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。民法第255條規定有明文。被告已於102年7月7日通知原告之代理人徐尉庭請原告於102年7月9日簽約，徐尉庭承諾最晚於102年7月12日簽約，而徐尉庭與原告確有一起於同年7月9日前往與被告碰面，且被告既已通知原告於102年7月9日簽約，且兩造已合意約定同年7月9日簽約，且定102年7月12日為簽立系爭土地買賣契約本約之最後期限，如未於上揭期限前訂約，原告當負遲延責任。嗣後原告不願於102年7月9日簽立本約，亦未於最後期限102年7月12日前履行訂立本約之義務，自有債務不履行（遲延給付）之情事，被告當得依法解除契約，無庸再定期催告原告履行，即得行使解除權解除系爭意向書，則被告抗辯其於102年7月15日通知原告解除系爭意向書，洵屬有據，應可採信。
㈡原告先位聲明部分：
按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。民法第249條規定有明文。系爭買賣意向書，既經被告於102年7月15日行解除權而消滅，則被告於102年7月19日與訴外人黃清德就系爭土地之其中之一即坐落苗栗縣○○鄉○○里○段○○里○○段00000地號土地成立買賣契約，並於102年8月1日以買賣為原因，將該筆土地之所有權移轉登記予黃清德，並無可歸責於被告而致無法履約之情事，況本件原告僅得請求被告訂立系爭土地買賣本約，而不得請求被告交付或移轉系爭土地。另原告主張被告曾於102年6月29日以電子郵件表示：
「建議最好不要買」，足認被告不肯履約，而可歸責於被告之事由致契約不能履行云云，被告雖不否認確有發該電子郵件予原告，惟依兩造所提之錄音譯文及電子郵件內容可知，是因為兩造就買賣契約部分內容修改因無共識，被告於郵件才加註前揭話語，惟於該日後被告仍有積極要求原告履行訂立本約義務，故尚難謂被告曾於102年6月29日電子郵件表示「建議最好不要買」等語，即遽認被告拒絕履約或有可歸責之事由而致本約無法成立。原告此部分之抗辯亦不足採。綜上，則原告主張依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還訂金200萬元，洵屬無據。
㈢原告備位聲明部分：
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款規定有明文。
本件系爭意向書業經被告於102年7月15日行使解除權而不存在，則原告當不得再主張於102年11月6日存證信函通知被告解除系爭意向書。系爭意向書經被告合法解除，兩造即負有回復原狀之義務，惟兩造於系爭買賣意向書既已明文約定「如因歸責於買方之原因，無法完成簽約，賣方可沒入訂金」等情，有系爭意向書可參（本院卷一第9頁），如前所述，本件係可歸責於原告之事由而未訂立本約，故被告主張依系爭意向書之約定，沒入原告所交付之訂金100萬元，亦屬有據。則原告主張依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還訂金100萬元，為無理由，應予駁回。
五、綜上，原告依民法第249條第3款規定，先位請求被告給付200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回；又依民法第254條、第259條第1款規定，備位請求被告給付100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 27 日
民事第一庭 法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 27 日
書記官 卓怡芳