臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1049號原 告 陳政綺訴訟代理人 黃昭仁律師複代理人 王小英訴訟代理人 張國權律師複代理人 張耀仁被 告 張素梅訴訟代理人 林凱倫律師
謝瑋玲律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國104年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾伍萬柒仟零捌拾元，及自民國一○二年八月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。
本判決第一項，如原告以新臺幣伍拾捌萬陸仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾伍萬柒仟零捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項前段定有明文。經查，兩造間不動產買賣契約書第14條約定：「買賣雙方因本契約所生相關之爭議，除依代辦履約保證委任契約書所載應進行仲裁之情形外，其餘均由標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院」，此有不動產買賣契約書1份在卷可稽（本院卷一第22頁）。本件買賣不動產標的物所在地位於新北市淡水區，是本院為有管轄權之法院，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠原告於民國101年4月9日向被告購買坐落於新北市○○區○
○段○○○○號、875地號土地暨其上建物門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號5樓及6樓房屋（6樓是增建部分）（以下合稱系爭房屋），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約)，約定價金為新臺幣（下同）620萬元。嗣經原承租住戶向原告反應系爭房屋有多處漏水情形，遂僱工進行天花板維修，始發現系爭房屋5 樓天花板及樑柱有多處結構性裂縫、大片混凝土剝落及鋼筋外露等情形，被告於簽約前曾就B室即使用枕頭吸附漏水，C 室為大面積修補，E 室使用枕頭吸附漏水及為大面積修補，F 室樑柱斷裂、樓板有裂縫，且為大面積修補，G 室被告則曾使用棉被吸附漏水及在樓板上方鋪設軟墊乘載掉落之混凝土，被告亦為若干之修補工程。而被告卻於現況說明書第6 項「是否知悉聽聞本標的物或同社區有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形？」、第9 項「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形？…」、第10項「本標的物委託六個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌？」等項目，均勾選「否」，被告有故意不告知系爭房屋有裂縫、鋼筋外露、混凝土剝落而影響結構安全之情形。原告復委請土木技師、工程顧問公司就系爭房屋進行結構安全鑑定，確認系爭房屋結構已達危險程度，且該等情形並非近日造成。又系爭房屋除上開瑕疵外，原告另委請臺灣檢驗科技股份有限公司就系爭房屋之混凝土氯離子含量進行檢驗，檢驗結果亦顯示氯離子含量平均數值達每立方公尺1.438 公斤，高於系爭買賣契約約定容許標準值每立方公尺0.6 公斤，足證系爭房屋另存有混凝土氯離子含量過高之瑕疵。為此，爰依民法第354 條、第359 條及第179 條規定，請求被告應負減少價金之物之瑕疵擔保責任，並請求被告返還溢領系爭房屋之買賣價金186 萬元。
㈡原告先後委請土木技師、工程顧問公司就系爭房屋進行結構
安全鑑定，鑑定報告結果顯示系爭房屋5 樓之天花板及樑柱有多處結構性裂縫、大片混凝土剝落、鋼筋鏽蝕外露等情形，足證系爭房屋損害程度嚴重，顯已致供人安全居住之主要功能減損。又系爭房屋之混凝土中氯離子含量高於容許標準，其將導致鋼筋腐蝕速度異常，除增加結構安全之風險外，亦會減損建築物之使用年限。系爭房屋除係以供居住使用為主要功能，亦屬保值資產，而有重要交換價值，如系爭房屋有上開所述不宜居住之情事存在，衡諸通常交易觀念，將使系爭房屋之交換價值產生貶抑，而屬重要之瑕疵無疑。
㈢被告辯稱原告於簽訂系爭買賣契約前，曾至系爭房屋探察，
故原告明知系爭房屋之瑕疵情形，其無須負擔物之瑕疵擔保責任。惟原告於購買系爭房屋前雖曾偕同仲介人員探看系爭房屋現況，然系爭房屋前開瑕疵係隱蔽於天花板內，其顯非單以肉眼觀察即可知悉，遑論當時系爭房屋尚在其他租戶使用中，原告無法擅自進入並詳盡檢查。而氯離子含量過高更非可由原告目視、手摸或嗅聞即能感受，必須經過專門技術人員鑽取試體進行檢測始可獲悉。是以，該等瑕疵於現實上皆非依一般人盡一般注意即可得知，故被告辯稱原告已於購屋前探查系爭房屋現況，故已明知瑕疵既存之事實，其無需負擔物之瑕疵擔保責任，顯不足採。
㈣建築物之硬固混凝土如氯離子含量過高，勢必造成催化鋼筋
腐蝕速度之結果，從而大幅縮減建築物之使用年限，增加房屋使用之風險，且明顯影響交易意願及交易價格。而氯離子含量過高之瑕疵係無法進行永久性之修復，施予補強工程僅為延長建築物使用時間，然建築物因此而受有價值上貶損，應准予買受人得以減少其房屋買賣價格，始符對價均衡之公允。原告就請求減少價金數額部分，已經相關鑑定報告足證系爭房屋瑕疵已就居住安全造成重大影響，且該等瑕疵事後修復顯非易事，價值貶損嚴重，兩造於約定系爭房屋售價時，並未因前開瑕疵問題而為價金減少之調整，則系爭房屋原約定售價係屬無瑕疵之正常價格，故原告請求以該價金金額為計算應減價金額之基準，請求減少價金十分之三為186 萬元（計算式：620 萬元（買賣價金）×3/10＝186 萬元) 。
另依兩造就系爭房屋因氯離子含量而減損之市價，所合意送鑑機構之宏大不動產估價師聯合事務所出具不動產估價報告書摘要可知，系爭房屋含頂樓加蓋部分於無氯離子含量之正常價格為620 萬9,412 元，有氯離子含量超標之價格為445萬159 元，故價損金額為175 萬9,253 元（計算式：6,209,
412 －4,450,159 ＝1,759,253)，與原告所請求以買賣價金十分之三計算減少價金金額186 萬元大致相近，足證原告主張系爭房屋因存有瑕疵所得減少之價金，實屬適當。
㈤買賣標的如有瑕疵，若經買受人向出賣人以意思表示請求減
少價金，就該減少部分，出賣人受領法律上之原因即已失其存在，其自應將該不當得利返還予買受人。依此，原告因系爭房屋存有前開所述之重大瑕疵而請求被告負物之瑕疵擔保責任，並據此主張減少價金計186萬元，是被告應依民法第179條規定返還該溢領之買賣價金186萬元予原告等語。並聲明：㈠被告應給付原告186萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權於買受
人為通知後6個月間不行使而消滅。原告自承其於101年6月底，透過房屋仲介羅靖森及陳勇志通知被告，並於同年8月10日對被告提起刑事詐欺告訴，惟其迄至102年7月11日始起訴請求減少價金，顯已逾6個月之行使期間。
㈡系爭房屋是否有氯離子偏高，如非經專業檢測，當非一般人
得而知悉，系爭房屋前既並未經檢測，被告自無從得知，亦無所謂故意不告知等情。況依系爭買賣契約第17條第2 項第
2 款約定「…建築完成日期在民國87年6 月24日含當日以前之建物，約定為每立方公尺0.6 公斤」，而本件鑑定為每立方公尺0.735 公斤，亦僅略逾容許值，被告更不可能知悉。
原告主張被告明知系爭房屋有鋼筋鏽蝕（裸露）、混凝土剝落，卻以水泥砂漿重新粉刷天花板，惟該等水泥粉刷，係被告購屋前已存在，而與被告無關；再者，中古屋重新粉刷原因所在多有，如牆面原前手裝璜拆除、牆面不平整、略有裂紋等，不一定與原告主張之混凝土剝落或鋼筋裸露相關。
㈢系爭房屋隔成套房出租，被告亦未居住於此，其上天花板又
設有輕鋼架，被告難以詳知系爭房屋天花板狀況，縱有漏水，亦僅掀開該漏水處上方之石灰蓋板查探後，即上6樓修補漏水。且系爭房屋5樓天花板內並無設置照明系統，要非仔細檢視，一般人甚難肉眼一望即查悉前述混凝土剝落及鋼筋外露等狀況。原告另主張被告以紅布遮掩、並堆置棉被吸水阻漏，足知被告明知而故意隱瞞系爭房屋有鋼筋鏽蝕（裸露）、混凝土剝落，並在現況說明書上否認有鋼筋外露、混凝土剝落等情，惟被告於96年2月購入系爭房屋後，即將系爭房屋5樓、6樓隔成套房，原係以紅布做為天花板裝飾，後因清潔不易，遂直接於頂版紅布下方加設輕鋼架。是本件並無原告所指述以紅布遮掩之事。至於輕鋼架上之棉被，僅係為避免修復後，5樓天花板水泥層內原含水分尚未完全排出可能持續滴漏，致損及5樓屋內家具及櫸木地板所置放。
㈣系爭房屋為30年老舊建物，被告亦告知原告過往曾有漏水之
情事，現場並有壁癌，且原告數次看屋，被告均未曾有阻擋之舉。又該建物輕鋼架設置位置不高，兩造及鑑定土木技師至現場勘查時，亦係簡單以雨傘或掃帚將石灰蓋板移挪，並無須爬高或特定工具。房屋仲介羅靖森於言詞辯論所陳「除非有大片水漬，否則一般不會掀開輕鋼架」等語，係其仲介推託、規避責任之詞，蓋如承認其有掀開輕鋼架之必要，其即須擔負一定疏誤責任。再者，被告亦交出系爭房屋鑰匙予原告，歡迎原告隨時前往查看現場，原告亦曾數次看屋，卻疏未有任何檢查天花板之舉，顯有重大過失。
㈤原告於101 年5 月交屋後，曾於同年7 月自行委託土木技師
鑑定修復費用52萬1,240元；而台北市土木技師公會於兩年後即103年7月10日會勘鑑定之修復費用已達94萬6,309元，其鑑定報告並同時載「究其原因，除房屋自然老化（中性化）因素外，研判與混凝土氯離子含量偏高及漏水位置有關，依工程經驗，漏水會增加高氯離子建築物劣化之程度」，是該兩次鑑定間之修復費用價差，應與其兩年間房屋自然老化（中性化）及漏水所致之加重損害有關。又系爭買賣契約第17條第14款約定明載「本物件出租套房內現況有壁癌之情形，買方同意交屋後自行修復並負擔修繕費用」，是原告遲未修復漏水及壁癌，就該兩年間所致之加重損害，亦係與有過失等語，資為答辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：兩造於101年4月9日，就系爭房屋簽立不動產買賣契約書，約定買賣價金為620萬元，被告已於101年5月21日將系爭房屋交付予原告。原告亦給付全部價金620萬元予被告。
四、得心證之理由：㈠系爭房屋有無裂縫、鋼筋外露、混凝土剝落、氯離子含量過
高之情形？原告主張系爭房屋有裂縫、鋼筋外露、混凝土剝落、氯離子含量過高之瑕疵，並提出莊忠鵬土木技師事務所鑑定報告及SGS試驗報告各1份為憑，為被告所否認。本院經兩造合意後，囑託台北市土木技師公會，至系爭房屋實地勘驗及鑑定，鑑定結果為：系爭房屋隔成如鑑定報告第23頁平面示意圖所示A、B、C、D、E、F、G七間套房，現場勘察發現，部分樓層保護層剝落、鋼筋生鏽外露，如照片B02、C02、D01、D03、D04、F02、G01～G04等。部分樑下層鋼筋嚴重生鏽膨脹，致脹裂樑底保護層等現象，如照片B03、B04、F03、F04、G0
7、G08等。部分樑產生斜向裂縫，如照片E03、P07等，研判受地震力影響，柱則尚未發現異狀。系爭房屋損壞現況，詳鑑定報告附件五鑑定紀錄表及照片，大體而言，F 、G 室損壞較嚴重，C 、D 、E 室次之，A 、B 室損壞較輕，究其原因，除房屋自然老化（中性化）因素外，研判與混凝土氯離子含量偏高及漏水位置有關。經鑽心取樣試驗結果，氯離子平均含量超過每立方公尺0.735 公斤，研判為高氯離子建築物等情，此有台北市土木技師公會104 年1 月9 日北土技字第00000000000 號鑑定報告書可參。且參以前揭鑑定報告所附現場照片可知，系爭房屋確有鋼筋外露、混凝土剝落、氯離子含量過高，A 室有平頂油漆剝落，A 室浴廁有多處裂縫、保護層鼓起、油漆剝落，且有修補痕跡，B 室平頂多處裂縫、油漆剝落，B 室浴廁有樑底縱向裂縫、樑底脹裂最寬約
2.5cm ，B 室陽台有平頂龜裂、油漆剝落、端部修補痕跡，
C 室有平頂及樑油漆剝落，C 室浴廁平頂有多處裂縫、保護層剝落、鋼筋銹蝕外露，D 室有平頂多處裂縫、保護層鼓起、鋼筋銹蝕外露、樑縱向裂縫寬約1.5cm 、樑多處裂縫寬約
0.6cm 、油漆剝落、保護層鼓起剝落、鋼筋銹蝕外露，D 室浴廁有平頂保護層剝落、鋼筋銹蝕外露、修補痕跡，E 室平頂有多處裂縫、保護層鼓起剝落、修補痕跡、平頂龜裂、油漆剝落，E 室浴廁有平頂邊樑斜向裂縫寬約6mm 、，F 室有平頂裂縫寬約5mm 、平頂龜裂、油漆剝落、保護層鼓起、樑脹裂最寬約3cm 、樑底脹裂最寬約2.5cm 、多處裂縫、滲水、保護層剝落，G 室有平頂多處裂縫、混凝土嚴重剝落、鋼筋銹蝕外露、修補痕跡、反潮滲水，G 室浴廁有樑底縱向裂縫最寬約0.8cm 、樑多處裂縫最寬約0.8cm 、保護層剝落，走道平頂有保護層剝落、鋼筋銹蝕外露、有滲水現象、滲水痕跡、走道樑斜向裂縫約0.6cm 、樑底磚牆間橫向裂縫等情事。則系爭房屋確有如原告主張之裂縫、鋼筋外露、混凝土剝落、樑有裂縫、氯離子含量過高之情事，但並無柱斷裂之情事。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。且按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第354 條、第355 條分別定有明文。復按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356 條定有明文。又按前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，同法第357 條亦定有明文。且按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之；民法第359 條、第365 條亦分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒈被告有無故意不告知原告系爭房屋有鋼筋外露、混凝土剝落
之情形？⑴原告主張：其於交屋後始發現，被告於簽約前曾就B室即使
用枕頭吸附漏水，C室為大面積修補，E室使用枕頭吸附漏水及為大面積修補，F室樑柱斷裂、樓板有裂縫，且為大面積修補，G室被告則曾使用棉被吸附漏水及在樓板上方鋪設軟墊乘載掉落之混凝土，被告亦為若干之修補工程，且被告於現況說明書第6 項「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形」？勾選「否」，而認被告有故意不告知瑕疵之情形等語，為被告所否認，並辨稱：其自96年2 月購入系爭房屋後，即將5 樓及6 樓隔成套房，原係以紅布做為天花板裝飾，嗣因清潔不易，遂直接於頂版紅布下方加設輕鋼架，至於輕鋼架上之棉被，僅係為避免修復後，5 樓天花板水泥層內原含水分尚未完全排出，可能持續滴漏，致損及5 樓室內家具及櫸木地板而置放，且被告未居住在系爭房屋，被告並無故意隱匿而不告知系爭房屋有鋼筋外露、混凝土剝落、裂縫之瑕疵云云。
⑵依現況說明書之記載，第20項有關「標的物內是否有樑、柱
或承重牆補強或拆除之情事？」，被告確實勾選「否」；第6項「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形」？勾選「否」，此有現況說明書附卷可稽（本院卷一第14頁、第184頁背面）。且依上揭台北市土木技師公會鑑定報告可知，系爭房屋有裂縫、混凝土剝落、鋼筋外露等情形，均發生於系爭房屋5樓天花板，且推開輕鋼架後，即可看出有裂縫、混凝土剝落、鋼筋外露之情形，此有鑑定報告所附照片可佐，且被告自承其於96年2月購入系爭房屋後，有將系爭房屋隔成套房，並以紅布做為天花板裝飾，後因清潔不易，直接於頂板下方加設輕鋼架，並曾於輕鋼架上方置棉被防水滴漏等情，而系爭房屋有裂縫、混凝土剝落、鋼筋外露之原因，除房屋自然老化因素外，研判與混凝土氯離子含量偏高及漏水位置有關，依工程經驗漏水會增加高氯離子建築物劣化之程度，此有上揭台北市土木技師公會鑑定報告1 份可佐。衡諸常情常理，系爭房屋不可能於被告買受占有之短短7 年期間內，即造成如上開鑑定報告所附照片顯示之現象，通常須經長年累月始可能造成，且於103 年7 月10日台北市土木技師公會至現場會勘時，系爭房屋屋齡已約32年，又於被告自承其96年2 月購入，系爭房屋屋齡已約近25年，及被告自承其於購入系爭房屋後，有以紅布做天花板裝飾，嗣後再於天花板架設輕鋼架，而原告委由訴外人莊忠鵬土木技師事務所鑑定，並於101 年7 月12日至系爭房屋會勘時，即有發現系爭房屋有些樑之主筋因生鏽而造成混凝土保護層被撐開，產生明顯裂縫之情形，此有當日會勘照片在卷可稽，核與前揭台北市土木技師公會鑑定報告所附照片相符。況縱使於被告於96年間裝設輕鋼架當時，系爭房屋5 樓天花板之鋼筋外露、混凝土剝落及裂縫尚未有如台北市土木技師公會鑑定報告所附照片所示如此嚴重之情形，惟被告亦自承於購入房屋後有漏水，其有置放棉被於輕鋼架天花板內為吸水，則其焉何可能不推開相當面積之輕鋼架之蓋板，且在無燈光照明下為鋪設棉被以吸附漏水？況系爭房屋5 樓天花板移開輕鋼架蓋板後，天花板有裂縫、混凝土剝落、鋼筋外露，並曾有補修等情，即可顯而易見，而於其須推開輕鋼架蓋板相當面積，始得為鋪設棉被吸水時，衡諸常情常理，被告當會使用燈光照明，並於燈光照明下，即可以肉眼看出有上揭瑕疵存在。況且前揭瑕疵部分，亦曾有修補之痕跡，被告亦自承前手有為修補，有為重新粉刷，堪認被告於出售系爭房屋時，應已知系爭房屋5 樓天花板樑有裂縫、混凝土剝落、鋼筋外露，且有為修補等情，尚難委為不知，竟於現況說明書前揭所載詢問事項均勾選「否」，堪認被告知道該情而不告知系爭房屋有裂縫、混凝土剝落、鋼筋外露等情至明。足認被告有故意而不告知裂縫、混凝土剝落、鋼筋外露等情。
⑶被告雖辯稱：證人即其房客蔡康睿於偵查時證稱：伊於101
年3月6日起至同年7月8日止承租系爭房屋5樓套房，門口天花板每有下雨就會漏水，伊通知被告之配偶蔡長興來修理，蔡長興就將天花板打開修理，並告訴伊係因6樓增建部分造成漏水，之後蔡長興就上6樓處理等語，且僅係於6樓塗防水，及檢察官至現場勘驗後，認系爭房屋內部之鋼筋外露及混凝土剝落位置均位於輕鋼架天花板上方，而天花板內無照明系統，要非仔細檢視及甚難容一眼即查悉前述鋼筋外露等情，而認被告並無隱匿故意不告知之情事云云，並提起檢察官不起訴處分書為憑。按檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，又刑事判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束，最高法院41年台上字第1307號民事判例意旨可資參照。雖被告之配偶蔡長興有因承租房客反應漏水情事，曾於101年3月6日至同月8日間至系爭房屋，並短暫打開輕鋼架查看，認係因5樓漏水，而於6樓塗防水層等情，惟此等情形，並不足以認被告於鋪設輕鋼架於天花板時、或於鋪設棉被時，並未曾查覺到系爭房屋5樓天花板有裂縫、混凝土剝落、鋼筋外露及曾為修補等情。故被告所辯，難謂足採。
⒉原告是否知道或有重大過失而不知系爭房屋有裂縫、鋼筋外
露、混凝土剝落等情？被告抗辯：原告數次看屋，且被告及其配偶蔡長興亦均有告知系爭房屋過往曾有漏水情事，現場並有壁癌，而輕鋼架設置位置不高，簡單以雨傘或掃帚將石灰蓋板移動，並無須爬高或特定工具，被告及蔡長興亦未阻撓原告看屋，原告未有任何檢查天花板之舉，顯有重大過失云云，為原告所否認。證人陳勇志具結證稱：伊為賣方的仲介，於簽立系爭買賣契約前，伊有去看過系爭房屋，當時系爭房屋有出租他人，所以無法進去看，伊只有看公共區域部分，公共區域有一些壁癌情形，但不明顯，牆壁有稍微泡泡突出，且只有一點點，類似油漆面的突出，當時沒有看到有漏水、鋼筋外露情形。伊沒有跟原告或原告的配偶一起去看過系爭房屋。伊於其他案件有當過買方的仲介，帶客人以肉眼觀看房屋現況，但不會推開天花板輕鋼架。至於如何看有無漏水，則會看牆角有無水漬痕跡，廚房或廁所有無水漬。系爭房屋的公共空間，伊有看過，並無水漬的情形等語。且證人陳勇志於101年12月13日檢察官偵查庭時亦證稱：進去該屋看不出有漏水情形，且漏水的地方都在房間內，都出租給別人，所以無法進去看等語，業經本院調閱臺灣士林地方法院檢察署101年度偵字第12830號卷查證屬實（影印卷第25頁）。足認證人陳勇志僅有看系爭房屋公共空間，而就系爭房屋隔成套房部分之內部空間，即鑑定報告所指A室至G室並未進入查看，故尚難以證人陳勇志未查看隔成套房之內部空間部分，即遽認系爭房屋於買賣當時並未有前揭鑑定報告所述之瑕疵存在。又證人羅靖森具結證稱：伊有帶原告去看系爭房屋公共走道，亦有進入系爭房屋屋內看，有看到外面公共走道的天花板及輕鋼架部分有些微的黃污漬及水痕，因為該輕鋼架不是新的，有使用年限在，而且被告之配偶蔡長興亦有跟伊和原告提及之前有漏水情形，但已修復，然蔡長興並沒有說是如何修復的。系爭房屋的輕鋼架用手指推一推即可推開，蔡長興也沒有阻擋伊帶看系爭房屋，現場並沒有裝修的牆面，但有看到水漬及水痕，至於位於何處，伊沒有印象。公共空間的天花板並沒有剝落，屋內輕鋼架部分有污漬。伊至少帶原告去看系爭房屋2次，蔡長興有說壁癌部分可以用油漆做修繕。一般伊帶客人看屋，如屋內輕鋼架有污漬，伊會推開輕鋼架來看，但因為本件系爭房屋是舊的輕鋼架，且沒有大面積的水痕，所以當時就沒有推開來看。伊當時帶原告看房屋時，是看5、6樓的公共空間，至於是5樓還是6樓的空房間，伊沒有印象了，伊在檢察官偵查時記憶比較深刻，當時帶原告去看系爭房屋時，因為有些套房有出租，所以沒有進去看，而當時並有看到系爭房屋有鋼筋外露及以棉被放在天花板吸水。且於一般如有大面積的水漬或牆面嚴重剝落時，才會要求賣方推開輕鋼架查看，因為本件沒有這麼嚴重的情形，所以沒有推開來看等語綦詳。堪認於訂立系爭買賣契約以前，原告前往系爭房屋看屋，雖被告或蔡長興並未阻止看屋，惟因5樓房屋隔成套房，且部分有出租他人，而未能進入套房房間內查看，且因公共空間，自外觀觀之，並無嚴重之水漬及水痕，又被告配偶蔡長興亦表示漏水已修復，而房屋仲介人員對房屋是否有漏水、壁癌可能產生的問題，應較一般非專業之買方更有警覺及意識，本件連身為房屋仲介之證人陳勇志、羅靖森均未要求進入系爭房屋5 樓隔間套房內部為查看或將天花板輕鋼架及蓋板推開查看天花板之情形，尚難謂為一般人即原告會因看到公共空間些微水漬、水痕及壁癌，即會聯想到可能造成之原因及損害，遂而要求或自行推開查看房屋全部之天花板；更何況系爭房屋有部分因隔成套房且出租，而無法入內查看，且上揭系爭房屋之瑕疵大多出現於套房房間內的天花板，此有上揭台北市土木技師公會鑑定報告及照片可佐，故難謂原告未推開輕鋼架及蓋板查看系爭房屋天花板，即為有重大過失而不知瑕疵之情事，亦難謂原告於訂立買賣契約時即已知系爭房屋有裂縫、鋼筋外露、混凝土剝落等情。則被告此部分所辯，尚不足採。
⒊氯離子含量過高部分
又氯離子含量是否超過契約容許值，系爭房屋於兩造簽立買賣契約及交屋前均未曾做過氯離子檢測，此為兩造所不爭執，而氯離子檢測須由專業人員以專業儀器鑽取試體檢測，並非一般人得以感官目視、觸覺、嗅覺、聽覺得以認定，此外，並無證據證明於訂立買賣契約時，兩造均已知系爭房屋有氯離子過高之情形，則尚難謂原告已知悉此瑕疵。況且本件經本院送台北市土木技師公會，依兩造買賣契約第17條約定應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30cm之範圍區為鑑定測試後，始知系爭房屋平均氯離子含量達每立方公尺0.735公斤，而超過兩造約定每立方公尺0.6公斤。又被告否認原告之前所提出之SGS試驗報告結果認系爭房屋氯離子含量超標，且認該報告並未依兩造買賣契約第17條約定有關氯離子含量檢測點範圍為檢測，故難謂原告於101年6月底或於收到SGS試驗報告時，即已知系爭房屋氯離子含量超過兩造間買賣契約第17條約定標準之瑕疵，則原告於102年7月11日提起本件訴訟主張系爭房屋因氯離子含量過高之瑕疵而請求減少價金，並未罹於6個月除斥期間或有未為立即通知瑕疵之情事至明。
⒋原告得請求減少價金之金額為何？⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，是本件原告選擇請求減少價金，自屬於法有據。至被告抗辯原告為本件請求減少價金已逾民法第365條第1項所定通知後6個月之除斥期間，雖原告自承其於101年6月底即委由陳勇志通知被告系爭房屋有裂縫、鋼筋外露、混凝土剝落等情，惟如前所述，本件被告有故意不告知系爭房屋有鋼筋外露、裂縫、混凝土剝落之情形，則依同條第2項規定，原告當不受該6個月除斥期間之限制等語。且按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。又減少價金請求權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之減損比例，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之[公式：減少額度＝約定價金×(1-瑕疵物之實際價值／買賣標的無瑕疵時之價值)]。在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。
⑵依前揭台北市土木技師公會鑑定報告可知，系爭房屋有裂縫
、混凝土剝落、鋼筋鏽蝕外露等情形，除房屋自然老化外，漏水會增加高氯離子建築物劣化之程度。有關老化部分無法復原，但因氯離子含量偏高及漏水問題造成混凝土剝落、鋼筋鏽蝕之損壞，則可藉補足構件斷面纖維修復，估計修復費用為94萬6,309 元。且系爭房屋及其坐落土地經本院囑託宏大不動產估價師聯合事務所鑑定結果，若在非為氯量子含量過高之情況下，於101 年4 月9 日（兩造買賣契約成立時）之正常價格為620 萬9,412 元，如為氯離子含量超標之情形，價格為445 萬159 元，系爭房屋如就鋼筋外露及混凝土剝落部分均已修復完成，則系爭5 樓房屋因氯離子平均值超過契約約定容許值，其當時所減損之市價為81萬2,944 元，有宏大不動產估價師聯合事務所104 宏估務字第00000000號不動產估價報告書1 份可佐。
⑶被告辯稱：兩造約定之買賣價金已就系爭房屋有前揭瑕疵為
降價云云，為原告所否認。證人陳勇志於本院具結證稱：被告當初不懂行情價，有請我幫其估價，我忘記我有無因房屋老舊，建議以較便宜的價格出售，但於簽立委託書時，我有提供行情價供被告參考，隔成套房的房子價錢的確會較高。於出價時，我們有建議被告價金盡量壓低，但只有建議被告價錢可以調整，雙方可以再談，並沒有針對系爭房屋有因結構性裂縫、大片混凝土剝落、鋼筋鏽蝕外露、漏水等問題建議做價格調整，且於簽立買賣契約前，被告之配偶蔡長興有答應如果房屋有滲漏水情形，他會協助買方做修繕，最後成交價並沒有因為上述瑕疵問題而調整等語明確。且證人羅靖森亦具結證稱：並沒有因為這些問題而為價金減少之調整，在簽立買賣契約時，本件價金並沒有將結構性裂縫、大片混凝土剝落、鋼筋鏽蝕外露及漏水列入考量等語明確，核與證人陳勇志證述未列入做價格調整等語相符。況依兩造系爭房屋5 樓含頂樓加蓋部分（即6 樓）約定總價金為620 萬元，此有不動產買賣契約書可佐（本院卷一第18頁、第19頁），亦與前揭宏大不動產估價師聯合事務所鑑定報告所載，若在非為氯離子含量超標之情況下，於101 年4 月9 日（系爭不動產買賣契約成立時）之正常價格為620 萬9,412 元，僅差9,412 元，如為氯離子含量超標之情形，價格為445 萬15 9元，系爭房屋如就鋼筋外露及混凝土剝落部分均已修復完成，則5 樓房屋因氯離子平均值超過契約約定容許值，其當時所減損之市價為81萬2,944 元，且依台北市土木技師公會前揭鑑定報告所載上揭瑕疵修復費用須94萬6,309 元，相互比較下，難認兩造於簽立買賣契約時所約定之買賣價金已就上揭瑕疵列入考量，而以低於一般無瑕疵之房屋行情為買賣價金之約定。故被告此部分之辯稱，顯不足採。
⑷兩造在無氯離子含量過高而造成房屋有裂縫、混凝土剝落、
鋼筋鏽蝕外露之瑕疵存在之認知下，所合意之無瑕疵物價值為620萬元，自應以此合意基礎推論，按客觀價值所求得之減損比例計算於揭露建物為有裂縫、混凝土剝落情況下，折減之價額應為175萬7,080元【計算式：6,200,000×（1－4,450,159/6,209,412）=6,200,000×〔1－0.7166（取小數點後4位，餘無條件捨去）〕＝1,757,080】，是原告所得請求減少之價額應為175萬7,080元。至被告抗辯：原告買受系爭房屋後迄今已2年，經台北市土木技師公會鑑定修復費用已較莊忠鵬土木技師事務所鑑定報告估價費用為高，且建築物老化及漏水亦為造成瑕疵之原因，則原告與有過失云云，惟本件建築物有前揭瑕疵係依系爭房屋氯離子含量高、建築物老化及漏水所致，被告僅空言泛稱原告與有過失，依買賣契約約定有修繕義務而未修繕，亦未舉證以實其說，況且，本件原告並非請求損害賠償，而係請求減少價金，本院請鑑定單位鑑定系爭房屋價格亦係以買賣當時之價格，而非現在價值之減損，故被告所辯，尚難謂可採。
五、復按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件被告就其出賣之房屋應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金，則被告自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭建物因有上揭瑕疵存在，系爭買賣契約應減少價金之金額為175萬7,080元，已如上述，上開價金減少後，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告依不當得利規定，請求被告返還175萬7,080元，即為有理由。
六、綜上，原告本於前揭原因事實，主張依兩造間買賣契約關係，行使民法第359 條規定之減少價金請求權，就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請被告給付175萬7,080元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即102年8月3日（本院卷一第83頁、第84頁）起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額併宣告之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
書記官 卓怡芳