臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1095號原 告 黃勝奎訴訟代理人 陳國華律師被 告 陳惠珠即台五線小吃店上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102 年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○號一樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一０二年七月十日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣壹萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造曾簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定被告向原告承租門牌號碼為新北市○○區○○○路○ 段○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），租期自民國99年7 月10日起至
102 年7 月9 日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬8,000 元，系爭租約第11條並約定：「租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金5 倍支付違約金至遷讓完竣」。系爭租約現已屆期，原告曾於同年5 月2 日寄發存證信函予被告請其按時搬遷，亦於系爭租約到期日即同年7 月9 日親至現場告知被告應予搬遷，復於同年月10日再次寄發存證信函通知被告遷讓返還系爭房屋，惟被告迄今仍未騰空遷讓返還。為此，依系爭租約第11條約定，請求被告騰空返還系爭房屋並依約給付違約金等語，而聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應自102 年7 月10日起至騰空遷讓返還第㈠項房屋之日止，按月給付原告9 萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：因伊已經裝潢系爭房屋，沒有辦法搬遷，希望原告續租3 年予伊，不然也讓伊營業到明年7 月；又系爭租約未經法院公證，原告不能叫伊說搬就搬云云，資為抗辯。
三、查原告主張上開事實，業據提出房屋租賃契約書、汐止龍安郵局第143 號及第217 號存證信函附卷可稽（見本院卷第9至14頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421 條第1 項、第450 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。而租賃為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使用，他方支付租金，即生效力（最高法院33年上字第63
7 號判例意旨參照）。系爭租約係屬定期租賃契約，且其期限業於102 年7 月9 日屆滿，則依前揭規定及系爭租約第11條第1 項約定，兩造間之租賃關係已於期限屆滿時消滅，被告自負有返還租賃物之義務，是原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。被告雖以前情置辯，惟租賃契約之成立不以經法院公證為要，且承租人依法本應於定期租賃契約期限屆滿後搬遷，故無論系爭租約是否經法院公證，均無礙原告租賃物返還請求權之行使。再縱令被告已因裝潢系爭房屋而支出費用一節為真，此與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，被告當不得藉詞拒絕返還。至被告請求原告續租3 年或允其營業至103 年7 月云云，然原告已明確表示無從應其所請，而契約之成立乃以雙方當事人各本於自由意志並達成意思表示合致為要，猶無強令原告與被告續行訂定租賃契約之可能。是被告所陳上詞，均非可採。
五、第按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250 條第2 項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨參照）。查依系爭租約第11條第2 項所載「出租人每月得向承租人請求按照月租金5 倍支付違約金至遷讓完竣」等語之文義，並未記載該違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定性之違約金無疑。本院審酌原告因被告迄未返還系爭房屋，當受有無法另為出租收益之損害，然衡以近年來國內整體經濟景氣非佳，可認原告縱得租賃他人，其每月所得租金收益未必能顯高於系爭租約所定租金數額；而原告陳謂被告將系爭房屋做違規使用，致其持續遭處罰乙情，亦為被告所不否認，堪信原告尚受有額外支出罰款之損害；復考之被告於系爭租約期限屆至前後，均迭經原告通知返還，然迄今仍拒不搬遷之違約情節等一切情狀，認原告請求被告按月依系爭租約租金數額5 倍給付違約金9 萬元，尚屬過高，應酌減為3 萬6,000 元為適當。綜上，原告請求被告自系爭租約期限屆滿翌日即102 年7月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金3 萬6,000 元，同為有據。
六、從而，原告本於上開原因事實，依系爭租約第11條之約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自102 年7 月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬6,000 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與本件判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 蕭錫証
法 官 施月燿法 官 李佳芳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 9 日
書記官 詹淳涵