臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1137號原 告 歐貞慧訴訟代理人 張曼隆律師被 告 倪余員訴訟代理人 李岳明律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國103 年1 月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣參佰肆拾萬元同時，將其所有如附表所示之不動產所有權移轉登記與原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：原告起訴原請求被告應將系爭買賣標的所有權移轉登記予原告，嗣於訴訟繫屬中辦理地籍圖重測，而致買賣標的之地段、地號、面積、及建號均有所變更，有原告提出重測前後之土地及建物登記謄本在卷可憑（見卷第12-16 頁、第140-144 頁），而將訴之聲明第一項更正以變更後之標的，即如附表所示之不動產，請求被告移轉登記，復因系爭買賣價金尚未全部給付完畢，而變更訴之聲明第一項為：被告應於原告給付新臺幣（下同）3,400,000 元時，同時將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告，餘則如後述訴之聲明，其請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255 條第
1 項第2 款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於民國102 年6 月30日，以6,600,000 元，向被告購買如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），並於簽約時先交付200,000 元作為定金，復依約於同年7 月2日再匯款3,000,000 元予被告（下稱系爭買賣契約），被告則應於同年月31日前將系爭不動產所有權移轉予原告。兩造為將系爭不動產辦理自用住宅以節省稅金，遂約定先由被告配合辦理戶籍遷入，並於同年月8 日將所有權狀及戶籍遷入證明交予代書，詎屆期被告反悔而拒絕履約，且請里長出面表示願賠償違約金100,000 元，以解除契約，並寄發存證信函表示未授權其夫倪候池出售系爭不動產，系爭買賣為無權代理，對本人不生效力，惟被告於系爭買賣過程中均有出面交涉，未曾否認系爭買賣契約之簽立，且配合辦理申請印鑑證明及印鑑章，並非無權代理；退步言之，設若被告原未授權倪候池為簽約行為，惟被告蓋用印鑑章等履約行為，亦屬事後承認倪候池之代理行為，而使原無權代理因承認而對本人生效。被告未依約履行，依系爭買賣契約第8 條之約定，應按日賠償原告10,000元之違約金。爰依系爭買賣契約及民法第348 條之規定，提起本訴，聲明求為命被告應於原告給付3,400,000 元時同時將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告，並應自102 年8 月1 日起至移轉系爭不動產所有權止，按日給付伊10,000元。
二、被告則以：系爭買賣契約係伊配偶倪候池未經伊同意，逕以代理人名義，與原告簽訂之買賣契約，伊已明確拒絕承認系爭買賣契約，系爭買賣契約對伊不生效力，原告自不得請求伊履行。系爭不動產為伊出租賴以維持生計之來源，伊自無可能授權倪候池出售系爭不動產。原告於簽約後立即匯款支付買賣價金，並未發函限期催告被告是否履約或承認其無權代理之行為，應別有目的所為不合常理之買賣行為。退步言之，縱認被告有違約，原告亦未曾為催告履約，亦不得請求違約金等語置辯，聲明求為駁回原告之訴。
三、兩造爭執及不爭執事項：
㈠、不爭執事項：⒈兩造所簽立之系爭買賣契約，係由原告與被告配偶倪候池代
理被告所簽，當時被告並未到場，且未出具授權書，並有系爭買賣契約書影本在卷可憑（見卷第17-20頁）。
⒉系爭買賣契約簽立時，原告已交付訂金200,000 元予倪候池
，並於102 年7 月2 日匯款3,000,000 元至被告所開立之新帳戶，被告並有申請印鑑證明書，有原告提出之被告存款存摺封面及匯款申請書影本可佐（見卷第33頁）。
㈡、爭執事項：⒈被告是否為系爭買賣契約之出賣人。
⒉被告是否應負賠償責任及其金額為何。
四、本院之判斷：
㈠、被告是否為系爭買賣契約之出賣人部分：⒈原告主張倪候池於102 年6 月30日簽立買賣契約時，即當場
撥打電話詢問被告，並返家取回土地所有權狀始到場簽約等語，而證人倪候池亦不否認被告原有授權系爭不動產出租事宜，並證述確有返家取回土地所有權狀予原告，且取用權狀需經被告同意等語明確，足見被告既明知有授權倪候池辦理系爭不動產出租事宜，且倪候池返家向其拿取權狀時，自已經得被告之同意，並已告知被告系爭不動產處理之情形，始符常情，是原告主張當時倪候池有撥打電話回家詢問改易為出售一節，應非無據；再徵諸證人即102 年7 月1 日協助辦理過戶用印相關事宜之代書助理王智輝亦到庭證述當天有將買賣事宜告知被告，被告在場並無反對意思，而被告亦有將印鑑證明及印章交付予伊，並由伊當場在土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、契稅申報書、土地增值稅申報書、土地所有權人無租賃情形申明書，也沒有提到完全不知悉有出售，而係要出租系爭不動產一事等語，並當場提出未縮印之影本附卷（見卷第118-120 頁、第123-131 頁），且倘若被告係以為倪候池簽立之契約為出租契約，則其既已授權倪候池出租不動產，並已簽立契約書，何以仍需申請印鑑證明，並親自到場交付印鑑章，實與一般出租常情相悖，實屬有疑，應認被告對於簽約內容確實為出售系爭不動產早已知悉，再以倪候池與被告為感情和睦之同住夫妻，倪候池亦無需款恐急之情形，而系爭不動產曾出租以獲取日常所需，則出租或出售以獲取所需，尚無悖於系爭不動產換價之功能目的，則於原告有購買意願下，被告改易原出租之意而同意出售，亦與常情相符，足見被告實際上確有授權倪候池代理簽約或同意為出售無訛。被告徒以其先前均為出租，且係賴以收取租金唯一收入來源，及原來授權倪候池之範圍僅為出租系爭不動產等語，尚不足推認其無授權出售系爭不動產之可能，是其此部分抗辯，並無足採。
⒉又證人倪候池雖證述伊不識字，看不到系爭買賣契約書，都
沒有念給我聽，以為是要出租，就不疑有他而簽約等語，惟證人倪候池復證述：「要拿所有權狀要偷偷拿才行，不然我太太不讓我拿，我也不能做主意，歐貞慧沒有跟我說要買，我是說要租給他…他說錢要匯給我3,000,000 元，我騙我太太說要去開戶」等語，則倘若證人倪候池不知簽約之內容為出售，而係原所授權之出租範圍，則何需取所有權狀及開立匯款帳戶時需欺瞞被告，況且，證人倪候池亦證述已當場收受訂金200,000 元等語，此筆款項顯然高於出租系爭不動產所應收取之押租金，則以證人倪候池證述其有多次代為出租系爭不動產之經驗，豈有不知之理，而其承諾收受3,000,00
0 元以開立帳戶，亦顯然與收取租金有間，其證述誤為出租部分顯然悖於事實；再者，證人倪候池為近80歲之人，曾於社會上工作相當期間，並與不識字之被告於婚姻關係存續中陸續購得3 間不動產，並係於子女未成年前即已購得，且自稱看得懂數字、會簽寫自己名字，並當場更改筆錄記載其子女名字之內容等情，及曾多次被授權處理不動產出租或買賣等相關事宜，非毫無智識能力或欠缺社會經驗之人，豈有於簽約前連內容均不予以確認，即逕予簽名蓋章，是證人倪候池證述不知為買賣而誤以為出租之意思表示不一致，及欺騙被告而被告不知為買賣等語，顯均係為附和被告事後反悔及規避自己可能無權代理之證述，前後矛盾，應與事實不符，而毫無足取。
⒊是本件買賣契約簽立既自始有效，則被告抗辯因無權代理已
明確拒絕承認，或原告未定期間催告是否承認，對被告不生效力等語，即屬無據。又被告抗辯倘若已有授權代書辦理則不可能再交由被告辦理自用住宅減免增值稅，而原告已購買系爭不動產同址3 、4 樓，其取得即為經營代書事務所，證人王智輝有不實及偏頗等語，惟查，證人王智輝已證述：「（問：倪余員或倪候池有提出其他疑義嗎？）他們有提到增值稅如何節稅的部分，當時有問他是否符合自用住宅的條件，他們說並沒有住在那邊，說要去辦自用住宅稅籍，當日有拿到權狀，權狀他要再拿回去辦理自用住宅稅籍…7 月8 日再到現場時，賣方就說他們不想賣了，是被告說她不想賣，倪候池沒有說話，被告說不想負擔增值稅」等語，及證人倪候池證述系爭不動產之前均係出租予機車行或麵店營業等語，且系爭不動產謄本上之主要用途係載明商業用，有前述謄本及原告提出網路下載之現場照片在卷可按（見卷第104 、
144 頁），自非屬自用住宅至明，且證人倪候池亦不否認證人王智輝確為到場之人，是證人王智輝上開關於補辦自用住宅證明之證述部分，尚與常情相符，而難認有何不合理之處；再者，證人王智輝亦證述並未參與買賣契約簽立過程，僅產權移轉過戶及報稅時有受委託辦理相關事宜，7 月8 日發生爭執時亦未介入協調，且就自己係用國語講解，被告係以台語應答，但原告有以台語告知被告，內容與國語陳述大致相同，及被告確實不會寫字等語，其所為證述尚無特別偏頗之情節，被告復未能提出證據證明證人王智輝與原告有何特別情誼，或利害關係，其空泛指陳證人王智輝證詞不可採，尚難採信。
⒋小結，被告確實有授權倪候池與原告簽立系爭買賣契約，系
爭買賣契約自始有效，並非無權代理，是原告請求被告依約履行，即屬有據。
㈡、被告是否應負賠償責任及其金額為何部分：⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條定有明文。經查，依證人王智輝之證述，兩造於102 年7 月1 日委託辦理產權移轉時，復約定於102 年7 月8 日交付所有權狀、房屋稅單等，再辦理產權移轉，並給付尾款等情，即於系爭買賣契約第3 條第3 款、第4 條之約定內容相符，並依系爭買賣契約第8 條約定，應於產權移轉後，至遲應於102 年7月31日前將系爭不動產交付原告占有，足見系爭買賣契約係定有履行期限。第查，原告主張被告於屆期已拒絕履行等語，業據證人王智輝復證述被告於102 年7 月8 日已表示不想賣等語，並據原告提出被告嗣後所寄發之存證信函影本1紙（見卷第34-36 頁），足見被告於起訴前即已明確拒絕履行契約至明，是原告雖無法提出起訴前之催告證明，惟其既已於102 年7 月31日具狀起訴，有本院收文戳章在卷可按，且被告亦拒絕履行，揆諸前揭說明，被告於收受起狀訴繕本時，即應負遲延責任。被告抗辯原告於起訴前未經催告，不得請求違約金等語，洵屬無據。至被告遲至103 年1 月8 日言詞辯論時始當庭為同時履行之抗辯，並不影響其前所應負之遲延責任，附此敘明。
⒉次查，系爭買賣契約第8 條係約定：「本件買賣，乙方（即
被告）應於102 年7 月31日以前移交予甲方（即原告）掌管或居住，不得拖延，倘若延誤，每日應賠償甲方10,000元違約金，不得異議」等語，有系爭買賣契約在卷足憑（見卷第20頁），證人王智輝並證述有將系爭買賣契約內容告知兩造等語，業如前述，足見兩造已約定被告至遲應於102 年7 月31日應將系爭不動產移轉占有予原告，此違約金之約定係為確保上開債務履行為目的，應屬懲罰性違約金至明，是其約定違約金過高者，法院得減至相當之數額。爰依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能按期履行債務時，債權人可享之一切利益等酌減標準，審酌因被告未依約移轉交付，原告為請求被告履行而提起本件訴訟已支出假處分擔保金1,450,000 元及執行費10,180元，有原告提出之假處分裁定影本在卷可憑（本院第37頁），其可能受有訴訟期間之利息損失255,532 元（計算式：《1,450,000 元＋10,180元》×5%×7/2 《年》＝255,532 元，元以下四捨五入）及其他訴訟費用，及被告已於103 年1 月8 日為同時履行之抗辯，而原告亦未爭執尚未支付尾款，則其未支付尾款3,400,000 元，大於其已支付之款項3,200,000 元，尚無其餘利息損害，倘按日賠償10,000元顯屬過苛，且原告復未就有無轉租或轉售計畫獲利等具體事實提出證據等一切情狀，應認被告給付之違約金應以260,000 元為適當，逾此金額部分則屬無據。
五、綜上所述，本件原告主張系爭買賣契約係倪候池有權代理被告所簽約，被告應依約履行，及給付相當之違約金，應屬可信，被告抗辯無權代理，並已拒絕承認，對被告不生效力等語，並不足採，惟原告尚未全數支付買賣價金，被告所為同時履行抗辯，則屬可採。從而，原告依系爭買賣契約及民法第348 條之規定，請求被告應於原告給付3,400,000 元時同時將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告，並給付260,000 元之違約金，即有理由，應予准許，逾此金額部分，則為無理由，應予駁回。惟原告係以一訴附帶請求其違約金，就請求違約金部分不併算其價額，是訴訟費用仍酌由被告負擔為當。兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與本判決結論認定之基礎不生若何影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 27 日
民事第二庭 法 官 陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 1 月 27 日
書記官 彭品嘉附表：
┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐│土地： │├─┬───────────────────────────┬─┬──────┬────┬─────────────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│ │ ││ ├───┬────┬────┬────┬────────┤ ├──────┤權利範圍│備考 ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○ ○ 段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ │ │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼─────────────────┤│1 │新北市│汐止區 │江北 │ │560 │建│83.72 │1/4 │重測前地號○○○區鄉○○段過港小段││ │ │ │ │ │ │ │ │ │94之2號，面積52平方公尺 │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼─────────────────┤│2 │新北市│汐止區 │江北 │ │562 │建│36.82 │1/4 │重測前地號○○○區鄉○○段過港小段││ │ │ │ │ │ │ │ │ │94之4號，面積45平方公尺 │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼─────────────────┤│3 │新北市│汐止區 │江北 │ │606 │建│3.71 │1/4 │重測前地號○○○區鄉○○段過港小段││ │ │ │ │ │ │ │ │ │99之2號，面積2平方公尺 │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼─────────────────┤│4 │新北市│汐止區 │江北 │ │607 │建│3.12 │1/4 │重測前地號○○○區鄉○○段過港小段││ │ │ │ │ │ │ │ │ │99之3號，面積2平方公尺 │└─┴───┴────┴────┴────┴────────┴─┴──────┴────┴─────────────────┘┌─────────────────────────────────────────────────────────┐│建物︰ │├─┬──┬───────┬───────┬──────┬─────────────┬──┬────────────┤│編│ 建 │ │ │ 建築式樣 │建 物 面 積（平方公尺）│權利│備考 ││ │ │ 建物門牌 │ 基地坐落 │ 主要建築 ├───────┬─────┤ │ ││ │ │ │ │ 材 料 及 │樓 層 面 積│ 附屬建物 │ │ ││號│ 號 │ │ │ 房屋層數 │合 計│用途及面積│範圍│ │├─┼──┼───────┼───────┼──────┼───────┼─────┼──┼────────────┤│1 │1107│新北市汐止區汐│新北市汐止區江│商業用鋼筋混│1層：60.62 │騎樓： │全部│原基地坐落：新北市○○區○○ ○ ○○路一段117號 │北段560 、562 │凝土造4 層樓│ │30.1○ ○ ○鄉○○段過港小段94之2 、││ │ │ │、606、607地號│房 │ │ │ │94之4、99之2、99之3地號 ││ │ │ │ │ │ │ │ │原建號：新北市汐止區鄉長││ │ │ │ │ │ │ │ │厝段過港小段95建號 │└─┴──┴───────┴───────┴──────┴───────┴─────┴──┴────────────┘