臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1181號原 告 財團法人臺北市私立華夏陽明山生活山莊老人安養
中心法定代理人 邱照瑍訴訟代理人 李茂禎律師被 告 呂柯文惠訴訟代理人 劉緒倫律師
劉力維律師上列當事人間損害賠償等事件，經臺灣臺北地方法院以102 年度訴字第2360號裁定移送至本院，本院於民國102 年12月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠緣原告法定代理人邱照瑍於民國102 年1 月23日代理原告，
透過房屋仲介即訴外人周韋伶、黃忠瀅，向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○ 號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自102 年3 月20日起至105 年3 月19日（下稱系爭租約），雙方簽有不動產租賃契約書（即原證2），其中特別約明系爭租約係為財團法人營業之用，被告須配合使承租方符合政府之規定。原告並於上開租約簽訂時，當場給付押金新臺幣（下同）20萬元，復已給付第一個月租金9 萬元（依被告指示，匯予呂瑞明）。嗣由原告法定代理人邱照瑍委託訴外人聖佳工程有限公司（下稱聖佳公司）進行裝修工程，共支出59萬8,868 元。
㈡原告代理人邱照瑍於系爭租約簽約前曾委由訴外人陳國書與
被告洽談承租系爭房屋相關事宜，陳國書當時即表明承租系爭房屋要當安養中心使用，依私立老人福利機構設立許可及管理辦法第5 條第1 項第7 款規定，要公證15年，被告立刻說15年的話他不要。嗣陳國書向被告表明雖要公證15年，但原告使用系爭房屋不會超過2 年，就算超過2 年，亦不會超過3 年。被告之配偶始同意公證15年，但最多只能租3 年，而達成協議。
㈢詎料，原告開始進行裝修工程之際，被告卻反悔不願配合原
告進行公證，致原告無法符合私立老人福利機構設立許可及管理辦法等相關規定，無法在系爭房屋營運，所支付之租金、押金及裝修費用付之一炬，且屢次與被告溝通，被告均置之不理。為此，爰依民法第254 條規定解除契約，請求返還已付租金、租賃擔保金共29萬元；依系爭租約第11條規定，請求損害賠償59萬8,868 元。
㈣故而聲明：1.被告應給付原告88萬8,868 元，及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；2.如為勝訴判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列各點置辯：㈠原告雖主張邱照瑍向被告簽訂系爭租約時，曾言明供財團法
人營業使用，但系爭租約應存在於被告及邱照瑍間，不得據此即謂原告係系爭租約之承租人，況邱照瑍於系爭租約簽訂時，並未擔任原告之董事長，顯非原告之合法代理人。縱認邱照瑍有代理權，系爭租約、匯款均以邱照瑍名義為之，依最高法院70年台上字第2160號判決要旨，其與隱名代理有別，應認邱照瑍係以自己名義簽立系爭租約，而非以代理人資格為之。
㈡退步言，系爭契約載有「乙方（即承租人）承租本標的物作
為財團法人之用，甲方（即出租人）需配合乙方使乙方符合政府之規定」等語，縱認原告為系爭租約之承租人，邱照瑍亦僅要求被告提供建築圖說等文件，並未提及應配合辦理15年租約公證。況被告若配合辦理15年租約公證，則兩造租賃關係即以新租約取代系爭租約，而將原約定租賃期間變更為15年，且依老人福利機構設立許可及管理辦法第5 條第1 項第7 款規定，不得於有效期間屆滿前任意終止租約，顯然有違兩造當初簽訂系爭租約之真意。是以，兩造間未就被告應配合辦理15年租約公證達成合意，被告亦無違約之情事，原告主張解除系爭租約，為無理由。
㈢原告主張支出裝修工程59萬8,868 元，僅據估價單為憑，被
告否認其估價單之真正，原告應就其確實有裝修及交付裝修工程款之情事，舉證以實其說。
㈣據上聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經本院協商整理兩造不爭執事項如下（本院卷第58 頁）：㈠本件邱照瑍為原告之法定代理人，原證1 屬實。
㈡邱照瑍與被告簽有原證2 之不動產租賃協議書，被告並已收
受20萬元租賃擔保金（言詞辯論協商整理時，文字略有誤載，此處依本院所認定之兩造真意記載）。
㈢邱照瑍曾有給付9 萬元給呂瑞明，原證3 屬實。
㈣邱照瑍曾委託聖佳工程行就本件進行裝修，對於原告所提聖
佳工程有限公司之估價單（即北院卷第8 頁），形式上真正不爭執（言詞辯論協商整理時，對所引卷宗有誤植，此處依實際卷證內容記載）。
㈤根據老人福利機構設置之相關法令，設立者必須有公證15年之租約，原證4 屬實。
㈥原告曾經發如原證5 之律師函。（按：即原告委請律師催請
被告履行公證15年租期之函件）㈦兩造於洽談本件不動產租賃時，在場之人有證人周韋伶、黃忠瀅。
四、兩造同意以下列爭點作為本件判決之基礎（本院卷第58頁）：
㈠兩造簽訂原證2 之租賃契約究竟存在於邱照瑍與被告之間或
原告與被告之間？（此為言詞辯論協商整理時所用文字，其中「兩造簽訂」四字，造成全句存有語病，以下於爭點論斷時，予以刪除）㈡原證2 不動產租賃契約附約2 甲方應配合使乙方符合政府之
規定，是否包括本件被告應配合為租期15年之租約公證？㈢除上開書面約定外，兩造有無以口頭特約被告應該配合原告
公證租期為15年之租賃契約？（言詞辯論協商整理時，所用文字未臻精確，此處依本院所認定之兩造真意記載）。
㈣如本件被告違約，其損害賠償額若干？原告是否已盡舉證責
任？
五、茲就本件爭點論述判斷如下：㈠原證2 之租賃契約究竟存在於邱照瑍與被告之間或原告與被
告之間？
1、按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」。最高法院92年台上字第1064號判決就此闡釋甚明。據此，隱名代理於本人與相對人間發生效力，其前提必須是相對人明知或可得而知：代理人雖以自己名義為法律行為，但其係代理本人而為，如相對人實際上不知，且無從知悉代理人係為本人而為法律行為，則該法律行為，僅在該代理人與相對人之間發生效力。
2、原告主張原證2 之租賃契約係邱照瑍代理原告與被告所簽定，其所舉證人為周韋伶、黃忠瀅（北院卷第2 頁）。該二人正是兩造所不爭執系爭租約洽談時在場之人（見前揭不爭執事項第㈦點），可認兩人應為見證系爭租約洽談之適當證人。惟兩人經本院傳喚具結作證，並不能證實原告主張之事實。其中證人周韋伶證稱：「邱照瑍是自己簽約或代替他人來簽約並沒有說清楚」（本院卷第37頁）；證人黃忠瀅證稱：
「我想應該是邱照瑍自己簽約，再提供給安養中心使用」、「（問：為何你會這樣想？）我們簽約時，邱照瑍以個人名義來簽約，且簽約當時我也沒有聽到她說要幫安養中心簽約。」（本院卷第39頁）
3、原告既不能舉證被告知悉或可得知悉邱照瑍係代理原告與被告簽約，而原證2 之不動產租賃契約書既由邱照瑍與被告所簽定（北院卷第5 頁及其背面），應認系爭租約係存在於邱照瑍與被告之間。是本件訴訟由原告依據契約關係有所請求，於法已有未合。
㈡原證2 不動產租賃契約附約2 甲方應配合使乙方符合政府之
規定，是否包括本件被告應配合為租期15年之租約公證？
1、原證2 之不動產租賃契約書附約2 確有如下記載：「乙方承租本標的物做為財團法人之用，甲方需配合使乙方符合政府之規定」（按：乙方為承租方，甲方為出租方，見北院卷第
5 頁背面）。但所謂「配合使乙方符合政府之規定」，係籠統概括之約定，基於契約合理公平之解釋，不應使出租方因此承擔超越合理預見範圍之契約義務，更不能據此變更構成契約必要之點之基礎約定。
2、在不動產租賃契約關係中，租金、租賃標的及租期，應構成契約必要之點之基礎約定。前開契約書第二條明文約定：租賃期間自民國102 年3 月起至民國105 年3 月止，合計3 年零個月。此既屬不動產租賃契約之基礎約定，自不能因出租方於契約中承諾：配合使承租方符合政府之規定，而使原先
3 年之租期，得以自動延展為15年。
3、雖然原告之意僅在公證15年租期之租約，以配合如兩造不爭執事項第㈤點所示之政府相關規定，並非有意使租期由3 年延展為15年。但如被告以租期3 年之真意，卻配合為租期15年之租約公證，等同雙方共謀以不實事項欺瞞主管機關，以取得營運許可，此當為法所不許。
4、從而，被告必須以將租期延長為15年之真意，進行租約公證，始能符合法令規定意旨。惟此完全逸脫兩造原先合意範圍，超越被告合理預見範圍，當不能引據契約書中「配合使乙方符合政府之規定」，即令被告承擔此義務。
㈢除上開書面約定外，兩造有無以口頭特約被告應該配合原告
為租期15年之租賃契約？
1、根據見證系爭租約洽談之證人所證，均不能認定雙方有要公證15年租期之口頭特約。其中周韋伶證稱：「（問：約明特約條款時，有無提到要出租方配合公證？）是在簽完約，才說要辦理15年的公證。」、「（問：本件簽約時是否已經提到要公證？）有，但當時並未說明要幾年。」黃忠瀅證稱：「（問：配合辦理符合政府規定是否包括配合公證及將租期變成15年？）公證有，但15年沒有。」、「（問：事後承租人是否有要求將租期變更為15年，並拜託你們協調？）有，但協調結果屋主不同意」等語。
2、周韋伶、黃忠瀅均為原告所舉之證人，但卻未為其有利之證明，原告乃又舉證人陳國書以為證明。惟陳國書如有明確有利之見證，為何原告不於一開始就聲明其為證人，是其信憑性首先就令人存疑。
3、其次，據陳國書之證詞可知：被告當時僅是同意公證租期15年，但堅持實際租期不能超過3 年。（原始證詞內容為：「屋主有質疑15年太長，我就說這是社會局的規定，但如果租
1 、2 、3 年可以私下談，‧‧‧屋主當時跟我說最多他不會超過3 年，我說不會到3 年，‧‧‧屋主當時也同意公證15年，但不能超過3 年」【本院卷第55頁】）。因此，被告對於租期15年之租約，並無受契約效力拘束之真意（即無法效意思），同時也已明確表達其意，從而應認被告並無以租期15年真意（或法效意思）進行租約公證之契約義務。
4、倘令被告以租期3 年之真意，卻為租期15年之合約公證，此為欺瞞主管機關之不法行為，已如前述，是縱雙方當初曾有此約定承諾，其約定亦屬違背公序良俗而無效，無論原告或實際簽約之邱照瑍均不得據此主張被告違約，並請求損害賠償。
㈣如本件被告違約，其損害賠償額若干？原告是否已盡舉證責
任？本件被告並無違約責任，原告不得據以解除契約並為損害賠償之請求，已詳述如前，故此爭點已無判斷必要。
六、綜前所述，本件原告請求，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，自應一併駁回。爰依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 蔡志宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 1 月 6 日
書記官 吳旻玲