臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1200號原 告即反訴被告 周文盛訴訟代理人 林亦書律師複代理人 李建賢律師被 告即反訴原告 莊謝玉珠訴訟代理人 呂秋𧽚律師
陳建至律師上列當事人間請求點交土地事件，本院於民國103 年1 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣陸拾萬元，及自民國九十六年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣貳拾萬元為反訴被告供擔保後，得為假執行；但反訴被告如以新臺幣陸拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國96年5 月1 日簽立房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同）360 萬元買受被告所有坐落新北市○○區○○段○○○○段○000 ○
0 地號土地（下稱系爭土地），原告已依約付清第1 、2期買賣價款共300 萬元，僅餘尾款60萬元尚未支付，雖被告已將系爭土地所有權依約移轉至原告指定之登記名義人范惠貞、潘能輝2 人名下，惟因系爭土地上遭人占用並建置1 座小陰公廟，未經被告於產權移轉登記前理清，致迄未完成點交。
（二）依系爭買賣契約第8 條第1 項約定，被告應於交付尾款日同時以現場點交方式移交原告管領，另依第9 條第1 項約定，被告應擔保標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用....等情事，否則應於移轉登記前負責理清。原告依系爭買賣契約第8 條第2 項約定，為申請地政機關鑑界而割除系爭土地上之雜草時，始發現系爭土地中央位置遭設置前開小陰公廟，廟內有類似牌位之物，廟外尚有香爐，旁有供焚燒金紙使用之金爐，並非被告所辯稱之小石椅，迭經原告委請承辦本次買賣之代書廖湘傑與被告溝通，惟被告延宕多年均未置理。
（三）兩造間之買賣標的僅為系爭土地，而無任何房屋，且系爭買賣契約中，就系爭土地之點交事宜，亦僅於第8 條「房地點交」項下有所約定，雖該條第1 項記載「本買賣房屋」等語，然依一般不動產買賣交易之慣例，多約定買賣尾款於不動產交付日同時履行，參以兩造於立約當時並未刪除該項文字約定，足認兩造立約時之真意，係於交付尾款之同時，以現場點交方式將系爭土地移交原告管領，自不應拘泥於契約文字之記載，而排除適用。另被告迄未依系爭買賣契約第9 條第1 項約定，於移轉登記前履行清理系爭土地地上物之先行義務，致未將系爭土地點交予原告，應負遲延責任，且被告此項義務，殊不因系爭土地已完成移轉登記而得自動免除。爰依系爭買賣契約第8 條第1 項、第9 條第1 項約定，訴請被告將系爭土地之地上物即前開小廟遷移後，將土地點交原告管領。
（四）聲明：
1.被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○段○000 ○0地號土地之地上物（面積約1 平方公尺之小廟，照片如原證四、五）遷移後，將土地點交原告管領。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）兩造簽訂系爭買賣契約之時，同意以現況點交系爭土地，原告所應給付之尾款60萬元，本應於移轉登記完畢核發權狀後3 日內支付被告，詎料原告透過承辦代書廖湘傑向被告表示因系爭土地上有不明地上物，而拒絕給付尾款，經被告前往現場勘查，發現僅有1 座小石椅存在，裡頭空無一物，被告並無搬遷該石椅之權利與義務，然原告堅不自行處理，甚至自行擺入神像後逕行膜拜。
（二）系爭買賣契約使用一般通用之制式房地產買賣契約書，區分土地、房屋而有不同之約定，其中關於第8 條第1 項之約定，係規範買賣房屋之時，賣方應於交付尾款日前將房屋內之個人獨立所有權物品清理完畢，並點交移轉占有予買方，如房屋內仍有獨立所有權之物而未搬離者，即由買方視同廢棄物處理，而由賣方負擔清潔費用，其約定目的在於要求出賣人對房屋內有獨立所有權之物品有一併騰空遷讓之義務，然兩造間買賣之標的，僅有系爭土地，並未涉及房屋，實無本條項之適用，況且該石椅附著於系爭土地上，並無經濟價值，而不具單獨所有權，於系爭土地移轉登記時，已隨同土地所有權一併移轉予原告所指定之登記名義人，且系爭土地業已點交予原告，由原告占有使用中，系爭土地上已無任何未搬離之物件存在，原告自無從依上開約定訴請被告遷移地上物。
（三）系爭買賣契約第9 條第1 項之約定，旨在擔保系爭土地無遭他人占用或其他產權不清楚之情事，然系爭土地已於96年6 月20日移轉所有權登記予原告所指定之登記名義人，並無權利瑕疵問題，原告迄未舉證證明系爭土地有何遭他人占用之情事，縱然系爭土地有遭人占用之情形，觀乎契約文字，被告亦僅於「移轉登記前」有負責清理之義務，於「移轉登記後」已無清理之義務，且該石椅既已隨同土地所有權一併移轉，被告並非所有權人，而無自行拆除之權限。
（四）聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件本訴部分經本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3款規定，協同兩造整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造於本院102 年12月12日言詞辯論程序中，同意協議簡化不爭執事項及爭執事項分別如下：
（一）不爭執事項：
1.兩造於96年5 月1 日簽訂系爭買賣契約，約定由被告將系爭土地出賣予原告，買賣價金為360 萬元，原告已給付其中第
1 、2 期款合計300 萬元，尚餘第3 次款（即尾款）60萬元未給付。
2.系爭土地上目前尚有如原證四、五照片所示之地上物。
（二）爭執事項：原告依系爭買賣契約第8 、9 條約定，請求被告遷移原證四、五照片所示之地上物後，將系爭土地點交原告管領，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。
（二）原告依系爭買賣契約第8 條加以主張部分：查兩造就系爭土地之買賣，係以坊間於買賣房屋及土地時所使用之制式房地產買賣契約書為契約範本（見本院卷第
9 至12頁），是該契約之約定內容中，包括關於房屋者，及關於土地者，亦有與房屋及土地均有關聯者，其中系爭買賣契約第8 條「房地點交」之第1 項約定：「本買賣『房屋』，除本契約另有約定外，賣方應於約定交付尾款日前騰遷完畢，並於交付尾款之日同時以現場點交方式移交買方管領。『交屋』時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。」（見本院卷第10頁反面）。觀乎該項約定之內容，其意旨在於規範房屋之出賣人，應於買賣雙方約定之交付尾款日前，將房屋騰遷完畢，並於交付尾款日同時將房屋現場點交買受人管領，倘於交屋當時仍未騰空，而有未搬離之物件，即視同廢棄物，交由買受人處理，並由出賣人負擔清理費用。然本件兩造所買賣之標的物，僅有系爭土地，而與房屋無涉，自難比附援引，強行適用該項約定，且依兩造簽訂系爭買賣契約時之理解，亦無適用該項約定之真意，此節業經證人即為兩造簽訂系爭買賣契約之承辦代書廖湘傑於本院審理中到庭證述明確（見本院卷第82頁反面），故該項約定於簽約時雖仍保留而未自系爭買賣契約中刪除，然於本次買賣關係中亦無適用之餘地。況且，縱如原告之主張，欲將原證四、五照片所示之地上物視為被告於系爭土地上未搬離之物件，依該項約定之內容，原告至多亦僅能將該地上物視同廢棄物處理，再向被告請求清理之費用，而非訴請被告遷移該地上物。是原告依系爭買賣契約第8 條第1 項約定，請求被告遷移前開地上物後，將系爭土地交由原告管領，尚屬無據。
（三）原告依系爭買賣契約第9 條加以主張部分：查系爭買賣契約第9 條「擔保責任」約定：「賣方擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於移轉登記前負責理清，但本契約另有約定者，從其約定。有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」（見本院卷第11頁）。觀諸上開約定內容，旨在規範出賣人對買賣標的物應負之權利瑕疵擔保責任，擔保標的物之產權完整，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地之情形，然出賣人應於移轉登記前負責理清者，僅限於買賣標的物有「出租、設定他項權利或債務糾紛」等情事，至買賣雙方於標的物發生權利瑕疵時之權利義務，依該條第2 項約定，仍依民法及其他相關法令規定辦理。原告主張系爭土地上有如原證四、五照片所示之地上物存在乙節，固為被告所不爭執，然被告否認其就該地上物有所有權或處分權，並辯稱該地上物係附著於系爭土地上，且無經濟價值，於系爭土地移轉登記時，已隨同土地所有權一併移轉予原告所指定之登記名義人等語，而原告復未能舉證證明該地上物究為何人所建造並取得所有權或處分權，且該所有權人或處分權人並據以對原告主張有占有系爭土地之事實及權利，抑或前開地上物僅為無人主張權利之無主物，是系爭土地是否確有如原告所指「遭他人（即被告以外之人）占用」之情事，已非無疑；又縱使該地上物為被告以外之他人所有或取得處分權，亦非前開約定內容所載出租、設定他項權利或債務糾紛，而應由被告在移轉登記前負責理清之情形，原告倘認系爭土地有遭他人占用之權利瑕疵，應依同條第2 項約定，依民法關於權利瑕疵擔保之規定對被告行使權利，而不得請求被告依同條第1 項約定「負責理清」並遷移該地上物。
是原告依系爭買賣契約第9 條約定，訴請被告遷移前開地上物，將系爭土地交由原告管領，亦非可採。
（四）綜上所述，原告依系爭買賣契約第8 條第1 項、第9 條約定，請求被告遷移如原證四、五照片所示之地上物後，將系爭土地點交原告管領，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
（一）依系爭買賣契約第4 條約定，第3 次款約定付款金額60萬元，應於移轉登記完畢後核發權狀3 日內由買方支付之，反訴原告已依約辦理系爭土地移轉登記予反訴被告所指定之登記名義人范惠貞、潘能輝2 人，該2 人並於96年6 月20日取得系爭土地所有權狀，反訴被告應於3 日內（即96年6 月23日前）給付60萬元，詎反訴被告竟以系爭土地上存有地上物為由，而一再推拖，經反訴原告委請代書廖湘傑一再催促，反訴被告仍置之不理，爰依系爭買賣契約第
4 條約定，請求反訴被告給付第3 次款60萬元，及自96年
6 月24日起至清償日止之法定遲延利息。
（二）依系爭買賣契約第10條第1 、3 項約定，買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金，有上開情形，經他方催告而未於催告期間內履行者，並應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約罰金。反訴被告未於核發權狀後3 日內給付第3 次款60萬元，反訴原告每年均請廖湘傑代書催告反訴被告付款，皆未獲反訴被告回應，而延宕至今，為此請求反訴被告自96年6 月24日起至清償日止，每日以買賣總價款千分之一即3,600 元支付遲延違約罰金予反訴原告。
（三）聲明：
1.反訴被告應給付反訴原告60萬元，及自96年6 月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
2.反訴被告應自96年6 月24日起至清償日止，按日給付3,60
0 元予反訴原告。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告辯稱：
（一）依系爭買賣契約第8 條第1 項約定，反訴原告應於交付尾款日同時以現場點交方式，將系爭土地移交反訴被告管領，另依系爭買賣契約第9 條約定，反訴原告負有於移轉登記前清理占用系爭土地之地上物之先行義務，因反訴原告迄未履行，應負遲延責任，反訴被告自得主張同時履行抗辯，反訴原告無權逕依系爭買賣契約第4 條約定請求反訴被告給付本件買賣之尾款60萬元。
（二）反訴被告多年來委請廖湘傑代書催請反訴原告處理地上物，然反訴原告仍未依約履行清理地上物及點交系爭土地予反訴被告之先行義務，顯然違約在先，且反訴原告因土地增值而拒絕履約，以致數年來未向反訴被告請求給付尾款，自無權主張反訴被告遲延付款，並請求反訴被告給付遲延違約金。
（三）聲明：
1.反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件反訴部分經本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3款規定，協同兩造整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造於本院102 年12月12日言詞辯論程序中，同意協議簡化不爭執事項及爭執事項分別如下：
（一）不爭執事項：同前開壹、本訴部分：三、（一）所載。
（二）爭執事項：
1.反訴原告依系爭買賣契約第4 條約定，請求反訴被告給付第
3 次款60萬元，及法定遲延利息，有無理由？
2.反訴原告依系爭買賣契約第10條第1 、3 項約定，請求反訴被告自96年6 月24日起至清償日止，按日給付3,600 元之違約金，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；民法第229 條第1 項定有明文。經查：依系爭買賣契約第4 條「付款約定」中之付款明細表所載，第3 次款之約定付款金額為60萬元，應於移轉登記完畢核發權狀3 日內由買方支付之（見本院卷第9 頁反面）。而反訴原告已將系爭土地辦理所有權移轉登記予反訴被告所指定之登記名義人范惠貞、潘能輝2 人，該2 人並於96年6 月20日取得系爭土地所有權狀等情，有反訴被告所提系爭土地所有權狀影本2 份在卷可稽（見本院卷第14、15頁），且為反訴被告於本訴起訴狀中自認無訛（見本院卷第6 頁），是兩造所約定前開第3 次款之履行條件業已完備，反訴被告應於核發所有權狀3 日內（即96年6 月23日前）給付60萬元。反訴被告雖辯稱反訴原告未依系爭買賣契約第8 條第
1 項、第9 條約定，履行於移轉登記前清理地上物及點交系爭土地予反訴被告之先行義務，而主張同時履行抗辯云云，然依系爭買賣契約之前揭條款約定，無從認定反訴原告應負遷移上開地上物之義務，理由業如前開壹、本訴部分：四、所述，反訴被告主張同時履行抗辯，自無可採，從而原告依系爭買賣契約第4 條約定，請求反訴被告給付第3 次款60萬元，及自96年6 月24日起至清償日止之法定遲延利息，係屬有據，應予准許。
（二）次查：依系爭買賣契約第10條第1 項約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」，同條第3 項約定：「有第1 項、第2 項之情形，經他方催告而（應係漏載「未」或「不」字）於催告期間內履行者，並應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約罰金。」（見本院卷第11頁）。依前揭約定，買受人倘有不依約履行付款義務之違約情形，出賣人須先定期催告買受人履行，如買受人仍未於催告期間內履行者，出賣人始可依該條第3 項約定請求買受人按日支付遲延違約金。反訴原告主張其每年均請廖湘傑代書催告反訴被告付款，皆未獲反訴被告回應等情，固為反訴被告所否認，然經證人即廖湘傑代書於本院審理中到庭證稱：「（問：被告《即反訴原告》有無請你去催促買方付尾款？）有，時間不記得了，有很多次，我都有去轉告原告《即反訴被告》。」，「（問：被告《即反訴原告》請你去催促原告《即反訴被告》，有無講明限期原告《即反訴被告》在多少時間內要履行付尾款的義務？）沒有講到限期履行，被告《即反訴原告》只有請我去催促原告《即反訴被告》付尾款。」等語（見本院卷第82頁正、反面），而證人廖湘傑為兩造簽訂系爭買賣契約之承辦代書，於兩造發生本件履約紛爭之後，曾多次居中代為傳達，且其與雙方均無恩怨仇隙，應無刻意虛偽證述並迴護其中一方之必要，兩造對於證人之前開證述亦未加以否認爭執，是證人廖湘傑前開所述應堪信為真實，足認反訴原告確曾多次透過廖湘傑代書促請反訴被告給付第3 次款60萬元，並非如反訴被告所稱反訴原告全未催促其付款，然反訴原告既僅係委由廖湘傑代書多次催促反訴被告付款，而未限定反訴被告之履行期間為何，尚無從依系爭買賣契約第10條第3 項之約定，請求反訴被告按日支付遲延違約金；是反訴原告請求反訴被告自96年6 月24日起至清償日止，按日給付3,600 元之違約金，核與前揭條款所約定之前提要件不符，自難准許。
（三）綜上所述，反訴原告依系爭買賣契約第4 條約定，請求反訴被告給付60萬元，及自96年6 月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；至反訴原告另請求反訴被告自96年6 月24日起至清償日止，按日給付3,600 元之違約金，則屬無據，應予駁回。
（四）兩造均陳明願供擔保，分別請准宣告假執行及免為假執行，就反訴原告勝訴部分，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
叄、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經
本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、據上論結：本件原告之訴，為無理由，反訴原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 29 日
民事第一庭法 官 邱光吾以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 5 日
書記官 許巧玟