臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第245號原 告 許李明媚訴訟代理人 許祥熙被 告 許祥豐訴訟代理人 楊景超律師
張立達律師上列當事人間給付土地租金等事件，本院於民國102 年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：緣於民國67年間，伊提供其所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○ ○○○○ ○○ ○號土地（面積各136、64平方公尺，權利範圍各為全部、2 分之1 ，下各稱系爭
384 、384 之2 土地《重測分割前分別為臺北市○○區○○段○○○段000 ○00地號所分割出之345 之47、345 之78地號土地，而系爭384 之2 為系爭384 及同段384 之1 地號之法定空地》，合稱系爭土地）與第三人合建房屋，並將完工後坐落臺北市○○區○○段○○段00000 ○號，即門牌號碼為臺北市○○區○○路○○巷○ 號2 樓之建物（下稱系爭建物）逕以其子即被告為起造人登記之方式，贈與予被告。又伊為免被告將伊所贈與之財產變賣，棄伊於不顧，遂未將土地所有權一併移轉予被告，而保留伊所有，兩造並約定於伊有生之年系爭建物由伊負責管理，如有出租，則將出租所得扣除修繕、稅務及伊生活所需後，而視節餘情況分配予被告（下稱系爭約定）。詎被告竟於101 年6 月29日以存證信函終止系爭約定，並自101 年7 月1 日起由被告自行管理使用。
系爭建物與所坐落之土地，既原同屬於伊所有，自應類推適用民法第425 之1 第1 項之規定，於房屋使用期間內有租賃關係，有無返還被告鑰匙並不影響伊請求被告支付系爭建物占有土地地租之權利。是被告應依民法第439 條前段、土地法第97條、第99條及第105 條之規定，給付按月之地租及2個月租金金額計算之押租金。租金金額每月應為15,848元（計算式：《136 ＋64×1/2 》×申報地價45,280元×10% ÷
4 《4 層樓建築》÷12月＝15,848元），押租金則為319,69
6 元（計算式：15,848元×2 ＝319,696 元）。又兩造間既有系爭約定存在，自非無償使用借貸，況倘鈞院認定為無償使用借貸，則依民法第472 條第1 項第1 、2 款之規定，亦以本起訴狀送達之日為終止借貸關係之意思表示，則類推適用民法第425 之1 第1 項之規定，被告仍應給付伊於房屋使用期間內之地租及押租金。爰依民法第425 條之1 第1 項、第439 條前段、土地法第97條、第99條及第105 條之規定，聲明求為：㈠、被告應自101 年7 月1 日起按月給付伊15,848元。㈡、被告應給付伊319,696 元。
二、被告則以：原告以系爭384 、384 之2 土地與第三人合建之契約，均為原告之配偶即被告父親許老松出資及決定，並係許老松將系爭建物指定登記予被告，則系爭建物應係許老松之贈與，原告未曾取得系爭建物之所有權，自無民法第425條之1 第1 項之適用或類推適用。再者，系爭建物自辦理第一次所有權登記後迄今已歷經34年，原告對於系爭建物無償使用系爭384 土地之情形，並無異議，應有使用借貸關係存在。原告起訴終止借貸關係，於法並不相合。況系爭建物自登記被告所有後，隨即委託原告管理，惟自99年1 月間起原告即未出租，被告遂於101 年7 月間欲收回自行管理使用，原告迄仍拒絕歸還系爭房屋鑰匙，並無返還被告占有使用，而無從實際使用收益。又系爭建物坐落之基地僅有系爭384土地，而不及於系爭384 之2 土地，而本件並非租用基地建築房屋，亦無適用土地押金之規定，且土地押金亦非法律強制規定應為之給付，原告之請求及計算方式，於法亦屬無據；縱認原告請求為有理由，原告以土地法第97條申報地價年息百分之10計算，顯然過高，應以申報地價年息百分之3 計算為適當。又若鈞院認原告得請求地租，則亦以原告無權占有支配系爭建物之利益，抵銷地租等語置辯，聲明求為駁回原告之訴。
三、不爭執事項：
㈠、坐落臺北市○○區○○段○○段000 0000 00 地號土地（面積各136 、64平方公尺，權利範圍各為全部、2 分之1 ）為原告所有，業據原告提出土地登記謄本（見調解卷第9、10頁），且為兩造所不爭執，堪信為真正。
㈡、系爭384 土地上坐落之系爭建物原始起造人為被告，並於67年9 月11日辦理第一次登記，由被告登記為所有權人迄今，有原告提出之建物登記謄本及起造人名冊為據（見調解卷第11頁、本院卷第57頁），亦堪認定。
四、爭執事項：
㈠、系爭建物與系爭土地有無民法第425 條之1 規定之適用或類推適用？
㈡、承上，如被告需支付租金，其金額如何計算？被告所為抵銷抗辯有無理由？
五、系爭建物與系爭土地有無民法第425 條之1 規定之適用或類推適用部分：
㈠、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，有最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照；又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項定有明文。則依上開判列意旨及法條規定，須土地及該土地之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開判例意旨及法條適用之餘地，此復有最高法院99年度台上字第1759號判決可資參照。
㈡、本件原告主張系爭土地及其上建物同屬原告所有，於67年合建時，以分割出之同段384 之1 地號土地與建商交換系爭38
4 土地上之4 層樓建物（包含系爭建物），而逕將系爭建物以指定被告為起造人之方式，贈與被告等語，則為被告所否認，並抗辯系爭建物為其父許老松出資與建商合建，而由其父許老松贈與，未曾同屬原告一人所有等語。經查，原告就其主張之事實，固據其提出其夫許老松將系爭土地及其上原有建物之贈與同意書、系爭土地沿革之臺北市土地登記簿、舊有建物建築改良物登記簿等件影本為證（見本院卷第18、
20 頁 、第42-51 頁），惟由土地及建物登記簿之形式觀察，系爭建物既自始即以被告為起造人，於辦理第一次所有權登記時亦即登記為被告所有，與舊建物並無關係，因而客觀上並無系爭土地或系爭建物曾同屬一人所有之情形；而原告所提出之上開文書，雖能證明系爭土地及其上舊有建物，係許老松於60年2 月13日贈與予原告，原同屬原告一人所有之事實，且於系爭建物完成後，有辦理土地分割而移轉同段
384 之1 地號土地所有權予他人，然尚不足以推論系爭建物即係本於原告與建商合建契約交換分割土地而原始所取得，況原告復不否認已無法提出合建契約，則就系爭建物係原告逕與建商約定以被告為起造人登記之方式為贈與等事實，既未能舉證以實其說，自難採信。是原告主張系爭土地及系爭建物曾同屬一人所有等節，既不能舉證以實其說，揆諸前揭判例意旨及法條說明，自無民法第425 條之1 第1 項規定之適用。
㈢、第按土地與其上房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益及所受損害，有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。而承前所述，民法第425 條之1 之規定，其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425 條之1 有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。是倘當事人間別有其他約定，且無使房屋既得使用權受到破壞，自無反於當事人之約定，而為類推適用上開法律規定之餘地。經查，系爭建物所有權登記予被告後，即均由原告為使用收益等語，為兩造所不否認，而原告亦到庭陳述：租金收來後，會扣除房屋稅、租賃所得稅、地價稅、修理費，沒有扣房屋使用土地的錢，30餘年來均係如此等語明確，再參以原告為被告之母親，此復為被告所不否認，足見原告自始即同意將系爭土地提供系爭建物使用，且並無收取系爭建物使用基地之任何費用等情，始符兩造間就系爭建物使用系爭土地之真意，而亦無何違反兩造利益或誠信原則之情形。是系爭建物使用系爭土地之關係，並非無權占有，既如前述，且系爭建物及系爭土地亦無於系爭約定，發生後先後或同時讓與與第三人，致異其所有權人之情形，則兩造間就系爭土地與系爭建物間之法律關係自仍應依向來之關係為斷，無另行推定租賃關係存在之相類似之基礎事實，而原告亦未能明確說明如何類推適用民法第425 條之1 第1 項之規定，是其請求類推適用民法第425 條之1 第
1 項之規定，而請求租金，自難採信。
㈣、再按貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物，或借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者，貸與人得終止契約，民法第472條第1 款、第2 款定有明文，此於不定期使用借貸亦有適用。又契約未定期限者，借用人應依借貸之目的使用完畢時返還之，此觀民法第470 條規定自明。兩造間就系爭建物得使用系爭土地，並未約定支付對價，且未定有期限，業如前述，自屬無償，而得適用民法上關於借貸之規定；則原告雖得依借貸之法律關係對被告為終止借貸關係，惟被告借用系爭土地之目的，既為繼續供系爭建物坐落以居住使用系爭建物目的，自應以被告使用系爭土地之目的完畢，即無繼續居住使用系爭建物或系爭建物不堪居住使用時，返還期限始屆至。本件原告雖主張因被告終止與原告間管理使用系爭建物之契約，而爰依民法第472 條第1 款、第2 款之規定，以起訴狀繕本送達為終止使用借貸意思表示等語，徵諸原告終止使用借貸之原因，係針對系爭建物之使用方式，並非系爭借用物標的之系爭土地本身，自難認原告所為終止借貸契約為合法。而原告復未舉證證明被告之系爭建物使用系爭土地之目的已完畢，縱兩造間就系爭建物使用系爭土地之借用未定期限，原告亦不得任意終止兩造間之借貸關係，是其所為終止之意思表示，難認有效。則原告自不得依終止後之法律關係，再片面主張兩造間之法律關係應改易為有償之租賃契約，顯未經兩造間之意思合致，兩造間自不發生相當租賃之法律關係，原告主張類推適用民法第425 條之1 之規定，請求被告給付租金，亦屬無據。
㈤、小結，原告既無從適用或類推適用民法第425 條之1 之規定，請求被告給付租金，則就租金之金額應如何計算，原告是否占有系爭建物，被告得否為抵銷抗辯部分，則無加以審究之必要，附此敘明。
六、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第425 條之1 第
1 項、第439 條前段、土地法第97條、第99條及第105 條之規定，請求被告應自101 年7 月1 日起按月給付原告15,848元及應給付原告319,696 元，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不一一詳予論述，亦併敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 12 日
民事第二庭 法 官 陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 12 日
書記官 彭品嘉