臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第300號原 告 許李明媚訴訟代理人 許祥熙被 告 許祥豐訴訟代理人 楊景超律師
張立達律師上列當事人間請求給付土地租金等事件，本院於民國102 年7 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）其於民國53年8 月5 日購入當時門牌號碼臺北市士林鎮○○里00○00號房屋（下稱舊有房屋），於同年10月22日購入坐落臺北市○○區○○段○○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭331 之5 地號土地），嗣經分割、合併、重測而改編為蘭雅段一小段96地號土地（下稱系爭土地），當時民法規定夫妻聯合財產為夫所有，故原告之夫許老松於60年2 月13日簽署贈與同意書，將舊有房屋及坐落之系爭33
1 之5 地號土地均贈與原告所有。原告於68年9 月7 日與訴外人合建房屋，將舊有房屋拆除重建，原告分得門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號1 至5 樓共5 戶房屋，並將其中第5 樓房屋（下稱系爭房屋）所有權登記予被告，自系爭房屋完工迄101 年9 月30日止，均由原告負責管理，包括出租、修繕、納稅等，然被告於101 年6月29日以存證信函終止原告之管理權，並自同年10月1 日起與房客宋德明簽約，收取全部房租。
（二）原告為系爭土地所有權人，應可類推適用民法第425 條之
1 第1 項規定，主張兩造間就系爭土地成立不定期租賃關係，並依第439 條前段、土地法第97條、第99條、第101條、第105 條之規定，請求被告自101 年10月1 日起，按月給付租金新臺幣（下同）11,314元（計算式：土地面積：645 平方公尺×4620/19350＝154 平方公尺；租金：15
4 平方公尺×44,080元×1/10÷5 ÷12月＝11,314元），另給付兩個月押金22,628元。
（三）兩造間原所成立之默示契約為：原告於有生之年管理系爭房屋並收取租金，部分抵作地租，部分用於繳稅，部分用於修繕，絕非無償使用系爭土地，倘認兩造間就系爭土地成立使用借貸關係，原告依民法第472 條第1 、2 款規定，以起訴狀送達對被告為終止借貸契約之意思表示。
（四）聲明：
1.被告應自101 年10月1 日起，按月給付原告11,314元。
2.被告應給付原告22,628元。
二、被告抗辯：
（一）系爭土地上興建房屋事宜，係由被告父親許老松處理，房屋建築完成後，許老松即決定將系爭房屋指定登記予被告，故系爭房屋應為許老松所有，而贈與被告，雖位於系爭土地上，不能因此即謂原告擁有系爭房屋所有權，原告主張其將系爭房屋贈與被告云云，應負舉證責任。
（二）本件並未租用基地建築房屋，不適用土地押金之規定，況土地押金亦非法律強制規定應為給付，系爭房屋乃被告受贈於父親許老松，且系爭土地及系爭房屋從未同屬於原告
1 人所有，本件自無民法第425 條之1 第1 項規定之適用。自被告完成系爭房屋第1 次所有權登記後迄今，原告均未收取地租，已歷經33年，雙方對於系爭房屋無償使用系爭土地之情形，並無異議，兩造間已成立使用借貸關係。
（三）建築基地之租金，以不超過土地申報地價年息百分之十為限，並非必須依照申報地價總額年息百分之十計算，此外，法定空地不在房屋占用之範圍，亦非被告就系爭房屋專用部分，故原告所主張之租金計算方式，亦不足採。
（四）聲明：
1.駁回原告之訴。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，協同兩造整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造於本院
102 年7 月22日言詞辯論程序中，同意協議簡化不爭執事項及爭執事項分別如下：
（一）不爭執事項：
1.系爭土地係由系爭331 之5 地號土地分割、合併及重測而來；原告於68年5 月23日登記為所有權人，應有部分為19350分之4620。
2.系爭土地上舊有房屋為士林鎮○○里00○00號，後來拆除改建，另行建築系爭房屋，於68年11月5 日辦理第一次登記，由被告登記為所有權人。
（二）爭執事項：
1.原告主張系爭土地與系爭房屋應類推適用民法第425 條之1規定，成立不定期租賃關係，有無理由？
2.如應成立不定期租賃關係，原告請求被告自101 年10月1 日起按月給付租金11,314元，及支付押金22,628元，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）；又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項定有明文。依上開判例意旨及法條規定，須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開判例意旨及法條規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人、甚且從未同屬一人所有，自與民法第425 條之1 第1 項規定之要件不符，即無適用或類推適用上開法條之餘地（最高法院99年度台上字第58號、99年度台上字第1759號、101 年度台上字第1371號判決意旨均可參照）。
（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277 條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。
原告主張其夫許老松於60年2 月13日簽署贈與同意書，將舊有房屋及系爭331 之5 地號土地均贈與原告，嗣原告於
68 年9月7 日與訴外人合建房屋，將舊有房屋拆除重建，原告分得門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號
1 至5 樓共5 戶房屋，並將其中第5 樓之系爭房屋所有權登記予被告等情，業為被告所否認，被告並辯稱房屋建築完成後，許老松即決定將系爭房屋指定登記予被告，故系爭房屋應為許老松所有並贈與被告，而非由原告贈與被告等語；揆諸前揭法條規定及判例意旨，自應由原告就其所述前開事實，先負舉證之責任。
（三）經查：原告就其所述前揭事實，雖提出舊有房屋之建物登記謄本、舊有房屋所坐落之系爭331 之5 地號土地登記謄本、其夫許老松生前所簽立之贈與同意書影本各1 份（見本院卷第36至38頁）、系爭土地登記謄本、系爭房屋之建物登記謄本各1 份（見本院102 年度士簡調字第5 號卷宗第8 、9 頁）為證，惟依前開書面資料，至多僅能推知訴外人許老松曾於60年2 月13日將舊有房屋及所坐落之系爭
331 之5 地號土地贈與原告，然於舊有房屋拆除之後，在系爭土地上所改建之系爭房屋，自68年11月5 日辦理第一次登記之始，即由被告登記為所有權人，與舊有房屋已無相涉，原告亦未提出其他任何證據資料，證明其在舊有房屋拆除之後，曾取得新建之系爭房屋所有權，再以贈與之原因，將系爭房屋登記為被告所有，足證系爭房屋與系爭土地從未屬於同一人所有，此節亦為原告訴訟代理人當庭自承無訛（見本院卷第42頁反面），是依上揭最高法院判決意旨，即無適用或類推適用民法第425 條之1 第1 項規定之餘地，原告主張類推適用前開法條規定，系爭房屋與系爭土地間存在不定期租賃關係云云，自無可採。
（四）另按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之；但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求；貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者；借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者；貸與人得終止契約；民法第470 條第1 項、第472 條第1 、2 款分別定有明文。就系爭房屋與系爭土地間之法律關係，被告辯稱：自其完成系爭房屋第1 次所有權登記後迄今，原告均未收取地租，已歷經33年，雙方對於系爭房屋無償使用系爭土地之情形，並無異議，兩造間已成立使用借貸關係等語；原告雖主張：兩造間原所成立之默示契約，係原告於有生之年管理系爭房屋並收取租金，部分抵作地租，部分用於繳稅及修繕，絕非無償使用系爭土地，倘認兩造間就系爭土地成立使用借貸關係，原告依民法第472 條第1 、2 款規定，以起訴狀送達對被告為終止借貸契約之意思表示云云。然查：系爭房屋多年來均由原告管理並收取租金加以收益乙節，固為被告所不爭執，然原告所稱關於收取之房屋租金有部分抵作系爭土地租金乙節，則為被告所否認，復未據原告就此提出任何證據方法以實其說，自難遽信其此部分所述為真實，無從認定兩造間對於系爭房屋就系爭土地之使用為有償契約，核其性質，應屬無償之使用借貸關係。兩造間就上開使用借貸關係並未定有期限，且被告借用系爭土地之目的，係以之供作系爭房屋坐落使用，應以被告未繼續使用系爭房屋，或系爭房屋不堪使用之時，始因借貸目的完成，而負返還系爭土地之責任，原告既未舉證證明兩造間使用借貸之目的業已完成，復未具體陳明其究竟有何不可預知之情事，自己需用系爭土地，及被告有何違反約定或依物之性質而定之方法使用系爭土地，或未經原告同意而允許第三人使用系爭土地，其空言主張依民法第472 條第1 、2 款規定終止使用借貸關係，自非合法；更無從在終止使用借貸關係之後，另行主張兩造間依民法第425 條之1 第1 項規定成立不定期租賃關係，再訴請被告給付租金及押金。
（五）綜上所述，系爭土地及系爭房屋既未曾屬於同一人所有，原告主張類推適用民法第425 條之1 第1 項之規定，系爭房屋與系爭土地間成立不定期租賃關係，自屬無據，則原告依土地法第97條、第99條、第101 條、第105 條之規定，請求被告自101 年10月1 日起，按月給付租金11,314元，另給付兩個月押金22,628元，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 8 月 16 日
民事第一庭法 官 邱光吾以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 16 日
書記官 許巧玟