臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第301號原 告 張玉妹
曾廖款前列共同訴訟代理人 楊承翰被 告 雙璽名宅大廈管理委員會法定代理人 林正穩訴訟代理人 劉彥良律師
陳鄭權律師上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國103年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告為臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號及8 號1 樓雙璽名宅
大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，被告於民國101 年11月18日召開系爭大廈第四屆區分所有權人大會（下稱系爭會議），系爭大廈全部戶數34戶，會議紀錄記載系爭會議出席戶數31戶，惟與當時出席戶數不符，而臨時動議第一案表決時亦未達法定人數，且違反原有專用權之約定，系爭會議決議當然無效。另查系爭大廈舊有住戶規約（100 年版）第
7 條第3 款規定，同條第2 款第1 至5 目事項之決議，應有區分所有權人及區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數四分之三以上之同意行之，故相關規約之修正，及約定專用部分權利之變更，均應達上開標準。查本件臨時動議第一案，內容包含一樓住戶管理費之調整及約定專用權之權利變動，均屬上開規約第7條第2款第1目之事項，自應適用同條第3款之規定，其修正自應有出席戶數及區分所有權比例過半數以上出席，出席人數四分之三以上之同意始得決議。姑不論當日出席之真正人數是否與紀錄相符，依系爭會議紀錄記載同意17票、不同意13票，則同意人數未達出席人數四分之三以上，該決議自不成立，然被告仍將上述會議結果列入會議紀錄，並以之為新版規約內容發給全體住戶，自無理由。
㈡公寓大廈管理條例第33條第3款前段規定，依同條例第56條
第1項成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。且同條例第56條第1項規定起造人於申請建造執照時，須對約定專用部分提出詳細圖說，而原告於買受系爭大廈一樓時，與建商間之買賣契約附件4及附件7，即明白約定原告買受之A、D二戶相鄰之法定空地及車位為原告之專用部分，附件7更註明「約定歸該戶永久無償使用及永久管理維護」，故原告對於前述相鄰之A、D停車位有永久無償之專用權，此一約定專用權符合公寓大廈管理條例第56條第1項之規定。如被告欲對原告專用權之內容變動，依上開第33條第3款之規定，應經原告之同意，然被告未經原告同意，即逕予提案表決，已違反上開規定，此一議案因違反法律而無效。
㈢被告自99年1 月至100 年11月間，每月向原告收取之管理費
均按每月每坪40元計算，有收據可證，且此為最初訂出之收費標準，被告抗辯原告自始欠繳，並非事實。原告二戶與其他住戶在公共設施之使用上顯有不同，係因系爭大廈本身公設比較低，除守衛室、電梯、地下室外並無一般大廈之公共使用空間，原告為一樓住戶，擁有獨立門戶，出入無須經過守衛大廳，亦無使用電梯等公共設備之需要，且管理費中大部分係支付保全公司，惟原告實際受到守衛服務即與其他住戶有所差異。綜上，原告始希望確實經過合理溝通之前提下，於住戶規約中訂定管理費應收取之合理金額。然第三屆區分所有權人大會及系爭會議未經事先溝通，即針對性調漲一樓住戶管理費，因此本件管理費收費標準，有違公平合理原則而違反公序良俗。再者，系爭決議除有上述不成立及違法之瑕疵外，其議案僅針對原告二戶為之，而非針對全體住戶，顯係故意不利於原告，業已違反民法第72條之規定，應屬無效。為此，爰依民事訴訟法第247條規定，提起本件訴訟。並聲明：確認被告於101年11月18日召集之雙璽名宅大第四屆區分所有權大會之臨時動議第一案決議無效。
二、被告則以：㈠緣98年12月21日被告依據住戶規約第10條第2 項規定，通過
系爭大廈管理費每月每坪80元；停車位管理費每月500 元之規約，詎原告堅持只繳交一半之管理費及停車費，造成被告及全體住戶極大困擾，經屢次溝通無效後，被告於100 年11月12日召開第三屆區分所有權人會議，針對原告之管理費問題進行討論，因未達成共識，又於同年月18日召開系爭會議再次議決，系爭會議記錄之開會事由即明載追認第三屆區分所有權人大會決議事項之管理費調整事宜乙案，是系爭會議並未修改規約，僅為重覆確認規約內容，自僅須區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。系爭會議共有31戶出席，贊成管理費調整為每月每坪80元；停車位管理費每月500 元之住戶共有16戶，自符合法定人數，核無決議違法情事。又原告所援引之系爭大廈舊有住戶規約（100 年版）第17條關於管理費之繳納，亦明確載明系爭大廈管理費每月每坪80元；停車位管理費每月500 元，亦足證明系爭會議僅係重覆確認規約內容，並無修改規約之情事。
㈡依系爭決議當時有效之住戶規約第17條關於公共基金、管理
費之繳納規定，業已明定各區分所有權人均應繳納停車位管理費，定額之標準則由區分所有權人會議決議訂定；至於原告所執之買賣契約附件7 ，則係指原告毋庸繳交停車位之使用償金，故「停車位管理費」與「停車位使用償金」乃係不同之項目，亦可由住戶規約第20條之文意證明，故系爭決議並未要求原告必須繳交停車位使用償金，自與專用權之變更無涉。且原告無非以被告未派人幫其打掃停車位而僅願繳納停車位管理費之一半即每月250元，可由系爭會議紀錄第七點討論事項及決議第一案之說明所示，若原告毋庸繳交停車位管理費，何不自始即拒絕繳納停車位管理費？亦足證原告本清楚「停車位使用償金」與「停車位管理費」之不同。
㈢原告自始即堅持只繳交一半之管理費及停車位管理費，惟為
社區和諧，被告仍決議自101年12月起就原告管理費部分降為每月每坪60元。實則，原告無非以其未使用電梯及地下室作為其繳納半數管理費之理由，然查亦有住戶於系爭會議提出其雖未居住於此，仍照繳管理費等語，顯見原告仍應繳交管理費。又原告主張其係因系爭大廈原始設計之故而毋庸使用公共設施，與住戶係因未居住於系爭大廈而未使用公共設施不同，然原告既未遭禁止使用公共設施，即非絕無可能不使用公共設施，若原告使用公共設施，豈被告仍須依原告使用次數，依比例向原告請求給付管理費，顯不合常理。故基於公平原則，原告仍須繳交管理費，且亦足以證明系爭決議絕無違反公平合理原則及公序良俗等情事等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠雙璽名宅大廈第四屆區分所有權人大會會議（下稱系爭會議
）於101年11月18日召開，區分所有權人共34戶，當時實際出席人數為31戶，出席所有權人比例為89.41%。此有系爭大廈第四屆區分所有權人會議紀錄、簽到名冊、委託書等件影本為證（本院卷一第146頁至第166頁）。
㈡系爭會議之臨時動議議案為針對一樓管理費收費標準制定案
，經投票後，贊成住宅部分每月80元/坪、平面車位每月500元/車位有16票；贊成住宅部分每月60元/坪、平面車位每月500元/車位有14票；故決議自101年12月起管理費收費標準，但為了社區的和諧，為住宅部分每月60元/坪；平面車位每月500元/車位」。（下稱系爭決議）（本院卷一第150頁至第151頁）
四、本院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照。本件原告主張系爭大廈之區分所有權人，主張系爭決議有違反社區規約及公寓大廈管理條例第33條第3款前段、第32條規定事由而無效等語，為被告所否認，是原告是否應依系爭決議給付管理費予被告之法律關係不明確，能以確認判決將之除去，是堪認原告提起本件之訴，應有確認利益。合先敘明。
㈡本件原告主張系爭決議就一樓停車位管理費收費部分涉及專
用權之變更，被告應依公寓大廈管理條例第33條第3款規定經原告同意，惟被告未經原告同意，即逕予提案表決，且表決方法亦未依規約約定應以區分所有權人過半數出席，四分之三同意為之，並違反公寓大廈管理條例第33條第3款規定，而無效云云。
⒈按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得
於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限；總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第1項、第2項定有明文。且按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明文。又按區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。公寓大廈管理條例第32條第1項規定有明文。被告社區規約（不論100年11月12日修正第7條第2項、或98年11月21日修正第3條第3項），均規定下列事項應經區分所有權人會議決議：㈠規約之訂定或變更。㈡公寓大廈之重大修繕改良。㈢公寓大廈有公大廈管理條例第13條第2款或第3款情形之一須重建者。㈣住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。㈤約定專用或約定共用事項。㈥管理委員執行費用支付項目及支付辦法。㈦其他依法令需由區分所有會議決議之事項。又按100年11月12日修正之規約第7款第3項第3款第3目規定「區分所有權人會議開議決議之其他額數：區分所有權會議討論事項，除第三款第一目至第五目應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之外；其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」。再按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，最高法院92年度台上字第2517號判決意旨可參。原告主張系爭決議涉及專用部分及規約修定之變更，其決議方法，須以區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之云云，姑且不論系爭決議是否係依公寓大廈管理條例第31條、第32條規定或被告前揭社區規約而作成，揆諸前揭判決意旨，應為系爭決議得否適用民法第56條第1項規定請求撤銷之問題，系爭決議並非當然無效，是原告主張系爭決議違反98年規約第3條、或100年11月12日修正規約第7條第3項第3款、公寓大廈管理條例第31條、第32條規定，未依應有區分所有權人及區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數四分之三以上之同意行之而為決議而無效云云，即非有據。
⒉按區分所有權人會議之決議，未經依民法第56條第1項規定
成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，否則不生效力，公寓大廈管理條例第33條第3款定有明文。原告主張系爭決議有關每月收500元停車位管理費部分，是涉及其專用部分變更，未經原告同意，違反公寓大廈管理條例第33條第3款前段規定，應為無效云云。
依被告社區住戶與建商間之買賣契約及其附件可知，A、D一樓相鄰之法定空地含34、35號增設車位約定為一樓住戶即歸原告永久無償使用及管理維護，此為被告所不爭執。惟系爭決議並非係要求原告須支付對價始得使用停車位，尚難謂為涉及專用部分變更。況被告社區各區分所有權人自98年12月開始，即應每月繳交500元之管理費，僅因原告自始均只繳交半數之停車位管理費即250元，被告始於系爭會議再次確認原告應繳納之停車位管理費為每月500元，故並無任何修改規約或涉及專用權變更之情事。
⒊且依98年11月21日訂定住戶規約第10條第2項規定每一位汽
車管理清潔費每月500元，又100年11月12日修正住戶規約，依98年11月21日住戶規約第四章財務管理第17條公共基金、管理費之繳納規定，業已明定各區分所有權人均應繳納停車位管理費，定額之標準則由區分所有權人會議決議訂定；至於原告主張之房地買賣契約附件7，係指原告毋庸繳交停車位之使用償金，故「停車位管理費」與「停車位使用償金」乃係不同之項目，此從100年11月12日住戶規約第四章財務管理第20條約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付規定：「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共有者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金：一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者。二、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載訂有使用該一共用部分或專有部分之約定者。…」即可得知，故系爭決議並未要求原告必須繳交停車位之使用償金，而未涉及專用權部分之變更，當無須依公寓大廈管理條例第33條第3款規定，須得原告同意，故原告此部分之主張，尚不足採。
㈢原告主張系爭決議違反公平合理原則，而違反公序良俗而無效云云。
⒈按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區
分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。是關於為維護共有、共用部分管理上必要所支出之管理費用收費標準之制定，係由區分所有權人會議決議或以規約定之。又區分所有權人會議係因區分所有建物各住戶間就區分所有建物本身之專有部分、共有部分之利用密不可分，且住戶多屬人數可觀，故以區分所有權人會議決議代表住戶之多數意見，以平衡各住戶對於共同事務之參與可能及區分所有建物修繕、管理之進行，是區分所有權人會議以多數決之方式決議區分所有建物事項，仍屬私法自治契約自由之保障空間。
⒉原告為被告社區之區分所有權人，為兩造所不爭執，則原告
自應依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，負擔支付共有部分管理費之義務。且管理費用之收取乃係為全體住戶之共有、共用部分之清潔、維護、修繕、一般改良、公共水電、電梯保養維護及管理人員之薪資等事項之管理使用之支出費用而言，且一社區之價值及使用效益如何，與該社區整體之外觀、結構、管理、維護等要素息息相關，如整棟社區大樓之維護及管理良好，自亦有助於社區範圍內使用效益或交易價格之提昇，故縱居住於一樓之區分所有權人，其雖使用有獨立門戶進出，亦不得謂無庸分攤或減免分攤全棟大樓之管理費。又依被告社區於98年11月21日訂立之住戶規約，第10條第2項規定「房屋管理費上限100元/坪並授權管理委員會按實際收支並訂定收費金額公告之，每一位汽車管理清潔費每月500元，機車管理清潔費授權管理委員會訂定。」，嗣於98年12月21日經管理委員會開會決議大廈管理費每坪收費80元／月，每個停車位收費為500元／月，復經管理委員會於98年12月27日第二次會議時重申上揭收費標準。因被告二人對於上揭收費標準有意見，以彼等居住一樓，除需管理人員代為收受信件外，並未使用電梯及地下室，故僅願繳納半價等情，爰於100年11月12日第三屆區分所有權人會議中提出討論，然未獲接受，嗣於100年11月18日第四屆區分所有權人會議中，再度提出討論，最後為了社區和諧，而為系爭決議對被告二人自101年12月起管理費每坪收費60元／月，每個停車位收費為500元／月，有該會議紀錄在卷足憑；則上開決議已考量一樓住戶即原告使用共用部分公設之範圍及比例較低，而為決議繳付較一般住戶為少之管理費，則該決議並不違反大廈公寓管理條例之強制規定，既屬有效，應為各住戶所遵守，被告既為社區之一員，則繳交管理費以維社區整體並利之發展，亦屬事理之常且符公平，亦未違反公序良俗，尚難認為無效。故原告所辯，亦不足採。
五、從而，原告請求確認系爭決議無效，為無理由，應不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊、防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述。至原告於訴訟中所為追加之訴部分，本院另以裁定駁回，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 23 日
民事第二庭 法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 23 日
書記官 卓怡芳