臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第462號原 告 許李明媚訴訟代理人 許祥熙被 告 許祥豐訴訟代理人 楊景超律師
張立達律師上列當事人間請求給付地租等事件，本院於102 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段00地號土地（下稱系爭土地）應有部分為原告所有，被告則有其上建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號4 樓，下稱系爭建物）之所有權，且兩造為母子。系爭土地及建物由原告負責管理（包括出租、修繕、納稅等）。被告自101年12月1 日起，將登記其名下所有之系爭建物收回管理權，自行出租並收取全部房租。原告統一管理系爭土地、建物之情形已不復存在，爰依民法第472 條第1 款規定，終止系爭土地對系爭建物之無償借用關係，並請求被告給付每月租金新臺幣（下同）11,314元（計算式：645 ×4620/19350（原告之應有部分占用系爭土地總面積之比例）×44,080（系爭土地申報地價）×10% ÷5 （5 戶）÷12）及系爭土地押金22,628元（即2 個月地租）等語。並聲明：㈠被告應自10 1年12月1 日起按月給付原告11,314元。㈡被告應給付原告押金22,628元。
二、被告則以：系爭土地上之系爭建物起造人為被告，被告為系爭建物第1 次登記之所有權人迄今。當時父親許老松尚在世，興建房屋事宜，係由許老松出錢出力在處理，起造人名義係父親許老松決定，房屋建築完成後，被告父親決定將系爭建物指定登記予被告。故系爭建物係被告父親所有而贈與被告，系爭土地與系爭建物，從未同屬原告單獨所有，故本件並無民法第425 條之1 第1 項規定之適用。原告主張系爭建物於起造時為原告贈與被告，並非事實。又原告就系爭建物無償使用系爭土地，已歷經33年，期間並無異議，兩造間已成立使用借貸關係，原告聲稱管理系爭建物收取全部租金，部分抵作地租，屬臨訟之詞，不足採信。而原告主張依民法第472 條第1 項第1 、2 款規定終止使用借貸關係，於法不合。又地租押金並非法律強制規定應為給付，如果被告應給付地租，應以系爭建物總面積乘以原告土地持分即占用面積
26.05 平方公尺，及以申報地價年息3%計算為適當等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠系爭土地權利範圍4620/19350為原告所有（本院卷第30頁），系爭土地上坐落25棟建物。
㈡坐落於系爭土地上之系爭建物之起造人為被告，且被告迄今為系爭建物所有權人（士簡調卷第9 頁）。
㈢原告於本院102 年度訴字第300 號審理中，自承系爭土地與系爭建物從未同屬原告1 人單獨所有。
㈣原告管理系爭建物（包含出租、修繕、納稅等），收取房
屋租金再視結餘情況分配給被告，已經歷33年，原告亦於本院102 年度訴字第245 號事件審理時，到庭自承伊並沒有以房屋租金2 萬元之部分抵作地租。
㈤原告訴訟理人於本院102 年度訴字第360 號事件審理中，
陳稱原告家財萬貫財富上億，無庸子女扶養，更無須靠地租維生。
㈥對於本院102 年7 月3 日勘驗筆錄（本院卷第51-53 頁），沒有意見。
乙、兩造所爭執之事項：㈠原告得否依民法第425 條之1 第1 項請求每月地租？若得
請求，則其計算式應為：占用面積30.8平方公尺×申報地價44,080元×？% ×1/12或占用面積26.05 平方公尺×申報地價44,080元×？% ×1/12？㈡原告得否依民法第1 條之習慣請求地租押金？若得請求，
則其金額為何？
四、經查：
（一）原告得否依民法第425 條之1 第1 項請求每月地租？若得請求，則其計算式應為：占用面積30.8平方公尺×申報地價44,080元×？% ×1/12或占用面積26.05 平方公尺×申報地價44,080 元×？%×1/12？
１、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。最高法院著有48年台上字第1457號判例參照。
又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第
425 條之1 第1 項亦定有明文。復按民法第425 條之1 規定及本院48年台上字第1457號判例說明，是必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年度台上第551 號判決參照）。再按土地與其上房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益及所受損害，有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。
２、本件原告主張，系爭土地及原蓋於其上之臺北市士林區蘭雅里84-10 、86-57 、108-17、108-25房屋（合稱舊有房屋）係其夫許老成贈與原告，其以系爭土地與第三人成立合建契約，拆除舊有房屋而另起造系爭房屋，並將系爭房屋贈與被告，自屬民法第425 條之1 第1 項所定之情形。
縱認系爭房屋非伊所有，然系爭房屋及系爭土地既非屬同一人所有，自仍不無類推適用民法第425 條之1 第1 項之餘地。退步言之，伊亦得終止兩造間使用借貸契約，或依民法第148 條第2 項、第179 條等規定，請求被告給付使用系爭土地之對價等語。惟被告以：伊自始即為系爭房屋之起造人，並以自己名義為第一次登記，是系爭房屋實非受贈自被告，被告亦自始即非系爭房屋之所有權人，本件自與民法第425 條之1 第1 項所定要件不合，且系爭房屋經第一次登記迄今歷經33年，原告均無收取地租，亦對伊無償使用系爭土地並無異議，足認兩造成立系爭土地之使用借貸關係等語置辯。則按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院著有17年上字第917 號判例可資參照。從而原告應就系爭房屋本屬原告所有一節，負舉證之責任。
３、經查：⑴原告主張系爭房屋及系爭土地本同屬其所有一節，固據提
出系爭土地登記資料影本、原告配偶許老松簽立之贈與同意書影本、土地登記謄本為憑（本院卷第24-27 頁、第30頁）。然上揭事證，至多僅能證明系爭土地及舊有房屋係由許老松於60年2 月13日贈與原告。然系爭房屋係於67年
4 月28日開工，68年8 月9 日竣工（本院卷第58頁）、68年11月5 日為第一次登記（士簡調卷第9 頁），是上開舊有房屋既與建造在後之系爭房屋屬不同之不動產，則原告所提事證，自與系爭房屋之所有權誰屬無涉。
⑵又系爭房屋之起造人為被告，迄今被告仍為系爭房屋之所
有權人。且原告管理系爭房屋，收取房屋租金再視結餘情況分配給被告，已歷時33年。原告復於另案自承前開租金並未以部分抵作地租、系爭土地與系爭房屋從未同屬原告一人所有等情，均詳如上揭兩造所不爭執事項㈡、㈢、㈣所載（本院卷第55頁背面至第56頁），足認系爭房屋自始即屬被告所有，且原告復未就系爭房屋係原告贈與被告一節更為舉證。則觀上揭事實即可推知，系爭房屋自起造時即為被告所有，且原告為被告之母，長期管理系爭房屋並任其坐落於系爭土地，而未就被告使用系爭土地取得任何對價，亦未就系爭土地之使用有何特約。是依常情以觀，系爭房屋自起造之始，兩造當以原告無償提供系爭土地，以供系爭房屋坐落其上為其真意，核其性質，當屬以使系爭房屋坐落其上為目的，成立系爭土地之不定期限使用借貸契約。綜上，被告自始即為系爭房屋之所有權人，並依使用借貸契約而使用系爭土地，系爭土地與系爭房屋亦從未同屬於原告，是本件自與民法第425 條之1 第1 項之要件不合。
４、原告雖主張縱系爭房屋非其所有，然非不得類推適用民法第425 條之1 第1 項規定云云。惟兩造係就系爭土地成立不定期之使用借貸契約，且原告自系爭房屋起造之始，即非系爭房屋之所有人等情，已如上述。則揆諸上揭說明，被告使用系爭土地，係本於不定期限之使用借貸契約一節已臻明確，亦未見有何權利濫用、背於誠信原則或公序良俗等情，本院自無從復為反於上揭事實及兩造間約定，而推定兩造間應存在系爭土地租賃關係，更無所謂「相同事實，應為相同處理」之餘地。是原告主張本件應類推適用民法第425 條之1 第1 項之規定云云，要屬無據。
５、原告復主張，縱認兩造間成立系爭土地之使用借貸契約，原告亦依民法第472 條第1 款、第2 款之規定，以本件起訴狀繕本送達之日，為終止使用借貸契約之意思表示云云。惟按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。民法第470 條第1 項定有明文。查，兩造間就系爭土地之使用借貸契約係未定期限，且其目的係以使系爭房屋坐落於系爭土地之上，已如上述。則依上揭法條規定，被告自應於系爭土地之借貸目的使用完畢，換言之，即被告未再使用系爭房屋或系爭房屋已不堪使用時，始負系爭土地之返還義務。況原告於另案自承其無庸子女扶養，亦不依靠地租維生一事，亦詳如上揭兩造所不爭執事項㈤所載（本院卷第56頁）；亦未就自己需用系爭土地、被告違反約定方法使用系爭土地、或足認被告就系爭土地已使用完畢等情更為舉證以實其說，是原告主張終止兩造間使用借貸契約云云，自難認可採。
６、又原告主張，系爭土地為原告所有，長期以來亦由原告管理系爭房屋，今被告收回系爭房屋之管理權，原告本於民法第148 條第2 項所定之誠信原則，本即得轉而請求被告使用系爭土地之費用。縱認原告並無請求權，原告亦得依民法第179 條之規定，請求被告無權使用系爭土地之不當得利等語。惟查，被告使用系爭土地，係本於兩造間不定期限之使用借貸契約，與系爭房屋係由何人管理無涉。且上揭使用借貸契約，應待被告未繼續使用系爭房屋，或系爭房屋已不堪使用時，被告始負返還系爭土地之責任等情，已如上述。尚不容原告片面變更兩造間使用借貸契約之內容，轉而向被告收取費用。亦足認被告使用系爭土地，係以兩造間之使用借貸契約為其法律上之原因，當與不當得利之成立要件未合。況原告對兩造有何使用系爭土地之特約亦全未舉證，是原告上揭主張，自均無足採。
７、綜上，被告自始即為系爭房屋之所有權人，且依兩造間不定期限之系爭土地使用借貸契約，而使系爭房屋坐落於系爭土地之上，亦具無償使用系爭土地之合法權源。則原告主張適用或類推適用民法第425 條之1 第1 項、第148 條第2 項、第179 條等規定，請求系爭土地之每月地租云云，自不可採。又原告既無從主張系爭土地之每月地租，則該地租之計算方法如何，本院自毋庸對此再為審酌，併此敘明。
（二）原告得否依民法第1 條之習慣請求地租押金？若得請求，則其金額為何？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條亦有明定。是當事人所謂習慣是否存在？其內容究竟如何？本屬事實問題，於訴訟上主張習慣法則，並以之為攻擊防禦之方法者，應依主張事實之通例，就此事實負舉證之責任（最高法院41年度台上字第1945號判決要旨參照；施啟揚，民法總則，2007年新版，第83頁）。次按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故押租金契約為另一契約，不包括民法第
421 條所定租賃契約之內（司法院院字第1909號解釋參照）。
２、原告另主張依民法第1 條之規定，則被告應依習慣給付地租之押金云云。然本件並無民法第425 條之1 第1 項之適用，已如上述。則揆諸上揭說明，押租金之目的係在於擔保租賃契約之履行之別一契約，是兩造間既難認有租賃契約之存在，自遑論有何擔保租賃契約之必要。是原告押租金之請求本即無所附麗，且原告亦未就兩造間有何給付地租押金之約定提出任何事證，已難認原告上開請求係屬可採。況原告亦未就給付押金係屬土地利用之習慣一節為任何舉證，則原告主張被告應依習慣給付系爭土地之地租押金金云云，亦無所據。另原告既無權請求地租押金，則地租押金之金額究為若干，本院自無庸再為審究，併此敘明。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，請求被告應為如其訴之聲明所為之請求，並無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 9 月 5 日
民事第一庭法 官 陳梅欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 5 日
書記官 蔡昀潔