臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第499號原 告 陳恩即反訴被告 樓之1訴訟代理人 龔君彥律師
温閔喬律師複代理人 張朵樂訴訟代理人 黃凱慧被 告 楊遵榮即反訴原告 樓訴訟代理人 蔡坤旺律師
林宜萱律師上列當事人間給付買賣價金事件，反訴原告即被告於民國102 年
6 月25日提起反訴，本院於民國102 年12月24日本訴及反訴部分均言詞辯論終結判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實 及 理 由
甲、本訴：
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。
原告原起訴主張「被告應給付原告新臺幣（下同）95萬元及自民國101 年11月4 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保請求假執行」，嗣後於102 年5 月21日追加變更第1 項聲明為「被告應給付原告156 萬8, 450元及自101 年11月4 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息」（本院卷第98頁）。後於102 年8 月8 日變更為：先位聲明：被告應給付原告84萬3,600 元，及本書狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：被告應給付原告95萬元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告84萬3,600 元及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行（本院卷第159 頁）。原告請求基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，為訴之變更，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。被告即反訴原告主張原告即反訴被告惡意隱瞞本件買賣標的物有陽台外推之瑕疵，並構成詐欺之侵權行為，主張解除契約，請求回復原狀、損害賠償等，與本訴之防禦方法相牽連，是反訴原告對反訴被告提出反訴，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張及聲明：兩造於民國101 年9 月28日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）。約定被告以總價950 萬元購買原告所有臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地應有部分1 萬分之390 ，臺北市○○區○○段0 ○段0000○號建物全部（下稱系爭不動產），被告於簽約日給付第一期款95萬元，嗣後第二期備證款
101 年10月15日屆至後，被告未依約給付，導致後續手續未能如期進行，原告對被告聲請支付命令，被告異議後，視為起訴。被告給付遲延後，原告先後多次催告，被告均拒絕履行，顯然有意毀約，是原告於102 年8 月8 日依系爭契約第
2 條、第3 條、第9 條主張解除契約，沒收已收之價款，並依系爭契約第9 條請求因遲延給付之違約金。如認為解除契約無理由，則原告請求被告繼續給付第二期款項及遲延給付之違約金。先位聲明：被告應給付原告84萬3,600 元，及自
102 年8 月9 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：被告應給付原告95萬元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告84萬3,600 元及自
10 2年8 月9 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱及聲明：系爭房屋有陽台外推，係屬違建，不但影響消防安全，亦面臨被檢舉拆除，自屬通常效用與預訂效用上之瑕疵，賣方、仲介負有告知義務。被告一直以為系爭不動產並無增建物，此見系爭契約不動產標的現況說明書第17項，增建物欄位原告勾選「否」，系爭不動產如有增建，應於不動產標的現況說明書上更正，蔡家信、李雅娟之證詞是為規避自身責任，為不合常理之陳述。又買賣契約如有塗改，理應簽名確認，由於系爭房屋之陽台外推，無法由肉眼看出，本件買賣契約書是事後遭人塗改，被告根本不知悉陽台外推之瑕疵，被告於102 年4 月間知悉，於102 年5 月6 日寄發存信函解除系爭契約，自無需給付價金。因原告不配合讓銀行人員進入屋內進行估價，導致後續貸款流程無法順利進行，是延誤付款乃不可歸責於被告，原告實無理由請求違約金。被告主觀上陷於錯誤，誤認系爭建物未有增建物予以購買，原告明知有陽台外推增建物，卻未告知被告此一交易上重要資訊，被告主張受有詐欺而撤銷意思表示。聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項（參見本院102 年6 月25日、102 年8 月8 日言詞辯論筆錄）：
㈠、原告與被告於101 年9 月28日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定被告向原告以950 萬元購買原告所有之坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地，應有部分1 萬分之390 ，其上建物為臺北市○○區○○段0 ○段0000○號，門牌號碼為臺北市○○街○○○ 號5 樓之2 。約定分四期給付價金，第一期簽約款95萬元、第二期備證款95萬元、第三期完稅款95萬元、第四期尾款665 萬元，被告於
101 年9 月28日給付簽約款95萬元。
㈡、被告曾於簽約前至現場看屋二次。
㈢、第二期備證款95萬元於101 年10月15日屆期，被告迄今尚未給付。
㈣、原告於101 年10月24日、10月30日寄發存信函催告被告於函到3 日內給付第2 期款95萬元，屆期如未給付，原告依系爭買賣契約第9 條第3 項解除契約並沒收被告已給付之款項。
被告有收到。
㈤、系爭買賣契約書第2 條「增（違）建物」，原本勾選無增建部分，有塗改情形，並未簽名蓋章，另有增建部分，勾選陽台外推。不動產標的現況說明書是否有增建物，勾選「否」。
㈥、被告於102 年5 月6 日寄發存證信函給原告表示被告故意不告知有陽台外推之瑕疵，依民法第359 條解除契約。原告於102年5月8日收受。
四、爭執事項：
㈠、原告依系爭契約第9 條主張解除契約，是否有理？被告主張解除契約是否有理？被告主張撤銷系爭契約是否有理？
㈡、原告請求被告給付違約金有無理由？違約金是否過高？
五、本院得心證之理由：
㈠、原告依系爭契約第9 條主張解除契約，是否有理？被告主張解除契約是否有理？被告主張撤銷系爭契約是否有理？
1.系爭契約第二期備證款95萬元，於101 年10月15日屆期，但被告迄今仍未給付，此為兩造所不爭。第二期款屆期後，承辦代書於101 年10月24日、原告於同年10月30日以存證信函催告被告給付，如不爭執事項㈣所示。而承辦仲介蔡家信到庭證稱：伊是買賣雙方仲介，買方是黃莛睿接洽的，... 被告先付了95萬元，後續款被告不願意提供登記名義人資料給我們，用手機、簡訊、LINE聯絡被告，有時候約被告，又被被告放鴿子，當我聯繫被告不接時，我還有請黃莛睿聯絡，但被告還是沒有在交屋前做出正面回應等語（本院卷第206頁背面、第207 頁背面）。證人黃莛睿到庭證稱：（提示原證1 全部，是否曾經經手該買賣？詳細過程？）有，介紹買方給東森的蔡家信認識，有帶他去看過2 次房子。... 我知道有成交，但因為我跟蔡家信很熟，買方好像有款項沒有付，蔡家信有跟我說聯絡不上，請我幫忙，我打電話常常都不接，我就傳簡訊，有聯繫上，被告覺得我一直在逼他，還有說你不要逼我，我已經在處理了，然後他的態度不是很好。被告沒有反應該屋有問題等語（本院卷第209 頁背面、第
210 頁）。而承辦代書李雅娟到庭證稱：（問：備證款被告有無給付？）沒有，是由我聯絡，我會先電話通知，被告說這兩天會付，但後來還是沒有付。登記名義人的資料也要給我，但是被告也沒有給我，錢沒有給，但是登記名義人是到11月初才給身分證，只給身分證也沒有辦法辦，隔一個星期後，被告才給申請書，當事人申請書才送銀行。最後也沒有辦下來，因為給銀行後，確認之後發現名義人信用有瑕疵，我們告知買方該情形，且與買方聯絡，但是細節部分銀行想要與名義人聯繫，也聯絡不上等語（本院卷第211 頁）。李雅娟亦有以簡訊通知被告第二期款備證款應於101 年10月15日給付，此有原告提出之手機簡訊（本院卷第170 頁）。是被告遲延給付第二期款甚明。被告雖以係原告拒絕讓銀行人員進屋估價，遲延給付非可歸責於被告云云。然查，證人蔡家信、黃莛睿聯絡被告給付第二期款時，被告均未反應系爭不動產有瑕疵，而蔡家信證稱：預訂交屋日是11月15日，在此之前沒有聽說銀行要進去看屋，11月15日之後，有聽被告說聯繫銀行人員，但沒有接到銀行人員電話等語（本院卷第
207 頁背面）。證人李雅娟亦證稱多次與被告聯絡被告均未付款，而被告提供名義人資料是於11月初，再隔一星期才提供申請書，但銀行表示信用有瑕疵，且銀行人員反應無法進去看屋時點是在11月之後，因為買方沒有按照程序來沒有給付第二期款，所以屋主不給看等語（本院卷第212 頁背面、第213 頁、第216 頁）。是第二期款為備證款，兩造約定於
101 年10月15日給付，第三期款於稅單下三日給付，第四期款為尾款，預訂交屋日為同年11月16日前。惟第二期備證款經仲介、代書多方催促，被告仍未給付，但被告直於同年11月份才提供貸款名義人，而貸款名義人負債比過高，有現金卡、信貸、循環利息等，銀行認為登記名義人信用有問題，想與名義人聯絡亦聯絡不上，此有證人李雅娟上開證詞及手機簡訊附卷（本院卷第173 頁）佐證，是預訂交屋日期為
101 年11月16日，被告直到同年11月才提供登記名義人資料，且登記名義人信用不佳，銀行亦聯絡不上，而被告所謂原告不讓看屋，是在101 年11月份之後，被告應給付第二期備證款、第三期款早已遲延，被告辯稱遲延給付有不可歸責事由，難以採信。
2.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有民法第354 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354 條第1 項、第355 條第1 項分別定有明文。
然查，系爭契約書第二條「增（違）建物」，原本勾選無增建部分，有塗改情形，並未簽名蓋章，有增建部分，勾選陽台外推。而系爭契約附件之不動產標的現況說明書是否有增建物，勾選「否」，故系爭契約內文與附件，對於增建物部分互為矛盾。本院當庭勘驗兩造持有之契約原件，二份契約相符，此見本院102 年6 月25日之言詞辯論筆錄（本院卷第
131 頁）。經訊問證人蔡家信，其證稱：（提示本院卷第38頁不動產標的現況說明書，有無看過？）委託契約在簽訂時是在101 年8 月21日，當時因為原告父母親還住在裡面，所以我沒有進去看，我是用詢問的，原告取得房子後，沒有做任何變更，所以他跟我說沒有做變更。9 月10日房子騰空後，我去現場看，對照房屋平面圖，我才知道陽台外推，這時原告也在場，也有跟他做說明。買賣契約都是制式的，李雅娟在勾選時勾太快，我們有跟他說有增建部分，李雅娟有再詢問增建是哪部分，我們有說是陽台外推，所以才在上面撇兩下，變成一個叉。在當下並沒有做蓋章的動作，買賣雙方也是在確認契約無誤後才簽名等語（本院卷第207 頁）。證人李雅娟證稱：伊經手簽約部分，伊先寫好，再給雙方確認整個合約，沒問題，才請雙方簽名，合約是一式四份。我會給雙方看合約，確認買賣雙方、看標的物、有無增建物會再與雙方做確認、然後才是價格部分。我手寫的協議部分也會請他們確認有無問題。（問：提示本院卷第54頁，是否是你勾選的？）當下還沒有給他們確認時，我就先勾選了，後來再與他們確認時，才會做更正。我們合約都是複寫，一般塗改是會蓋章，但這份可能是漏掉了等語（本院卷第210 頁背面）。是證人蔡家信已說明為何不動產現況說明書其上記載與系爭契約不符，並於簽約時告知被告系爭不動產有陽台外推情形。而證人李雅娟於雙方簽約之際也有與雙方確認標的物、增建物、價金、手寫協議後，再讓兩造簽名。是系爭契約有關增建物部分從無增建物塗改為有增建「陽台外推」，確實於簽約時即完成。被告雖以證人蔡家信、李雅娟之證詞係迴避自身責任，不可採信云云。然查，系爭契約為一式四份，透過複寫為之，故原告、被告所持有之契約書均為複寫，均有相同塗改情形，亦均有勾選「陽台外推」，倘若如被告所言，為他人嗣後塗改，由於直接於被告持有之契約書上塗改，與複寫方式油墨不同，一望可知，而本件被告持有契約上塗改部分為複寫，顯然是於簽立契約時即完成，故與原告所持有之契約相同，契約書交給被告收執後，原告或仲介或代書何以能修改被告持有之契約。證人李雅娟復證稱與兩造確認後，讓兩造看過契約請兩造簽名，亦有將屋主身分證、權狀、現況說明書給被告審閱。既然系爭契約於簽約時即完成修改，縱漏未蓋章、簽名，但仲介、代書均已和兩造確認，足證原告、仲介並無隱瞞增建物之意，倘若惡意隱瞞，何以於系爭契約上勾選「陽台外推」，且被告於簽約前得審閱契約再簽名，足認被告於簽約時知悉有陽台外推。至於不動產現況說明書部分，蔡家信證稱因為伊認為一切都是以買賣不動產的契約書為主，現況說明書伊認為是附件，因而未更正現況說明書等語，尚非悖於常情。又被告曾至現場看屋，依據證人李靜瞱即陪同被告看屋者證稱：現場沒有看到陽台等語（本院卷第213 頁背面），是被告縱使於簽約前不知悉有陽台外推，於簽約時看到建物所有權狀上有陽台、露台面積，系爭契約上亦有標明主建物、附屬建物（陽台、露台）個別面積，應可知悉原始建物有陽台、露台，與現場所見不同，被告豈會不當場質疑或發問。被告身為大學教授，其學識、經歷均高於常人，且因本身有貸款無法用自己名義申請貸款，顯有買賣房屋經驗，第二期款遲延後，仲介、代書已多次催促，被告理應會查閱自己之契約書確認付款期限，或確認遲延付款有無任何法律責任，而增建物欄位即在付款金額正上方，被告早可發現系爭契約有陽台外推之增建物，倘若確與其認知不符，認為遭受欺騙，於仲介、代書多次催促時，被告何以未提到因有陽台外推之瑕疵問題。又原告於
101 年12月4 日對被告聲請支付命令，被告於同年月24日即異議，仍未提到陽台有外推瑕疵，被告辯稱是102 年4 月16日才知悉陽台外推並於102 年5 月6 日方主張原告故意不告知陽台外推之瑕疵主張解除契約乙節有違常情（本院卷第
157 頁背面）。是系爭房屋之陽台雖因外推致構成違章建築，然被告於訂立系爭買賣契約時即已明白知悉陽台外推，揆諸前揭規定，原告自無須對被告負物之瑕疵擔保責任，被告主張解除契約，即屬無據。
3.「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」民法第92條定有明文。被告主張原告詐欺，為原告所否認，自應由被告負舉證責任。然被告已於簽約時知悉陽台外推之增建物，業如前述，是自無所謂詐欺情形，是被告主張撤銷意思表示洵屬無據。系爭契約並無得撤銷事由，亦未因撤銷而自始無效。被告主張依民法第第92條規定撤銷系爭買賣契約，洵屬無據。
4.系爭契約第9 條第1 項「甲（買方）乙（賣方）雙方之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，無正當理由仍不履行或改正時，他方得逕行解除及要求解除本契約所發生之損害賠償。」原告迄今仍未給付第二期款，經大漢和風地政士事務所、原告分別於101 年12月24日、30日催告履行，原告並聲請支付命令請求被告給付第二期款，是原告已多次催告被告履行，被告迄今仍未履行，原告已於102 年8 月
8 日主張解除契約，是系爭契約因解除而失其效力。
㈡、原告請求被告給付違約金有無理由？違約金是否過高？
1.按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第3397號判決參照）。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異( 最高法院79年台上字第1915號判例、82年度台上字第2529號判決參照) 。
2.系爭契約第9 條第3 項「甲方（買方）若遲延給付，應賠償乙方每日按買賣總價萬分之三之違約金。如甲方毀約不買或其他違約情事，乙方得於解除本契約後沒收甲方已付之全部價款」。是本件已給付價金為95萬元，為兩造所不爭，是原告主張被告毀約不買解除契約，並依系爭契約第9 條約定沒入價金。然系爭契約之真意應為，原告如不解除契約，自得請求按日賠償，如解除契約，其主張沒收買方已付之全部價款處理，即不得再重複請求按日賠償。退步言之，系爭房屋僅有31平方公尺，於84年間完成，屋齡已有18年，如以臺北市文山區租金行情而論，目前約略一坪1,000 元上下，是原告已沒入95萬元價金，已相當於95個月租金，如再請求按日賠償2,850 元，亦屬過高，應酌減為每日0 元。是原告除沒收95萬元外，再請求被告給付遲延違約金，為無理由。
㈢、按，訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。本件原告先位聲明請求解除契約，為有理由，已析述如上，就備位之訴部分（如認解除契約無理由），自無庸再為爭點之論述及裁判，附此敘明
乙、反訴部分：
一、反訴原告楊遵榮對反訴被告陳恩、大漢微風不動產經紀有限公司（下稱大漢微風公司）、蔡家信提起反訴，嗣後已撤回大漢微風公司部分，反訴關於反訴被告蔡家信部分，於法不合，本院另已裁定駁回，先予敘明。
二、反訴原告起訴主張及聲明：反訴原告於給付第一期款後，已備妥自備款，但由於經紀人及代書告知反訴原告因銀行人員無法進屋內估價，導致後續程序無法進行。系爭不動產有陽台外推及夾層之瑕疵，反訴原告於102 年5 月6 日以存證信函解除系爭契約，是反訴被告應返還已受領第一期款95萬元及受領起之利息，且需依系爭契約第9 條第4 項加倍返還。且反訴被告惡意違反據實告知義務，隱瞞增建物，使反訴原告陷於錯誤購買支出第一期款95萬元及仲介費用19萬元。是依據侵權行為、解除契約回復原狀請求被告返還第一期款95萬元，依據侵權行為之法律關係請求被告給付仲介費用19萬元。依據系爭契約第9 條請求反訴被告給付違約金。聲明反訴被告應給付反訴原告114萬元及自101 年9 月28日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。反訴被告應給付反訴原告95萬元及自102 年5月12日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
三、反訴被告辯稱及聲明：系爭不動產並未約定品質，原告已於契約內揭露屋況，並於增建物勾選陽台外推，自無隱匿、欺瞞不告知屋況或違約之情形，反訴原告自不得解除契約。又縱認陽台外推為瑕疵，反訴原告應於交屋前催告反訴被告，仍可於交屋前補正瑕疵等語。聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利益判決願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、本院得心證之理由：反訴爭點為反訴原告是否得解除契約請求返還價金及加倍賠償以及反訴被告是否有構成侵權行為？經查：
如本訴本院得心證之理由所述，陽台外推是反訴原告於訂約時所知悉，是買受人於契約成立時，知其物有民法第354 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保責任，是反訴被告就陽台外推部分，並不負瑕疵擔保責任。本件反訴原告未依約給付第二期款，給付顯有遲延，反訴原告直到101 年11 月才提供之貸款名義人，貸款名義人信用不佳，銀行亦無法聯絡貸款名義人，是反訴原告給付遲延在先甚為彰顯，其主張係反訴被告違約而解除契約並無可信。是反訴被告並無系爭契約第9 條違約情形，反訴原告解除契約，請求加倍賠償，洵屬無據。又反訴原告主張反訴被告惡意隱瞞交易上重要事項，構成侵權行為，然陽台外推部分，業於簽約時已告知反訴原告，且於簽約時已確認，並無反訴原告所謂隱瞞情事，是反訴被告不構成侵權行為，自無損害賠償責任。是反訴原告之訴依據解除契約回復原狀、侵權行為請求損害賠償以及系爭契約第9 條請求加倍賠償，均無理由，應予駁回。
丙、本訴、反訴部分，均受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，均應併予駁回。
丁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，併予述明。
戊、據上論結，本訴部分，原告之訴為無理由，反訴部分，反訴原告之訴為無理由，爰各依民事訴訟法第78條等規定，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 7 日
民事第一庭 法 官 絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 20 日
書記官 吳尚文