臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第579號原 告 邱喬宜訴訟代理人 高亘瑩律師被 告 張惠蘭訴訟代理人 林衍鋒律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國103 年2 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰玖拾萬元，及自民國一○三年三月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十八，餘由原告負擔。
本判決第一項，如原告以新臺幣玖拾柒萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣貳佰玖拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分:按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款規定有明文。查原告於起訴後追加民法第179 條之規定為備位之請求權基礎，請求被告返還不當得利，所為訴之追加，與原告起訴主張請求減少買賣價金，均是基於同一買賣契約而發生，揆諸前開法條規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：緣原告於民國102 年1 月21日與被告就被告所有坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（權利範圍四分之一），暨其上同段421 建號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○巷○○弄○○號房屋（權利範圍全部）（以下合稱系爭建物）訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價款新臺幣（下同）1,110 萬元，並分三次給付，第一次於簽約時給付110 萬元、第二次於完稅時給付220萬元、第三次尾款給付780 萬元。被告於不動產標的現況說明書中，關於系爭建物是否有漏水之情形乙欄勾選「否」、是否曾做過海砂屋檢測及是否曾做過輻射屋檢測等欄勾選「是」。詎料，原告支付第一、二次價金計330萬元後，為日後空間擺設等規劃而多次進入系爭建物，發現系爭建物有多處漏水之情形，且被告亦未如實於簽定系爭買賣契約前就系爭建物做過海砂屋檢測及輻射屋檢測。原告於發現系爭建物有滲漏水之瑕疵，及被告隱瞞系爭建物有上開瑕疵，未如實做過海砂屋檢測及輻射屋檢測，明顯違反誠實信用原則，又系爭建物亦有明顯瑕疵，原告即於102年2月7日發文寄出存信證函通知被告解除系爭買賣契約，並請求返還已給付之價金330萬元。若認原告主張解除契約為無理由，因被告已於102年3月1日以台北大直郵局第18號存證信函通知原告有違約之情形，並沒收原告已繳價金330萬元做為違約賠償，原告認違約金過高，爰請求酌減違約金。爰依民法第259條第1款、第179條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告330萬元，及自102年2月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還價金330 萬元
，無非係以被告惡意隱匿系爭建物滲漏水之事實，且於不動產標的現況說明書中訛稱系爭建物沒有滲漏水之情形，及曾做過海砂屋檢測及輻射檢測等，足徵被告惡意隱匿買賣標的物瑕疵事實，並且提供錯誤重要交易資訊，實已嚴重違反誠實信用原則，使原告基於不正確之買賣資訊而與被告簽訂系爭買賣契約書，原告自得依民法第354 條第1 項、第359 條前段之規定，主張解除與被告簽訂系爭買賣契約，並提出房屋照片為證，然被告否認原告所提供照片之真正，故應由原告負舉證責任。蓋原告所謂滲漏水照片觀之，是否為系爭建物？所在位置？是否滲漏水？滲漏水原因？滲漏水情形是否嚴重？均無法自原告所提供之照片予以認定，況就系爭建物，被告之前曾委託人施作海砂屋檢測及輻射屋檢測，均符合安全標準，卻疏於注意致散失檢測報告。雖原告於102年1月21日簽訂系爭買賣契約時，未曾要求被告提供該等檢測報告，然不動產標的現況說明書中「是否曾經做過海砂屋檢測」、「是否曾經做過輻射屋檢測」欄位勾選「是」，卻在「檢測日期：年月日（附檢測證明文件），檢測結果：」欄位空白記載，即可明知。惟被告為符合債務本旨，乃於102 年2月4 日委託訴外人東亞非破壞檢查有限公司施作輻射偵測及委託臺灣省土木技師公會施作硬固混凝土氯離子含量測試，除無輻射異常情形外，另硬固混凝土氯離子含量測試亦合格，皆符合安全標準無疑。則原告於102 年2 月7 日寄發存證信函以解除系爭買賣契約，顯無理由。
㈡退步言之，縱認被告有違反債務本旨之情事，因系爭建物既
經輻射偵測及硬固混凝土氯離子含量測試，皆符合安全標準，亦屬無關緊要，除不得將之視為瑕疵外，更不得據以解除系爭買賣契約。
㈢被告以102 年3 月1 日台北大直郵局第18號存證信函通知原
告，並無要解除系爭買賣契約之意思表示，因為於存證信函之主旨欄內並未表示被告要解除系爭買賣契約，故系爭買賣約仍然存在，原告不得請求返還已給付之價金330 萬元，且被告亦未將原告繳付價金沒收作為損害賠償之違約金。況被告自始至終均未要求原告給付違約金之情事，故當無酌減違約金等語，資為答辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於102 年1 月21日以總價1,110 萬元，向被告購買系爭
建物及其坐落基地，簽立系爭買賣契約，並約定買賣價金分三次給付，第一次於簽約時給付110 萬元、第二次於完稅時給付220 萬元、第三次尾款給付780 萬元。
㈡被告買賣當時於不動產標的現況說明書，有關系爭建物是否
有滲漏水情形乙欄勾選「否」；是否曾做過海砂屋檢測及是否曾做過輻射屋檢測等欄，則勾選「是」。
㈢原告已依系爭買賣契約約定給付被告第一、二次價款計330萬元。
㈣系爭建物尚未辦理所有權移轉登記及交付與買方即原告。
四、本院之判斷：㈠系爭建物是否有原告主張之海砂屋、輻射屋、以及漏水之瑕
疵？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條第1 項前段定有明文。原告主張系爭房地為海砂屋、輻射屋及有漏水之瑕疵，且被告故意隱匿不告知，為被告所否認，自應由原告就系爭房屋有上揭瑕疵之情形負舉證責任。
⒉原告固提出照片4 張為證，惟被告否認照片之真正，且依原
告所提出之照片並無法看出系爭建物是否有漏水、或為海砂屋、輻射屋之情形，經本院要求兩造陳報鑑定機關，以便會同本院至現場進行勘驗及鑑定，惟兩造均表示不願支付鑑定費用，且不願送鑑定等語明確，故上開照片並無法證明系爭建物確有原告所述之瑕疵存在。又依被告所提出之東亞非破壞檢查有限公司接受被告之委託，於102 年2 月4 日就系爭建物檢測結果為「無輻射異常情形」，且依台灣省土木技師公會於102 年2 月4 日就系爭建物為取樣檢測結果：⑴試體樣品編號1 氯離子含量每立方公尺0.101kg 、取樣位置為入口右側處柱位。⑵試體樣品編號2 氯離子含量每立方公尺0.058kg 、取樣位置為入口前4.2 公尺左1.3 公尺房間處柱位。又CNS3090 於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制為一般鋼筋混凝土每立方公尺0.6kg 以下、鋼筋混凝土每立方公尺0.3kg ，嗣於87年修訂，更改新拌混凝土中水溶性氯離子含量一般鋼筋混凝土為每立方公尺0.3kg以下。則系爭建物之氯離子含量仍在上開標準以下。此有東亞非破壞檢查有限公司非破壞檢測報告、輻射偵測證明、台灣省土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告等件影本在卷可稽（本院卷第49頁至第52頁），故尚難認為系爭建物有原告所述之輻射屋及海砂屋之瑕疵存在。又系爭建物尚未為交付或辦理所有權移轉登記於原告，此為兩造所不爭執，而被告於訂立系爭買賣契約後已就系爭建物重為海砂屋及輻射屋之檢測，且被告於買賣當時已據實告知其曾有做過是項檢測，雖未提出之前檢測報告給原告，惟尚難認被告有何故意隱匿而未提出或有何違反誠實信用原則。此外，原告復未提出其他證據以資佐證系爭建物確有其所述之瑕疵存在，故原告之主張尚難採信。
㈡原告以系爭建物有上揭瑕疵而主張解除系爭買賣契約是否合
法？按契約之合意解除與法定或約定解除權之行使，性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除。（最高法院82年度台上字第1429號民事裁判要旨可資參照）。如前所述，原告既未能舉證證明系爭建物確有其所述之瑕疵存在，原告並無法定解除買賣契約之事由，從而，原告雖曾以存證信函通知被告上揭瑕疵存在為由，而解除系爭買賣契約之意思表示，該存證信函已於102 年2 月7 日送達被告，惟難謂原告已合法解除系爭買賣契約。
㈢被告所發予原告之台北大直郵局第18號存證信函（下稱系爭
存證信函）是否合法解除系爭買賣契約？⒈原告主張系爭存證信函是被告為解除系爭買賣契約之意思表
示，並將原告已繳付之買賣價金充做違約金，且被告已將系爭建物另行委託出售，認違約金過高，請求法院酌減違約金等語，為被告所否認，並辯稱：被告以該存證信函是通知原告給付尾款，並非為解除系爭買賣契約之意思表示，且系爭買賣契約仍存在，又系爭建物尚未為所有權移轉登記，而被告並未主張原告違約，亦未將買賣價金充做違約金收取等語。
⒉又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。且解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例參照）。且按契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除契約之意思表示。（最高法院87年度台上字第564 號、86年度台上字第2012號民事判決要旨可資參照）⒊原告自承其尚未依約辦理系爭建物尾款貸款，且尾款未匯入
履保帳戶等情，此為被告所不爭執，又依兩造間系爭買賣契約第三條就第四期尾款之約定：「㈠買方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於給付完稅款之同時一併將尾款存匯入履保專戶。若履保專戶無須配合清償賣方之原貸款，則賣方於地政機關產權移轉登記完竣後三個工作日內辦理點交手續。若履保專戶需配合清償賣方之原貸款，則於完成抵押權塗銷後，雙方同時辦理點交手續。㈡買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，⒈若買賣標的無原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完成後三個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金額存入履保專戶，雙方辦理點交手續。⒉若買賣標的有原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完成後三個工作日內，由買方申貸之金融機構撥款清償買賣標的物之原貸款，完成抵押權塗銷後，買方貸款銀行將尾款差額（尾款扣除已代償金額）存入履保專戶，雙方同時辦理點交手續。」等語。且兩造系爭買賣契約書第1條第4項明載：本買賣標的有2筆抵押權、第5項規定：至遲於102年3月1日交屋。此有買賣契約影本在卷可佐（本院卷第15頁）被告於102年3月1日所發予原告之系爭存證信函記載：「主旨：書面通知台端邱喬宜女士（即原告）已明顯逾期而違反合約，限期於3日內繳付尾款履行合約及應支付之滯納金於交屋時一併繳交。說明：台端邱喬宜女士與本人於民國102年1月21日所簽定之不動產買賣合約書第一條、第五項規定最遲於102年3月1日前交屋，台端至今仍未將尾款匯入，已明顯違約；本人第二次書面正式告之（應為「知」）台端，並限期於文到三日內繳付尾款履行合約。若未獲回應本人將按合約第8條第2項內容之（沒收買方已繳價款做為賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議）執行。」等語，此有存證信函影本1份附卷可參。則原告已逾交屋期限仍未辦理尾款之貸款，且亦未於系爭存證信函催告所定之期間內給付尾款，此為兩造所不爭執。再依兩造系爭買賣契約第8條第2項約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），並應於買賣標的點交時一併繳清；經賣方書面通知期限仍不履行時，賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款做為違約賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議」等語，此有系爭買賣契約影本1份在卷可稽（第18頁）。雖被告辯稱：其於系爭存證信函主旨內容並未載明解除契約及將買賣價金沒收作為違約金之意思表示，而係請求原告給付尾款云云，惟就系爭存證信函全文含主旨、說明欄內容，以及上揭兩造買賣契約第8條條文內容綜合以觀，被告已於系爭存證信函表明催告原告於3日內給付尾款，且通知原告若未依催告所定期限3日內給付尾款，被告將依系爭買賣契約第8條約定執行，即沒收原告已繳付價金做為賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議，且於系爭存證信函亦提到系爭存證信函係第二次定期催告原告給付尾款，並為兩造所不爭執，則被告於系爭存證信函雖未以文字明確記載「為解除買賣契約之意思表示」等字樣，然因被告之存證信函內容，可認其係通知原告，原告不於三日內給付尾款，期限屆至，其將依系爭買賣契約第8條第2項執行沒收買方已繳價款做為賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議，依上揭文義內容係通知原告，若原告未於系爭存證信函所定期間內給付尾款履行合約，被告就執行沒收買方已繳價款做為違約賠償、買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議，而該等權利即為兩造買賣契約約定於被告解除契約時，賣方即被告權利之行使結果，應視為附停止條件之解除契約之意思表示，原告亦自承其有收到系爭存信證函，則被告解除系爭買賣契約之意思表示業已送達原告，經被告定期催告而未履行，條件已成就，自無庸再向原告為解除契約之意思表示，即生解除契約之效力。況且依原告所提出之102年12月28日網路列印資料亦可知，系爭房屋事後已在仲介商網頁上另求為出售之訊息，此有原告提出之網頁資料3張在卷可參（本院卷第121頁至123頁），故被告辯稱系爭存證信函並未有解除契約之意思表示云云，尚難足採。
㈣按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，同法第179 條亦定有明文。本件被告合法解除契約，被告本得依系爭買賣契約第
8 條第2 項將原告所給付全部價金330 萬元沒收為違約金損害賠償，故尚難認為有何不當得利，或有返還330 萬元價金予原告之義務。惟原告主張兩造間之違約金約定金額過高，請求本院酌減違約金。按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。（最高法院79年台上字第1612號民事判例），依系爭買賣契約約定賣方沒收買方繳納買賣價金做為違約賠償，其違約金之性質應為損害賠償總額預定性之違約金，本院參酌係因原告未能依約於102年3月1日以前給付尾款780萬元，完成交屋及所有權移轉登記，而經被告二次發函催告限期履行後仍未履行，被告自得解除系爭買賣契約，被告為系爭買賣契約締約所支出之勞力、時間、稅捐及金錢費用等成本，又因原告違約，系爭建物恐須再重行尋找新買主或委由仲介出售，被告所受之損害等情，認兩造違約金以原告全部已繳納價款330萬元誠屬過高，爰酌減為40萬元為適當。
㈤按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院98年度台上字第501 號民事判決要旨可資參照）。次按損害賠償總額預定性違約金經法院核減後，就減少部分應依不當得利規定返還，與契約解除後之回復原狀義務，兩者之法律關係不同，其請求權個別存在。當事人行使解除權後，依民法第25
9 條及第260 條規定，除請求回復原狀外，並得請求損害賠償，亦即民法第259 條乃不當得利之特別規定，僅適用於解除契約後之回復原狀義務，其範圍與一般不當得利不同。是以約定之違約金過高，經法院酌減之數額，應依一般不當得利規定請求返還。亦即應按所酌減之數額依民法第182 條第
2 項計付利息（最高法院94年度台上字第1874號民事判決要旨參照）。且按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；民法第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件被告沒收原告違約金330萬元，經本院酌減為40萬元，則被告原受領其餘290萬元違約金之法律上原因即消滅，原告當得依不當得利之規定，請求被告返還290萬元，及自本判決宣判日之翌日起即103年3月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此範圍外之請求，則為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。至原告敗訴部分，原告此部分之訴訟既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經審酌核與本件判決結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 10 日
民事第二庭 法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 10 日
書記官 卓怡芳