臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第512號原 告 楊春滿訴訟代理人 郭登富律師被 告 根林建設股份有限公司法定代理人 李陳秀嬌被 告 李正義共 同訴訟代理人 陳適庸律師複 代理人 劉文瑞律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告根林建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳佰貳拾肆萬元，及如附表編號⒈⒉⒊⒋所示房屋價金金額，分別自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告李正義應給付原告新臺幣壹拾萬元及自民國一百零二年四月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告根林建設股份有限公司負擔百分之六十九，由被告李正義負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告根林建設股份有限公司如以新臺幣貳佰貳拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告李正義如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明第一項請求「被告根林建設股份有限公司（下稱根林公司）應給付新臺幣（下同）327 萬2,690 元及如附表所示房屋買賣價金受領日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，嗣於訴狀送達後，本院審理時更正對被告根林公司違約金之請求為
112 萬元，並將聲明第一項變更為如下聲明所示（詳乙、壹、一、㈢之聲明⒈所載，見本院卷第112 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許，先予敘明。
乙、實體方面：
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國95年11月19日與被告李正義簽訂「土地預定買賣
契約書」（下稱系爭土地買賣契約）及與被告根林公司簽訂「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約，以下與系爭土地買賣契約合稱系爭房地買賣契約），購買坐落基隆市○○區○○段○○○段000 地號等10筆土地上「優泉小鎮」建案（建造執照號碼為基隆市政府95基府都建字第64號）中之E18 棟房屋及其坐落基地所有權應有部分（下稱系爭不動產），房屋及土地買賣價金各為264 萬元及616 萬元，共計880 萬元，原告業依系爭房地買賣契約之約定，分別於如附表所示時間交付土地買賣訂金10萬元予被告李正義、房屋買賣價金共計112 萬元予被告根林公司。
㈡被告根林公司於96年7 月17日基礎動工，依系爭房屋買賣契
約第9 條第1 項約定，應於18個月曆日天即98年1 月16日前完工，惟被告根林公司迄今仍未完工，亦未取得使用執照，距約定完工日期已逾6 個月，依系爭房屋買賣契約第9 條、第17條第1 項之約定，被告根林公司業已違約，原告得解除契約，又依系爭房屋買賣契約第19條及系爭土地買賣契約第13條約定，被告根林公司就系爭房屋買賣契約有違約情事，系爭土地買賣契約亦以違約論處。原告遂委請律師發函予被告李正義及根林公司解除系爭房地買賣契約，上開函文業經被告等於102 年3 月26日收受，故系爭房地買賣契約已於10
2 年3 月26日合法解除。為此，爰依民法第259 條第1 款規定及系爭房屋買賣契約第17條第1 項前段、系爭土地買賣契約第8 條第1 項前段之約定，請求被告根林公司返還房屋買賣價金112 萬及請求被告李正義返還土地買賣價金10萬元；另依系爭房屋買賣契約第9 條第2 款約定「賣方如逾期前款期間（指自基礎動工日起算18個月）未完工者，每逾1 日應按已繳房地價款萬分之5 計算遲延利息予買方，…」，請求被告根林公司給付遲延利息93萬2,690 元（計算式：預定完工日之翌日即98年1 月17日起至被告根林公司收受解約通知日即102 年3 月26日止，共計1529天；原告已繳房地價款12
2 萬元×萬分之5 即0.0005×1529天＝932,690 元）；復依系爭房屋買賣契約第9 條第2 款約定「…賣方若逾期六個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理。」及第17條第1 項約定「…解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，請求被告根林公司給付違約金11
2 萬元（計算式：系爭房地總價880 萬元，以百分之15計算違約金金額為132 萬元，已超過原告已繳付之房屋價款112萬元，故該違約金以原告已繳房屋價款112 萬元計算）；併依民法第259 條第2 款、第203 條規定，請求被告根林公司就應返還予原告之房屋買賣價金112 萬元，分別按如附表編號⒈⒉⒊⒋所示房屋價金金額，給付自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定利息等語。
㈢並聲明：
⒈被告根林公司應給付原告317 萬2,690 元，及如附表編號
⒈⒉⒊⒋所示房屋價金金額分別自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉被告李正義應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
即102 年4 月11日起至清償日，按年息百分之5 計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均抗辯：系爭房屋買賣契約第9 條第2 項約定，若逾期6 個月仍未完工，雙方同意依第17條規定處理，表示萬分之5 遲延利息之約定，只計逾期之6 個月。逾期6 個月後，買方即應依第17條規定行使契約解除權，自無令賣方繼續負擔高額遲延利息之理。再者，本件房屋實際已完工，因使用執照申請延誤造成遲延，被告已支付全部房屋興建費用，不應再允被告支付超額遲延利息或違約金，且本件房地總價為
880 萬元，原告僅繳價金112 萬元，竟請求違約金112 萬元，故原告請求之違約金過高，請求酌減至合理金額等語。並均答辯聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、本件經兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點結果如下（本院卷第112頁反面、第113頁）：
一、兩造不爭執之事項：㈠原告於95年11月19日就坐落基隆市○○區○○段○○○段00
0 地號等10筆土地上「優泉小鎮」建案中之E18 棟房屋及坐落基地所有權應有部分，與被告李正義簽訂系爭土地買賣契約、與被告根林公司簽定系爭房屋買賣契約，建物及土地之買賣價金各為264 萬元及616 萬元。
㈡原告業已給付上開買賣價金10萬元予被告李正義，及買賣價
金112 萬元予被告根林公司，被告根林公司受領房屋價金之日期及金額分別如附表所示。
㈢被告根林公司就系爭不動產於96年7 月17日動工，依系爭房
屋買賣契約第9 條之約定，應於18個月日曆天即98年1 月16日前完工。
㈣被告根林公司已逾上述完工期限即98年1 月16日仍未完工，
且業已逾期6 個月未完工，違反系爭房屋買賣契約第9 條第
2 項之約定。㈤被告業已委請律師發函予被告李正義及根林公司解除上開買
賣契約之意思表示，上開函文業經被告根林公司及李正義於
102 年3 月26日收受。㈥被告李正義、根林公司對於應退還給原告業已支付之買賣價金各為10萬、112 萬，不爭執。
二、本件爭點限縮為：㈠原告依系爭房屋買賣契約第9 條第2 項請求被告根林公司給
付遲延利息93萬2,690 元，是否有據？㈡被告抗辯原告依系爭房屋買賣契約第9 條第2 項及第17條第
1 項約定請求被告根林公司給付違約金112 萬元過高，應予酌減，有無理由？
叁、本院之判斷：
一、原告依系爭房屋買賣契約第9 條第2 項請求被告根林公司給付遲延利息93萬2,690 元，是否有據部分：
原告主張被告根林公司預定完工日之翌日即98年1 月17日起至被告根林公司收受解約通知日即102 年3 月26日止，共計逾期1529天，依系爭房屋買賣契約第9 條第2 款約定，被告根林公司每逾1 日以原告已繳房地價款122 萬元萬分之5 即
610 元計算，被告根林公司應給付遲延利息93萬2,690 元等語；被告則抗辯依系爭房屋買賣契約第9 條第2 項及第17條約定，萬分之5 遲延利息之約定，只計算逾期之6 個月，逾期6 個月後，雙方契約即應依第17條約定處理等語。經查：
㈠依據系爭房屋買賣契約第9 條第2 項約定，被告根林公司於
遲延完工之日起，每逾1 日應按已繳房地價款萬分之5 計算遲延利息予買方，若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理（見本院卷第35頁）。核此條約定之真意應為被告根林公司違約逾期完工後，原告若未依第17條之約定解除契約時，得依據本條約定請求遲延利息之賠償。此約定雖名為「遲延利息」，實其真意係屬違約金之性質（參見最高法院44年台上字第149 號判例）。
因此，若已依第17條約定解除契約時，即僅得依第17條之約定請求違約金，而不得再依據此條約定請求遲延利息，否則即有重複處罰之情形，尚非合理。
㈡本件原告已依系爭房屋買賣契約第17條之約定，於102 年3
月26日寄發存證信函，對被告根林公司為解除契約之意思表示（詳兩造不爭執事項㈤），即屬上開契約條文後段之約定，應依系爭房屋買賣契約第17條之約定，另行請求違約金，而不得依據此條之約定，請求遲延利息。從而，原告依系爭房屋買賣契約第9 條第2 項請求被告根林公司給付遲延利息93萬2,690 元，為無理由。
二、被告抗辯原告依上開買賣契約第9 條第2 項及第17條第1 項約定請求被告根林公司給付違約金112 萬元過高，應予酌減，有無理由部分：
㈠依系爭房屋買賣契約第17條第1 項後段約定，被告根林公司
違反契約第9 條第2 項約定，原告得解除契約，解約時被告根林公司除應將原告已繳之房地價款返還外，並應同時賠償按房地總價15％之違約金，如賠償金額超過已繳價款，則以已繳價款為限（見本院卷第39頁）。查被告根林公司已逾完工期限即98年1 月16日仍未完工，且業已逾期6 個月未完工，違反系爭房屋買賣契約第9 條第2 項約定乙節，為兩造所不爭執（詳兩造不爭執事項㈣），依據上開約定，原告自得以被告根林公司遲延完工為由解除契約，並請求被告根林公司給付房地總價15％違約金，惟房地總價15％違約金金額為
132 萬元（8,800,000 15％＝1,320,000 ），已逾原告已繳房屋價款112 萬元，是原告依上開約定，請求被告根林公司給付違約金112 萬元，即屬有據，應予准許。
㈡被告根林公司雖辯稱：約定違約金過高云云。然查系爭房屋
契約所定違約金比例，與修正前內政部90年9 月3 日台內中地字第0000000 號公告訂定發布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所定相符，且係被告根林公司自行製作與原告及其他多數客戶簽訂之契約，屬定型化契約，並限制違約金之金額不得超過已繳價款，且於原告違約時，亦以相同之方式計算，許由被告根林公司沒入已付價金充為違約金，於雙方均屬公允，參以近年社會經濟狀況，北部地區房價持續呈現上漲情況，被告根林公司如能遵期交屋，原告當可享有利用或處分之之利益，並該違約金約定之數額高低合於市場行情，且被告根林公司為專業建築房屋銷售之公司，對此有長期、深入之運作經驗，系爭房屋買賣契約又係經被告根林公司自行製作之定型化契約，擬訂時應認業經被告根林公司衡量損益後而決定，進而持以與原告合意簽約等一切情狀，認為尚無過高之情形，即無予酌減之必要，被告根林公司辯稱應予酌減，尚非可取。
三、末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之
5 ，民法第259 條第2 款、第203 條定有明文。查系爭房地買賣契約業經原告合法解除，故原告請求被告根林公司返還已付價金之同時，依據民法第259 條第2 款之規定，併請求被告根林公司給付自價金受領時起，按民法第203 條所定之法定利率即週年利率5 ％加計利息之給付，當為有據；另請求被告李正義返還土地價金10萬元時，給付自起訴狀繕本送達翌日即102 年4 月11日起至清償日，按法定利率即週年利率5 ％計算之利息，亦屬有據。而原告依系爭房屋買賣契約業於如附表所示時間給付各期房屋價金，為被告根林公司所自認，從而，原告主張依系爭房屋買賣契約第17條第1 項規定及民法第259 條第2 款規定，請求被告根林公司就應返還予原告之房屋買賣價金共計112 萬元，分別按如附表編號⒈⒉⒊⒋所示房屋價金金額，給付自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定利息，於法洵無不合。
四、綜上，原告得請求被告根林公司給付之金額為224 萬元（被告根林公司同意退還原告已付房屋買賣價金112 萬元〈詳兩造不爭執事項㈥〉＋違約金112 萬元＝224 萬元），及其中
112 萬元部分，分別按如附表編號⒈⒉⒊⒋所示房屋價金金額，給付自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定利息；另原告得請求被告李正義給付之金額為10萬元（被告李正義同意退還原告已付土地買賣價金10萬，詳兩造不爭執事項㈥），及自起訴狀繕本送達翌日即10
2 年4 月11日起至清償日，按週年利率5 ％計算之利息。從而，原告主張依據系爭房地買賣契約上開約定及民法第259條、第203 條之規定，請求被告根林公司給付224 萬元及如附表編號⒈⒉⒊⒋所示房屋價金金額分別自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；暨請求被告李正義給付10萬元，及自102 年4 月11日起至清償日，按年息5 ％計算之利息，均有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，即無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當擔保金額準許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 102 年 8 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳燁真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 30 日
書記官 劉淑慧附表：
┌──┬────────┬─────┬─────────┬───────┐│編號│受 領 日 │受領人 │買賣價金（新臺幣）│備註 ││ │即利息起算日 │ │ │ │├──┼────────┼─────┼─────────┼───────┤│⒈ │95年11月19日 │根林公司 │房屋：60萬元 │簽約款 ││ │ ├─────┼─────────┤ ││ │ │李正義 │土地：10萬元 │ │├──┼────────┼─────┼─────────┼───────┤│⒉ │96年7 月30日 │根林公司 │房屋：30萬元 │開工款 │├──┼────────┼─────┼─────────┼───────┤│⒊ │96年9月6日 │根林公司 │房屋：11萬元 │第一期工程款 │├──┼────────┼─────┼─────────┼───────┤│⒋ │96年12月10日 │根林公司 │房屋：11萬元 │第二期工程款 │├──┴────────┴─────┼─────────┼───────┤│合 計 │房屋：112 萬元 │ ││ │土地：10萬元 │ │└─────────────────┴─────────┴───────┘